2026 1세대 1주택 비과세 요건｜2년 보유·거주기간·12억원 기준

1세대가 양도일 현재 국내에 주택 한 채만 보유하고 해당 주택을 2년 이상 보유했다면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

다만 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 실제 거주해야 하며, 양도가액이 12억원을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
주택 수는 개인이 아닌 세대를 기준으로 판단하며 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔 등도 반드시 함께 확인해야 합니다.

3줄 요약

양도일 현재 1세대가 국내에 주택 한 채를 보유하고 원칙적으로 2년 이상 보유해야 합니다.
취득 당시 조정대상지역 주택은 일반적으로 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 합니다.
양도가액 12억원까지는 비과세를 적용할 수 있지만 12억원 초과분의 양도차익은 과세될 수 있습니다.

2026 1세대 1주택 비과세 요건인 2년 보유와 거주기간 및 12억원 기준

2026 1세대 1주택 비과세 기본요건

1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받으려면 일반적으로 다음 요건을 충족해야 합니다.

확인 항목	기본요건
세대 기준	양도일 현재 1세대
주택 수	국내에 1주택 보유
보유기간	원칙적으로 2년 이상
거주기간	취득 당시 조정대상지역이면 원칙적으로 2년 이상
양도가액	12억원까지 비과세 적용
고가주택	12억원 초과분에 해당하는 양도차익 과세
미등기 주택	비과세 적용 제한
실제 용도	공부상 용도보다 실제 주거용 사용 여부가 중요

이 가운데 하나라도 충족하지 못하면 비과세 적용이 제한될 수 있습니다.

1세대란 무엇일까?

양도소득세에서 1세대는 거주자와 배우자, 그리고 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족으로 구성된 생활 단위를 의미합니다.

가족에는 일반적으로 다음 사람이 포함될 수 있습니다.

배우자
직계존속
직계비속
형제자매
배우자의 직계존속
배우자의 형제자매

주민등록등본에 함께 등록돼 있는지만 보는 것이 아니라 실제로 생계를 같이하는지도 확인합니다.

배우자가 다른 주소에 거주하면 별도 세대일까?

배우자는 주민등록 주소가 다르더라도 원칙적으로 같은 세대로 판단합니다.

남편과 아내가 각각 주택을 한 채씩 보유하면서 주소만 분리해 놓았다면 일반적인 1세대 1주택으로 인정받기 어렵습니다.

다만 법률상 혼인관계가 종료됐거나 별도의 예외에 해당한다면 판단이 달라질 수 있습니다.

자녀가 주소를 이전하면 별도 세대일까?

자녀가 주민등록을 분리했다고 자동으로 별도 세대가 되는 것은 아닙니다.

일반적으로 다음 내용을 종합해 독립된 세대인지 판단합니다.

자녀의 나이
소득 수준
독립적인 생계 유지 여부
실제 거주 장소
부모와 생활비를 함께 사용하는지
형식적인 주소 이전인지

취업하지 않은 자녀가 양도 직전에 주소만 옮겼다면 세대분리로 인정받지 못할 수 있습니다.

주택 수는 언제 판단할까?

1세대 1주택 비과세의 주택 수는 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 판단합니다.

양도일은 일반적으로 매매대금의 잔금을 청산한 날입니다. 잔금청산 전에 소유권이전등기를 완료했다면 등기접수일이 양도일이 될 수 있습니다.

따라서 다음 일정을 정확하게 확인해야 합니다.

매매계약일
계약금 지급일
중도금 지급일
잔금청산일
소유권이전등기 접수일

계약 당시에는 1주택이었더라도 잔금일 전에 다른 주택을 취득하면 양도일 현재 2주택이 될 수 있습니다.

반대로 다른 주택을 먼저 처분해 양도일 현재 1주택이 됐더라도 보유·거주기간과 특례 적용 여부를 추가로 검토해야 합니다.

주택 수에 포함될 수 있는 자산

등기부등본에 아파트라고 표시된 주택만 확인해서는 안 됩니다.

다음 자산도 세법상 주택 수에 포함될 수 있습니다.

단독주택
아파트와 연립·다세대주택
실제 주거용으로 사용하는 오피스텔
무허가주택
공동상속주택
농어촌주택
재개발·재건축 조합원입주권
일정한 분양권
상가주택의 주택 부분
가족 명의로 보유한 주택

모든 자산이 항상 동일하게 주택 수에 포함되는 것은 아닙니다. 상속주택이나 농어촌주택, 인구감소지역주택 등은 일정 요건을 충족하면 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 적용될 수 있습니다.

주거용 오피스텔도 주택 수에 포함될까?

오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 표시돼 있어도 실제 주거용으로 사용하면 양도소득세 주택 수 판단에서 주택으로 볼 수 있습니다.

다음 자료가 실제 용도 판단에 활용될 수 있습니다.

임대차계약서
주민등록 전입 여부
전기·수도 사용 형태
내부 구조
주거용 임대 여부
사업장등록 여부
재산세 과세자료

주거용 오피스텔을 보유하면서 아파트를 매도하면 자신도 모르게 2주택으로 판단될 수 있으므로 매도 전에 확인해야 합니다.

분양권과 조합원입주권도 확인해야 한다

분양권과 조합원입주권은 일반 주택과 법적 성격이 다르지만 1세대 1주택 비과세와 일시적 주택 특례를 판단할 때 영향을 줄 수 있습니다.

특히 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수 판단에 포함될 수 있습니다.

다음 날짜를 확인해야 합니다.

분양권 취득일
조합원입주권 취득일
종전주택 취득일
신규주택 완공일
종전주택 양도일
신규주택 전입일

분양권을 보유하고 있다는 사실을 누락한 채 기존 주택을 1세대 1주택으로 신고하면 추후 양도소득세와 가산세가 부과될 수 있습니다.

2년 보유기간 계산방법

보유기간은 일반적으로 주택 취득일부터 양도일까지 계산합니다.

보유기간
= 양도일 - 취득일

취득일과 양도일은 일반적으로 잔금청산일을 기준으로 합니다.

예를 들어 2024년 5월 10일에 취득한 주택을 2026년 5월 10일 이후에 양도하면 2년 보유요건을 충족할 수 있습니다.

하지만 날짜 계산에서 하루 차이로 2년을 충족하지 못할 수 있으므로 계약일이 아닌 세법상 취득일과 양도일을 확인해야 합니다.

상속주택 보유기간

상속으로 취득한 주택은 상속개시일을 취득일로 보는 것이 일반적이지만 피상속인의 보유기간을 통산하는 특례가 적용되는 경우도 있습니다.

상속주택은 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.

피상속인의 취득일
상속개시일
상속인별 지분
동일 세대 여부
상속 전후 실제 거주기간
공동상속주택의 소수지분 여부

증여주택 보유기간

증여로 취득한 주택은 일반적으로 증여받은 날부터 보유기간을 계산합니다.

배우자나 직계존비속에게 증여받은 주택을 양도하면 이월과세나 부당행위계산 규정이 적용될 수 있으므로 비과세 보유기간과 양도차익 계산을 별도로 확인해야 합니다.

1세대 1주택 비과세를 위한 2년 보유기간과 2년 거주기간 계산

2년 거주요건이 필요한 경우

2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 일반적으로 2년 이상 보유하면서 보유기간 중 2년 이상 거주해야 비과세를 적용받을 수 있습니다.

취득 당시 주택 소재지	일반적인 거주요건
조정대상지역	2년 이상 거주 필요
조정대상지역이 아닌 지역	원칙적으로 2년 거주요건 없음
취득 후 조정대상지역으로 지정	취득 당시 상태를 기준으로 검토
조정대상지역 해제 후 양도	취득 당시 상태를 기준으로 검토

현재 조정대상지역인지보다 주택을 취득할 당시 조정대상지역이었는지가 중요합니다.

주택을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 이후 해당 지역이 해제되더라도 원칙적으로 2년 거주요건이 사라지지 않습니다.

반대로 취득 당시 비조정대상지역이었다면 이후 조정대상지역으로 지정됐더라도 일반적인 거주요건 적용 여부가 다를 수 있습니다.

다만 취득 계약일과 계약금 지급일, 무주택 여부 등에 따른 경과규정이 적용되는 사례가 있으므로 지정일 전후 계약은 별도로 확인해야 합니다.

실제 거주기간은 어떻게 확인할까?

주민등록 전입기간은 중요한 자료지만 주소만 이전했다고 실제 거주가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

국세청은 필요한 경우 다음 자료를 통해 실제 거주 여부를 확인할 수 있습니다.

주민등록초본
전기·수도·가스 사용량
관리비 납부내역
자녀의 학교 재학자료
출퇴근 기록
신용카드 사용지역
우편물 수령지
통신서비스 설치 내역
다른 주택의 임대차계약
관리사무소 입주자 기록

비과세를 받기 위해 형식적으로 전입신고만 하고 실제로는 다른 곳에서 거주했다면 거주기간을 인정받지 못할 수 있습니다.

거주기간은 연속 2년이어야 할까?

법에서 정한 일반적인 거주기간은 보유기간 중 실제 거주한 기간을 합산해 판단합니다.

반드시 한 번에 연속해서 2년을 거주해야 하는 것으로만 단정할 수는 없습니다.

예를 들어 다음과 같이 거주했다면 실제 거주기간을 합산해 검토할 수 있습니다.

첫 번째 거주기간: 1년 3개월
임대기간: 2년
두 번째 거주기간: 9개월
총 거주기간: 2년

다만 각 기간의 실제 거주 사실을 확인할 수 있어야 하며 가족 일부만 거주한 경우에는 세대전원 거주 여부와 예외사유를 확인해야 합니다.

양도가액 12억원 기준

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도 당시 실제 거래가액이 12억원을 초과하면 고가주택에 해당합니다.

고가주택은 비과세 혜택이 전부 사라지는 것이 아니라 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세하는 구조입니다.

고가주택 과세 대상 양도차익
= 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액

15억원에 매도한 사례

다음 조건으로 주택을 양도했다고 가정하겠습니다.

양도가액: 15억원
취득가액: 8억원
필요경비: 3,000만원
전체 양도차익: 6억7,000만원

전체 양도차익은 다음과 같습니다.

전체 양도차익
= 15억원 - 8억원 - 3,000만원
= 6억7,000만원

고가주택 과세 대상 양도차익은 다음과 같이 계산합니다.

과세 대상 양도차익
= 6억7,000만원 × (15억원 - 12억원) ÷ 15억원
= 1억3,400만원

여기에 적용 가능한 장기보유특별공제를 차감한 뒤 기본공제와 세율을 반영해 최종 세액을 계산합니다.

12억원 기준은 실거래가일까?

고가주택 판단 기준은 양도 당시 실제 거래가액입니다.

다음 금액과 혼동하면 안 됩니다.

공시가격
공동주택가격
기준시가
취득 당시 가격
대출 감정가격
매수인의 대출금액

공동명의 주택도 전체 양도가액을 기준으로 12억원 초과 여부를 먼저 판단한 후 지분별 양도소득을 계산합니다.

부부 공동명의 주택을 15억원에 매도했다고 해서 각자 7억5,000만원씩 양도한 것으로 보고 고가주택이 아니라고 판단하면 안 됩니다.

장기보유특별공제

1세대 1주택 고가주택은 일정 요건을 충족하면 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

일반적인 1세대 1주택 장기보유특별공제는 다음 두 부분으로 구분됩니다.

보유기간에 따른 공제
거주기간에 따른 공제

각각 연 4%씩 최대 40%까지 적용돼 합계 최대 80%가 될 수 있습니다.

보유·거주기간	보유기간 공제	거주기간 공제	합계
3년	12%	12%	24%
5년	20%	20%	40%
8년	32%	32%	64%
10년 이상	40%	40%	80%

보유기간이 10년이라고 해서 실제 거주 없이 자동으로 80%를 공제받는 것은 아닙니다.

거주기간이 짧다면 거주기간 공제율도 낮아집니다. 비과세 거주요건과 장기보유특별공제율 계산은 별도로 확인해야 합니다.

일시적 1세대 2주택 특례

기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에도 일정 요건을 충족하면 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용할 수 있습니다.

2026년 일반적인 기본요건은 다음과 같습니다.

종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득
신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도
종전주택이 1세대 1주택 보유·거주요건 충족
양도일 현재 다른 주택·분양권·입주권 여부 확인

취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 법에서 정한 사유가 있으면 일부 요건의 예외가 적용될 수 있습니다.

분양권이나 조합원입주권을 취득한 경우에는 일반 주택을 취득한 일시적 2주택과 적용 규정이 다를 수 있습니다.

상속주택 특례

기존에 주택을 한 채 보유하던 사람이 상속으로 추가 주택을 취득하면 일정 요건에서 기존 일반주택을 먼저 양도할 때 상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례를 적용할 수 있습니다.

그러나 다음에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

피상속인과 상속 당시 같은 세대였는지
상속주택이 여러 채인지
상속 지분이 가장 큰 상속인인지
상속주택과 일반주택 중 어느 주택을 먼저 양도하는지
공동상속주택의 소수지분인지
상속개시 당시 피상속인의 주택 수

상속주택을 먼저 양도하면 일반적인 주택 양도로 과세될 수 있으므로 양도 순서가 중요합니다.

혼인과 동거봉양 합가 특례

각각 한 채씩 주택을 보유한 남녀가 혼인해 1세대 2주택이 되거나, 부모를 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우에는 일정 기간 안에 먼저 양도하는 주택에 비과세 특례가 적용될 수 있습니다.

적용 여부를 판단할 때 다음 내용을 확인해야 합니다.

혼인신고일
세대 합가일
각 주택 취득일
각 주택의 보유·거주기간
부모의 나이
먼저 양도하는 주택
특례에서 정한 처분기한

단순히 주민등록을 합쳤다는 이유로 모든 합가가 동거봉양 특례 대상이 되는 것은 아닙니다.

1세대 1주택 비과세 신청 전 주택 수와 취득일 및 거주기간을 확인하는 모습

상가주택을 양도하는 경우

한 건물에 주택과 상가가 함께 있는 상가주택은 주택 면적과 상가 면적에 따라 비과세 범위가 달라질 수 있습니다.

양도가액이 12억원을 초과하는 상가주택은 주택 부분과 상가 부분을 구분해 계산해야 할 수 있습니다.

다음 자료를 확인해야 합니다.

건축물대장상 용도
실제 사용 용도
주택과 상가의 면적
공용면적 배분
토지 면적
임대차계약서
양도가액 12억원 초과 여부

건축물대장에는 상가로 돼 있지만 실제 주거용으로 사용하거나, 주택으로 표시됐지만 사업장으로 사용했다면 실제 이용현황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

주택 부수토지의 비과세 범위

1세대 1주택 비과세는 주택뿐 아니라 일정 범위의 부수토지에도 적용될 수 있습니다.

일반적인 부수토지 범위는 다음과 같습니다.

소재 지역	비과세 적용 가능한 부수토지 범위
수도권 내 도시지역의 주거·상업·공업지역	주택 정착면적의 3배
그 밖의 도시지역	주택 정착면적의 5배
도시지역 밖	주택 정착면적의 10배

법정 배율을 초과하는 토지는 주택과 함께 양도하더라도 비과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

토지 면적이 넓은 단독주택이나 전원주택은 건물만 보고 비과세 여부를 판단하면 안 됩니다.

보유·거주기간 예외

법에서 정한 부득이한 사유가 있으면 2년 보유 또는 거주요건을 충족하지 못해도 비과세가 적용되는 경우가 있습니다.

대표적으로 검토할 수 있는 사례는 다음과 같습니다.

공익사업을 위한 협의매수 또는 수용
해외이주
취학이나 근무상 형편에 따른 출국
취학
직장 이전이나 전근
질병의 치료와 요양
일정한 임대주택에서 장기간 거주 후 분양받은 경우

예외 적용에는 세대전원 이동, 1년 이상 거주, 사유 발생 시점, 양도기한 등의 추가 조건이 붙을 수 있습니다.

직장을 옮겼다는 사실만으로 자동 비과세되는 것은 아니며 출퇴근 가능 여부와 실제 세대 이전 등의 사실관계를 확인해야 합니다.

양도 전에 준비할 서류

비과세를 적용받더라도 관련 자료를 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

확인 목적	준비할 자료
취득·양도일	매수·매도 계약서, 등기부등본
세대 확인	주민등록등본, 가족관계증명서
거주기간	주소 변동이 포함된 주민등록초본
실제 거주	공과금, 관리비, 학교·직장 관련 자료
주택 수	세대원별 부동산 보유자료
분양권·입주권	공급계약서, 권리취득 계약서
양도가액	매매계약서와 계좌이체 내역
필요경비	취득세, 중개보수, 자본적 지출 증빙
특례 적용	상속·혼인·합가·이사 관련 자료

홈택스 자료만으로 모든 주택과 권리가 정확하게 확인된다고 단정할 수 없으므로 가족의 보유자산까지 직접 점검해야 합니다.

비과세여도 신고해야 할까?

1세대 1주택 비과세 요건을 충족해 납부할 양도소득세가 없다면 일반적으로 예정신고 의무가 없는 경우가 있습니다.

그러나 다음과 같은 거래는 신고 여부를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

양도가액 12억원 초과 고가주택
상가주택
주택과 토지를 함께 양도한 경우
일시적 2주택 특례
상속주택 특례
공동명의 주택
비과세 여부가 불명확한 오피스텔
여러 자산을 함께 양도한 경우

고가주택은 12억원 초과분에 해당하는 양도소득이 과세되므로 신고가 필요할 수 있습니다.

비과세 판단에서 자주 하는 실수

본인 명의 주택만 확인하는 경우

양도소득세는 세대 기준이므로 배우자와 세대원의 주택도 확인해야 합니다.

배우자가 주소를 옮기면 별도 세대라고 생각하는 경우

배우자는 주소가 달라도 일반적으로 같은 세대로 판단합니다.

취득 당시 지역이 아닌 현재 지역만 확인하는 경우

2년 거주요건은 현재가 아니라 취득 당시 조정대상지역 여부가 중요합니다.

계약일을 양도일로 계산하는 경우

일반적으로 잔금청산일이 양도일입니다. 등기를 먼저 했다면 등기접수일도 확인해야 합니다.

오피스텔을 무조건 주택이 아니라고 보는 경우

실제 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함될 수 있습니다.

분양권을 누락하는 경우

취득 시기와 특례에 따라 분양권도 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

12억원을 공시가격으로 판단하는 경우

고가주택 기준은 양도 당시 실제 거래가액입니다.

공동명의자는 각각 12억원이라고 생각하는 경우

공동명의라도 전체 주택 양도가액으로 12억원 초과 여부를 판단합니다.

전입신고만 하면 실제 거주로 인정된다고 생각하는 경우

국세청은 공과금과 생활자료 등을 통해 실제 거주 여부를 확인할 수 있습니다.

양도 전 체크리스트

양도일 현재 세대 기준으로 국내 1주택인가?
배우자가 다른 주소에서 주택을 보유하고 있지 않은가?
자녀의 세대분리가 실질적인가?
주거용 오피스텔이 있는가?
분양권이나 조합원입주권이 있는가?
상속주택 또는 공동상속지분이 있는가?
주택을 2년 이상 보유했는가?
취득 당시 조정대상지역이었는가?
2년 거주요건을 충족했는가?
실제 거주를 입증할 자료가 있는가?
양도가액이 12억원을 초과하는가?
일시적 2주택 특례를 적용해야 하는가?
상속·혼인·동거봉양 특례가 있는가?
상가주택이나 넓은 부수토지가 포함됐는가?
잔금일 전에 새로운 주택을 취득하지 않는가?

결론

2026년 1세대 1주택 비과세의 기본은 양도일 현재 세대 전체가 국내에 주택 한 채만 보유하고 해당 주택을 2년 이상 보유하는 것입니다.

2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 일반적으로 2년 이상 실제 거주해야 합니다.

양도가액이 12억원을 초과하면 비과세 요건을 충족해도 초과분에 해당하는 양도차익이 과세되며, 장기보유특별공제도 보유기간과 거주기간을 나눠 계산합니다.

특히 배우자의 주택, 주거용 오피스텔, 분양권, 조합원입주권, 상속주택을 누락하면 비과세 판단이 달라질 수 있습니다. 매매계약을 체결하기 전에 세대 전체의 주택과 권리를 확인하는 것이 가장 안전합니다.

자주 묻는 질문

주택을 2년만 보유하면 무조건 비과세인가요?

아닙니다. 양도일 현재 세대 기준 1주택이어야 하며 취득 당시 조정대상지역이었다면 일반적으로 2년 거주요건도 충족해야 합니다.

취득 후 조정대상지역에서 해제됐다면 거주하지 않아도 되나요?

일반적으로 취득 당시 조정대상지역 여부를 기준으로 판단하므로 이후 해제됐다고 거주요건이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

부부가 주소를 분리하면 각각 1세대 1주택이 되나요?

배우자는 주소가 달라도 원칙적으로 같은 세대로 판단합니다.

오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

건축물대장상 업무시설이라도 실제 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함될 수 있습니다.

양도가액이 12억원을 초과하면 비과세를 전혀 못 받나요?

아닙니다. 1세대 1주택 요건을 충족하면 전체 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 부분만 과세하는 방식이 적용됩니다.

공동명의 주택은 각자 12억원까지 비과세인가요?

아닙니다. 주택 전체의 실제 양도가액을 기준으로 12억원 초과 여부를 판단한 후 지분별 세액을 계산합니다.

일시적 2주택도 비과세를 받을 수 있나요?

종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 취득하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 등 법정 요건을 충족하면 가능합니다.

전입신고만 2년 하면 거주요건을 충족하나요?

주소 이전은 중요한 자료지만 실제 거주하지 않았다면 인정받지 못할 수 있습니다. 공과금과 생활자료 등을 함께 확인할 수 있습니다.

공식 자료 출처

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