2026 조정대상지역 지정 현황｜서울 전역·경기 15곳과 달라지는 규제

2026년 7월 1일부터 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 투기과열지구 및 조정대상지역으로 추가 지정됐습니다.

이에 따라 2026년 8월 현재 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기도 과천·광명·성남 분당구 등 기존 12개 지역, 새로 지정된 동탄구·기흥구·구리시까지 확대됐습니다.

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 LTV뿐 아니라 청약 1순위, 재당첨 제한, 분양권 전매, 세금과 정비사업 관련 요건이 달라질 수 있습니다.

특히 새로 지정된 지역에서 주택 매매계약이나 분양권 거래, 잔금대출을 준비하고 있다면 계약일과 대출 신청일, 등기일에 따른 경과규정을 반드시 확인해야 합니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
규제지역은 시장 상황에 따라 추가 지정되거나 해제될 수 있습니다. 실제 계약 전에는 국토교통부 공고와 해당 금융회사·청약 공고문의 적용 기준을 다시 확인해야 합니다.

3줄 요약

2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정됐습니다.
2026년 8월 현재 서울은 25개 자치구 전역이 조정대상지역입니다.
규제지역에서는 주택담보대출 LTV, 청약 1순위, 재당첨 제한과 분양권 전매 등의 규제가 강화될 수 있습니다.

2026년 조정대상지역 지정 현황

서울특별시

서울은 25개 자치구 전역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되어 있습니다.

종로구
중구
용산구
성동구
광진구
동대문구
중랑구
성북구
강북구
도봉구
노원구
은평구
서대문구
마포구
양천구
강서구
구로구
금천구
영등포구
동작구
관악구
서초구
강남구
송파구
강동구

경기도 기존 지정지역

2025년 10월 대책으로 지정된 경기도 지역은 다음과 같습니다.

과천시
광명시
성남시 분당구
성남시 수정구
성남시 중원구
수원시 영통구
수원시 장안구
수원시 팔달구
안양시 동안구
용인시 수지구
의왕시
하남시

2026년 7월 추가 지정지역

2026년 7월 1일부터 다음 3개 지역이 추가됐습니다.

화성시 동탄구
용인시 기흥구
구리시

해당 지역은 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐으며, 2026년 7월 5일부터는 토지거래허가구역 지정도 적용됐습니다.

2026년 서울 전역과 경기 15개 조정대상지역 지정 현황을 확인하는 모습

조정대상지역과 투기과열지구 차이

조정대상지역과 투기과열지구는 모두 주택시장 과열을 억제하기 위한 규제지역이지만 적용되는 규제 수준이 다릅니다.

구분	조정대상지역	투기과열지구
지정 목적	청약·대출·세제 규제	투기수요 억제를 위한 강화된 규제
주택담보대출	LTV 등 강화	조정대상지역보다 강한 제한 가능
청약 1순위	자격요건 강화	자격 및 가점제 기준 강화
재당첨 제한	적용 가능	더 긴 제한기간 적용 가능
분양권 전매	제한 강화	소유권이전등기까지 제한 가능
정비사업	일부 제한	조합원 지위양도 제한 등 적용 가능

2026년 7월 추가 지정된 동탄구·기흥구·구리시는 조정대상지역과 투기과열지구에 동시에 포함되므로 두 규제를 함께 확인해야 합니다.

2026년 새로 지정된 지역

화성시 동탄구

동탄 지역은 서울 접근성과 광역교통망, 신축 아파트 수요가 집중되면서 가격 상승과 거래 증가가 나타난 지역입니다.

조정대상지역 지정 후에는 다음 사항을 우선 확인해야 합니다.

무주택자와 1주택자의 주택담보대출 LTV
기존 중도금대출의 잔금대출 전환 조건
청약 1순위 자격과 거주기간
분양권 전매제한
일시적 2주택 비과세 처분기한
토지거래허가 대상 여부

용인시 기흥구

용인시에서는 기존 수지구에 이어 기흥구가 추가 지정됐습니다.

같은 용인시라도 처인구까지 자동으로 조정대상지역이 되는 것은 아닙니다. 구 단위로 지정됐으므로 주택 소재지의 행정구역을 정확히 확인해야 합니다.

구리시

구리시는 서울과 인접하고 역세권 주택수요가 증가하면서 추가 규제지역에 포함됐습니다.

구리시에서 아파트를 매수하려면 조정대상지역·투기과열지구 규제뿐 아니라 토지거래허가 대상 여부도 함께 확인해야 합니다.

지정일 전후 계약은 어떻게 판단할까?

규제지역 지정 시 가장 중요한 것은 계약일과 대출 신청일, 잔금일입니다.

일반적으로 정부는 지정 발표와 함께 다음과 같은 경과규정을 둘 수 있습니다.

지정 효력 발생 전 체결한 매매계약
계약금 지급 사실이 확인되는 계약
지정 전 접수된 대출 신청
기존 중도금대출의 잔금대출 전환
분양 공고일이 지정일 이전인 청약
지정 전 취득한 분양권과 입주권

계약서를 지정일 전에 작성했더라도 계약금 지급내역이 없거나 허위계약으로 판단되면 종전 규정을 적용받지 못할 수 있습니다.

반대로 계약일이 빠르더라도 대출 접수일이나 실행일 기준으로 새로운 금융규제가 적용될 수 있으므로 금융회사에 경과규정을 서면으로 확인하는 것이 안전합니다.

조정대상지역 주택담보대출

규제지역에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자에게 적용되는 주택담보대출 LTV가 강화될 수 있습니다.

2026년 수도권·규제지역에서는 주택가격별 주택담보대출 최대한도도 함께 확인해야 합니다.

주택가격	최대 주택담보대출 한도
15억원 이하	최대 6억원
15억원 초과 25억원 이하	최대 4억원
25억원 초과	최대 2억원

대출한도는 위 금액이 자동으로 승인되는 것이 아닙니다.

다음 기준 중 가장 낮은 금액을 중심으로 실제 한도가 정해집니다.

주택가격에 LTV를 적용한 금액
소득과 기존 부채를 반영한 DSR 한도
주택가격별 주담대 최대한도
금융회사의 내부 심사한도
실제 주택 구입에 필요한 금액

수도권·규제지역 주택담보대출에는 강화된 스트레스 DSR이 적용될 수 있어 소득이 같더라도 예상한도가 줄어들 수 있습니다.

2026년 동탄구 기흥구 구리시 조정대상지역 추가 지정 안내

청약에서 달라지는 내용

조정대상지역과 투기과열지구에서는 일반지역보다 청약 자격과 당첨자 관리가 강화됩니다.

청약통장 가입기간

민영주택 1순위가 되려면 청약통장 가입기간과 납입요건을 충족해야 합니다. 규제지역에서는 일반적으로 가입기간 2년 이상 등 강화된 요건이 적용될 수 있습니다.

세대주 요건

규제지역의 청약 1순위는 세대주 여부가 중요합니다. 세대원은 1순위 청약이 제한될 수 있으므로 입주자모집공고일 현재 주민등록표와 세대주 상태를 확인해야 합니다.

과거 당첨 이력

세대 구성원이 일정 기간 안에 다른 주택에 당첨된 이력이 있으면 1순위 또는 재당첨이 제한될 수 있습니다.

2주택 이상 보유 세대

규제지역에서는 2주택 이상 보유한 세대에 속한 사람이 민영주택 1순위 청약에서 제한될 수 있습니다.

가점제 비율

투기과열지구에서는 전용면적과 공급유형에 따라 가점제 적용 비율이 높아질 수 있습니다. 청약 신청 전 해당 단지의 입주자모집공고문을 확인해야 합니다.

분양권 전매와 재당첨 제한

투기과열지구로 지정되면 분양권 전매제한기간과 재당첨 제한이 강화될 수 있습니다.

다만 실제 적용 여부는 다음 시점을 기준으로 달라질 수 있습니다.

입주자모집공고 승인일
입주자모집공고일
당첨자 발표일
규제지역 지정 효력 발생일
분양권 취득일

이미 분양받은 아파트라고 해서 새 규제가 모두 소급 적용되는 것은 아닙니다. 반대로 지정 전에 계약했더라도 공고문과 관련 법령에 따라 규제가 적용될 수 있으므로 단지별 확인이 필요합니다.

양도소득세에 미치는 영향

조정대상지역은 양도소득세 판단에서도 중요한 기준입니다.

확인해야 할 대표 항목은 다음과 같습니다.

1세대 1주택 비과세 거주요건
일시적 2주택 종전주택 처분기한
다주택자 양도소득세 중과 여부
장기보유특별공제 적용 여부
분양권과 조합원입주권의 주택 수 포함 여부

세금은 주택 취득 당시의 조정대상지역 여부와 양도 당시의 규정을 함께 확인해야 하는 경우가 있습니다.

현재 조정대상지역이라는 이유만으로 모든 주택에 동일한 거주요건이 적용되는 것은 아닙니다. 주택의 취득일, 계약일, 계약금 지급일과 당시 규제지역 지정 여부를 확인해야 합니다.

취득세에 미치는 영향

다주택자가 조정대상지역의 주택을 취득하면 주택 수와 법인 여부에 따라 취득세 중과 문제가 발생할 수 있습니다.

취득세 판단에서는 다음 항목을 확인합니다.

취득일 현재 세대의 주택 수
새로 취득하는 주택의 소재지
조정대상지역 지정 여부
일시적 2주택 해당 여부
상속주택과 농어촌주택 등 주택 수 제외 여부
분양권·입주권 보유 여부
법인 명의 취득 여부

분양계약 당시 비규제지역이었더라도 실제 취득일 전에 조정대상지역으로 지정됐다면 적용기준이 달라질 수 있으므로 경과규정을 확인해야 합니다.

토지거래허가구역까지 함께 확인해야 하는 이유

서울 전역과 경기도 지정지역은 조정대상지역·투기과열지구뿐 아니라 토지거래허가구역이 함께 적용되는 곳이 많습니다.

토지거래허가구역에서 허가 대상 주택을 매수하려면 계약 전에 관할 관청의 허가가 필요할 수 있습니다.

허가 대상 거래에서는 다음 사항이 중요합니다.

허가 대상 주택과 면적 여부
매수인의 실거주 목적
기존 임차인의 계약기간
주택 취득 후 입주기한
허가받은 이용목적 준수
임대·전대 및 매각 제한
허가 없이 체결한 계약의 효력

조정대상지역 지정과 토지거래허가구역 지정은 서로 다른 제도이므로 한쪽만 확인해서는 안 됩니다.

조정대상지역 주택 매수 전 대출 청약 세금 규제를 점검하는 모습

조정대상지역 지정 전 주택을 계약한 경우 체크사항

지정 전 계약을 체결했다면 다음 자료를 보관해야 합니다.

매도인과 매수인이 서명한 매매계약서
계약금 계좌이체 내역
부동산거래계약 신고필증
대출 상담 및 접수내역
중도금·잔금 지급 일정
분양계약서와 입주자모집공고문
규제지역 지정일 당시 주민등록표
기존 주택 처분계약서
토지거래허가 신청자료

계약서 날짜만 지정일 이전으로 적혀 있어도 실제 계약금이 지급되지 않았다면 종전 규정 적용 여부에 문제가 생길 수 있습니다.

자주 묻는 질문

2026년 8월 현재 서울은 모두 조정대상지역인가요?

네. 서울은 25개 자치구 전역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되어 있습니다.

2026년에 새로 지정된 경기도 지역은 어디인가요?

2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구, 용인시 기흥구와 구리시가 추가 지정됐습니다.

용인시 전체가 조정대상지역인가요?

아닙니다. 현재 목록에서는 수지구와 기흥구가 지정 대상입니다. 처인구가 자동으로 포함되는 것은 아니므로 주택 소재지를 구 단위로 확인해야 합니다.

화성시 전체가 조정대상지역인가요?

2026년 추가 지정 대상은 화성시 동탄구입니다. 화성시의 다른 지역까지 동일하게 적용되는지는 정확한 행정구역과 지정 공고를 확인해야 합니다.

지정 전에 계약하면 기존 LTV를 적용받나요?

지정 전 체결된 계약이고 계약금 지급 사실 등이 확인되면 경과규정이 적용될 수 있습니다. 그러나 대출 접수일, 실행일과 금융회사별 적용기준이 다를 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

규제지역에서는 무조건 주택담보대출을 받을 수 없나요?

무조건 금지되는 것은 아닙니다. 무주택 여부, 기존주택 처분조건, 주택가격, LTV와 DSR에 따라 한도가 결정됩니다. 다주택자는 신규 주택담보대출이 제한될 수 있습니다.

조정대상지역이면 실거주해야 양도세 비과세를 받을 수 있나요?

취득 당시 조정대상지역 여부와 취득일, 계약일 등에 따라 거주요건 적용이 달라질 수 있습니다. 현재 지정 여부만으로 판단해서는 안 됩니다.

토지거래허가를 받으면 바로 임대할 수 있나요?

허가받은 이용목적과 실거주 의무가 적용되는 주택은 임대가 제한될 수 있습니다. 기존 임차인이 있는 주택은 별도의 유예나 허가조건을 확인해야 합니다.

조정대상지역은 언제 해제되나요?

해제일이 미리 정해져 있는 제도가 아닙니다. 정부가 주택가격, 청약경쟁률, 거래량과 시장 과열 여부 등을 검토해 주거정책심의위원회 절차를 거쳐 해제 여부를 결정합니다.

주택 매수 전 체크리스트

[ ] 계약하려는 주택의 정확한 시·구를 확인했다.
[ ] 조정대상지역 지정 여부를 확인했다.
[ ] 투기과열지구 지정 여부를 확인했다.
[ ] 토지거래허가 대상인지 확인했다.
[ ] 계약일과 규제 효력 발생일을 비교했다.
[ ] 계약금 지급 증빙을 확보했다.
[ ] LTV와 DSR을 반영해 대출한도를 다시 계산했다.
[ ] 기존주택 처분조건을 확인했다.
[ ] 청약 1순위와 재당첨 제한을 확인했다.
[ ] 분양권 전매제한을 확인했다.
[ ] 취득세 적용세율을 확인했다.
[ ] 향후 양도세 비과세 거주요건을 확인했다.
[ ] 토지거래허가 후 실거주 의무를 확인했다.

정리

2026년 8월 현재 서울 25개 자치구 전역과 경기도 주요 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되어 있습니다.

2026년 7월 1일부터는 화성시 동탄구, 용인시 기흥구와 구리시가 추가됐으며, 해당 지역은 7월 5일부터 토지거래허가구역 지정도 적용됐습니다.

규제지역 지정은 단순히 주택담보대출 한도만 바꾸는 것이 아닙니다. 청약 1순위, 재당첨 제한, 분양권 전매, 취득세, 양도소득세와 토지거래허가까지 영향을 줄 수 있습니다.

특히 지정일을 전후해 계약하거나 잔금대출을 신청하는 경우 계약일, 계약금 지급일, 대출 접수일과 입주자모집공고일을 각각 확인해야 합니다. 기존 계약에 적용되는 경과규정은 계약서 날짜만으로 판단하지 말고 금융회사와 관할 행정기관의 확인을 받는 것이 안전합니다.

참고자료

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