2026 다주택자 양도세 중과 유예 종료｜5월 10일부터 세율·장특공제 변화

다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 적용하던 양도소득세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료됐습니다.

이에 따라 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 보유 주택 수에 따라 기본세율에 20%포인트 또는 30%포인트가 추가될 수 있습니다.

중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 원칙적으로 적용받기 어렵습니다. 같은 가격에 주택을 팔더라도 양도일이 2026년 5월 9일 이전인지 5월 10일 이후인지에 따라 세금 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

다만 다주택자가 보유한 모든 주택에 무조건 중과세율이 적용되는 것은 아닙니다. 양도 당시 주택이 조정대상지역에 있는지, 세대의 주택 수가 몇 채인지, 중과 주택 수에서 제외되는 주택이 있는지를 함께 판단해야 합니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
양도소득세에서 양도일은 원칙적으로 잔금청산일이며, 잔금청산 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 양도일이 될 수 있습니다.

3줄 요약

다주택자 양도세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 종료됐습니다.
5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가될 수 있습니다.
중과 대상 주택은 일반 장기보유특별공제가 배제되므로 계약 전에 주택 수와 중과 제외주택을 확인해야 합니다.

다주택자 양도세 중과 배제란?

다주택자 양도세 중과는 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 일반 기본세율보다 높은 세율을 적용하는 제도입니다.

정부는 2022년 5월 10일부터 일정 요건을 충족한 다주택자의 조정대상지역 주택에 대해 중과세율 적용을 한시적으로 배제했습니다.

한시 배제기간에는 다음과 같은 혜택이 있었습니다.

다주택자 중과세율 대신 기본세율 적용
보유기간에 따른 일반 장기보유특별공제 적용 가능
주택 매각 순서 조정에 따른 세 부담 완화

그러나 국세청 공식 안내에 따르면 이 조치는 2026년 5월 9일을 끝으로 종료됐습니다.

따라서 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 다주택자 중과 규정을 다시 적용해야 합니다.

2026년 5월 9일 전후 차이

구분	2026년 5월 9일까지 양도	2026년 5월 10일 이후 양도
적용 대상	보유기간 2년 이상 조정대상지역 주택	조정대상지역 주택
2주택자	기본세율	기본세율＋20%p
3주택 이상	기본세율	기본세율＋30%p
장기보유특별공제	일반 공제 적용 가능	중과 대상이면 원칙적으로 배제
비조정대상지역 주택	기본세율	기본세율
주택 수 제외 특례	개별 검토	개별 검토

중과 유예기간이 종료됐더라도 비조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다.

핵심은 다주택자라는 사실만이 아니라 양도하는 주택의 소재지가 양도일 현재 조정대상지역인지입니다.

2026년 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 적용세율을 확인하는 모습

다주택자 양도세 중과 적용요건

다주택자 중과 여부를 판단할 때는 다음 요건을 순서대로 확인해야 합니다.

양도일 현재 세대 기준 다주택자인가?

양도소득세의 주택 수는 일반적으로 개인 한 사람의 주택만 보는 것이 아니라 거주자와 배우자, 같은 세대원의 주택을 함께 판단합니다.

주소가 다르더라도 배우자는 원칙적으로 같은 세대로 보는 규정이 적용될 수 있습니다.

양도하는 주택이 조정대상지역에 있는가?

다주택자 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용됩니다.

비조정대상지역 주택은 다주택자가 양도하더라도 일반적으로 기본세율을 적용합니다.

다만 주택 소재지의 조정대상지역 여부는 양도일을 기준으로 확인해야 합니다.

중과 주택 수에서 제외되는 주택이 있는가?

등기상 보유한 주택이 모두 중과 판단용 주택 수에 포함되는 것은 아닙니다.

일정 요건을 충족한 다음 주택은 중과 주택 수에서 제외되거나 별도의 특례가 적용될 수 있습니다.

일정한 장기임대주택
상속주택
지방 저가주택
장기 사원용 주택
문화재주택
가정어린이집
일정한 농어촌주택
일시적 2주택 특례 대상 주택
법령에서 정한 소형주택 또는 저가주택

주택 종류마다 취득일, 공시가격, 임대기간과 소재지 요건이 다르므로 명칭만 보고 제외해서는 안 됩니다.

2주택자 중과세율

양도일 현재 1세대 2주택에 해당하고 조정대상지역 주택을 양도하면 다음 세율을 비교합니다.

보유기간 1년 미만: 70%
보유기간 1년 이상 2년 미만: 60%와 기본세율＋20%포인트 중 큰 세액
보유기간 2년 이상: 기본세율＋20%포인트

기본세율은 양도소득 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 적용됩니다.

따라서 2주택자 중과의 명목상 최고세율은 기본세율 45%에 20%포인트를 더한 65%까지 올라갈 수 있습니다.

지방소득세는 계산된 양도소득세의 10%가 추가되므로 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

3주택 이상 중과세율

양도일 현재 1세대 3주택 이상이고 조정대상지역 주택을 양도하면 다음 기준을 확인합니다.

보유기간 1년 미만: 70%와 기본세율＋30%포인트 중 큰 세액
보유기간 1년 이상 2년 미만: 60%와 기본세율＋30%포인트 중 큰 세액
보유기간 2년 이상: 기본세율＋30%포인트

기본세율 최고구간 45%에 30%포인트가 추가되면 명목상 최고세율은 75%입니다.

여기에 지방소득세가 별도로 부과될 수 있습니다.

기본세율표

양도소득 과세표준	기본세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	없음
1,400만원 초과 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 1억5천만원 이하	35%	1,544만원
1억5천만원 초과 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

중과세율은 단순히 산출된 기본세액에 20%나 30%를 곱하는 방식이 아닙니다.

기본세율의 각 구간에 20%포인트 또는 30%포인트를 더하는 구조이므로 세 부담이 훨씬 크게 증가할 수 있습니다.

과세표준 3억원일 때 중과 차이

보유기간 2년 이상이고 양도소득 과세표준이 3억원이라고 가정하겠습니다.

한시 배제기간의 기본세율 계산

기본세율: 38%
기본 산출세액: 3억원×38%－1,994만원
계산금액: 약 9,406만원

2주택 중과 시 증가분

2주택 중과는 기본세율에 20%포인트가 추가됩니다.

같은 과세표준이라면 기본세액과 비교해 국세 기준 약 6천만원의 세 부담이 추가되는 구조입니다.

3주택 이상 중과 시 증가분

3주택 이상 중과는 기본세율에 30%포인트가 추가됩니다.

같은 과세표준이라면 기본세액과 비교해 국세 기준 약 9천만원이 추가될 수 있습니다.

위 계산은 중과에 따른 차이를 이해하기 위한 단순 예시입니다. 실제 세액은 필요경비, 양도소득 기본공제, 주택 수 제외, 장기보유특별공제 적용 여부와 지방소득세에 따라 달라집니다.

2주택과 3주택 이상 양도소득세 중과세율을 비교하는 모습

장기보유특별공제 배제

중과 유예 종료의 영향은 세율 상승에만 그치지 않습니다.

중과 대상인 조정대상지역 다주택자 주택은 일반 장기보유특별공제가 원칙적으로 배제됩니다.

일반 부동산의 장기보유특별공제는 3년 이상 보유하면 보유기간에 따라 적용할 수 있으며, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.

그러나 중과 대상 주택은 오래 보유했더라도 장기보유특별공제를 받지 못할 수 있습니다.

예를 들어 양도차익이 5억원이고 일반 장기보유특별공제율이 30%라면 공제 가능 금액은 1억5천만원입니다.

중과 적용으로 이 공제가 배제되면 과세표준이 커지고, 커진 과세표준에 중과세율까지 적용되므로 세 부담이 이중으로 증가할 수 있습니다.

양도일은 계약일이 아니다

중과 유예 종료일을 판단할 때 매매계약일이 아니라 세법상 양도일을 확인해야 합니다.

일반적인 양도일 판단기준은 다음과 같습니다.

잔금청산일

대금을 청산한 날이 분명하면 잔금청산일이 양도일입니다.

등기접수일

잔금청산 전에 소유권이전등기를 접수했다면 등기접수일이 양도일이 될 수 있습니다.

잔금일이 불분명한 경우

대금청산일이 확인되지 않으면 등기접수일 등 법에서 정한 기준일을 적용할 수 있습니다.

따라서 2026년 5월 9일 전에 계약서를 작성했더라도 잔금을 5월 10일 이후에 받았다면 원칙적으로 중과 유예 종료 후 양도분이 될 수 있습니다.

반대로 잔금청산과 등기가 유예 종료일 전에 완료됐다면 계약서상 다른 일정이 있더라도 실제 양도시기를 기준으로 판단합니다.

조정대상지역 추가 지정과 중과세

2026년에는 서울 전역과 경기도 주요 지역이 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.

2026년 7월 1일부터는 다음 지역이 추가 지정됐습니다.

화성시 동탄구
용인시 기흥구
구리시

해당 지역의 주택을 다주택자가 지정 이후 양도하면 중과 대상 여부를 확인해야 합니다.

단, 규제지역 지정 전에 주택을 양도했거나 법령상 경과규정이 적용되는 경우에는 결과가 달라질 수 있습니다.

비조정대상지역 주택을 먼저 팔면 유리할까?

다주택자가 비조정대상지역 주택을 양도하면 일반적으로 중과세율은 적용되지 않습니다.

하지만 무조건 비조정대상지역 주택부터 매각하는 것이 유리한 것은 아닙니다.

주택 매각 순서에 따라 다음 주택의 비과세 여부와 주택 수가 달라질 수 있기 때문입니다.

최종 1주택의 1세대 1주택 비과세
일시적 2주택 특례
상속주택 특례
거주기간과 보유기간
고가주택 과세
중과 주택 수 제외 여부
임대주택 사후관리요건

각 주택의 예상 양도차익과 세율을 함께 계산한 후 매각 순서를 정해야 합니다.

분양권과 조합원입주권도 주택 수에 포함될까?

다주택자 중과 판단에서는 일정 시점 이후 취득한 분양권과 조합원입주권이 주택 수에 포함될 수 있습니다.

주택 한 채와 분양권 또는 조합원입주권을 함께 보유한 경우에도 1세대 2주택 이상에 해당할 가능성이 있습니다.

다만 분양권의 취득일, 입주권 전환시점과 주택 양도일에 따라 적용되는 규정이 다르므로 다음 자료를 확인해야 합니다.

분양권 취득계약일
계약금 지급일
조합원입주권 취득일
관리처분계획인가일
기존주택 양도일
신축주택 완공 및 취득일

주택 수 계산 시 주의할 항목

다음 부동산도 양도소득세 주택 수에 포함될 수 있습니다.

주거용 오피스텔
무허가주택
상속받은 주택
공동명의 주택 지분
임대사업자 등록주택
지방에 있는 저가주택
재개발·재건축 조합원입주권
일정 시점 이후 취득한 분양권

재산세가 업무용으로 부과된 오피스텔이라도 실제로 상시 주거용으로 사용했다면 세법상 주택으로 판단될 가능성이 있습니다.

반대로 등기상 주택이더라도 법에서 정한 중과 제외주택 요건을 충족하면 중과 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

다주택자가 주택 매각 전 양도세 중과와 장기보유특별공제를 점검하는 모습

다주택자 주택 매각 전 절세 점검 순서

모든 세대원의 주택을 정리합니다

본인뿐 아니라 배우자와 세대원이 보유한 주택, 분양권, 입주권과 주거용 오피스텔을 함께 확인합니다.

주택별 예상 양도차익을 계산합니다

각 주택의 취득가액, 예상 양도가액과 필요경비를 정리합니다.

필요경비로 인정될 수 있는 대표 항목은 다음과 같습니다.

취득세
법무사 비용
취득·양도 중개보수
발코니 확장비
자본적 지출에 해당하는 공사비
소유권 확보를 위한 일정한 소송비용

일반적인 수리비, 대출이자와 보유 중 납부한 재산세 등은 필요경비로 인정되지 않을 수 있습니다.

조정대상지역 여부를 확인합니다

양도 예정일 현재 각 주택의 조정대상지역 지정 여부를 확인합니다.

중과 제외주택을 판별합니다

상속주택, 임대주택, 지방 저가주택 등이 법정 제외요건을 충족하는지 확인합니다.

매각 순서별 세금을 비교합니다

A주택을 먼저 팔 때와 B주택을 먼저 팔 때의 세금뿐 아니라 마지막 1주택의 비과세 가능성까지 비교합니다.

예정신고 기한

부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 예정신고·납부해야 합니다.

예를 들어 2026년 8월 20일 잔금을 받았다면 일반적인 예정신고 기한은 2026년 10월 31일입니다. 해당 날짜가 토요일이나 공휴일이면 다음 영업일까지 연장될 수 있습니다.

같은 해에 부동산을 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 합산해 확정신고가 필요한지 확인해야 합니다.

예정신고를 하지 않으면 무신고가산세와 납부지연가산세가 발생할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

다주택자 양도세 중과 유예는 다시 연장됐나요?

국세청의 2026년 안내 기준으로 한시적 중과 배제는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 5월 10일 이후 양도분은 현행 중과 규정을 확인해야 합니다.

5월 9일 전에 계약했으면 중과되지 않나요?

계약일만으로 판단하지 않습니다. 원칙적으로 잔금청산일이 양도일이므로 잔금을 5월 10일 이후에 받았다면 중과 대상이 될 수 있습니다.

비조정대상지역 주택도 중과되나요?

다주택자 중과세율은 조정대상지역 주택을 양도하는 경우에 적용합니다. 비조정대상지역 주택은 일반적으로 기본세율을 적용합니다.

2주택자는 기본세율에 20%를 곱하나요?

아닙니다. 기본세액에 20%를 곱하는 것이 아니라 기본세율에 20%포인트를 더합니다.

3주택자는 최고세율이 얼마인가요?

보유기간 2년 이상인 조정대상지역 중과 대상 주택은 기본세율 최고 45%에 30%포인트가 추가되어 명목상 75%까지 적용될 수 있습니다. 지방소득세는 별도입니다.

오래 보유한 주택도 장기보유특별공제를 받을 수 없나요?

조정대상지역의 다주택자 중과 대상 주택은 일반 장기보유특별공제가 원칙적으로 배제됩니다. 중과 제외주택이나 비조정대상지역 주택은 별도로 판단합니다.

상속주택도 주택 수에 포함되나요?

상속주택도 원칙적으로 주택이지만 일정 기간이나 요건을 충족하면 중과 주택 수에서 제외되는 특례가 적용될 수 있습니다.

주거용 오피스텔도 포함되나요?

실제로 주거용으로 사용한 오피스텔은 세법상 주택으로 판단될 수 있습니다. 공부상 용도뿐 아니라 실제 사용현황을 확인해야 합니다.

지방에 있는 저가주택도 포함되나요?

일정한 소재지와 가액 요건을 갖춘 지방 저가주택은 중과 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 모든 지방주택이 자동 제외되는 것은 아닙니다.

양도세는 언제까지 신고해야 하나요?

부동산 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부하는 것이 원칙입니다.

매각 전 체크리스트

[ ] 세대원 전체의 주택을 확인했다.
[ ] 배우자가 별도 주소지에 보유한 주택을 확인했다.
[ ] 분양권과 조합원입주권을 확인했다.
[ ] 주거용 오피스텔을 확인했다.
[ ] 양도일 현재 조정대상지역 여부를 확인했다.
[ ] 중과 주택 수 제외 특례를 확인했다.
[ ] 취득가액과 필요경비 증빙을 확보했다.
[ ] 장기보유특별공제 배제 여부를 확인했다.
[ ] 주택별 예상 양도차익을 계산했다.
[ ] 매각 순서별 세액을 비교했다.
[ ] 마지막 1주택의 비과세 가능성을 확인했다.
[ ] 잔금일과 등기접수일을 확인했다.
[ ] 예정신고 기한을 확인했다.

정리

다주택자 양도소득세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 종료됐습니다.

2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가될 수 있습니다. 중과 대상 주택은 일반 장기보유특별공제도 원칙적으로 배제됩니다.

중과 여부는 매매계약일이 아니라 원칙적으로 잔금청산일을 기준으로 판단합니다. 또한 보유주택 수, 조정대상지역 여부와 중과 제외주택을 모두 검토해야 합니다.

같은 주택을 매각하더라도 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 현재 주택의 중과세뿐 아니라 마지막 주택의 1세대 1주택 비과세 여부까지 달라질 수 있습니다. 계약 체결 전에 각 주택의 예상세액과 매각 순서를 함께 비교하는 것이 중요합니다.

참고자료

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