2026 재개발·재건축 현금청산 대상자 기준｜보상금 산정·지급 시기

재개발·재건축 구역에 부동산을 보유하고 있어도 모든 소유자가 새 아파트를 배정받는 것은 아닙니다.

분양신청을 하지 않았거나 신청을 철회한 경우, 조합원 분양자격을 충족하지 못한 경우에는 조합원입주권 대신 보상금을 받고 소유권을 넘기는 현금청산 대상자가 될 수 있습니다.

현금청산금은 매도인이 원하는 금액이나 조합이 일방적으로 제시한 금액으로 결정되지 않습니다. 협의와 감정평가를 거쳐 산정하며, 합의되지 않으면 재개발은 수용재결, 재건축은 매도청구소송 등의 절차로 이어질 수 있습니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
현금청산 대상 여부와 분양자격은 도시정비법뿐 아니라 해당 지방자치단체 조례, 조합 정관, 권리산정기준일과 관리처분계획을 함께 확인해야 합니다.

3줄 요약

분양신청을 하지 않거나 철회한 사람, 분양신청을 할 수 없는 사람과 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람은 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 진행해야 합니다.
재개발은 협의 불성립 시 수용재결, 재건축은 매도청구 절차로 이어질 수 있으며 보상금과 세금은 별도로 검토해야 합니다.

2026년 재개발 재건축 현금청산 대상자 기준과 보상금 상담

현금청산이란?

현금청산은 재개발·재건축사업에서 새로 건설되는 주택이나 상가를 배정받지 않고 기존에 소유한 토지·건축물과 그 밖의 권리에 대한 보상금을 지급받는 절차입니다.

현금청산 대상자가 되면 원칙적으로 새 아파트를 받을 권리 대신 현금으로 보상받고 소유권을 사업시행자에게 이전하게 됩니다.

다음 두 가지는 구분해야 합니다.

분양자격이 없어 받는 현금청산

분양신청을 하지 않았거나 관리처분계획에서 분양대상자로 인정되지 않아 소유한 부동산 전체를 보상받는 경우입니다.

분양받고 차액을 정산하는 청산금

새 아파트를 배정받았지만 기존 권리가액이 조합원 분양가보다 큰 경우 조합으로부터 차액을 받는 경우입니다.

권리가액 > 조합원 분양가
→ 조합원이 차액을 청산금으로 받음

권리가액 < 조합원 분양가
→ 조합원이 차액을 추가분담금으로 납부

두 경우 모두 ‘청산금’이라는 표현이 사용될 수 있지만, 분양자격을 상실해 부동산 전체를 넘기는 현금청산과 입주권을 유지하면서 차액만 정산하는 경우는 법적 의미가 다릅니다.

현금청산 대상자 기준

도시 및 주거환경정비법상 대표적인 현금청산 대상은 다음과 같습니다.

분양신청을 하지 않은 사람
분양신청기간이 끝나기 전에 신청을 철회한 사람
법령상 분양신청을 할 수 없는 사람
관리처분계획에서 분양대상자로 제외된 사람

이 밖에도 지방자치단체 조례와 조합 정관에서 정한 최소 분양기준을 충족하지 못하거나 권리산정기준일 이후 지분을 분할한 경우에는 분양권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

분양신청을 하지 않은 경우

사업시행자는 사업시행계획인가 후 법령에서 정한 기간 안에 조합원에게 분양대상, 분양신청기간과 분양가격 산정 기준 등을 통지하고 공고합니다.

조합원이 정해진 기간 안에 분양신청서를 제출하지 않으면 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

분양신청 안내문을 받지 못했다고 주장하더라도 조합이 법정 절차에 따라 통지와 공고를 완료했다면 미신청으로 처리될 가능성이 있습니다.

주소가 변경됐다면 조합에 새 주소를 알리고 등기우편과 공고문을 직접 확인해야 합니다.

분양신청을 철회한 경우

분양신청기간이 끝나기 전에 신청을 적법하게 철회하면 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

반면 분양신청기간이 종료된 후에는 조합원의 일방적인 의사만으로 신청을 철회하기 어려울 수 있습니다.

관리처분계획이 수립된 뒤 단순히 추가분담금이 예상보다 많다는 이유로 언제든지 현금청산을 선택할 수 있는 것은 아닙니다.

분양신청 철회를 고려한다면 다음을 확인해야 합니다.

분양신청 종료일
조합 정관의 철회 절차
철회서 제출 방식
조합의 접수 여부
관리처분계획 수립 여부
철회 후 다시 분양신청할 수 있는지
현금청산금 산정 기준일
양도소득세 발생 가능성

분양신청을 할 수 없는 경우

투기과열지구의 정비사업에서 재당첨 제한 등 법령상 분양신청 자격이 제한되면 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

정비사업 분양대상자로 선정된 조합원과 그 세대에 속한 사람은 일정 기간 투기과열지구의 다른 정비사업에서 분양신청이 제한될 수 있습니다.

다음 이력이 있다면 확인해야 합니다.

다른 재개발·재건축 조합원 분양
정비사업 일반분양 당첨
세대원의 정비사업 분양 이력
관리처분계획상 분양대상자 선정일
투기과열지구 지정 여부
상속·결혼·세대분리 이력
여러 개의 조합원입주권 보유 여부

단순히 청약홈 재당첨 제한만 확인해서는 안 됩니다. 도시정비법상 정비사업 재당첨 제한을 별도로 확인해야 합니다.

관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 경우

분양신청을 정상적으로 했더라도 관리처분계획에서 분양대상자로 인정되지 않으면 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 경우입니다.

토지 또는 건축물의 소유 규모가 조례상 기준에 미달
권리산정기준일 이후 지분을 분할
하나의 부동산을 여러 명이 공유
토지와 건물의 소유관계가 분리
무허가건축물 소유자의 자격 미충족
다가구주택을 권리산정기준일 이후 다세대로 전환
분양신청 내용이 관리처분 기준에 맞지 않음
조합원 분양계약을 체결하지 않은 경우
조합 정관에서 정한 분양대상 요건 미충족

특히 재개발 분양자격은 지역 조례의 영향을 크게 받습니다. 같은 면적의 토지를 보유해도 서울과 다른 지역에서 결과가 달라질 수 있습니다.

토지만 소유한 경우

정비구역 안의 토지만 소유했다고 해서 반드시 새 아파트를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

다음 조건을 확인해야 합니다.

토지 면적
토지의 지목과 실제 이용상태
도로 또는 공유지분인지
권리산정기준일 이전부터 소유했는지
해당 지역 조례의 최소 면적 기준
토지와 건물의 소유자가 같은지
여러 필지를 합산할 수 있는지
세대원과 공동으로 소유하는지

소규모 도로 지분이나 지나치게 작은 토지는 분양대상에서 제외되고 현금청산될 가능성이 있습니다.

무허가건축물 소유자

무허가건축물 소유자의 조합원 자격은 건축 시점과 지방자치단체 조례, 조합 정관에 따라 달라집니다.

일정 시점 이전에 건축된 기존 무허가건축물은 예외적으로 분양자격을 인정받을 수 있지만, 이후 불법으로 증축하거나 신축한 건축물은 인정되지 않을 수 있습니다.

확인할 자료는 다음과 같습니다.

무허가건축물 확인원
항공사진
재산세 납부내역
전기·수도 공급내역
건축 시점을 확인할 수 있는 자료
해당 지방자치단체 조례
조합 정관
종전자산 감정평가서

건축물대장이 없다는 이유만으로 무조건 현금청산 대상이라고 단정해서도 안 되며, 실제 점유만 하고 있다는 이유로 분양자격이 인정되는 것도 아닙니다.

공유지분 소유자

하나의 주택이나 토지를 여러 사람이 공유하면 원칙적으로 하나의 분양자격만 인정될 수 있습니다.

공유자 각자가 새 아파트 한 채씩을 받는 것은 아닙니다.

공유자들은 대표 조합원을 정하거나 관리처분계획에 따라 하나의 주택을 공동으로 배정받을 수 있습니다. 공유자 사이에서 합의되지 않으면 분양신청과 분담금 납부 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다.

권리산정기준일 이후 지분을 쪼개 매도한 경우에는 분양권 수가 늘어나지 않고 여러 명이 하나의 권리를 공유하거나 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

다가구주택과 다세대주택

다가구주택은 일반적으로 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되지만, 다세대주택은 세대별로 구분등기가 가능합니다.

재개발구역 지정 가능성이 높아진 뒤 다가구주택을 다세대주택으로 전환해 소유권을 나눴더라도 권리산정기준일 이후라면 각각의 입주권이 인정되지 않을 수 있습니다.

확인할 날짜는 다음과 같습니다.

최초 건축일
건축물대장 전환일
구분등기일
권리산정기준일
정비구역 지정일
조합설립인가일
매수인의 취득일

겉으로 구분등기가 돼 있다는 이유만으로 입주권이 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.

재개발 현금청산 보상금 감정평가와 손실보상 협의 절차

현금청산 절차

현금청산은 대상자로 결정되는 즉시 조합이 임의의 금액을 지급하고 끝나는 절차가 아닙니다.

일반적인 진행 과정은 다음과 같습니다.

1단계: 분양신청 통지와 공고

사업시행자는 사업시행계획인가 후 분양대상, 분양신청기간과 분양가격 산정방법 등을 토지등소유자에게 통지하고 공고합니다.

2단계: 분양신청 또는 미신청

토지등소유자는 기간 안에 분양신청을 해야 합니다. 신청하지 않거나 기간 종료 전에 철회하면 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

3단계: 관리처분계획 수립

사업시행자는 분양신청 결과를 반영해 분양대상자, 현금청산 대상자, 종전자산과 분양예정 자산 등을 포함한 관리처분계획을 수립합니다.

4단계: 관리처분계획 인가·고시

시장·군수 등이 관리처분계획을 인가하고 고시하면 분양대상과 권리배분이 구체적으로 확정됩니다.

5단계: 손실보상 협의

사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 현금청산 대상자와 토지·건축물 및 권리에 대한 손실보상 협의를 해야 합니다.

사업시행자는 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 먼저 시작할 수도 있습니다.

6단계: 협의 불성립 시 법적 절차

협의가 성립되지 않으면 사업 유형에 따라 절차가 달라집니다.

재개발사업: 토지수용위원회에 수용재결 신청
재건축사업: 법원에 매도청구소송 제기
공공시행 방식: 적용 법률에 따른 보상·수용절차 확인

재개발과 재건축 현금청산 차이

구분	재개발	재건축
사업 성격	공익사업 성격이 강함	민간 소유자의 주택정비 성격
협의 불성립	수용재결 절차	매도청구소송
주요 법률	도시정비법·토지보상법	도시정비법·집합건물법 등
감정평가	토지보상법상 절차 적용	소송 감정 등을 통해 시가 판단
권리 이전	보상금 지급·공탁과 수용개시	판결과 대금 지급 등 동시이행
이의절차	이의재결·행정소송 등	민사소송의 항소 등

재개발 현금청산자가 조합과 협의하지 못하면 사업시행자가 수용재결을 신청할 수 있습니다. 토지수용위원회는 보상금과 수용개시일 등을 결정합니다.

재건축 현금청산자는 수용 방식이 아니라 매도청구 방식으로 소유권이 이전되는 경우가 일반적입니다. 가격에 합의하지 못하면 법원의 감정절차를 통해 매매대금이 정해질 수 있습니다.

현금청산금 산정 방법

도시정비법 시행령에 따르면 현금청산금액은 우선 사업시행자와 토지등소유자가 협의해 산정합니다.

협의 과정에서는 일반적으로 감정평가 결과를 활용합니다.

평가 대상은 다음과 같습니다.

토지가액
건축물가액
부속 시설
수목과 공작물
임차권 등 별도의 권리
영업손실보상 대상 여부
주거이전비와 이사비 대상 여부

재개발에서는 토지보상법에 따른 감정평가 절차가 적용될 수 있습니다. 재건축 매도청구에서는 법원이 지정한 감정인이 거래 당시의 시가와 개발이익 반영 여부 등을 평가할 수 있습니다.

현금청산금에 개발이익이 포함될까?

현금청산금에 재개발·재건축 기대이익이 어느 정도 반영되는지는 사업 유형과 가격 산정기준일, 평가방법에 따라 달라집니다.

재건축 매도청구의 매매가격은 단순한 종전자산평가액과 동일하지 않을 수 있으며, 소송에서 정비사업으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 반영된 시가가 쟁점이 되기도 합니다.

재개발 수용보상은 토지보상법의 기준에 따라 평가하므로 사업으로 인한 가격 상승분의 반영이 제한될 수 있습니다.

따라서 조합이 관리처분계획에서 사용한 종전자산평가액과 실제 현금청산금이 반드시 같은 것은 아닙니다.

종전자산평가액과 현금청산금 차이

구분	종전자산평가액	현금청산금
목적	관리처분계획과 권리가액 산정	소유권 취득에 대한 보상
기준 시점	사업절차상 정해진 평가시점	협의·재결·매도청구의 평가기준
활용	비례율과 분담금 계산	현금청산자에게 지급
금액 관계	현금청산금과 다를 수 있음	별도 감정과 절차로 확정 가능

조합이 제시한 종전자산평가액이 낮다는 이유만으로 최종 현금청산금도 같은 금액으로 확정되는 것은 아닙니다.

반대로 현금청산을 선택하면 무조건 종전자산평가액보다 높은 보상을 받을 수 있다는 보장도 없습니다.

감정평가에서 확인할 요소

감정평가서를 받았다면 총액만 보지 말고 다음 내용을 확인해야 합니다.

평가기준일
토지 면적과 지목
실제 이용현황
개별요인 비교
도로 접면 상태
형상과 고저
건물 구조와 면적
무허가 증축 부분 처리
비교표준지 선정
거래사례 선정
권리제한 상태
임대차와 점유관계
다른 감정평가 결과와 차이

토지 면적이나 건물 현황이 실제와 다르게 반영됐다면 관련 공부와 현황측량 자료를 제출해 정정을 요구해야 합니다.

보상금 협의 시 준비할 자료

등기부등본
토지대장
건축물대장
토지이용계획확인서
매매계약서
개별공시지가 자료
인근 거래사례
임대차계약서
영업신고증과 사업자등록증
건물 수리·증축 관련 자료
무허가건축물의 건축 시점 자료
감정평가서
조합의 보상금 제시내역
분양신청 및 철회 관련 서류

단순히 주변 중개업소 호가를 제출하는 것보다 실제 신고된 거래사례와 감정평가에 영향을 줄 수 있는 개별요인을 구체적으로 제시하는 것이 중요합니다.

재개발 수용재결 절차

재개발사업에서 보상 협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.

일반적인 절차는 다음과 같습니다.

사업시행자의 손실보상 협의
협의 불성립
수용재결 신청
열람·공고와 의견 제출
감정평가
토지수용위원회 심리
수용재결
보상금 지급 또는 공탁
수용개시일에 소유권 취득

소유자가 보상금 수령을 거부하거나 주소를 확인하기 어려운 경우 사업시행자는 보상금을 공탁할 수 있습니다.

보상금이 공탁되고 법정 요건이 충족되면 소유자가 실제로 돈을 찾아가지 않았더라도 수용개시일에 소유권이 이전될 수 있습니다.

수용재결 결과에 불복하는 방법

재결 보상금이 적다고 판단하면 법령에서 정한 기간 안에 이의신청이나 보상금 증액소송을 검토할 수 있습니다.

불복절차는 기한이 짧고 어떤 절차를 선택하느냐에 따라 소송 구조가 달라질 수 있으므로 재결서를 받은 즉시 확인해야 합니다.

주의할 점은 보상금을 수령했다고 해서 모든 경우에 불복이 불가능해지는 것은 아니지만, 수령 방식과 이의유보 표시가 영향을 줄 수 있다는 것입니다.

보상금을 받기 전에 다음을 확인하는 것이 좋습니다.

이의유보 의사표시 필요 여부
재결서 송달일
불복 신청기한
보상금 수령 또는 공탁금 출급 방식
증액을 주장할 감정평가 근거
소유권 이전과 인도 시기

현금청산 보상금 지급과 수용재결 이의신청 절차 확인

재건축 매도청구 절차

재건축사업에서 현금청산 협의가 성립하지 않으면 사업시행자는 현금청산자를 상대로 매도청구소송을 제기할 수 있습니다.

매도청구는 법원이 정한 매매가격을 지급하고 토지와 건축물의 소유권을 이전받는 절차입니다.

주요 쟁점은 다음과 같습니다.

매도청구권 행사기간
매매계약 성립일
감정평가 기준일
적정 매매가격
개발이익 반영 범위
소유권 이전과 대금 지급의 동시이행
근저당권과 임차보증금 처리
부동산 인도 시기
지연손해금

사업시행자가 제시한 금액에 동의하지 않는다면 감정평가의 기준과 비교사례를 검토하고 소송에서 적정가격을 다툴 수 있습니다.

현금청산금 지급이 늦어지는 경우

사업시행자가 법정 기간 안에 손실보상 절차를 진행하지 않거나 보상금 지급이 지연되면 지연이자가 문제가 될 수 있습니다.

도시정비법 시행령은 현금청산 지연기간에 따라 다음과 같은 이율을 정하고 있습니다.

지연기간	지연이자율
6개월 이내	연 5%
6개월 초과 12개월 이내	연 10%
12개월 초과	연 15%

실제 지연이자 발생 여부와 기산일은 사업 유형, 협의 경과와 법률상 요건을 확인해야 합니다.

단순히 분양신청 종료일부터 무조건 지연이자가 발생한다고 판단하면 안 됩니다.

현금청산자도 이주비를 받을 수 있을까?

현금청산자가 받을 수 있는 보상과 지원은 재개발인지 재건축인지, 소유자인지 세입자인지, 실제 거주 또는 영업 여부에 따라 달라집니다.

재개발사업에서는 일정한 요건을 충족하면 다음 항목을 검토할 수 있습니다.

주거이전비
이사비
영업손실보상
이주대책
동산 이전비
임시거주 지원

재건축사업에서는 토지보상법상 보상항목이 동일하게 적용되지 않을 수 있습니다.

또한 조합이 조합원에게 제공하는 이주비 대출은 현금청산자에 대한 법정 손실보상과 다른 제도입니다.

주거이전비와 이사비 차이

구분	주거이전비	이사비
목적	이주에 따른 생활기반 상실 보전	가재도구 운반비 보전
주요 대상	일정 요건을 충족한 소유자 또는 세입자	실제 거주하고 이사하는 사람
산정 기준	가구원 수와 통계자료 등	주택 면적과 기준단가 등
중복 여부	요건에 따라 별도 검토	주거이전비와 함께 인정될 수 있음

정비구역 지정 또는 공람공고 이후 전입했거나 실제 거주하지 않은 경우에는 주거이전비 지급이 제한될 수 있습니다.

세입자도 현금청산 대상자인가?

현금청산자는 기본적으로 토지 또는 건축물 등 소유권을 가진 사람을 의미합니다.

세입자는 조합원입주권을 현금으로 청산받는 대상은 아니지만 재개발사업에서 일정 요건을 충족하면 주거이전비, 이사비와 임대주택 공급 등을 검토할 수 있습니다.

상가 세입자는 적법한 장소에서 실제 영업하고 있었다면 영업손실보상 대상이 될 수 있습니다.

현금청산금과 양도소득세

현금청산으로 토지나 건축물의 소유권을 사업시행자에게 넘기면 세법상 양도에 해당할 수 있습니다.

따라서 보상금 또는 매매대금에서 취득가액과 필요경비 등을 차감해 양도차익을 계산하고 양도소득세를 신고해야 할 수 있습니다.

양도차익
= 현금청산금 - 취득가액 - 필요경비

검토할 항목은 다음과 같습니다.

실제 취득가액
취득세와 법무사 비용
중개보수
자본적 지출
감정평가 또는 소송비용의 필요경비 인정 여부
보유기간
주택 수
조정대상지역 여부
1세대 1주택 비과세 가능성
공익사업용 토지 등에 대한 감면 가능성
양도 또는 수용 시기

재개발 수용과 재건축 매도청구는 적용 가능한 세제 특례가 다를 수 있습니다.

양도시기는 언제일까?

현금청산의 양도시기는 일반 매매와 다르게 판단될 수 있습니다.

재개발 수용에서는 보상금 수령일, 공탁일 또는 소유권 이전일 가운데 세법에서 정한 시점을 기준으로 판단할 수 있습니다.

재건축 매도청구는 매매대금 청산일과 소유권 이전등기일 등을 기준으로 확인해야 합니다.

양도시기에 따라 적용 세율, 비과세 요건, 예정신고 기한과 다른 주택 처분계획이 달라질 수 있으므로 보상금 수령 전에 확인하는 것이 좋습니다.

현금청산금에도 취득세가 발생할까?

현금청산자가 자신의 부동산을 넘기고 보상금을 받는 것은 새로운 부동산을 취득하는 행위가 아니므로 보상금 수령 자체에 취득세가 부과되는 것은 아닙니다.

다만 현금청산금으로 다른 주택을 구입하면 해당 신규주택 취득에 대한 취득세가 발생합니다.

사업시행자는 현금청산자의 부동산을 취득하므로 관련 법령에 따른 취득세 문제를 별도로 검토합니다.

현금청산을 선택하는 것이 유리한 경우

현금청산이 항상 손해인 것은 아닙니다.

다음 상황에서는 현금청산을 검토할 수 있습니다.

추가분담금을 감당하기 어려운 경우
사업기간이 지나치게 길 것으로 예상되는 경우
조합원 분양가가 주변 시세와 큰 차이가 없는 경우
이주비 대출을 받기 어려운 경우
사업성 악화 가능성이 큰 경우
공사비 분쟁이 심한 경우
다른 지역으로 이주해야 하는 경우
상속인 사이에서 입주권 유지가 어려운 경우
적정한 현금청산금을 받을 가능성이 높은 경우

다만 분양신청을 포기한 뒤에는 다시 입주권을 선택하기 어려울 수 있으므로 예상 보상금과 입주권 가치를 먼저 비교해야 합니다.

입주권과 현금청산 비교

구분	조합원입주권 유지	현금청산
받는 자산	신축 아파트 또는 상가	보상금
추가 자금	추가분담금 필요 가능	원칙적으로 추가분담금 없음
사업 위험	공사비·지연 위험 부담	보상금 분쟁과 지급 지연 가능
미래 가치	신축주택 상승 가능성	보상금 수령 후 종료
세금	입주권·신축주택 세금 검토	부동산 양도세 검토
주요 절차	분양신청·분담금 납부·입주	협의·재결 또는 매도청구

두 선택지를 비교할 때는 단순히 보상금과 현재 시세만 비교하면 안 됩니다.

입주권 예상가치
- 추가분담금
- 재건축부담금
- 이주비 이자
- 사업 지연비용
- 취득 관련 세금

위 금액과 예상 현금청산금 및 양도소득세를 함께 비교해야 합니다.

현금청산 대상 부동산 매수 위험

현금청산 대상인 물건을 입주권이 나오는 물건으로 잘못 알고 매수하면 큰 손실이 발생할 수 있습니다.

다음 표현을 특히 주의해야 합니다.

“조합원 명부에 있으니 무조건 입주권이 나온다”
“작은 지분도 나중에 한 채를 받을 수 있다”
“분양신청 기간이 끝났지만 다시 신청할 수 있다”
“무허가주택도 모두 입주권 대상이다”
“현금청산돼도 매수가격 이상 보상받는다”
“공유지분을 사면 공유자별로 한 채씩 받는다”
“조합원 분양계약을 안 해도 문제없다”

계약 전에 조합의 구두 답변만 받지 말고 분양대상자 확인서와 관리처분계획을 직접 확인해야 합니다.

매매계약서 특약

정비구역 내 물건을 매수할 때는 다음 사항을 특약에 포함하는 것이 좋습니다.

조합원 분양자격 보유 여부
분양신청 완료 여부
관리처분계획상 분양대상자 여부
현금청산 대상이 확인될 경우 계약 해제
매도인의 설명이 사실과 다를 경우 손해배상
조합원 지위 승계 가능 여부
권리산정기준일과 지분분할 여부
기납부 분담금과 미납 분담금
명의변경이 거절될 경우 계약 처리
세금과 조합 채무 부담 주체

중개대상물 확인·설명서에도 정비사업 단계와 입주권 여부를 구체적으로 기재하도록 요구하는 것이 안전합니다.

현금청산 전 체크리스트

[ ] 분양신청 기간을 확인했는가
[ ] 분양신청서를 정상적으로 제출했는가
[ ] 신청 철회 여부를 확인했는가
[ ] 관리처분계획상 분양대상자인가
[ ] 조례상 최소 토지·건물 기준을 충족하는가
[ ] 권리산정기준일을 확인했는가
[ ] 지분분할 시점을 확인했는가
[ ] 무허가건축물 인정 기준을 확인했는가
[ ] 공유자 사이의 대표 조합원을 확인했는가
[ ] 현금청산금 감정평가서를 받았는가
[ ] 토지와 건물 면적이 정확한가
[ ] 인근 실제 거래사례를 확인했는가
[ ] 주거이전비와 이사비 대상인지 확인했는가
[ ] 영업손실보상 대상인지 확인했는가
[ ] 협의기한을 확인했는가
[ ] 수용재결 또는 매도청구 절차를 확인했는가
[ ] 보상금 지급 지연이자를 확인했는가
[ ] 양도소득세를 미리 계산했는가
[ ] 불복절차와 신청기한을 확인했는가
[ ] 보상금 수령 전 이의유보 필요성을 검토했는가

자주 묻는 질문 FAQ

1. 현금청산 대상자는 누구인가요?

분양신청을 하지 않은 사람, 기간 내 신청을 철회한 사람, 분양신청을 할 수 없는 사람과 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람입니다.

2. 분양신청을 하지 않으면 자동으로 현금청산되나요?

원칙적으로 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 이후 관리처분계획과 손실보상 절차가 진행됩니다.

3. 분양신청 기간이 지나도 다시 신청할 수 있나요?

일반적으로 임의로 다시 신청하기 어렵습니다. 사업시행자가 법령에 따라 재분양신청 절차를 진행하는 예외적인 경우가 아니라면 기간을 지켜야 합니다.

4. 분양신청 후 마음이 바뀌면 철회할 수 있나요?

분양신청기간이 끝나기 전에는 적법한 절차로 철회할 수 있지만 기간 종료 후에는 일방적인 철회가 제한될 수 있습니다.

5. 추가분담금이 많으면 현금청산으로 바꿀 수 있나요?

분양신청기간이 종료된 후에는 단순히 분담금이 많다는 이유만으로 자유롭게 현금청산을 선택하기 어렵습니다.

6. 조합원 분양계약을 체결하지 않으면 현금청산되나요?

조합 정관과 관리처분계획에 따라 현금청산 대상으로 정할 수 있는지가 분쟁이 될 수 있으므로 개별 규정을 확인해야 합니다.

7. 현금청산금은 종전자산평가액과 같나요?

반드시 같지 않습니다. 현금청산금은 협의·수용재결 또는 매도청구 절차에서 별도로 산정될 수 있습니다.

8. 조합이 제시한 보상금에 반드시 동의해야 하나요?

아닙니다. 금액에 이견이 있다면 협의하지 않고 재결이나 소송절차에서 다툴 수 있습니다.

9. 현금청산금은 시세대로 받을 수 있나요?

평가방법과 기준일에 따라 결정되므로 중개업소 호가와 같다고 보장할 수 없습니다.

10. 재개발과 재건축의 현금청산 방식은 같나요?

다릅니다. 재개발은 주로 수용재결, 재건축은 매도청구 방식으로 진행됩니다.

11. 보상 협의는 언제 시작되나요?

사업시행자는 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수 있습니다.

12. 조합은 언제까지 협의해야 하나요?

관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 합니다.

13. 협의가 안 되면 어떻게 되나요?

재개발은 수용재결, 재건축은 매도청구소송 등으로 이어질 수 있습니다.

14. 수용재결이란 무엇인가요?

토지수용위원회가 수용 대상, 보상금과 수용개시일 등을 결정하는 행정절차입니다.

15. 수용재결 보상금이 적으면 이의를 제기할 수 있나요?

법정 기간 안에 이의신청이나 보상금 증액소송 등을 검토할 수 있습니다.

16. 보상금을 받으면 이의제기를 못 하나요?

수령 방식과 이의유보 여부에 따라 달라질 수 있으므로 보상금을 받기 전에 확인해야 합니다.

17. 보상금이 공탁되면 소유권이 넘어가나요?

수용재결과 공탁 등 법정 요건이 충족되면 수용개시일에 소유권이 사업시행자에게 이전될 수 있습니다.

18. 현금청산금 지급이 늦어지면 이자를 받을 수 있나요?

법령상 요건을 충족하면 지연기간에 따라 연 5%, 10% 또는 15%의 지연이자가 적용될 수 있습니다.

19. 현금청산자도 이주비 대출을 받을 수 있나요?

조합원에게 제공되는 이주비 대출과 현금청산자의 손실보상은 다릅니다. 현금청산자는 주거이전비와 이사비 등의 대상인지 별도로 확인해야 합니다.

20. 재개발 현금청산자도 주거이전비를 받나요?

실제 거주와 취득 시점 등 법정 요건을 충족하면 검토할 수 있습니다.

21. 세입자도 현금청산금을 받나요?

세입자는 소유권에 대한 현금청산금 대상은 아니지만 주거이전비, 이사비와 영업손실보상 등을 받을 수 있습니다.

22. 상가 소유자도 아파트를 받을 수 있나요?

상가 소유자의 주택 분양자격은 권리가액, 조례와 관리처분기준에 따라 달라집니다. 자격이 없으면 상가 배정이나 현금청산이 이뤄질 수 있습니다.

23. 작은 토지 지분도 입주권이 나오나요?

지방자치단체 조례의 최소 면적과 권리산정기준일 등을 충족하지 못하면 현금청산될 수 있습니다.

24. 도로 지분을 사도 보상받을 수 있나요?

소유권이 인정되면 감정평가에 따른 보상 대상이 될 수 있지만 새 아파트 분양자격과는 별개입니다.

25. 무허가주택은 모두 현금청산 대상인가요?

아닙니다. 일정 시점 이전의 기존 무허가건축물은 조례와 정관에 따라 분양자격이 인정될 수 있습니다.

26. 공유지분 소유자는 각각 입주권을 받을 수 있나요?

일반적으로 하나의 부동산을 여러 사람이 공유하면 하나의 분양자격만 인정될 수 있습니다.

27. 현금청산금에도 양도소득세가 발생하나요?

부동산을 사업시행자에게 이전하는 것은 양도에 해당할 수 있으므로 양도차익이 발생하면 신고해야 합니다.

28. 현금청산도 1세대 1주택 비과세가 가능한가요?

주택의 양도로 인정되고 보유·거주 등 비과세 요건을 충족하면 검토할 수 있지만 사업 유형과 양도시기를 확인해야 합니다.

29. 현금청산금을 받은 뒤 신고기한은 언제인가요?

부동산 양도에 해당하면 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고해야 합니다.

30. 현금청산 대상 물건을 매수하면 입주권을 받을 수 있나요?

이미 분양자격을 상실한 물건을 매수하면 입주권을 받지 못할 가능성이 큽니다. 계약 전에 조합과 관할 행정기관에 서면으로 확인해야 합니다.

정리

재개발·재건축 현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않았거나 신청을 철회한 사람, 분양신청을 할 수 없는 사람과 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람입니다.

사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 진행해야 합니다. 협의가 성립하지 않으면 재개발은 수용재결, 재건축은 매도청구 절차로 이어질 수 있습니다.

현금청산 여부를 결정하기 전에는 예상 보상금뿐 아니라 입주권의 미래가치, 추가분담금, 사업기간과 양도소득세를 함께 비교해야 합니다. 현금청산 대상 물건을 매수할 때는 관리처분계획과 분양신청 여부를 반드시 확인해야 합니다.

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