2027 실거주 1주택 종부세 14억원｜2026 세제개편안 적용시기

정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에 따르면, 2027년부터 실거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 올릴 예정입니다.

반면 보유 주택에 실제 거주하지 않는 1주택자는 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어들 수 있습니다. 따라서 앞으로는 주택 수뿐 아니라 실제 거주 여부가 종부세를 결정하는 핵심 기준이 됩니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
14억원 기본공제는 정부가 발표한 세제개편안으로, 국회 심의 과정에서 내용이나 시행 시기가 변경될 수 있습니다. 2026년 귀속 종부세에는 현행 12억원 기준이 적용됩니다.

3줄 요약

2027년부터 실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 개편안이 발표됐습니다.
비거주 1주택자는 기본공제가 오히려 9억원으로 줄어들 예정입니다.
종부세 개편은 2027년부터 2년에 걸쳐 단계적으로 시행될 예정이지만 아직 확정 법률은 아닙니다.

2027년 실거주 1세대 1주택 종부세 기본공제 14억원 개편안을 확인하는 모습

2026년 세제개편안에서 종부세가 어떻게 달라질까?

2026년 세제개편안의 부동산 분야 핵심은 주택 수 중심의 과세에서 실제 거주와 주택가액 중심의 과세로 전환하는 것입니다.

정부는 자신이 소유한 1주택에서 실제로 생활하는 사람은 보호하고, 거주하지 않는 주택이나 다주택에 적용되던 혜택은 줄이겠다는 방향을 제시했습니다.

주요 내용은 다음과 같습니다.

구분	현행	개편안
실거주 1세대 1주택 기본공제	12억원	14억원
비거주 1주택 기본공제	12억원	9억원
다주택자 기본공제	9억원	4억원＋5억원 중 거주주택 비중
3주택 이상 공정시장가액비율	60%	80%
1주택 세액공제 기준	연령·보유기간	거주기간 중심
1세대 1주택 세액공제 한도	별도 금액 한도 없음	2027년 800만원·2028년 이후 600만원

개편안이 시행되면 같은 공시가격의 1주택을 보유하더라도 실제 거주 여부와 주택가액에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다.

2026년 종부세는 아직 12억원 기준

2026년 6월 1일 현재 1세대 1주택자라면 현행 종부세 기본공제 12억원을 적용합니다.

2026년 세제개편안이 8월에 발표됐다고 해서 2026년 종부세 고지서에 바로 14억원이 적용되는 것은 아닙니다.

귀속연도	실거주 1세대 1주택 기본공제
2026년	12억원
2027년	14억원 시행 예정
2028년 이후	개편안의 단계적 시행 내용 적용 예정

종부세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 삼습니다. 2026년 6월 1일에 보유한 주택에 대한 세금은 2026년 12월에 부과되므로 현행 규정과 개정 규정을 혼동하면 안 됩니다.

공시가격 14억원 이하면 종부세가 없어질까?

개편안이 그대로 시행되고 실거주 1세대 1주택 요건을 충족한다면 주택 공시가격이 14억원 이하일 때 주택분 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다.

정부는 공시가격 14억원을 시가 약 20억원 수준으로 설명했습니다. 그러나 실제 시세 대비 공시가격 비율은 주택과 지역에 따라 다르므로 모든 시가 20억원 주택이 동일한 결과를 내는 것은 아닙니다.

또한 다음 항목은 별도로 확인해야 합니다.

6월 1일 현재 주택 소유 상태
세대 구성원의 주택 보유 현황
실제 거주 여부
공동명의 여부
상속주택이나 지방 저가주택 등 특례주택 보유 여부
주택 부속토지 등 다른 과세 대상 보유 여부

실거주 1주택의 의미

단순히 주민등록만 해당 주택으로 옮겨 놓는다고 실거주 요건이 자동 충족되는 것은 아닙니다.

정부 개편안은 실제 생활 근거를 중심으로 거주 여부를 판단하는 방향입니다. 구체적인 판정 기준과 필요한 증빙은 후속 법령과 시행령에서 정해질 예정입니다.

일반적으로 실제 거주를 확인할 때 검토될 수 있는 자료는 다음과 같습니다.

주민등록 전입 기록
전기·수도·가스 사용 내역
관리비 납부 자료
가족의 실제 생활 장소
임대차계약 존재 여부
우편물과 각종 고지서 수령지
근무지 및 자녀의 학교
장기간 해외 체류 여부

전입신고는 중요한 증빙이지만 전입신고만 있고 다른 사람에게 임대한 사실이 확인되면 실거주로 인정받기 어려울 수 있습니다.

부득이하게 거주하지 못한 기간은 어떻게 될까?

정부는 취학, 근무상 형편, 질병 치료나 요양 등 불가피한 사유로 주택에 거주하지 못한 기간도 일정 범위에서 거주기간으로 인정할 예정이라고 밝혔습니다.

현재 발표된 주요 조건은 다음과 같습니다.

거주 이전일 현재 해당 주택에 1년 이상 거주했을 것
취학·근무·질병 치료 등 부득이한 사유가 있을 것
거주기간으로 인정되는 기간은 최장 3년일 것
유사한 사유는 과세관청이 구체적인 사실관계를 판단할 것

최종 인정 사유와 제출 서류는 후속 시행령을 확인해야 합니다.

1세대 1주택 판단 기준

종부세의 1세대 1주택자는 원칙적으로 세대원 중 한 명이 국내 주택 한 채를 단독 소유한 경우를 말합니다.

다만 다음 주택은 일정 요건을 충족하고 특례를 신청하면 주택 수 판단에서 제외될 수 있습니다.

일시적 2주택의 신규주택
일정한 상속주택
지방 저가주택
인구감소지역주택
준공 후 미분양주택
일정한 합산배제 임대주택
일정한 사원용 주택

특례주택을 보유했다고 자동으로 1세대 1주택자가 되는 것은 아닙니다. 매년 정해진 신고기간에 과세특례를 신청해야 하는 경우가 있으므로 신청 여부까지 확인해야 합니다.

기본공제 14억원 계산 예시

실거주 1세대 1주택자가 공시가격 16억원인 주택을 보유했다고 가정하겠습니다.

현행 12억원 공제

주택 공시가격: 16억원
기본공제: 12억원
공제 후 금액: 4억원

개편안 14억원 공제

주택 공시가격: 16억원
기본공제: 14억원
공제 후 금액: 2억원

공제 후 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다. 현행 공정시장가액비율 60%를 단순 적용하면 다음과 같습니다.

구분	공제 후 금액	공정시장가액비율	단순 과세표준
현행	4억원	60%	2억4,000만원
개편안	2억원	60%	1억2,000만원

이는 기본공제 차이만 비교한 단순 예시입니다. 실제 종부세는 적용 세율, 재산세 중복분 공제, 세액공제와 세부담상한 등을 반영해 계산합니다.

1세대 1주택 종부세 기본공제 12억원과 14억원의 과세표준 비교

비거주 1주택자는 기본공제가 9억원으로 축소

이번 개편안에서 가장 주의해야 할 대상은 주택 한 채를 보유했지만 해당 주택에 실제 거주하지 않는 사람입니다.

현행 제도에서는 1세대 1주택자로 인정되면 12억원의 기본공제를 적용받을 수 있지만, 개편안은 비거주 1주택자의 기본공제를 9억원으로 낮추는 내용을 담고 있습니다.

구분	현행 기본공제	개편안 기본공제	차이
실거주 1주택	12억원	14억원	2억원 증가
비거주 1주택	12억원	9억원	3억원 감소

예를 들어 한 채만 보유하면서 그 집을 임대하고 본인은 다른 곳에 전세로 거주한다면 비거주 1주택에 해당할 가능성이 있습니다.

주택 수는 한 채로 같지만 실거주자는 세 부담이 줄고 비거주자는 늘어날 수 있는 구조입니다.

다주택자의 기본공제도 달라진다

현행 개인 다주택자의 주택분 종부세 기본공제는 9억원입니다.

개편안은 이를 일률적인 9억원이 아니라 다음 방식으로 조정할 예정입니다.

다주택자 기본공제 = 4억원 + 5억원 중 거주주택 비중

구체적인 거주주택 비중 계산법은 후속 법령에서 확정돼야 합니다.

정부 발표의 취지는 다주택자라도 실제 거주하는 주택에 해당하는 부분은 일부 보호하고, 거주하지 않는 주택에 대한 공제 혜택은 줄이겠다는 것입니다.

3주택 이상은 공정시장가액비율 80%

종부세 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다.

현행 주택분 공정시장가액비율은 60%지만 개편안은 3주택 이상 보유자에게 80%를 적용하는 내용을 담고 있습니다.

예를 들어 기본공제 후 금액이 10억원이라면 다음과 같이 차이가 발생합니다.

공정시장가액비율	과세표준
60%	6억원
80%	8억원

공정시장가액비율이 높아지면 같은 공시가격과 기본공제 조건에서도 과세표준이 커져 종부세 부담이 증가합니다.

종부세 세율도 주택 수에서 주택가액 중심으로 전환

현행 종부세는 2주택 이하와 3주택 이상을 구분해 세율을 적용합니다.

정부는 이를 주택 수가 아닌 주택가액을 중심으로 과세하는 체계로 전환할 계획입니다. 같은 총주택가액을 보유했다면 주택 수만으로 세율이 크게 달라지는 문제를 개선하겠다는 취지입니다.

다만 다주택자는 기본공제 축소와 공정시장가액비율 인상 등의 영향을 동시에 받을 수 있으므로 세율체계가 일원화된다는 이유만으로 세금이 줄어든다고 판단하면 안 됩니다.

고령자·장기보유 세액공제는 거주 중심으로 변경

현행 1세대 1주택자는 연령과 보유기간에 따라 종부세 세액공제를 받을 수 있습니다.

현행 보유기간 공제

보유기간	공제율
5년 이상	20%
10년 이상	40%
15년 이상	50%

현행 고령자 공제

연령	공제율
60세 이상	20%
65세 이상	30%
70세 이상	40%

두 공제는 합산해 최대 80%까지 적용할 수 있습니다.

개편안은 보유기간 중심의 공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 방향입니다. 오랫동안 주택을 보유했더라도 실제 거주하지 않았다면 공제 혜택이 줄어들 수 있습니다.

구체적인 거주기간별 공제율은 확정 법률과 후속 시행령을 확인해야 합니다.

1주택 세액공제에 금액 한도 신설

현행 1세대 1주택 세액공제는 최대 80%의 비율 한도가 있지만 공제금액 자체에 별도 상한은 없습니다.

정부 개편안은 고가주택 소유자에게 세액공제 혜택이 과도하게 집중되는 것을 막기 위해 금액 한도를 신설할 예정입니다.

2027년 세액공제 한도: 800만원
2028년 이후 세액공제 한도: 600만원

따라서 공시가격이 높은 주택은 실거주 1주택이라도 기본공제 증가에 따른 절세 효과보다 세액공제 한도 신설에 따른 증세 효과가 더 클 수 있습니다.

정부는 대체로 시가 30억원 이하의 실거주 1주택은 세 부담이 완화되고, 시가 40억~50억원을 초과하는 고가주택은 세 부담이 증가할 수 있다고 설명했습니다.

공동명의 1주택자는 어떻게 될까?

부부가 한 채를 공동명의로 소유하면 원칙적으로 각 소유자가 지분별로 종부세를 계산합니다.

현행 제도에서는 부부 공동명의 1주택자가 신청하면 단독명의 1세대 1주택 방식으로 종부세를 계산하는 특례를 선택할 수 있습니다.

개편안이 시행되면 다음 항목을 비교해야 합니다.

공동명의 지분별 기본공제 방식
1세대 1주택 특례 적용 방식
실거주 여부
부부의 연령과 거주기간
고가주택 세액공제 금액 한도
각자의 다른 주택 및 부속토지 보유 여부

매년 공시가격과 공제 조건이 달라질 수 있으므로 공동명의가 항상 유리하거나 단독명의 특례가 항상 유리하다고 단정할 수 없습니다.

6월 1일 전에 전입하면 실거주로 인정될까?

종부세의 납세의무와 주택 수는 매년 6월 1일을 기준으로 판단하지만 거주기간은 하루의 주소지만으로 판단하지 않을 가능성이 높습니다.

6월 1일 직전에 전입신고를 했더라도 실제 생활 근거가 없으면 실거주가 부인될 수 있습니다. 반대로 근무나 치료 등 불가피한 사유가 있다면 일정 기간을 거주기간으로 인정하는 예외가 마련될 예정입니다.

세금을 줄이기 위한 형식적인 전입은 주민등록법과 세법상 문제가 발생할 수 있으므로 실제 생활관계를 기준으로 신고해야 합니다.

종부세 납부유예도 확대될 예정

정부는 집은 있지만 현금소득이 부족한 고령 실거주자의 부담을 줄이기 위해 종부세 납부유예 요건을 완화할 계획입니다.

특히 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자의 보유세가 소득의 10%를 초과하면 일부 소득요건을 적용하지 않는 방안이 포함됐습니다.

납세담보로 보증보험을 활용할 때 인센티브를 제공하는 방안도 추진됩니다.

납부유예는 세금을 면제하는 제도가 아닙니다. 주택을 양도하거나 상속하는 등 유예 종료 사유가 발생하면 유예된 세금과 관련 금액을 납부해야 할 수 있습니다.

2027년 실거주 1주택과 비거주 1주택의 종부세 기본공제 차이

2027년 시행 전 준비할 사항

개편안이 최종 확정되기 전에는 세금만을 이유로 주택을 급하게 처분하거나 명의를 변경하기보다 현재 상태를 정확히 파악해야 합니다.

실거주 1주택자

주민등록과 실제 거주 상태가 일치하는지 확인
전기·수도·가스 및 관리비 자료 보관
공시가격 변동 확인
공동명의 특례와 지분별 과세 비교
고령자·거주기간 공제 예상액 계산

비거주 1주택자

해당 주택의 임대차계약 기간 확인
본인의 실제 거주 주택과 보유 주택 구분
부득이한 비거주 사유 해당 여부 확인
기본공제 9억원 적용 시 예상세액 계산
형식적인 전입 대신 실제 거주계획 검토

다주택자

6월 1일 현재 주택 수 확인
상속주택·지방 저가주택 등 특례 여부 확인
거주주택과 임대주택 구분
공정시장가액비율 80% 적용 영향 계산
기본공제 축소와 양도세를 함께 비교

종부세 개편안 체크리스트

[ ] 2026년 종부세에는 현행 12억원 공제가 적용된다는 점을 확인했다.
[ ] 14억원 공제는 2027년 시행 예정인 개편안임을 확인했다.
[ ] 세대원 전체의 주택 보유 현황을 확인했다.
[ ] 보유 주택의 2026년 공시가격을 확인했다.
[ ] 실제 거주 여부와 주민등록 상태가 일치한다.
[ ] 공동명의 1주택 특례 적용 여부를 검토했다.
[ ] 상속주택이나 지방 저가주택 특례를 확인했다.
[ ] 비거주 기간에 부득이한 사유가 있었는지 확인했다.
[ ] 관리비와 공과금 등 실제 거주 증빙을 보관한다.
[ ] 고령자·거주기간 세액공제 변경 영향을 계산했다.
[ ] 세액공제 금액 한도 적용 여부를 확인했다.
[ ] 국회 통과 후 확정 법률과 시행령을 다시 확인한다.

자주 묻는 질문 FAQ 30개

1. 2026년부터 종부세 기본공제가 14억원인가요?

아닙니다. 2026년 종부세에는 현행 12억원이 적용됩니다. 14억원은 2027년 시행을 목표로 발표된 세제개편안입니다.

2. 14억원은 시세인가요, 공시가격인가요?

공시가격 기준입니다. 정부는 공시가격 14억원을 시가 약 20억원 수준으로 설명했습니다.

3. 공시가격 14억원 이하면 종부세가 무조건 없나요?

개편안이 확정되고 실거주 1세대 1주택 요건을 충족한다면 원칙적으로 주택분 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다. 다른 주택이나 과세 대상 보유 여부도 확인해야 합니다.

4. 실제 거주하지 않아도 14억원을 공제받나요?

아닙니다. 개편안에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 9억원으로 낮출 예정입니다.

5. 전세를 주고 다른 집에 살면 어떻게 되나요?

소유한 주택에 실제 거주하지 않는다면 비거주 1주택으로 분류될 가능성이 있습니다.

6. 주민등록만 옮기면 실거주자가 되나요?

주민등록은 중요한 자료지만 실제 생활관계가 없으면 실거주로 인정되지 않을 수 있습니다.

7. 실거주 증빙에는 무엇이 필요한가요?

주민등록 기록, 관리비와 공과금 사용 내역, 우편물 수령지 및 가족의 생활 장소 등이 활용될 수 있습니다.

8. 직장 때문에 다른 지역에 살면 비거주로 처리되나요?

근무상 형편으로 불가피하게 거주하지 못한 기간은 일정 요건 아래 거주기간으로 인정할 예정입니다.

9. 자녀 취학 때문에 이사한 경우도 인정되나요?

취학은 정부가 제시한 부득이한 비거주 사유에 포함됩니다. 최종 요건과 증빙은 후속 시행령을 확인해야 합니다.

10. 치료나 요양으로 집을 비운 기간은 어떻게 되나요?

질병의 치료나 요양으로 거주하지 못한 기간도 일정 범위에서 거주기간으로 인정될 예정입니다.

11. 부득이한 비거주 기간은 전부 인정되나요?

거주 이전일 현재 1년 이상 거주 등의 요건이 있으며 인정기간은 최장 3년으로 예정돼 있습니다.

12. 종부세 과세기준일은 언제인가요?

매년 6월 1일입니다. 이날 현재 주택 소유 상태를 기준으로 해당 연도 납세의무를 판단합니다.

13. 6월 2일에 집을 팔면 누가 종부세를 내나요?

6월 1일 현재 소유자가 해당 연도 종부세 납세의무자가 됩니다.

14. 공동명의 부부도 14억원 공제를 받나요?

공동명의 지분별 과세와 1세대 1주택 특례 중 어떤 방식을 적용하는지에 따라 달라집니다. 개정 후 세부 규정을 확인해야 합니다.

15. 부부가 각각 집 한 채를 가지면 1세대 1주택인가요?

원칙적으로 한 세대가 두 채를 보유한 것이므로 1세대 1주택이 아닙니다.

16. 상속주택이 있으면 1세대 1주택 혜택을 못 받나요?

일정한 상속주택은 신청을 통해 주택 수에서 제외하는 특례를 적용받을 수 있습니다.

17. 지방 저가주택을 추가로 보유해도 가능한가요?

법에서 정한 가격과 소재지 요건을 충족하고 특례를 신청하면 1세대 1주택자와 같은 혜택을 받을 수 있습니다.

18. 준공 후 미분양주택도 주택 수에서 제외되나요?

일정한 취득 시기, 소재지와 가격 요건을 충족하면 과세특례를 적용할 수 있습니다.

19. 다주택자의 기본공제는 얼마로 바뀌나요?

개편안은 현행 9억원에서 ‘4억원＋5억원 중 거주주택 비중’ 방식으로 변경할 예정입니다.

20. 3주택자는 공정시장가액비율이 얼마인가요?

개편안이 시행되면 3주택 이상 보유자는 현행 60%에서 80%로 인상될 예정입니다.

21. 공정시장가액비율이 오르면 세금도 늘어나나요?

기본공제 후 금액에 곱하는 비율이 높아지므로 다른 조건이 같다면 과세표준과 세 부담이 증가할 수 있습니다.

22. 고령자 세액공제가 없어지나요?

고령 실거주자를 보호하는 방향은 유지되지만 보유기간 중심 공제를 거주기간 중심으로 바꾸고 금액 한도를 신설하는 개편이 예정돼 있습니다.

23. 세액공제 한도는 얼마인가요?

개편안 기준으로 2027년은 800만원, 2028년 이후에는 600만원입니다.

24. 기존의 최대 80% 세액공제는 유지되나요?

비율 체계와 거주기간 중심 개편이 함께 추진됩니다. 구체적인 최종 공제율은 확정 법률을 확인해야 합니다.

25. 고가주택 실거주자는 세금이 줄어드나요?

기본공제는 늘지만 세율체계와 세액공제 금액 한도의 영향을 받을 수 있습니다. 특히 시가 40억~50억원을 넘는 주택은 세금이 증가할 가능성이 있습니다.

26. 시가 30억원 이하 실거주 1주택자는 유리한가요?

정부는 대체로 시가 30억원 이하의 거주용 1주택은 세 부담이 완화될 것으로 설명했습니다. 실제 결과는 공시가격과 공제 조건에 따라 달라집니다.

27. 종부세 납부유예는 세금 면제인가요?

아닙니다. 납부 시기를 미뤄주는 제도이며 유예 종료 사유가 발생하면 세금을 납부해야 합니다.

28. 65세 이상이면 소득과 관계없이 납부유예가 가능한가요?

개편안에는 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자의 보유세가 소득의 10%를 초과하면 일부 소득요건을 완화하는 내용이 포함됐습니다.

29. 세제개편안은 이미 확정된 법인가요?

아닙니다. 정부가 발표한 개편안이며 국회 심의와 법률 개정 절차를 거쳐야 합니다.

30. 지금 당장 무엇을 확인해야 하나요?

공시가격, 세대원 전체의 주택 수, 실제 거주기간, 공동명의 여부와 특례주택 보유 여부를 먼저 확인해야 합니다.

마무리

2026년 세제개편안은 종부세 과세의 중심을 주택 수와 보유기간에서 주택가액과 실제 거주기간으로 옮기는 큰 변화입니다.

개편안이 확정되면 2027년부터 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 늘어나지만, 비거주 1주택자는 9억원으로 줄어들 수 있습니다.

다만 2026년 귀속 종부세에는 현행 12억원 기준이 적용됩니다. 지금은 주택 명의를 급하게 변경하기보다 실제 거주기간과 공시가격, 공동명의 특례 및 다른 주택 보유 여부를 정리하는 것이 우선입니다.

국회 심의 과정에서 세부 내용이 변경될 수 있으므로 법률 통과와 시행령 발표 후 자신의 조건으로 예상세액을 다시 계산해야 합니다.

공식 확인처

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