2026 위반건축물 재산세｜불법 증축 과세·이행강제금 차이

허가나 신고 없이 건물을 증축하거나 용도를 변경했더라도 실제 건축물이 존재하면 재산세가 부과될 수 있습니다.

다만 ‘위반건축물은 재산세가 무조건 중과된다’는 설명은 정확하지 않습니다. 재산세는 원칙적으로 6월 1일 현재 사실상의 현황에 따라 부과되며, 별도로 건축법상 시정명령과 이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다.

기준 시점: 2026년 8월 19일
재산세와 이행강제금은 서로 다른 제도이며, 재산세를 납부했다고 위반건축물이 합법화되는 것은 아닙니다.

3줄 요약

불법 증축부분도 실제 존재하면 면적과 용도에 따라 재산세가 부과될 수 있습니다.
위반건축물이라는 이유만으로 재산세가 일률적으로 중과되는 것은 아닙니다.
시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 연 2회 이내에서 반복 부과될 수 있습니다.

2026 위반건축물 재산세와 불법 증축 이행강제금 차이

위반건축물이란?

위반건축물은 건축법과 관련 법령에서 정한 허가·신고·용도·구조 등의 기준을 지키지 않은 건축물을 의미합니다.

다음과 같은 사례가 대표적입니다.

허가나 신고 없이 건물 면적을 늘린 경우
베란다나 옥상을 불법으로 증축한 경우
주차장이나 창고를 주거공간으로 변경한 경우
근린생활시설을 주택으로 무단 변경한 경우
다가구주택의 가구 수를 불법으로 늘린 경우
허가 없이 경계벽을 설치해 방을 나눈 경우
무단 대수선을 한 경우
건폐율이나 용적률을 초과한 경우
조경시설이나 부설주차장을 다른 용도로 사용한 경우
가설건축물의 존치기간을 넘긴 경우

위반 사실이 확인되면 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 기재될 수 있습니다.

재산세와 이행강제금 차이

위반건축물과 관련해 가장 많이 혼동하는 두 부담은 재산세와 이행강제금입니다.

구분	재산세	이행강제금
성격	재산 보유에 대한 지방세	시정명령 이행을 강제하는 행정상 금전부담
근거	지방세법	건축법
기준일	매년 6월 1일	시정명령 불이행 여부
부과 대상	과세기준일 현재 소유자	위반행위 관련 건축주·소유자 등
산정 기준	시가표준액·공정시장가액비율·세율 등	위반 유형·면적·시가표준액·부과요율 등
납부 효과	해당 연도 세금 납부	위반상태가 자동 합법화되지 않음
반복 부과	매년 재산 보유 시 부과	시정될 때까지 반복 부과 가능
불복 절차	지방세 이의신청·심판청구 등	행정심판·행정소송 등

재산세를 냈다고 이행강제금이 사라지지 않으며, 이행강제금을 냈다고 재산세가 면제되지도 않습니다.

위반건축물도 재산세가 부과될까?

네. 건축허가를 받지 않았거나 건축물대장에 등록되지 않은 면적이라도 실제 건축물로 사용되고 있다면 재산세 과세대상이 될 수 있습니다.

지방세법령은 과세대상 물건의 공부상 현황과 실제 현황이 다르면 원칙적으로 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정합니다.

따라서 다음과 같은 경우도 현황조사 후 과세될 수 있습니다.

건축물대장에 없는 옥탑방
무단으로 확장한 베란다
불법 증축한 창고
주차장을 개조한 점포
근린생활시설을 주거용으로 사용한 공간
다가구주택에 불법으로 추가한 방
무허가 조립식 건물

등기가 없다는 이유만으로 재산세가 부과되지 않는 것은 아닙니다.

위반건축물은 재산세가 무조건 중과될까?

아닙니다. 위반건축물이라는 사실만으로 모든 건물에 별도의 고율 재산세가 자동 적용되는 것은 아닙니다.

재산세는 실제 구조와 용도, 면적 및 과세대상 분류를 기준으로 계산합니다.

다만 불법 용도변경으로 실제 사용 용도가 달라지면 다음과 같은 결과가 생길 수 있습니다.

주택분에서 건축물분 재산세로 변경
건축물분에서 주택분으로 변경
토지의 종합합산·별도합산 구분 변경
고급오락장 등 중과 대상 용도로 판정
누락된 증축면적에 대한 추가 과세
과거 누락 세액의 추징

즉 ‘불법이어서 중과’되는 것이 아니라 사실상의 용도가 법정 중과 대상에 해당하거나 과세면적이 늘어나 세액이 증가할 수 있는 것입니다.

사실상 현황 과세란?

재산세는 건축물대장이나 등기부에 적힌 내용만으로 결정되지 않습니다.

공부상 등재 현황과 실제 이용 현황이 다르면 실제 현황에 따라 과세하는 것이 원칙입니다.

예시 1: 창고를 주택으로 사용

건축물대장에는 창고로 되어 있지만 실제로 독립적인 주거시설을 갖추고 사람이 거주한다면 현황조사를 거쳐 주택으로 판단될 수 있습니다.

예시 2: 주택을 영업장으로 사용

공부상 주택이라도 실제 전체를 음식점이나 사무실로 사용하면 건축물과 토지의 과세구분이 달라질 수 있습니다.

예시 3: 옥상 불법 증축

대장에 없는 옥탑방이나 창고가 실제 존재하면 해당 면적과 구조를 조사해 과세표준에 반영할 수 있습니다.

일시적인 사용이거나 사실상 현황이 명확하지 않은 경우에는 공부상 현황을 적용할 수 있으므로 구체적인 사실관계가 중요합니다.

재산세 과세기준일은 6월 1일

재산세는 매년 6월 1일 현재 사실상 소유자에게 부과됩니다.

6월 1일에 위반 증축부분이 존재했다면 이후 철거했더라도 해당 연도 재산세 과세 여부에 영향을 줄 수 있습니다.

반대로 6월 1일 이후 증축했다면 해당 연도보다 다음 연도 재산세에 반영될 가능성이 있습니다.

매매할 때는 잔금일과 소유권이전일뿐 아니라 위반부분의 존재 시점도 확인해야 합니다.

재산세는 누가 부담할까?

원칙적으로 과세기준일인 6월 1일 현재 사실상 소유자가 납세의무자입니다.

매매계약서에서 매도인과 매수인이 재산세를 일할 계산하기로 합의할 수 있지만 이는 당사자 사이의 정산약정입니다.

지방자치단체는 법정 납세의무자에게 재산세를 부과합니다.

위반건축물의 존재를 모르고 구입했더라도 6월 1일 현재 소유자라면 재산세 고지서를 받을 수 있습니다.

불법 증축 면적과 실제 사용 용도를 기준으로 재산세 확인

불법 증축면적은 어떻게 확인할까?

다음 자료와 현장 상태를 비교해야 합니다.

일반건축물대장
집합건축물대장
건축물현황도
등기사항증명서
토지이용계획확인서
건축허가·신고도면
항공사진
위반건축물 시정명령서
이행강제금 부과내역
실제 건축물의 구조와 면적

건축물대장상 면적보다 실제 사용하는 면적이 넓거나 도면에 없는 구조물이 있다면 불법 증축 가능성을 확인해야 합니다.

건축물대장 위반건축물 표시

행정기관이 위반 사실을 확인하면 건축물대장에 위반건축물 표시가 기재될 수 있습니다.

대장에는 다음과 같은 내용이 표시될 수 있습니다.

위반건축물 표시
위반 내용
무단 증축
무단 용도변경
시정명령 관련 사항
위반 발생 층과 면적

건축물대장은 정부24나 세움터 등을 통해 발급·열람할 수 있습니다.

계약 전에 표제부뿐 아니라 전유부와 변동사항까지 확인해야 합니다.

건축물대장에 표시가 없으면 안전할까?

아닙니다.

위반행위를 했지만 아직 단속되지 않았거나 행정기관의 현장조사 전이라면 건축물대장에 표시가 없을 수 있습니다.

반대로 과거 위반표시가 남아 있지만 이미 철거하고 시정완료 절차가 진행 중인 경우도 있습니다.

대장 표시와 함께 다음을 확인해야 합니다.

실제 현장과 도면의 일치 여부
매도인이 제공한 인허가 서류
구청 건축과의 시정완료 여부
최근 항공사진
중개대상물 확인·설명서
임대차 현황
전기·수도 계량기 수
현관문과 내부 칸막이 수

이행강제금 부과 절차

일반적인 건축법상 절차는 다음과 같이 진행됩니다.

위반행위가 적발됩니다.
행정기관이 위반내용을 조사합니다.
건축주나 소유자 등에게 시정명령을 합니다.
정해진 시정기간이 주어집니다.
시정하지 않으면 이행강제금 부과를 계고합니다.
의견제출 기회를 부여합니다.
이행강제금을 부과합니다.
위반상태가 계속되면 다시 부과할 수 있습니다.
원상복구나 적법화 후 시정완료 확인을 받습니다.

구체적인 절차와 횟수는 건축법과 지방자치단체 조례에 따라 달라질 수 있습니다.

이행강제금은 몇 번 부과될까?

허가권자는 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내에서 지방자치단체 조례로 정한 횟수만큼 이행강제금을 반복 부과할 수 있습니다.

과거에는 일부 소규모 주거용 위반건축물의 부과횟수를 제한하는 규정이 있었기 때문에 ‘5번만 내면 끝난다’고 알고 있는 사람이 있습니다.

그러나 현행 기준에서는 시정될 때까지 반복 부과될 수 있으므로 과거 정보만 믿으면 안 됩니다.

해당 지역 건축 조례에서 연간 부과횟수를 확인해야 합니다.

이행강제금 계산 구조

건축법상 이행강제금은 위반 유형에 따라 계산방식이 달라집니다.

일반적으로 다음 요소가 반영됩니다.

건축물 시가표준액
위반면적
허가 대상인지 신고 대상인지
건폐율·용적률 초과 여부
무단 용도변경 여부
무단 대수선 여부
영리 목적이나 상습 위반 여부
지방자치단체 조례
감경 또는 가중 사유

단순히 불법면적 × 일정 단가만으로 모든 건축물의 이행강제금을 계산할 수는 없습니다.

구청이 보낸 부과예고서에서 위반면적과 적용요율, 시가표준액을 확인해야 합니다.

이행강제금 납부하면 합법이 될까?

아닙니다.

이행강제금은 시정명령을 이행하도록 압박하는 금전적 수단입니다. 이를 납부했다고 무허가 증축이나 불법 용도변경이 허가된 것으로 바뀌지 않습니다.

위반상태를 해소하려면 다음 중 가능한 방법을 검토해야 합니다.

불법 증축부분 철거
원래 용도로 복구
불법 칸막이 제거
주차장 원상회복
현행 법령에 맞는 추인허가 또는 신고
건축물대장 정리
시정완료 확인

적법화 가능 여부는 건폐율과 용적률, 주차장, 구조안전 및 소방기준 등에 따라 달라집니다.

양성화와 추인허가 차이

‘양성화’라는 표현은 한시적인 특별법 또는 행정조치를 통해 일정 위반건축물을 합법 상태로 전환하는 의미로 사용됩니다.

하지만 항상 신청할 수 있는 상시 제도가 아닙니다.

추인허가는 사전에 받아야 했던 허가나 신고를 사후에 진행하는 방식이지만 현행 건축기준을 모두 충족해야 할 수 있습니다.

다음 조건을 검토해야 합니다.

건폐율
용적률
대지 안의 공지
일조권
주차장 설치기준
도로 접도조건
구조안전
소방시설
용도지역·지구 제한
다른 법률상 인허가

이행강제금을 많이 냈다는 이유만으로 추인허가가 승인되는 것은 아닙니다.

원상복구하면 이미 부과된 금액도 없어질까?

시정명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 중지됩니다.

하지만 시정 전에 이미 부과된 이행강제금은 원칙적으로 납부해야 합니다.

원상복구했다고 과거 재산세가 자동으로 취소되는 것도 아닙니다. 과거 과세기준일 당시 실제로 존재했던 건축물에 대한 재산세는 별도로 판단합니다.

소규모 주거용 건축물 감경

건축법과 시행령에는 일정한 소규모 주거용 건축물이나 위반 동기·규모 등에 따른 이행강제금 감경 규정이 있습니다.

다만 감경은 자동 적용되지 않으며 다음을 확인해야 합니다.

주거용 건축물인지
위반면적과 전체 연면적
위반 발생 시기
임대 등 영리 목적 여부
정해진 시정기간 안에 시정했는지
지방자치단체 조례상 감경률
상습 위반 여부

부과예고서를 받은 즉시 담당 부서에 감경 대상과 제출서류를 문의해야 합니다.

매수인이 이행강제금을 승계할까?

이미 부과된 이행강제금과 매수 후 새로 부과되는 이행강제금은 구분해야 합니다.

기존 소유자에게 확정된 금액의 납부의무가 매수인에게 당연히 이전되는지와 별개로, 위반상태가 남아 있는 건물을 취득하면 새 소유자에게 시정명령과 새로운 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

따라서 매매계약서에 다음 내용을 명확히 해야 합니다.

현재까지 부과된 이행강제금
체납 여부
향후 부과 가능성
철거와 원상복구 책임
적법화 비용 부담
감면이나 대출 거절 시 책임
계약 해제 조건

위반건축물 매매 시 취득세

위반건축물을 매수하면 취득세가 면제되는 것이 아닙니다.

공부에 누락된 건축물이나 증축부분도 사실상 취득했다면 취득세 과세 문제가 발생할 수 있습니다.

실제 사용 용도와 주택 수 판정에 따라 취득세율도 달라질 수 있으므로 다음을 확인해야 합니다.

공부상 주택 여부
실제 주거용 사용 여부
무허가 증축면적
부속토지
주택 수 포함 여부
다주택 중과 여부
취득가액 배분
과거 미신고 취득세

계약 전에 관할 세무부서에 취득세 과세대상과 예상 세액을 확인해야 합니다.

위반건축물 매수 시 대출 문제

위반건축물은 금융회사의 담보대출 심사에서 불리할 수 있습니다.

담보가치에서 위반면적 제외
대출한도 축소
주택담보대출 거절
보증기관 보증 거절
감정평가 제한
소유권보존·이전등기 문제
위반부분 철거 조건부 승인
용도 불일치로 주택대출 적용 제외

매매계약을 먼저 체결한 뒤 대출이 거절되면 계약금을 잃을 수 있습니다. 대출 승인 여부를 특약에 반영하는 것이 좋습니다.

위반건축물 매매 전 건축물대장과 이행강제금 및 대출 확인

임대차계약 시 위험

위반건축물에 전세나 월세로 들어가면 다음 문제가 발생할 수 있습니다.

전세보증금 반환보증 가입 거절
전세대출 제한
주택 용도 불인정
주소별 호실 구분 문제
전입신고와 확정일자 관련 분쟁
단전·단수 또는 철거 위험
화재보험 보장 제한
주차장 부족
소방·피난시설 문제
이행강제금 부담을 세입자에게 전가하는 분쟁

임대인이 ‘이행강제금을 내고 있으니 합법’이라고 설명하더라도 사실과 다릅니다.

계약 전에 보증기관과 은행에 건축물대장을 제출해 보증과 대출이 가능한지 확인해야 합니다.

재산세가 갑자기 늘어난 이유 확인

위반건축물 적발 후 재산세가 증가했다면 다음 항목을 비교하세요.

과세면적이 늘었는지
건축물 용도가 변경됐는지
주택분과 건축물분 구분이 달라졌는지
토지 과세구분이 변경됐는지
시가표준액이 상승했는지
공정시장가액비율이 달라졌는지
세부담상한 적용이 달라졌는지
과거 누락 세액이 함께 부과됐는지
고급오락장 등 중과 용도로 판정됐는지
지역자원시설세 등 다른 세목이 늘었는지

재산세 고지서의 과세대상과 면적을 건축물대장 및 전년도 고지서와 비교해야 합니다.

재산세 과세에 이의가 있다면

실제 존재하지 않는 증축면적이 반영됐거나 용도 판정이 잘못됐다면 관할 시·군·구 세무부서에 과세 근거를 요청할 수 있습니다.

다음 자료를 준비합니다.

재산세 고지서
과세내역서
건축물대장
현황도면
현장 사진
철거 또는 시정완료 확인서
임대차계약서
사용 용도를 확인할 자료
이행강제금 관련 서류
전년도 과세내역

정해진 불복기간을 놓치지 않도록 이의신청과 심판청구, 경정청구 가능 여부를 확인해야 합니다.

매매 전 체크리스트

[ ] 건축물대장 표제부와 전유부를 발급했다.
[ ] 위반건축물 표시를 확인했다.
[ ] 건축물현황도와 실제 구조를 비교했다.
[ ] 대장에 없는 증축부분이 있는지 확인했다.
[ ] 공부상 용도와 실제 용도를 비교했다.
[ ] 구청 건축과에 위반내역을 문의했다.
[ ] 시정명령서를 확인했다.
[ ] 이행강제금 부과내역을 확인했다.
[ ] 이행강제금 체납 여부를 확인했다.
[ ] 향후 연간 부과횟수를 확인했다.
[ ] 원상복구가 가능한지 확인했다.
[ ] 추인허가 가능성을 건축사에게 확인했다.
[ ] 철거·설계·공사비를 산정했다.
[ ] 재산세 과세면적과 용도를 확인했다.
[ ] 취득세 예상액을 확인했다.
[ ] 주택 수 포함 여부를 확인했다.
[ ] 담보대출 가능 여부를 확인했다.
[ ] 전세대출과 반환보증 가능 여부를 확인했다.
[ ] 화재보험 가입 가능 여부를 확인했다.
[ ] 매도인의 고지내용을 계약서에 적었다.
[ ] 원상복구와 비용 부담 주체를 특약으로 정했다.
[ ] 대출·보증 거절 시 계약 처리방법을 정했다.

자주 묻는 질문 30가지

1. 위반건축물이면 재산세가 무조건 중과되나요?

아닙니다. 위반 사실 자체만으로 일률적인 중과세율이 적용되는 것은 아닙니다. 실제 용도와 면적 및 법정 중과대상 해당 여부에 따라 세액이 달라집니다.

2. 불법 증축부분에도 재산세가 부과되나요?

실제로 존재하고 사용하는 건축물이라면 건축물대장에 없더라도 현황에 따라 재산세가 부과될 수 있습니다.

3. 무허가건물은 세금을 내지 않아도 되나요?

아닙니다. 허가나 등기가 없다는 사실만으로 재산세와 취득세가 면제되지 않습니다.

4. 재산세를 냈으면 불법건축물이 합법이 되나요?

아닙니다. 재산세 납부와 건축법상 적법 여부는 별개의 문제입니다.

5. 이행강제금을 냈으면 계속 사용해도 되나요?

이행강제금을 납부해도 위반상태는 그대로입니다. 시정될 때까지 다시 부과될 수 있습니다.

6. 재산세와 이행강제금은 같은 세금인가요?

아닙니다. 재산세는 지방세이고 이행강제금은 시정명령 이행을 강제하기 위한 행정상 금전부담입니다.

7. 이행강제금은 1년에 몇 번 부과되나요?

건축법상 연 2회 이내에서 지방자치단체 조례가 정한 횟수만큼 부과할 수 있습니다.

8. 이행강제금은 5번만 내면 끝나나요?

현행 기준에서 일반적으로 적용되는 설명이 아닙니다. 위반상태가 시정될 때까지 반복 부과될 수 있습니다.

9. 원상복구하면 이행강제금 부과가 중단되나요?

시정완료가 확인되면 새로운 이행강제금 부과는 중지됩니다.

10. 원상복구하면 이미 낸 이행강제금을 돌려받나요?

원칙적으로 이미 적법하게 부과된 이행강제금은 시정 후에도 납부해야 합니다.

11. 불법 증축을 철거하면 과거 재산세도 환급되나요?

과거 과세기준일 당시 실제 건축물이 존재했다면 철거만으로 과거 재산세가 자동 환급되지 않습니다.

12. 재산세 과세기준일은 언제인가요?

매년 6월 1일입니다.

13. 6월 2일에 철거하면 그해 재산세를 내나요?

6월 1일 현재 존재했다면 해당 연도 과세대상이 될 수 있습니다.

14. 건축물대장에 위반 표시가 없으면 합법인가요?

아닙니다. 아직 적발되지 않았거나 행정처리가 완료되지 않은 위반행위가 있을 수 있습니다.

15. 위반건축물 여부는 어디에서 확인하나요?

정부24나 세움터에서 건축물대장을 발급하고 실제 현황 및 구청 건축과 자료와 비교해야 합니다.

16. 건축물대장에 없는 옥탑방도 과세되나요?

실제 건축물로 존재하고 사용된다면 면적과 용도에 따라 과세될 수 있습니다.

17. 베란다 확장도 모두 불법인가요?

허용되는 구조와 절차를 거친 확장은 적법할 수 있습니다. 허가·신고와 구조변경 기준을 확인해야 합니다.

18. 근린생활시설을 주택으로 사용하면 어떻게 되나요?

무단 용도변경이 될 수 있으며 재산세는 사실상 주거용 현황을 고려해 부과될 수 있습니다. 건축법상 위반 문제는 별도로 남습니다.

19. 불법으로 주택을 상가로 사용하면 재산세가 달라지나요?

실제 용도에 따라 주택분에서 건축물분으로 과세구분이 달라질 수 있습니다.

20. 위반건축물을 사면 이전 소유자의 이행강제금까지 내나요?

기존 부과분의 납부의무와 별개로 위반상태를 승계하면 새 소유자에게 시정명령과 새로운 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

21. 위반 사실을 모르고 샀어도 책임이 있나요?

새 소유자에게 시정의무와 향후 이행강제금 부담이 발생할 수 있습니다. 매도인과 중개사의 설명 책임은 별도로 검토해야 합니다.

22. 위반건축물도 담보대출이 나오나요?

가능한 경우도 있지만 위반면적 제외, 한도 축소 또는 대출 거절이 발생할 수 있습니다.

23. 위반건축물도 전세대출을 받을 수 있나요?

은행과 보증기관의 심사에서 거절될 수 있으므로 계약 전에 건축물대장을 제출해 확인해야 합니다.

24. 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있나요?

위반 용도와 면적 및 주택 유형에 따라 가입이 제한될 수 있습니다.

25. 세입자가 이행강제금을 내야 하나요?

일반적으로 행정청은 법령상 부과 대상자에게 부과합니다. 임대인이 계약으로 세입자에게 전가하려는 경우 계약내용과 법적 효력을 별도로 검토해야 합니다.

26. 위반건축물을 양성화할 수 있나요?

상시 가능한 것은 아닙니다. 한시적 특별법이나 현행 기준에 맞는 추인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.

27. 추인허가를 받으면 바로 합법이 되나요?

건폐율과 용적률, 주차장, 구조안전 및 소방기준 등을 충족하고 필요한 절차를 완료해야 합니다.

28. 이행강제금 감경을 받을 수 있나요?

소규모 주거용 건축물이나 자진 시정 등 법령과 조례가 정한 요건에 해당하면 감경을 검토할 수 있습니다.

29. 재산세가 잘못 부과됐다면 어떻게 하나요?

관할 세무부서에서 과세면적과 용도 및 산정근거를 확인하고 정해진 기간에 이의신청이나 심판청구 등을 검토해야 합니다.

30. 위반건축물 매수 전 가장 중요한 것은 무엇인가요?

건축물대장과 현장을 비교하고 구청에서 위반내용·이행강제금·시정방법을 확인한 뒤 대출과 보증 가능 여부까지 점검하는 것입니다.

정리

위반건축물이라고 해서 재산세가 무조건 중과되는 것은 아닙니다. 재산세는 매년 6월 1일 현재 실제 구조와 면적, 사용 용도에 따라 부과됩니다.

건축물대장에 없는 불법 증축부분도 실제로 존재하면 과세될 수 있으며, 용도변경으로 재산세 과세구분이나 토지분 과세방식이 바뀌면 세액이 증가할 수 있습니다.

재산세와 별도로 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 연 2회 이내에서 반복 부과될 수 있습니다. 이행강제금을 납부해도 위반건축물이 합법화되는 것은 아닙니다.

매매나 임대차계약 전에는 건축물대장과 실제 현황을 비교하고 관할 구청에서 위반면적, 이행강제금, 원상복구 및 추인허가 가능성을 확인해야 합니다.

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