2026 인구감소지역 세컨드홈｜1주택 특례·공시가격 9억원 조건

기존 1주택자가 인구감소지역의 주택 한 채를 추가로 취득해 일정 요건을 충족하면 양도소득세·종합부동산세·재산세 계산에서 기존 주택의 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있습니다.

2026년부터 비수도권 인구감소지역 세컨드홈의 가격 기준이 종부세 등을 중심으로 공시가격 9억원까지 확대됐고, 강릉·속초·경주·통영 등 비수도권 인구감소관심지역도 일부 특례 대상에 포함됐습니다.

다만 취득세·재산세·종부세·양도소득세는 적용지역과 가격기준, 취득기간이 서로 다르므로 하나의 기준으로 판단하면 안 됩니다.

기준 시점: 2026년 8월 19일
세컨드홈 특례는 추가 취득한 주택을 모든 세금에서 완전히 없는 것으로 보는 제도가 아니라 기존 주택의 1주택 특례를 유지해 주는 제도입니다.

3줄 요약

기존 1주택자가 대상 지역에 주택 한 채를 추가로 취득해야 합니다.
비수도권 인구감소지역은 종부세 등에서 공시가격 9억원 기준이 적용될 수 있습니다.
기존 주택과 같은 시·군·구의 세컨드홈은 특례에서 제외될 수 있습니다.

2026 인구감소지역 세컨드홈 공시가격 9억원과 1주택 세제특례 확인

인구감소지역 세컨드홈 특례란?

세컨드홈 특례는 1주택자가 지방 인구감소지역 등에 주택 한 채를 추가로 취득하더라도 일정 요건을 갖추면 기존 주택에 대한 1세대 1주택 세제혜택을 유지해 주는 제도입니다.

대표적으로 다음 혜택을 확인할 수 있습니다.

기존 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 판단
기존 주택 장기보유특별공제
종합부동산세 1세대 1주택 기본공제
종합부동산세 고령자·장기보유 세액공제
재산세 1세대 1주택 특례세율
일정 요건의 취득세 감면

세목별 조건이 모두 같지는 않습니다.

종합부동산세 특례를 받을 수 있다고 해서 취득세까지 자동으로 감면되는 것은 아닙니다.

누가 신청할 수 있나?

기본 구조는 기존에 주택 한 채를 보유한 사람이 대상지역의 주택 한 채를 추가로 취득하는 방식입니다.

일반적으로 다음 조건을 확인해야 합니다.

세컨드홈 취득 전에 기존 주택 한 채를 보유하고 있을 것
추가로 취득하는 주택이 대상지역에 있을 것
추가 주택이 가격기준을 충족할 것
기존 주택과 같은 시·군·구에 있지 않을 것
세컨드홈은 한 채만 취득할 것
법에서 정한 기간에 취득할 것
유상승계취득 또는 원시취득 등 세목별 취득방식을 충족할 것
조정대상지역 제외 조건 등 개별 요건을 충족할 것

무주택자가 인구감소지역 주택을 처음 취득하는 경우는 세컨드홈 1주택 특례보다 생애최초 취득세 감면 등 다른 제도를 확인해야 합니다.

기존 2주택자도 받을 수 있나?

세컨드홈 특례는 기본적으로 기존 1주택자를 지원하는 제도입니다.

이미 주택을 두 채 이상 보유한 사람이 인구감소지역 주택을 추가 취득하는 경우에는 일반적으로 1세대 1주택 특례를 적용받기 어렵습니다.

분양권이나 조합원입주권을 보유한 경우에도 세목에 따라 기존 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

다음 자산을 함께 확인해야 합니다.

일반 주택
주택 지분
주거용 오피스텔
조합원입주권
주택분양권
상속주택
등록임대주택
가족이 보유한 주택

2026년 가격기준

비수도권 인구감소지역의 세컨드홈 가격기준은 세목에 따라 확대됐습니다.

종합부동산세 등에서는 2026년 1월 1일 이후 취득하는 비수도권 인구감소지역 주택에 대해 취득 당시 기준시가와 과세기준일 현재 공시가격이 각각 9억원 이하인지 확인합니다.

구분	주요 가격기준
비수도권 인구감소지역 세컨드홈	공시가격 등 9억원 이하
수도권 접경 인구감소지역 등	4억원 이하 기준 확인
비수도권 인구감소관심지역	4억원 이하 기준 확인
취득세 관련 특례	취득가격 기준을 별도로 확인

9억원은 매매가격이 아니라 종합부동산세·양도소득세 등에서 적용하는 공시가격 또는 기준시가 기준입니다.

취득세는 실제 취득가액을 사용하므로 가격기준을 혼동하면 안 됩니다.

취득 당시와 과세기준일 가격을 모두 확인

종합부동산세 세컨드홈 특례는 주택을 살 때만 가격기준을 충족하면 끝나는 것이 아닐 수 있습니다.

다음 두 시점의 가격을 모두 확인해야 합니다.

세컨드홈 취득 당시 기준시가
해당 연도 종부세 과세기준일 현재 공시가격

예를 들어 취득 당시 공시가격이 8억5,000만원이었지만 이후 공시가격이 9억원을 초과하면 그해 종부세 특례 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

반대로 실제 매매가격이 10억원을 넘더라도 공시가격이 9억원 이하라면 종부세 특례의 가격요건을 충족할 가능성이 있습니다.

기존 주택과 같은 시·군·구는 제외

세컨드홈은 기존 주택과 다른 생활권의 지방 주택 취득을 지원하는 제도입니다.

추가 주택이 기존 1주택과 동일한 시·군·구에 있다면 특례에서 제외될 수 있습니다.

예를 들어 기존 주택과 세컨드홈이 모두 같은 시에 있다면 읍·면·동이 달라도 같은 시·군·구 요건에 걸릴 수 있습니다.

행정구역 개편이나 자치구 존재 여부까지 확인해야 하므로 주소의 시·군·구를 정확히 비교해야 합니다.

수도권과 광역시는 모두 제외될까?

원칙적으로 수도권과 광역시의 인구감소지역 주택은 특례에서 제외되는 범위가 큽니다.

다만 접경지역이나 광역시에 속한 군 지역 등에는 예외가 적용될 수 있습니다.

따라서 다음과 같이 단순 판단하면 안 됩니다.

수도권이므로 무조건 제외
광역시이므로 무조건 제외
인구감소지역 명단에 있으므로 무조건 포함

세목별로 접경지역, 광역시의 군과 조정대상지역 제외 조건을 확인해야 합니다.

인구감소관심지역까지 확대

2026년부터 비수도권 인구감소관심지역의 일부 주택도 세컨드홈 특례 대상에 포함됐습니다.

대표적인 비수도권 관심지역은 다음과 같습니다.

강원특별자치도 강릉시
강원특별자치도 동해시
강원특별자치도 속초시
강원특별자치도 인제군
전북특별자치도 익산시
경상북도 경주시
경상북도 김천시
경상남도 사천시
경상남도 통영시

수도권 또는 광역시 안에 있는 일부 관심지역은 특례에서 제외됩니다.

관심지역 주택은 인구감소지역과 가격기준이 다를 수 있습니다. 종합부동산세는 일반적으로 취득 당시 기준시가와 과세기준일 현재 공시가격 4억원 이하인지 확인해야 합니다.

2026 인구감소지역 세컨드홈 양도세 종부세 재산세 혜택 비교

양도소득세 혜택

세컨드홈 특례요건을 충족하면 기존 주택을 양도할 때 추가 취득한 인구감소지역 주택을 주택 수에서 제외해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

대표적인 혜택은 다음과 같습니다.

기존 주택 양도가액 12억원 이하 비과세 가능
양도가액 12억원 초과분 과세
보유·거주기간에 따른 장기보유특별공제 가능
장기보유특별공제 최대 80% 적용 가능

세컨드홈 자체를 먼저 양도할 때도 동일한 비과세 혜택이 적용된다고 단정하면 안 됩니다.

제도의 핵심은 세컨드홈을 추가 취득한 기존 1주택자가 종전 주택을 양도할 때 1주택 특례를 유지하는 데 있습니다.

기존 주택에 2년 거주요건이 있다면?

세컨드홈 특례는 기존 주택의 원래 비과세 요건까지 면제해 주는 제도가 아닙니다.

기존 주택이 취득 당시 조정대상지역에 있어 2년 거주요건을 충족해야 한다면 세컨드홈 특례를 받더라도 해당 거주요건을 별도로 충족해야 합니다.

확인할 사항은 다음과 같습니다.

기존 주택 취득일
취득 당시 조정대상지역 여부
실제 보유기간
실제 거주기간
양도가액
고가주택 해당 여부
다른 주택·입주권·분양권 보유 여부

세컨드홈을 먼저 팔면 어떻게 될까?

세컨드홈을 먼저 양도하면 일반적인 주택 양도에 해당할 수 있습니다.

세컨드홈이 있다는 이유만으로 해당 주택의 양도차익이 자동 비과세되는 것은 아닙니다.

양도 순서에 따라 세금이 크게 달라질 수 있으므로 다음 두 시나리오를 비교해야 합니다.

양도 순서	확인할 내용
기존 주택 먼저 양도	1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부
세컨드홈 먼저 양도	일반 주택 양도세·보유기간·중과 여부
두 주택을 가까운 시기에 양도	양도 순서와 잔금일 조정
세컨드홈 증여 후 기존 주택 양도	증여세·취득세와 부당행위 여부

종합부동산세 혜택

세컨드홈 특례요건을 충족하면 종합부동산세를 계산할 때 기존 주택에 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있습니다.

대표적인 혜택은 다음과 같습니다.

1세대 1주택자 기본공제 적용
고령자 세액공제
장기보유 세액공제
고령자·장기보유 합산공제
주택 수에 따른 세율 판단 시 제외 가능

하지만 세컨드홈의 공시가격 자체가 종부세 과세표준 합산에서 완전히 빠진다는 의미는 아닐 수 있습니다.

‘주택 수 산정 제외’와 ‘공시가격 합산배제’는 다른 개념입니다.

1주택 기본공제는 얼마인가?

종합부동산세 1세대 1주택자로 인정되면 일반적인 다주택자보다 높은 기본공제를 적용받을 수 있습니다.

2026년 현재 1세대 1주택자는 주택분 종부세에서 12억원 기본공제를 확인할 수 있습니다.

세컨드홈 특례요건을 충족하지 못하면 일반 기본공제와 주택 수 기준이 적용돼 종부세가 늘어날 수 있습니다.

고령자·장기보유 세액공제

1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 종부세 세액공제를 받을 수 있습니다.

고령자 공제와 장기보유 공제를 합해 최대 80% 한도 내에서 적용할 수 있습니다.

세컨드홈 특례는 기존 주택에 대한 1세대 1주택 지위를 유지해 이러한 공제를 계속 적용받을 수 있도록 하는 효과가 있습니다.

다만 실제 공제율은 기존 주택의 소유자, 나이와 보유기간에 따라 달라집니다.

재산세 혜택

재산세에서도 세컨드홈을 주택 수에서 제외해 기존 주택의 1세대 1주택 특례세율을 유지할 수 있습니다.

2026년 1세대 1주택자는 공시가격에 따라 낮은 공정시장가액비율과 특례세율을 적용받을 수 있습니다.

세컨드홈 때문에 2주택자로 분류되면 기존 주택에서 해당 혜택을 잃을 수 있지만, 특례요건을 충족하면 이를 유지할 수 있습니다.

다만 재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 판단하므로 취득일과 공시가격을 함께 확인해야 합니다.

2026년 재산세 가격기준

비수도권 인구감소지역 주택은 시가표준액 9억원 이하까지 재산세 1세대 1주택 특례의 주택 수 제외 대상이 될 수 있습니다.

다만 조정대상지역에 있는 주택은 9억원 확대 기준 적용에서 제외될 수 있습니다.

인구감소관심지역은 별도의 취득기간과 가격기준을 적용할 수 있으므로 인구감소지역과 동일하게 판단하면 안 됩니다.

취득세 혜택은 별도 확인

세컨드홈을 취득할 때 발생하는 취득세는 양도세·종부세의 주택 수 특례와 별도 규정을 적용합니다.

2026년 제도에서는 인구감소지역 주택의 취득가격 기준이 확대되고 일정 한도에서 취득세 감면을 받을 수 있는 제도가 마련돼 있습니다.

그러나 다음 항목에 따라 감면 여부가 달라집니다.

인구감소지역 또는 관심지역 여부
실제 취득가격
기존 주택 수
주택 취득일
유상취득 여부
주택 소재지
기존 주택과 동일 시·군·구 여부
지방자치단체 추가 감면 조례

취득세 신고 전에 관할 시·군·구 세무부서에 감면 대상과 필요서류를 확인해야 합니다.

세컨드홈 취득세가 무조건 1%일까?

아닙니다. 세컨드홈 특례 대상이라고 해서 모든 주택의 취득세율이 무조건 1%로 고정되는 것은 아닙니다.

주택가격 구간에 따른 기본세율, 기존 주택 수, 조정대상지역 여부와 취득세 감면 규정을 함께 적용해야 합니다.

특례를 적용받지 못하면 추가 주택 취득에 따른 중과세율이 적용될 수 있으므로 계약 전에 취득세를 계산해야 합니다.

주택 한 채만 주택 수에서 제외

세컨드홈 특례는 인구감소지역에 여러 채를 추가로 구입하는 제도가 아닙니다.

일반적으로 요건을 갖춘 주택 한 채만 주택 수에서 제외합니다.

대상지역에서 두 채 이상을 취득하거나 다른 지역의 주택을 추가로 보유하면 전체 주택 수가 달라져 특례를 잃을 수 있습니다.

지분만 취득해도 주택으로 볼까?

세컨드홈의 일부 지분이나 부속토지만 취득하더라도 세목에 따라 전체 주택의 가액을 기준으로 가격요건을 판단할 수 있습니다.

소액 지분만 취득했다는 이유로 주택 수에서 제외되는 것은 아닙니다.

다음 내용을 확인해야 합니다.

취득 지분율
전체 주택 공시가격
전체 주택 취득가액
공유자 관계
실제 사용 권한
기존 주택 수 판정

공동명의로 취득하면?

부부 공동명의로 세컨드홈을 취득하면 세대 기준 주택 수와 종부세 납세의무자를 함께 확인해야 합니다.

공동명의라는 이유로 세컨드홈이 두 채로 계산되는 것은 아니지만, 각 배우자의 기존 주택 보유 상태와 지분에 따라 특례 적용이 달라질 수 있습니다.

계약 전에 다음을 비교하는 것이 좋습니다.

단독명의
부부 공동명의
기존 주택과 동일 명의
배우자 명의
종부세 납세의무자
취득세와 양도세 영향

2026 인구감소지역 세컨드홈 취득 전 지역 가격 주택 수 세금 체크리스트

세컨드홈으로 인정받지 못하는 대표 사례

기존에 이미 2주택 이상을 보유한 경우
세컨드홈을 두 채 이상 추가 취득한 경우
대상지역이 아닌 곳의 주택을 취득한 경우
기존 주택과 동일한 시·군·구에 있는 경우
공시가격 또는 취득가격 기준을 초과한 경우
법에서 정한 취득기간을 벗어난 경우
조정대상지역 제외 조건에 해당하는 경우
분양권·입주권 등 다른 주택 수가 확인된 경우
부담부증여 등 세목에서 제외한 방식으로 취득한 경우

대상지역 확인방법

세컨드홈 계약 전에 행정안전부의 최신 인구감소지역 및 인구감소관심지역 지정자료를 확인해야 합니다.

확인 순서는 다음과 같습니다.

주택의 도로명주소를 확인합니다.
해당 시·군·구가 인구감소지역인지 확인합니다.
인구감소관심지역이라면 비수도권 특례 대상인지 확인합니다.
수도권·광역시·접경지역 예외를 확인합니다.
기존 주택과 같은 시·군·구인지 비교합니다.
세목별 적용지역을 관할 세무부서에 문의합니다.

지역 명단은 향후 재지정 또는 행정구역 개편으로 달라질 수 있으므로 블로그나 중개업소의 과거 표만 믿으면 안 됩니다.

매매계약 전 확인할 서류

기존 주택 등기사항증명서
세컨드홈 등기사항증명서
건축물대장
주택 공시가격 확인서
매매계약서
부동산 실거래 신고자료
주민등록등본
가족관계증명서
기존 분양권·입주권 자료
인구감소지역 지정 확인자료
취득세 감면신청서
종부세 특례신청 관련 서류

세컨드홈 취득 전 세금 계산 순서

취득세

실제 매매가격, 기존 주택 수와 지역별 감면을 반영합니다.

재산세

6월 1일 현재 소유상태와 1세대 1주택 특례세율 유지 여부를 확인합니다.

종합부동산세

6월 1일 현재 전국 주택 공시가격과 세컨드홈 주택 수 제외 요건을 확인합니다.

양도소득세

향후 기존 주택과 세컨드홈 중 어느 주택을 먼저 팔지 정하고 비과세 요건을 계산합니다.

실제 절세 여부를 계산해야 하는 이유

세컨드홈 특례를 받을 수 있어도 무조건 경제적으로 유리한 것은 아닙니다.

다음 비용이 추가로 발생합니다.

취득세
재산세
종합부동산세 증가분
중개보수
법무비용
수리비
관리비
빈집 관리비용
교통비
향후 양도소득세

세제혜택보다 주택가격 하락과 유지비가 클 수 있으므로 실제 이용계획과 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.

계약 전 체크리스트

[ ] 현재 세대가 정확히 1주택인지 확인했다.
[ ] 분양권·입주권·주택 지분을 확인했다.
[ ] 세컨드홈이 대상지역에 있는지 확인했다.
[ ] 기존 주택과 다른 시·군·구인지 확인했다.
[ ] 인구감소지역과 관심지역을 구분했다.
[ ] 수도권·광역시 제외 여부를 확인했다.
[ ] 취득 당시 기준시가를 확인했다.
[ ] 과세기준일 공시가격 상승 가능성을 검토했다.
[ ] 세목별 취득기간을 확인했다.
[ ] 취득세 감면 가능 여부를 확인했다.
[ ] 기존 주택 양도 시 비과세 요건을 확인했다.
[ ] 세컨드홈을 먼저 팔 때 양도세를 계산했다.
[ ] 관할 지방자치단체와 세무서에 적용 여부를 확인했다.

자주 묻는 질문 30가지

1. 세컨드홈 특례란 무엇인가요?

기존 1주택자가 대상지역 주택 한 채을 추가 취득해도 기존 주택의 1세대 1주택 세제혜택을 유지해 주는 제도입니다.

2. 무주택자도 세컨드홈 특례를 받을 수 있나요?

세컨드홈 1주택 특례는 기존 1주택자를 중심으로 적용합니다.

3. 기존 2주택자도 가능한가요?

일반적으로 기존 1주택자가 대상이므로 2주택자는 적용이 어렵습니다.

4. 모든 지방 주택이 대상인가요?

아닙니다. 법에서 정한 인구감소지역 또는 비수도권 인구감소관심지역이어야 합니다.

5. 2026년 공시가격 기준은 얼마인가요?

비수도권 인구감소지역은 종부세 등에서 9억원 이하 기준을 확인합니다.

6. 9억원은 매매가격인가요?

아닙니다. 종부세 등에서는 기준시가 또는 공시가격을 사용합니다.

7. 실제 매매가격이 10억원이면 불가능한가요?

공시가격이 9억원 이하라면 일부 특례는 가능할 수 있지만 취득세 가격기준은 별도로 확인해야 합니다.

8. 수도권 인구감소지역도 가능한가요?

일반적으로 제외되지만 접경지역 등 예외가 있으므로 세목별로 확인해야 합니다.

9. 광역시의 인구감소지역은 가능한가요?

광역시의 군 지역 등 일부 예외 외에는 제외될 수 있습니다.

10. 인구감소관심지역은 어디인가요?

강릉·동해·속초·인제·익산·경주·김천·사천·통영 등 비수도권 9개 지역이 포함됩니다.

11. 관심지역의 가격기준도 9억원인가요?

인구감소관심지역은 4억원 이하 기준이 적용될 수 있으므로 인구감소지역과 구분해야 합니다.

12. 기존 집과 같은 시에 사도 되나요?

기존 주택과 동일한 시·군·구에 있으면 특례에서 제외될 수 있습니다.

13. 다른 동이나 읍에 있으면 가능한가요?

같은 시·군·구라면 동·읍·면이 달라도 제외될 수 있습니다.

14. 세컨드홈을 두 채 사도 되나요?

일반적으로 특례 대상은 요건을 갖춘 추가 주택 한 채입니다.

15. 분양권이 있어도 기존 1주택자로 보나요?

세목에 따라 분양권이 주택 수에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인해야 합니다.

16. 주택 지분만 취득해도 특례를 받을 수 있나요?

지분 취득도 주택 수와 가격요건 판단에 영향을 주며 전체 주택가격을 기준으로 볼 수 있습니다.

17. 부부 공동명의로 사도 되나요?

가능 여부는 기존 주택 명의와 세대의 주택 수, 세목별 공동명의 규정을 확인해야 합니다.

18. 양도세 비과세 한도는 얼마인가요?

기존 주택의 1세대 1주택 요건을 충족하면 양도가액 12억원까지 비과세를 적용할 수 있습니다.

19. 기존 집의 2년 거주요건도 없어지나요?

아닙니다. 기존 주택에 적용되는 보유·거주요건은 별도로 충족해야 합니다.

20. 세컨드홈을 먼저 팔아도 비과세인가요?

세컨드홈 자체에 1세대 1주택 비과세가 자동 적용되는 것은 아닙니다.

21. 종부세에서 세컨드홈 가격은 합산되지 않나요?

주택 수 산정 제외와 공시가격 합산배제는 다르므로 가격은 과세표준에 반영될 수 있습니다.

22. 종부세 기본공제는 얼마인가요?

특례로 1세대 1주택자 지위를 유지하면 12억원 기본공제를 확인할 수 있습니다.

23. 고령자·장기보유 공제도 유지되나요?

기존 주택의 요건을 충족하면 합산 최대 80% 세액공제를 적용할 수 있습니다.

24. 재산세도 1주택 특례를 받을 수 있나요?

세목별 요건을 충족하면 기존 주택의 1세대 1주택 특례세율을 유지할 수 있습니다.

25. 취득세는 무조건 감면되나요?

아닙니다. 실제 취득가격, 지역과 취득기간 등 별도 요건을 충족해야 합니다.

26. 세컨드홈 취득세율은 무조건 1%인가요?

아닙니다. 주택가격과 주택 수, 규제지역 및 감면 규정을 함께 적용합니다.

27. 증여로 세컨드홈을 받아도 되나요?

세목별로 유상취득을 요구하거나 부담부증여를 제외할 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

28. 신축주택도 가능한가요?

원시취득을 포함하는 세목이라면 가능할 수 있지만 지역·가격·취득기간을 확인해야 합니다.

29. 대상지역 여부는 어디에서 확인하나요?

행정안전부의 인구감소지역 지정자료와 관할 지방자치단체에서 확인할 수 있습니다.

30. 계약 전 가장 중요한 것은 무엇인가요?

현재 주택 수, 대상지역, 기존 주택과 다른 시·군·구인지와 세목별 가격기준을 각각 확인하는 것입니다.

정리

2026년 인구감소지역 세컨드홈 특례는 기존 1주택자가 지방 대상지역의 주택 한 채을 추가로 취득해도 기존 주택의 양도세·종부세·재산세 1주택 혜택을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.

비수도권 인구감소지역은 종부세 등을 중심으로 취득 당시 기준시가와 과세기준일 공시가격 9억원 이하 기준이 적용될 수 있습니다. 비수도권 인구감소관심지역도 특례에 포함됐지만 가격기준은 4억원 등으로 다를 수 있습니다.

가장 주의할 점은 세목마다 대상지역과 가격, 취득기간이 다르다는 것입니다. 세컨드홈 계약 전에 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세를 각각 계산하고 관할 지방자치단체와 세무서에 특례 적용 여부를 확인해야 합니다.

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