2026 조정대상지역 총정리｜서울 전역·경기 15곳과 LTV 40% 규제

2026년 8월 현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전역과 경기 15개 지역입니다.

2025년 10월 서울 전역과 경기 12개 지역이 지정된 데 이어, 2026년 7월 1일부터 구리시·용인시 기흥구·화성시 동탄구가 추가됐습니다.

조정대상지역에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출 LTV가 원칙적으로 40%로 제한되고, 청약·전매·세금에도 강화된 기준이 적용될 수 있습니다.

기준 시점: 2026년 8월 19일
규제 적용 여부는 주택 소재지뿐 아니라 매매계약일, 계약금 납부일, 대출 신청일, 주택 수와 처분 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

3줄 요약

서울은 25개 구 전역이 조정대상지역입니다.
경기는 2026년 7월 구리·기흥·동탄이 추가돼 총 15개 지역입니다.
규제지역 주택을 구입할 때는 LTV 40%, 주담대 최대한도, 청약 및 세금 기준을 함께 확인해야 합니다.

2026 조정대상지역 서울 전역과 경기 15개 지역을 확인하는 모습

2026년 조정대상지역 전체 목록

2026년 8월 현재 조정대상지역은 서울 25개 구와 경기 15개 지역입니다.

서울특별시

서울은 25개 구 전역이 조정대상지역입니다.

구분	조정대상지역
서울 도심권	종로구, 중구, 용산구
서울 동북권	성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구
서울 서북권	은평구, 서대문구, 마포구
서울 서남권	양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구
서울 동남권	서초구, 강남구, 송파구, 강동구

강남·서초·송파·용산만 규제지역이라고 알고 있다면 현재 기준과 다릅니다. 2025년 10월부터 나머지 서울 21개 구도 추가 지정돼 서울 전역이 규제지역에 포함됐습니다.

경기도

경기도는 다음 15개 지역이 조정대상지역입니다.

시·군	지정 지역
과천시	전 지역
광명시	전 지역
성남시	분당구, 수정구, 중원구
수원시	영통구, 장안구, 팔달구
안양시	동안구
용인시	수지구, 기흥구
의왕시	전 지역
하남시	전 지역
구리시	전 지역
화성시	동탄구

수원시 권선구, 안양시 만안구, 용인시 처인구 등은 같은 시에 속해 있더라도 위 목록에 포함되지 않으면 조정대상지역으로 보지 않습니다.

따라서 시 이름만 확인하지 말고 주택이 있는 정확한 구까지 확인해야 합니다.

2026년 7월 추가 지정된 경기 3곳

2026년 7월 1일부터 다음 세 곳이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 추가 지정됐습니다.

경기도 구리시
경기도 용인시 기흥구
경기도 화성시 동탄구

추가 지정 전에 주택 매매계약이나 대출 절차를 시작했다면 경과규정을 확인해야 합니다.

일반적으로 규제 시행 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실을 증명하는 경우 종전 대출 기준이 적용될 가능성이 있지만, 대출 종류와 금융회사 심사기준에 따라 달라질 수 있습니다.

조정대상지역과 투기과열지구 차이

2026년 현재 위에서 정리한 서울 전역과 경기 15개 지역은 조정대상지역뿐 아니라 투기과열지구 규제도 함께 확인해야 하는 지역입니다.

구분	조정대상지역	투기과열지구
지정 목적	주택가격 상승과 청약 과열 억제	주택시장 과열 방지
대출	강화된 LTV 적용	강화된 대출 제한 적용
청약	1순위·재당첨 제한 등 강화	전매·청약 규제가 더 강할 수 있음
세금	취득세·양도세 판단에 영향 가능	세금보다 청약·대출 규제 영향이 큼
전매제한	지역 및 주택 유형별 적용	상대적으로 강한 제한 가능

두 제도가 동시에 적용되는 지역이라면 조정대상지역 규제만 확인해서는 부족합니다.

토지거래허가구역까지 중복 지정된 경우에는 일정 면적을 초과하는 주택을 거래할 때 관할 지방자치단체의 허가와 실거주 의무까지 확인해야 합니다.

규제지역 확인 기준일이 중요한 이유

조정대상지역 지정 여부는 현재 주소만 보고 판단하면 안 됩니다.

다음 날짜 중 어떤 시점을 기준으로 하는지 제도마다 다르기 때문입니다.

주택 매매계약 체결일
계약금 지급일
주택 취득일
잔금 지급일
소유권이전등기 접수일
주택담보대출 신청일
대출 실행일
청약 입주자모집공고일
주택 양도일

예를 들어 대출은 규제 시행 전에 계약하고 계약금을 지급했는지에 따라 종전 규정 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

세금은 취득일이나 양도일 당시의 규제지역 여부가 중요할 수 있으므로 대출 경과규정과 동일하게 판단해서는 안 됩니다.

2026 서울 25개 구와 경기 15개 조정대상지역 지도

규제지역 주택담보대출 LTV 40%

조정대상지역과 투기과열지구에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자가 주택담보대출을 받을 때 LTV가 원칙적으로 40%로 강화됩니다.

비규제지역에서 적용될 수 있는 70%보다 낮은 수준입니다.

주택가격	LTV 40% 단순 계산
5억원	최대 2억원
7억원	최대 2억8,000만원
10억원	최대 4억원
15억원	최대 6억원
20억원	최대 8억원이지만 별도 총액한도 적용
30억원	최대 12억원이지만 별도 총액한도 적용

LTV는 담보가치 기준의 최대 비율일 뿐 실제 대출 승인액이 아닙니다.

다음 규제를 함께 적용한 후 가장 낮은 금액이 실제 한도가 됩니다.

주택가격별 주택담보대출 총액한도
차주별 DSR
스트레스 DSR
금융회사 내부 심사
소득과 기존 부채
주택 수
기존 주택 처분 조건
선순위 채권과 임차보증금

주택가격별 주담대 최대한도

2026년 수도권 및 규제지역에서 주택구입 목적으로 받는 주택담보대출에는 주택가격별 최대한도가 적용됩니다.

주택 시가	주택구입 목적 주담대 최대한도
15억원 이하	최대 6억원
15억원 초과 25억원 이하	최대 4억원
25억원 초과	최대 2억원

예를 들어 시가 20억원 주택은 LTV 40%만 계산하면 8억원이지만, 주택가격별 총액한도는 최대 4억원입니다.

여기에 DSR 심사 결과가 3억원이라면 실제 대출 가능액은 3억원 이하가 될 수 있습니다.

주택가격별 필요한 현금 계산

취득세와 중개보수 등 부대비용을 제외하고 단순 계산하면 다음과 같습니다.

10억원 주택

LTV 40% 계산액: 4억원
주담대 총액한도: 6억원
단순 최대 대출액: 4억원
필요한 매매대금 자기자금: 최소 6억원

20억원 주택

LTV 40% 계산액: 8억원
주담대 총액한도: 4억원
단순 최대 대출액: 4억원
필요한 매매대금 자기자금: 최소 16억원

30억원 주택

LTV 40% 계산액: 12억원
주담대 총액한도: 2억원
단순 최대 대출액: 2억원
필요한 매매대금 자기자금: 최소 28억원

실제 필요한 현금에는 취득세, 지방교육세, 중개보수, 법무비용, 이사비용과 기존 임차보증금 인수 여부까지 반영해야 합니다.

DSR과 스트레스 금리도 적용

LTV 40% 이내라고 해서 해당 금액을 모두 대출받을 수 있는 것은 아닙니다.

2026년 수도권·규제지역 주택담보대출은 DSR 계산 시 강화된 스트레스 금리가 반영될 수 있습니다.

스트레스 금리는 실제 대출금리에 추가로 납부하는 금리가 아니라 향후 금리상승 위험을 반영해 대출한도를 계산하는 가산금리입니다.

적용되는 스트레스 금리가 높아지면 같은 소득과 같은 실제 대출금리라도 대출한도는 줄어들 수 있습니다.

1주택자의 처분 조건

1주택자가 규제지역 주택을 추가로 구입하면서 주택담보대출을 받으려면 기존 주택 처분 조건이 붙을 수 있습니다.

확인할 사항은 다음과 같습니다.

기존 주택 처분 약정 여부
처분기한
신규 주택 전입 또는 실거주 조건
기존 주택 담보대출 상환 여부
처분기한을 지키지 못했을 때 불이익
추가 주택 구입 제한 약정

처분조건부 대출을 받은 뒤 약정기한 안에 기존 주택을 처분하지 않으면 대출 회수, 연체이자 또는 향후 대출 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

전세대출이 있는 상태에서 주택을 구입한다면

전세대출을 보유한 사람이 규제지역의 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 전세대출 회수나 신규 대출 제한 문제가 발생할 수 있습니다.

특히 투기과열지구에서는 다음 내용을 확인해야 합니다.

현재 전세대출 보증기관
구입할 아파트 가격
계약일과 취득일
기존 전세대출 만기
대출 회수 사유
예외 대상 주택 여부

주택을 계약하기 전에 현재 이용 중인 은행과 보증기관에 전세대출 유지 가능 여부를 서면으로 확인하는 것이 안전합니다.

1억원 초과 신용대출 보유자

1억원을 초과하는 신용대출을 받은 차주는 대출 실행일 이후 일정 기간 규제지역 주택 구입이 제한될 수 있습니다.

주택 구입을 계획하고 있다면 다음을 확인해야 합니다.

신용대출 실행일
신용대출 총액
한도대출의 실제 사용액과 약정액
주택 매매계약 예정일
규제 적용 예외
대출 회수 조건

여러 금융회사의 신용대출을 합산해 판단할 수 있으므로 한 은행의 잔액만 확인해서는 안 됩니다.

청약에서 달라지는 내용

조정대상지역 및 투기과열지구에서는 비규제지역보다 강화된 청약 기준이 적용될 수 있습니다.

대표적으로 확인할 항목은 다음과 같습니다.

청약통장 가입기간
지역별 예치금
세대주 여부
무주택 또는 1주택 요건
과거 당첨 사실
재당첨 제한
전매제한
가점제 적용 비율
특별공급 중복청약 제한
분양가상한제 적용 여부

구체적인 청약 조건은 해당 단지의 입주자모집공고일을 기준으로 판단합니다.

같은 지역의 아파트라도 분양가, 공급 유형과 단지별 공고 내용에 따라 전매제한 및 실거주 조건이 달라질 수 있습니다.

전매제한은 몇 년일까?

전매제한 기간은 조정대상지역이라는 이유만으로 하나의 기간이 일률적으로 적용되지 않습니다.

다음 조건을 함께 확인해야 합니다.

수도권 또는 지방 여부
공공택지 또는 민간택지
분양가상한제 적용 여부
규제지역 여부
주택법상 전매제한
분양계약 당시 입주자모집공고

정확한 기간은 분양계약서와 입주자모집공고의 전매제한 항목에서 확인해야 합니다.

취득세에 미치는 영향

조정대상지역의 주택을 취득할 때는 취득자의 주택 수에 따라 취득세 중과 여부가 달라질 수 있습니다.

다음 주택은 주택 수 판정에서 별도 규정이나 예외가 적용될 수 있습니다.

일시적 2주택
상속주택
저가주택
농어촌주택
오피스텔
조합원입주권
주택분양권
주택 지분
등록임대주택
인구감소지역 주택

계약 당시에는 비규제지역이었지만 잔금일 전에 조정대상지역으로 지정됐다면 취득일과 경과규정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

취득세는 일반적으로 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날 등을 기준으로 취득시기를 판단하므로 계약일만 보고 세율을 확정해서는 안 됩니다.

2026 조정대상지역 주택 구입 전 대출과 세금 확인 체크리스트

양도소득세에 미치는 영향

조정대상지역 지정 여부는 다주택자의 양도소득세와 1세대 1주택 비과세 요건을 판단할 때 영향을 줄 수 있습니다.

다만 양도소득세 규정은 주택 취득일, 조정대상지역 지정일, 보유기간, 거주기간 및 양도일에 따라 적용 결과가 달라집니다.

특히 다음 내용을 확인해야 합니다.

주택 취득 당시 조정대상지역 여부
양도 당시 조정대상지역 여부
실제 보유 주택 수
분양권과 입주권 보유 여부
2년 거주요건 적용 여부
일시적 2주택 특례
다주택자 중과 적용 또는 유예 여부
장기보유특별공제 적용 여부

“현재 규제지역이므로 무조건 2년 거주해야 한다”거나 “해제된 지역이므로 중과가 전혀 없다”는 식으로 단정하면 안 됩니다.

토지거래허가구역과의 차이

조정대상지역과 토지거래허가구역은 서로 다른 제도입니다.

구분	조정대상지역	토지거래허가구역
주요 목적	주택시장 과열 억제	투기적 토지·주택거래 방지
주요 규제	대출·청약·세금	거래허가·이용의무
허가 필요	일반적으로 없음	일정 요건이면 사전허가 필요
실거주 영향	대출·세금 요건별 적용	주거용은 실거주 의무 가능
갭투자	대출규제로 제한 가능	허가대상은 사실상 어려울 수 있음

같은 지역이 두 제도에 모두 포함될 수 있습니다.

토지거래허가구역의 아파트를 매수하면서 기존 임차인의 전세계약을 그대로 승계하려는 경우 허가와 실거주 요건 때문에 거래가 어려울 수 있으므로 계약 전에 관할 구청에 확인해야 합니다.

추가 지정 전에 계약했다면 확인할 서류

2026년 7월 추가 지정된 구리·기흥·동탄에서 지정 전 계약을 체결했다면 다음 자료를 보관해야 합니다.

매매계약서
계약금 이체확인증
계약금 영수증
부동산거래계약 신고필증
대출상담 또는 접수 기록
중도금대출 약정서
분양계약서
입주자모집공고
기존 주택 처분 약정서

계약서를 지정일 전에 작성했더라도 계약금 지급 사실이 확인되지 않으면 대출 경과규정 적용이 어려울 수 있습니다.

규제지역 주택 구입 전 체크리스트

[ ] 주택의 정확한 시·구 주소를 확인했다.
[ ] 조정대상지역과 투기과열지구 여부를 확인했다.
[ ] 토지거래허가구역 중복 여부를 확인했다.
[ ] LTV 40%를 기준으로 자금계획을 계산했다.
[ ] 주택가격별 주담대 총액한도를 확인했다.
[ ] 스트레스 DSR을 반영한 은행 한도를 확인했다.
[ ] 기존 주택 처분 조건을 확인했다.
[ ] 전세대출 회수 가능성을 확인했다.
[ ] 신용대출 1억원 초과 여부를 확인했다.
[ ] 취득세 주택 수와 중과 여부를 확인했다.
[ ] 청약·전매·재당첨 제한을 확인했다.
[ ] 규제 지정 전 계약이라면 계약금 증빙을 보관했다.
[ ] 잔금과 취득 부대비용까지 포함해 현금을 준비했다.

자주 묻는 질문 30가지

1. 2026년 서울 조정대상지역은 어디인가요?

서울 25개 구 전역입니다.

2. 강남·서초·송파·용산만 조정대상지역 아닌가요?

아닙니다. 2025년 10월 이후 서울의 나머지 21개 구도 추가 지정됐습니다.

3. 경기도 조정대상지역은 몇 곳인가요?

2026년 8월 현재 행정구역 기준 15개 지역입니다.

4. 2026년에 새로 추가된 지역은 어디인가요?

구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구입니다.

5. 추가 지정은 언제부터 적용됐나요?

2026년 7월 1일부터 적용됐습니다.

6. 용인시 전체가 조정대상지역인가요?

아닙니다. 수지구와 기흥구가 포함되며 처인구는 목록에 포함되지 않습니다.

7. 수원시 전체가 조정대상지역인가요?

영통구·장안구·팔달구가 포함되며 권선구는 제외됩니다.

8. 안양시 전체가 조정대상지역인가요?

동안구가 포함되며 만안구는 제외됩니다.

9. 화성시 전체가 조정대상지역인가요?

아닙니다. 화성시 동탄구가 지정 대상입니다.

10. 조정대상지역의 LTV는 몇 퍼센트인가요?

무주택자와 처분조건부 1주택자는 원칙적으로 40%가 적용됩니다.

11. 규제지역에서 생애최초 구입자도 무조건 40%인가요?

정책대출이나 실수요자 우대 등 별도 기준이 적용될 수 있으므로 해당 상품의 예외를 확인해야 합니다.

12. 10억원 아파트는 대출이 얼마까지 나오나요?

LTV 40%만 적용하면 최대 4억원이지만 DSR과 금융회사 심사에 따라 더 줄어들 수 있습니다.

13. 20억원 아파트는 LTV 40%인 8억원까지 가능한가요?

주택가격별 총액한도가 적용돼 주택구입 목적 주담대는 최대 4억원으로 제한될 수 있습니다.

14. 30억원 아파트의 주담대 최대한도는 얼마인가요?

주택가격별 총액한도는 최대 2억원이지만 실제 한도는 DSR 등에 따라 더 낮을 수 있습니다.

15. 중도금대출도 바로 LTV 40%가 적용되나요?

중도금대출은 별도 기준이 적용될 수 있습니다. 증액 없이 잔금대출로 전환하는 경우 경과규정도 확인해야 합니다.

16. 지정 전에 분양계약을 했다면 어떻게 되나요?

입주자모집공고일, 계약일, 중도금대출 취급일과 잔금대출 전환 여부에 따라 종전 규정이 적용될 수 있습니다.

17. 지정 전에 매매계약만 쓰면 종전 대출 기준이 적용되나요?

계약금 지급 사실까지 증명해야 하는 경우가 많으므로 계약서와 이체내역을 함께 보관해야 합니다.

18. 1주택자도 규제지역 주택을 추가로 살 수 있나요?

가능할 수 있지만 기존 주택 처분 조건과 대출 제한을 확인해야 합니다.

19. 기존 주택 처분 약정을 지키지 못하면 어떻게 되나요?

대출 회수와 향후 주택 관련 대출 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

20. 전세대출이 있으면 규제지역 아파트를 살 수 없나요?

주택가격과 전세대출 조건에 따라 회수 또는 제한이 발생할 수 있으므로 은행과 보증기관에 확인해야 합니다.

21. 신용대출이 많으면 주택 구입이 제한되나요?

1억원 초과 신용대출 보유자는 실행일 이후 일정 기간 규제지역 주택 구입 제한 약정이 적용될 수 있습니다.

22. 조정대상지역이면 청약 가점제만 적용되나요?

주택형과 공급 유형에 따라 가점제와 추첨제 비율이 달라질 수 있습니다.

23. 재당첨 제한도 적용되나요?

규제지역 당첨자는 주택과 공급 유형에 따라 재당첨 제한이 적용될 수 있습니다.

24. 전매제한 기간은 모두 같나요?

아닙니다. 공공·민간택지, 분양가상한제와 입주자모집공고에 따라 달라집니다.

25. 조정대상지역이면 취득세가 무조건 중과되나요?

아닙니다. 취득자의 주택 수와 주택 유형, 취득 시기 및 예외 규정을 함께 확인해야 합니다.

26. 분양권도 취득세 주택 수에 포함되나요?

취득 시기와 관련 지방세 규정에 따라 주택 수에 포함될 수 있습니다.

27. 조정대상지역이면 양도세가 무조건 중과되나요?

다주택 여부, 양도일과 당시 시행 중인 유예·예외 규정에 따라 달라집니다.

28. 1세대 1주택 비과세에 2년 거주가 필요한가요?

취득 당시 조정대상지역 여부와 취득 시기 등 개별 요건을 확인해야 합니다.

29. 조정대상지역과 토지거래허가구역은 같은가요?

다른 제도입니다. 두 규제가 동시에 적용되는 지역도 있습니다.

30. 가장 정확한 지정지역은 어디에서 확인하나요?

국토교통부의 최신 조정대상지역 지정 공고와 관할 지방자치단체에서 확인할 수 있습니다.

정리

2026년 8월 현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전역과 경기 15개 지역입니다.

경기도에서는 과천·광명·성남 3개 구·수원 3개 구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남에 더해 2026년 7월 구리시·용인 기흥구·화성 동탄구가 추가됐습니다.

규제지역 주택을 구입할 때는 LTV 40%만 계산해서는 안 됩니다. 주택가격별 주담대 최대한도, 스트레스 DSR, 기존 주택 처분 조건, 전세대출과 신용대출 제한을 함께 적용해야 실제 자금계획을 세울 수 있습니다.

또한 대출·청약·취득세·양도소득세는 각각 판단 기준일이 다릅니다. 규제 지정 전후에 계약한 경우에는 계약서와 계약금 지급 증빙을 준비하고 금융회사 및 관할 기관에 적용 기준을 확인하는 것이 안전합니다.

참고자료

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