서울 한복판에 공공 주도로 아파트를 짓는 사업지가 3년여 만에 새로 나왔습니다. 국토교통부는 2026년 9월 30일 서울 11곳, 약 1만 8천 가구 규모의 도심복합사업 후보지를 선정했다고 발표했습니다. 용산 효창공원앞역, 양천 염창역, 서초 이수역, 송파 올림픽공원 인근처럼 선호도가 높은 지역이 다수 포함됐습니다.
이번 도심복합사업 후보지는 처음으로 주민이 직접 제안하는 공모 방식으로 뽑혔다는 점도 눈에 띕니다. 이 글에서는 11곳의 위치와 가구 수, 사업이 어떻게 진행되는지, 해당 지역 주민과 매수 희망자가 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
도심복합사업 후보지 서울 11곳 위치와 가구 수
11곳은 역세권 6곳과 저층주거지 5곳으로 나뉩니다. 가구 수는 보도된 예상 규모이며, 사업 계획이 구체화되면서 달라질 수 있습니다.
| 유형 | 후보지 | 자치구 | 예상 가구 수 |
|---|---|---|---|
| 역세권 | 효창공원앞역 북측 | 용산구 | 4,040 |
| 역세권 | 염창역 남측 | 양천구 | 4,222 |
| 역세권 | 아차산역 동측 | 광진구 | 1,663 |
| 역세권 | 이수역 동측 | 서초구 | 918 |
| 역세권 | 오류동역 남측 | 구로구 | 858 |
| 역세권 | 성신여대입구역 북측 | 성북구 | 755 |
| 저층주거지 | 화곡역 동측 | 강서구 | 2,335 |
| 저층주거지 | 백련산 서측(응암동) | 은평구 | 961 |
| 저층주거지 | 망원체육공원 인근 | 마포구 | 940 |
| 저층주거지 | 올림픽공원 인근 | 송파구 | 935 |
| 저층주거지 | 성동초 인근 | 광진구 | 254 |
도심복합사업 후보지 가운데 규모가 가장 큰 곳은 염창역 남측(4,222가구)과 효창공원앞역 북측(4,040가구)으로, 두 곳만 합쳐도 전체의 절반 가까이 됩니다. 광진구는 아차산역 동측과 성동초 인근 두 곳이 선정됐습니다. 이번 도심복합사업 후보지 11곳의 예상 가구 수를 모두 더하면 약 1만 7,900가구로, 발표된 1만 8천 가구와 거의 같습니다.
도심복합사업 후보지, 일반 재개발과 무엇이 다른가
도심복합사업(도심 공공주택 복합사업)은 LH 같은 공공기관이 사업을 맡아 역세권이나 낡은 저층주거지를 고밀도로 개발하는 방식입니다. 민간 재개발·재건축과 비교하면 다음과 같은 차이가 있습니다.
| 구분 | 도심복합사업 | 민간 재개발·재건축 |
|---|---|---|
| 사업 주체 | 공공기관 주도 | 조합 주도 |
| 절차 | 조합 설립·관리처분계획 절차 생략 | 조합 설립부터 단계별 진행 |
| 용적률 | 법적 상한의 최대 1.4배까지 완화 | 일반 기준 적용 |
| 속도 | 공공 주도로 절차 단축 | 조합 내부 갈등에 따라 지연 가능 |
국토교통부는 용적률 인센티브로 기존 가구보다 최대 50% 많은 주택을 공급할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 조합을 만들지 않아도 되니 초기 사업 속도가 빠르다는 것이 가장 큰 장점입니다. 반면 사업을 공공이 주도하는 만큼, 주민 입장에서는 보상 방식과 분양 조건을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
이번 도심복합사업 후보지는 2026년 3월 11일부터 5월 8일까지 진행된 공모에서 주민이 제안한 44곳 가운데 자치구 검토와 국토교통부 사업성 분석, 선정위원회 심의를 거쳐 뽑혔습니다. 2023년 이후 약 3년 만의 신규 선정입니다.
도심복합사업 후보지 향후 일정과 확인할 점
후보지로 선정됐다고 곧바로 아파트가 지어지는 것은 아닙니다. 보도된 일정은 다음과 같습니다.
- 2026년 10월: 후보지별 주민설명회
- 2027년 상반기: 예정지구 지정 목표
- 2030년 하반기: 착공 목표
예정지구와 본지구로 지정되려면 법에서 정한 비율 이상의 주민 동의가 필요합니다. 과거에도 주민 반대로 도심복합사업 후보지에서 철회된 곳이 있었던 만큼, 주민설명회에서 나오는 사업 조건을 보고 찬반을 판단하는 과정이 중요합니다.
해당 지역에 집이나 땅을 가진 분, 또는 새로 사려는 분이라면 특히 아래를 확인하세요.
- 권리 인정 기준: 도심복합사업은 일정 기준일 이후에 산 부동산에는 새 아파트 입주권 대신 현금청산이 적용될 수 있습니다. 매수 전 국토교통부와 자치구 공고에서 기준일과 적용 범위를 반드시 확인하세요.
- 주민설명회 참석: 10월 설명회에서 사업 구역, 예상 분담금, 보상 방식에 대한 안내를 직접 듣는 것이 좋습니다.
- 대출·청약 규제 확인: 서울은 조정대상지역 등 규제가 겹쳐 있어 대출 한도와 세금이 달라질 수 있습니다. 현재 규제 지역은 2026 조정대상지역 총정리, 다주택자 대출 규제는 다주택자 주택담보대출 규제 총정리에서 확인할 수 있습니다.
정부는 2027년 상반기에 수도권을 대상으로 추가 공모도 진행할 계획입니다. 이번에 빠진 지역도 다음 도심복합사업 후보지 공모를 노려볼 수 있다는 뜻입니다.
FAQ
Q1. 도심복합사업 후보지로 선정되면 바로 개발되나요?
아닙니다. 2026년 10월 주민설명회, 2027년 상반기 예정지구 지정, 주민 동의 확보를 거쳐야 합니다. 착공 목표는 2030년 하반기입니다.
Q2. 도심복합사업 후보지 안의 집을 지금 사도 새 아파트를 받을 수 있나요?
도심복합사업은 일정 기준일 이후 취득한 부동산에 현금청산이 적용될 수 있습니다. 매수 전에 국토교통부와 자치구 공고에서 기준일을 꼭 확인하세요.
Q3. 가장 규모가 큰 후보지는 어디인가요?
양천구 염창역 남측(4,222가구)과 용산구 효창공원앞역 북측(4,040가구)입니다.
Q4. 우리 동네도 신청할 수 있나요?
정부는 2027년 상반기에 수도권 추가 공모를 계획하고 있습니다. 공모 공고가 나오면 요건을 충족하는 지역 주민이 자치구를 통해 제안할 수 있습니다.
공식 확인자료
🏛️ 국토교통부 보도자료
🏠 LH 한국토지주택공사
⚖️ 국가법령정보센터 공공주택 특별법
📰 대한민국 정책브리핑
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