2026 2주택자 전세보증금 간주임대료｜고가주택 12억원 과세 기준

2026년부터는 부부 합산 2주택자도 일정한 조건에 해당하면 전세보증금에 대한 간주임대료가 과세됩니다.

두 주택이 모두 기준시가 12억원을 초과하고, 해당 주택에서 받은 보증금 합계도 12억원을 초과한다면 월세를 받지 않더라도 주택임대소득 신고 대상이 될 수 있습니다.

기준 시점: 2026년 8월 19일
2026년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간부터 적용됩니다. 기준시가는 실제 매매가격이나 전세가격과 다른 세법상 가격이므로 반드시 별도로 확인해야 합니다.

3줄 요약

2026년부터 기준시가 12억원 초과 주택을 2채 보유한 사람도 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다.
두 고가주택에서 받은 전세보증금 등의 합계가 12억원을 초과해야 과세요건에 해당합니다.
주택 수는 본인과 배우자가 보유한 주택을 합산해 판단하며 실제 세액은 간주임대료와 다른 임대소득을 합해 계산합니다.

2026 고가주택 2주택자의 전세보증금 간주임대료 과세 기준

간주임대료란?

간주임대료는 임대인이 받은 전세보증금이나 임대보증금에서 일정한 이자수익이 발생한 것으로 보고 주택임대 수입금액에 포함하는 금액입니다.

전세보증금은 계약이 끝나면 세입자에게 돌려줘야 하는 돈입니다. 하지만 임대기간에는 임대인이 보증금을 운용할 수 있으므로 세법에서는 일정 요건에 해당하는 보증금의 이자 상당액을 임대소득으로 간주합니다.

간주임대료 자체가 최종 납부세액은 아닙니다.

계산된 간주임대료를 월세 등 다른 주택임대 수입과 합산한 다음 필요경비와 공제 등을 반영해 실제 소득세를 계산합니다.

2026년부터 달라진 핵심 기준

2025년 귀속분까지는 일반적으로 부부 합산 비소형주택을 3채 이상 보유하면서 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 계산했습니다.

2026년 귀속분부터는 고가주택 2주택자도 과세 대상에 추가됐습니다.

구분	2025년 귀속까지	2026년 귀속부터
일반적인 과세 대상	비소형주택 3채 이상	비소형주택 3채 이상
3주택 이상 보증금 기준	합계 3억원 초과	합계 3억원 초과
고가주택 2주택자	보증금 간주임대료 제외	일정 요건 충족 시 포함
고가주택 기준	해당 없음	각 주택 기준시가 12억원 초과
2주택자 보증금 기준	해당 없음	해당 고가주택 보증금 합계 12억원 초과
적용 시기	2025년 귀속분	2026년 1월 1일 이후 개시 과세기간

이번 개정은 모든 2주택자에게 적용되는 것이 아닙니다. 고가주택 기준과 보증금 기준을 함께 충족해야 합니다.

고가주택 2주택자 과세요건

2026년 귀속분부터 2주택자가 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 대상이 되려면 다음 조건을 확인해야 합니다.

조건 1: 부부 합산 2주택이어야 합니다

주택임대소득의 주택 수는 원칙적으로 본인과 배우자가 보유한 주택을 합산해 판단합니다.

본인이 1채, 배우자가 1채를 보유해도 부부 합산 2주택에 해당할 수 있습니다.

조건 2: 두 주택 모두 기준시가가 12억원을 초과해야 합니다

2주택 과세 여부를 판단할 때 기준시가 12억원 이하인 주택은 주택 수에서 제외합니다.

따라서 한 채는 기준시가 15억원이고 다른 한 채는 10억원이라면 고가주택 2주택 요건에는 해당하지 않습니다.

조건 3: 해당 주택의 보증금 합계가 12억원을 초과해야 합니다

기준시가 12억원을 초과하는 두 주택에서 받은 전세보증금이나 임대보증금 합계가 12억원을 초과해야 합니다.

보증금 합계가 정확히 12억원이라면 ‘12억원 초과’ 요건을 충족하지 않습니다.

조건 4: 2026년 귀속 임대소득이어야 합니다

고가주택 2주택자에 대한 확대 기준은 2026년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간분부터 적용됩니다.

2026년에 발생한 임대소득은 원칙적으로 2027년 5월 종합소득세 신고기간에 신고합니다.

과세 대상 빠른 판정표

보유 상황	보증금 상황	2주택 간주임대료
두 주택 모두 기준시가 12억원 초과	합계 12억원 초과	과세 대상 가능
두 주택 모두 기준시가 12억원 초과	합계 12억원	과세 대상 아님
두 주택 모두 기준시가 12억원 초과	합계 12억원 미만	과세 대상 아님
한 채만 기준시가 12억원 초과	합계 12억원 초과	고가주택 2주택 기준 제외
두 채 모두 기준시가 12억원 이하	합계 12억원 초과	고가주택 2주택 기준 제외
본인 1채·배우자 1채 모두 12억원 초과	합계 12억원 초과	과세 대상 가능
기준시가 12억원 초과 주택 1채만 보유	보증금 12억원 초과	2주택 간주임대료 기준 제외

이 표는 2주택자에 대한 신규 기준을 판단하기 위한 것입니다. 실제로 3주택 이상을 보유했다면 별도의 3주택 이상 간주임대료 기준을 적용해야 합니다.

매매가격이 아닌 기준시가로 판단합니다

고가주택 여부는 아파트 매매가격이나 전세보증금이 아니라 해당 과세기간의 기준시가를 기준으로 판단합니다.

아파트와 같은 공동주택은 국토교통부의 공동주택 공시가격을 확인하고, 단독주택은 개별주택가격 등을 확인해야 합니다.

구분	확인하는 가격
고가주택 여부	기준시가 12억원 초과 여부
보증금 요건	실제 받은 전세금·임대보증금 합계
양도소득세 고가주택	실제 양도가액 기준이 적용될 수 있음
취득세	취득가격과 시가인정액 등 별도 기준
종합부동산세	공시가격과 공제금액 등을 반영

세목마다 ‘12억원’의 의미가 다를 수 있습니다. 간주임대료 판단에서는 소득세법상 기준시가를 확인해야 합니다.

주택 수는 부부 합산으로 계산

주택임대소득 과세 여부를 판단할 때 주택 수는 부부가 보유한 주택을 합산합니다.

주민등록상 주소가 다르거나 별도로 생활하고 있더라도 법률상 배우자가 보유한 주택을 포함해 판단하는 것이 원칙입니다.

다만 부모나 성인 자녀가 보유한 주택은 단순히 같은 세대라는 이유만으로 합산하지 않습니다.

소유 관계	주택 수 합산 여부
본인 소유 주택	포함
배우자 소유 주택	포함
부모 소유 주택	원칙적으로 미포함
성인 자녀 소유 주택	원칙적으로 미포함
공동명의 주택	지분과 임대수입 등 별도 기준 적용
상시 주거용 오피스텔	주택 수에 포함 가능
국외 소재 주택	주택임대소득 판단 시 확인 필요

공동소유 주택이나 오피스텔은 사용 형태와 지분 조건에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 단순히 등기상 명칭만 보고 제외하면 안 됩니다.

고가주택 2주택자의 기준시가와 전세보증금 간주임대료 조건 확인

사례로 확인하는 2주택 과세 여부

사례 1: 두 주택 모두 기준시가 12억원 초과

A주택 기준시가가 15억원이고 B주택 기준시가가 14억원이라고 가정하겠습니다.

A주택의 전세보증금이 8억원이고 B주택의 전세보증금이 7억원이라면 합계는 15억원입니다.

두 주택 모두 기준시가 12억원을 초과하고 보증금 합계도 12억원을 초과하므로 2026년 귀속 간주임대료 과세 대상에 해당할 수 있습니다.

사례 2: 한 채만 기준시가 12억원 초과

A주택 기준시가는 16억원이고 B주택 기준시가는 9억원입니다. 두 주택의 보증금 합계는 14억원입니다.

보증금 합계는 12억원을 넘지만 기준시가 12억원을 초과하는 주택이 한 채뿐이므로 고가주택 2주택 요건에는 해당하지 않습니다.

다만 월세를 받고 있다면 월세 수입에 대한 신고 여부는 별도로 판단해야 합니다.

사례 3: 두 채 모두 고가주택이지만 보증금 합계가 12억원

A주택과 B주택의 기준시가는 각각 14억원과 13억원입니다. 보증금은 각각 7억원과 5억원으로 합계가 정확히 12억원입니다.

법령상 기준은 12억원 ‘초과’이므로 합계가 정확히 12억원이라면 고가주택 2주택 간주임대료 과세요건을 충족하지 않습니다.

사례 4: 부부가 한 채씩 보유

남편이 기준시가 15억원 주택을, 아내가 기준시가 13억원 주택을 각각 보유하고 있습니다.

두 주택의 보증금 합계가 13억원이라면 부부 합산 2주택으로 판단되므로 과세 대상이 될 수 있습니다.

명의를 부부가 각각 나누어 보유했다는 이유만으로 1주택자로 판단하지 않습니다.

사례 5: 전세와 반전세가 함께 있는 경우

A주택에서는 보증금 8억원만 받고, B주택에서는 보증금 5억원과 월세를 받는 경우 보증금 합계는 13억원입니다.

두 주택 모두 기준시가 12억원을 초과한다면 보증금 간주임대료와 실제 월세 수입을 함께 계산해야 할 수 있습니다.

3주택 이상 기준과 혼동하면 안 됩니다

2026년부터 추가된 고가주택 2주택자 기준과 기존 3주택 이상 기준은 과세 대상 판정금액이 다릅니다.

구분	고가주택 2주택	3주택 이상
주택 수 계산	기준시가 12억원 이하 주택 제외	소형주택 특례 등을 반영
보증금 과세 진입 기준	합계 12억원 초과	합계 3억원 초과
주택 가격 요건	두 주택 모두 기준시가 12억원 초과	개별 주택 12억원 요건 없음
월세 과세	별도로 포함	별도로 포함
부부 합산	적용	적용

3주택 이상 보유자는 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택을 2026년 12월 31일까지 간주임대료 주택 수에서 제외하는 특례도 확인해야 합니다.

간주임대료 계산 공식

주택 임대보증금에 대한 기본적인 간주임대료 계산 구조는 다음과 같습니다.

간주임대료 = 공제 후 보증금 적수 × 60% × 1년 환산비율 × 정기예금이자율 − 임대사업에서 발생한 금융수익

연중 보증금 변동이 없다고 단순화하면 다음과 같은 형태로 이해할 수 있습니다.

간주임대료 = (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율

간주임대료 과세 대상 진입 기준과 계산 과정에서 차감하는 금액을 혼동하면 안 됩니다.

고가주택 2주택자는 보증금 합계가 12억원을 초과해야 과세 대상에 진입하지만, 과세 대상으로 판정된 뒤의 계산은 소득세법 시행령에서 정한 산식에 따라 이뤄집니다.

보증금이 연중 변경되거나 임대기간이 1년보다 짧다면 보증금 적수를 이용해 일할 계산합니다.

간주임대료 계산 예시

다음은 구조를 이해하기 위한 단순 예시입니다.

두 주택 모두 기준시가 12억원 초과
보증금 합계 15억원
1년 동안 보증금 변동 없음
임대사업 관련 금융수익 없음
예시 정기예금이자율 3.1% 적용

계산 과정은 다음과 같습니다.

(15억원 − 3억원) × 60% × 3.1%
= 12억원 × 60% × 3.1%
= 2,232만원

이 사례에서는 2,232만원이 간주임대료 수입금액으로 계산됩니다.

다만 3.1%는 계산 구조를 보여주기 위한 예시입니다. 2026년 귀속분에 적용할 정기예금이자율은 해당 귀속연도의 확정된 세법 기준으로 다시 확인해야 합니다.

또한 간주임대료 2,232만원이 그대로 납부세액이 되는 것은 아닙니다. 필요경비와 다른 소득, 공제 및 적용세율 등을 반영해 최종 세액을 계산합니다.

보증금 적수란?

보증금 적수는 보증금 잔액에 해당 보증금을 보유한 기간을 곱한 값입니다.

예를 들어 2026년 1월부터 6월까지 보증금이 7억원이었다가 7월부터 8억원으로 증액됐다면 기간별 보증금을 나눠 계산해야 합니다.

다음과 같은 변동이 있었다면 계약서와 입금내역을 보관해야 합니다.

신규 전세계약 체결
전세계약 종료
보증금 증액
보증금 일부 반환
월세를 보증금으로 전환
보증금을 월세로 전환
주택의 취득 또는 양도

월말 잔액을 기준으로 계산할 수 있는 규정도 있으므로 정확한 적수 계산은 홈택스 신고 화면이나 세무 전문가를 통해 확인하는 것이 안전합니다.

월세를 함께 받는 경우

2주택자는 원칙적으로 월세 수입이 과세 대상입니다.

전세보증금 간주임대료 요건에 해당하면서 월세도 받았다면 다음 금액을 합산해 주택임대 총수입금액을 계산합니다.

실제 받은 월세
간주임대료
관리비 중 임대수입에 해당하는 금액
그 밖의 임대 관련 수입

임차인이 실제 사용한 전기료나 수도료 등을 정산한 금액과 임대인이 별도로 얻은 관리비 수입은 세무상 처리가 다를 수 있으므로 구분해서 기록해야 합니다.

임대수입 2,000만원 기준

연간 주택임대 총수입금액이 2,000만원 이하인 경우에는 일정한 요건 아래 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다.

연간 주택임대 총수입금액	과세 방식
2,000만원 이하	종합과세 또는 분리과세 선택 가능
2,000만원 초과	다른 종합소득과 합산해 종합과세

여기서 2,000만원은 전세보증금 원금이 아니라 세법에 따라 계산된 간주임대료와 실제 월세 등 주택임대 수입금액의 합계입니다.

근로소득이나 사업소득이 많은 사람은 분리과세와 종합과세 중 어느 방식이 유리한지 비교해야 합니다.

공동명의 주택 수 계산

공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택 수에 포함합니다.

다만 소수지분자라도 다음과 같은 경우에는 해당 주택이 자신의 주택 수에 포함될 수 있습니다.

해당 주택에서 발생한 임대수입 중 본인 지분 상당액이 연간 600만원 이상인 경우
기준시가 12억원 초과 주택의 지분을 30% 초과해 보유한 경우

부부가 동일한 주택을 공동소유한 경우에는 지분이 더 큰 사람의 주택으로 계산하고, 지분이 같다면 부부 합의에 따라 한 사람의 주택으로 계산할 수 있습니다.

공동명의 주택은 주택 수와 임대소득 배분을 별도로 판단해야 하므로 지분율만 보고 단정하면 안 됩니다.

오피스텔도 주택 수에 포함될까?

오피스텔은 공부상 업무시설로 표시되더라도 임차인이 상시 주거용으로 사용한다면 주택임대소득 계산에서 주택으로 판단될 수 있습니다.

다음 자료를 종합해 실제 사용 형태를 확인합니다.

임대차계약서의 용도
임차인의 전입신고
내부 취사·주거시설
실제 거주 여부
사업자등록 여부
전기·수도 사용 형태

업무용으로 임대한 오피스텔과 주거용으로 임대한 오피스텔은 세금 처리가 달라질 수 있습니다.

소형주택 특례

주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산을 위한 주택 수에서 제외하는 특례가 적용됩니다.

두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

조건	기준
주거전용면적	40㎡ 이하
기준시가	2억원 이하
특례 적용기한	2026년 12월 31일까지

면적이 40㎡ 이하라도 기준시가가 2억원을 초과하면 소형주택 특례를 적용받을 수 없습니다.

소형주택에서 실제로 받은 월세까지 비과세되는 것은 아닙니다. 해당 특례는 간주임대료 계산을 위한 주택 수와 보증금 판단에 적용되는 규정이라는 점을 구분해야 합니다.

2026 2주택자 전세보증금 간주임대료 계산과 종합소득세 신고 준비

신고 시기와 방법

2026년에 발생한 주택임대소득은 원칙적으로 2027년 5월 종합소득세 신고기간에 신고합니다.

신고 과정은 다음과 같습니다.

부부 합산 주택 수를 확인합니다.
각 주택의 기준시가를 확인합니다.
임대차계약별 보증금과 월세를 정리합니다.
계약기간과 보증금 변동일을 확인합니다.
간주임대료를 계산합니다.
실제 월세와 간주임대료를 합산합니다.
종합과세와 분리과세 적용 여부를 검토합니다.
홈택스에서 주택임대소득을 신고합니다.
납부할 세액이 있다면 기한 내 납부합니다.

임대사업자는 종합소득세 신고 외에도 사업장현황신고와 사업자등록 의무가 발생할 수 있으므로 함께 확인해야 합니다.

준비해야 할 자료

본인과 배우자의 주택 보유내역
공동주택 공시가격 또는 개별주택가격 자료
주택별 등기사항증명서
전세 및 월세 임대차계약서
보증금 입금·반환 내역
월세 입금내역
계약 갱신 및 보증금 변경 계약서
공동명의 지분율 자료
임대사업 관련 비용 증빙
금융수익 관련 자료
전년도 종합소득세 신고서
임대사업자 등록 관련 서류

계약이 갱신되면서 보증금이 변경됐다면 기존 계약서와 갱신계약서를 모두 보관해야 합니다.

자주 발생하는 실수

시세 12억원과 기준시가 12억원을 혼동

아파트 실거래가가 15억원이라고 해서 반드시 기준시가도 12억원을 초과하는 것은 아닙니다. 반대로 과거에 확인한 공시가격을 그대로 사용해서도 안 됩니다.

본인 명의 주택만 확인

주택 수는 부부 합산이 원칙입니다. 배우자 명의 주택을 제외하면 과세 여부가 달라질 수 있습니다.

보증금 12억원 전액에 바로 세율 적용

보증금 원금에 소득세율을 직접 곱하지 않습니다. 법령상 산식으로 간주임대료를 계산한 다음 필요경비와 과세방식을 반영합니다.

월세 수입을 제외

간주임대료만 계산하고 실제 월세를 누락하면 주택임대 총수입금액이 잘못 계산됩니다.

오피스텔을 무조건 주택에서 제외

오피스텔은 실제 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함될 수 있습니다.

소형주택 특례를 월세 비과세로 오해

소형주택 특례로 간주임대료 주택 수에서 제외되더라도 실제 월세 수입은 과세될 수 있습니다.

보증금 변동기간을 무시

연중 보증금이 증액되거나 반환됐다면 기간별 적수를 반영해야 합니다.

신고 전 체크리스트

[ ] 2026년 귀속 임대소득인지 확인했다.
[ ] 본인과 배우자의 주택을 합산했다.
[ ] 두 주택이 각각 기준시가 12억원을 초과하는지 확인했다.
[ ] 실제 매매가격과 기준시가를 구분했다.
[ ] 공동주택 공시가격을 최신 자료로 확인했다.
[ ] 두 고가주택의 보증금 합계를 계산했다.
[ ] 보증금 합계가 12억원을 초과하는지 확인했다.
[ ] 정확히 12억원인 경우와 초과한 경우를 구분했다.
[ ] 월세 수입을 별도로 합산했다.
[ ] 공동명의 주택의 지분과 임대수입을 확인했다.
[ ] 주거용 오피스텔 보유 여부를 확인했다.
[ ] 국외 주택의 임대소득을 확인했다.
[ ] 소형주택의 면적과 기준시가를 확인했다.
[ ] 전세계약서를 모두 준비했다.
[ ] 보증금 증액 및 반환일을 확인했다.
[ ] 계약별 보증금 적수를 계산했다.
[ ] 해당 연도의 정기예금이자율을 확인했다.
[ ] 임대사업에서 발생한 금융수익을 확인했다.
[ ] 총수입금액 2,000만원 초과 여부를 확인했다.
[ ] 분리과세와 종합과세의 예상세액을 비교했다.
[ ] 사업장현황신고 대상 여부를 확인했다.
[ ] 2027년 5월 신고 일정을 기록했다.

자주 묻는 질문

1. 2026년부터 모든 2주택자의 전세보증금이 과세되나요?

아닙니다. 기준시가 12억원을 초과하는 주택이 2채이고 해당 주택의 보증금 합계도 12억원을 초과해야 합니다.

2. 두 주택 중 한 채만 기준시가 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?

고가주택 2주택 간주임대료 요건에는 해당하지 않습니다. 다만 월세 수입이나 3주택 이상 여부는 별도로 확인해야 합니다.

3. 기준시가가 정확히 12억원이면 고가주택에 포함되나요?

해당 기준은 12억원 초과이므로 정확히 12억원이면 고가주택 2주택 판정에서 제외됩니다.

4. 보증금 합계가 정확히 12억원이면 과세되나요?

아닙니다. 보증금 합계가 12억원을 초과해야 합니다.

5. 아파트 시세가 12억원을 넘으면 과세 대상인가요?

시세가 아니라 세법상 기준시가를 확인해야 합니다.

6. 기준시가는 어디에서 확인하나요?

공동주택은 부동산공시가격 알리미 등에서 공동주택 공시가격을 확인할 수 있습니다.

7. 부부가 각각 한 채씩 보유해도 2주택인가요?

네. 주택임대소득의 주택 수는 원칙적으로 부부 합산으로 계산합니다.

8. 배우자와 주소가 달라도 합산하나요?

법률상 배우자라면 주소나 세대 분리 여부와 관계없이 합산하는 것이 원칙입니다.

9. 부모님과 함께 살면 부모님 주택도 포함되나요?

주택임대소득 주택 수는 부부 합산이 원칙이므로 부모나 자녀의 주택은 일반적으로 합산하지 않습니다.

10. 보증금에 세율을 직접 곱하나요?

아닙니다. 보증금에서 법정 공제금액을 차감하고 60%와 정기예금이자율 등을 적용해 간주임대료를 계산합니다.

11. 간주임대료가 곧 납부할 세금인가요?

아닙니다. 간주임대료는 임대수입에 포함되는 금액이며 필요경비와 공제, 세율 등을 적용해 최종 세액을 계산합니다.

12. 과세 진입 기준은 12억원인데 왜 계산할 때 3억원을 차감하나요?

과세 대상 여부를 판정하는 보증금 기준과 간주임대료 산식에서 적용하는 공제금액은 서로 다른 규정입니다.

13. 보증금이 15억원이면 15억원 전체가 소득인가요?

아닙니다. 보증금 원금 전체가 소득으로 잡히는 것이 아니라 법정 산식으로 계산된 이자 상당액이 수입금액에 포함됩니다.

14. 정기예금이자율은 매년 같나요?

아닙니다. 세법에서 적용하는 정기예금이자율은 귀속연도에 따라 변경될 수 있습니다.

15. 2026년 적용 이자율은 언제 확인해야 하나요?

2026년 귀속 종합소득세 신고 전에 국세청과 관련 법령에서 확정된 이자율을 확인해야 합니다.

16. 2026년 소득은 언제 신고하나요?

원칙적으로 2027년 5월 종합소득세 신고기간에 신고합니다.

17. 월세도 받고 있다면 어떻게 하나요?

실제 월세 수입과 계산된 간주임대료를 합산해 주택임대 총수입금액을 계산합니다.

18. 2주택자의 월세는 과세되나요?

원칙적으로 2주택 이상 보유자의 월세 수입은 과세 대상입니다.

19. 전세보증금을 중간에 올렸다면 어떻게 계산하나요?

보증금 변경일을 기준으로 기간을 나눠 적수 계산을 해야 합니다.

20. 계약이 연중 종료됐다면 1년치를 계산하나요?

아닙니다. 실제 보증금을 보유한 기간을 반영해 계산합니다.

21. 공동명의 주택도 주택 수에 포함되나요?

지분율과 임대수입 등 세법상 조건에 따라 주택 수에 포함될 수 있습니다.

22. 부부 공동명의 주택은 두 채로 계산하나요?

동일한 한 주택을 부부가 공동명의로 보유했다면 원칙적으로 한 채를 부부 중 한 사람의 주택으로 계산합니다.

23. 오피스텔도 포함되나요?

임차인이 상시 주거용으로 사용하면 주택임대소득 계산에서 주택으로 포함될 수 있습니다.

24. 업무용 오피스텔도 주택인가요?

실제로 업무용으로 사용하고 있다면 주택으로 보지 않을 수 있습니다. 계약서와 실제 사용 형태를 함께 확인해야 합니다.

25. 소형주택은 모두 제외되나요?

전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하라는 두 조건을 모두 충족해야 합니다.

26. 소형주택에서 받은 월세도 비과세인가요?

아닙니다. 소형주택 특례는 간주임대료 계산을 위한 주택 수 제외 규정이며 실제 월세 과세 여부는 별도로 판단합니다.

27. 소형주택 특례는 언제까지인가요?

현재 기준으로 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.

28. 전세보증금만 있고 월세가 없어도 신고해야 하나요?

고가주택 2주택 요건 또는 3주택 이상 간주임대료 요건에 해당하면 월세가 없어도 신고 대상이 될 수 있습니다.

29. 임대수입이 2,000만원 이하면 세금이 없나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 2,000만원 이하는 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있다는 의미이며 신고와 납부세액이 발생할 수 있습니다.

30. 분리과세 세율은 얼마인가요?

주택임대소득 분리과세는 일반적으로 14% 세율을 적용하지만 필요경비와 공제 요건을 함께 확인해야 합니다.

31. 사업자등록을 하지 않아도 되나요?

주택임대사업자는 소득세법상 사업자등록 의무가 발생할 수 있습니다. 지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록은 서로 다른 제도입니다.

32. 전세보증금을 대출 상환에 사용해도 간주임대료가 발생하나요?

보증금의 실제 사용처만으로 과세 여부가 달라지는 것은 아닙니다. 법정 요건과 계산식에 따라 판단합니다.

33. 세입자에게 반환할 돈인데도 세금이 붙나요?

보증금 원금에 과세하는 것이 아니라 보증금을 운용해 얻을 수 있다고 보는 이자 상당액을 임대수입으로 계산하는 제도입니다.

34. 신고하지 않으면 어떻게 되나요?

무신고·과소신고 가산세와 납부지연가산세가 발생할 수 있습니다.

35. 가장 먼저 무엇을 확인해야 하나요?

본인과 배우자가 보유한 주택을 합산한 다음 두 주택의 기준시가와 실제 임대보증금 합계를 확인해야 합니다.

정리

2026년부터 고가주택 2주택자의 전세보증금도 간주임대료 과세 대상에 포함될 수 있습니다.

핵심은 단순히 2주택이라는 사실이 아닙니다. 기준시가 12억원을 초과하는 주택이 2채이고, 해당 주택의 보증금 합계도 12억원을 초과해야 합니다.

주택 수는 부부 합산으로 판단하며 시세가 아닌 기준시가를 사용합니다. 과세 대상에 해당한다면 보증금에 세율을 바로 곱하지 않고 법정 산식에 따라 간주임대료를 계산한 뒤 월세 등 다른 주택임대소득과 합산합니다.

2026년 귀속 소득은 2027년 5월 신고 대상이므로 올해 안에 주택별 기준시가, 임대차계약서, 보증금 변동내역과 공동명의 지분 자료를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

참고자료

📌 함께 보면 좋은 글
👉 2026 주택임대 간주임대료
👉 2026 1세대 1주택 비과세 요건
👉 2026 전세보증금 반환소송 진행방법

📌 재산세·종부세·취득세 관련 글 모음