조정대상지역에 아파트를 임대주택으로 등록해 둔 집주인이라면, 이제 “언제 팔지”를 정해야 합니다. 2026년 9월 29일 국무회의에서 세법 시행령 개정안이 의결되면서, 그동안 등록이 말소된 뒤에도 계속 유지되던 등록임대 양도세 중과배제에 처음으로 기한이 생겼습니다. 원칙은 2027년 12월 31일까지 양도해야 한다는 것입니다.
기한을 넘기면 다주택자 양도세 중과를 피할 수 없게 되고, 법인 임대사업자는 법인세 추가 과세도 받게 됩니다. 다만 의무임대기간이 남아 있거나 재건축·재개발이 진행 중인 경우에는 예외가 있습니다. 이 글에서는 바뀐 등록임대 양도세 중과배제 기한과 예외 2가지, 함께 바뀐 상생임대·거주주택 특례까지 정리했습니다.
등록 임대사업자가 받던 기존 세제 혜택 전체는 주택임대사업자 등록 혜택 총정리에서 먼저 확인할 수 있습니다.
목차
등록임대 양도세 중과배제, 무엇이 바뀌었나
다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율에 세율이 더해지는 양도세 중과가 적용됩니다. 등록 임대주택은 이 중과에서 빠지는 혜택을 받아 왔고, 아파트 매입임대는 등록이 말소된 뒤에도 그 혜택이 기한 없이 이어졌습니다. 이번 개정은 여기에 끝나는 날짜를 정했습니다.
| 구분 | 개정 전 | 개정 후 |
|---|---|---|
| 대상 | 조정대상지역 매입임대 아파트 | 동일 |
| 양도세 중과배제 | 등록 말소 후에도 기한 없이 유지 | 2027년 12월 31일까지 양도분만 적용(원칙) |
| 법인세 추가 과세 배제 | 유지 | 같은 기한 적용 |
| 예외 | — | 의무임대기간 미종료, 재건축·재개발 진행 |
대상이 되는 사람은 주로 2020년 민간임대주택법 개정 전에 아파트를 4년 단기임대나 8년 장기일반 매입임대로 등록한 임대사업자입니다. 2020년 8월 민간임대주택법 개정으로 아파트 매입임대는 신규 등록이 막혔고, 기존 등록분은 의무임대기간이 끝나면 자동으로 말소되고 있습니다. 이미 말소된 뒤 집을 계속 보유하고 있다면 이번 등록임대 양도세 중과배제 기한이 바로 적용되는 셈입니다.
기한이 지난 뒤 팔면 일반 다주택자와 같은 기준으로 양도세를 계산합니다. 중과 세율과 장기보유특별공제 배제가 어떻게 적용되는지는 다주택자 양도세 중과 총정리에서 확인할 수 있습니다. 같은 집이라도 기한 안에 파느냐, 넘겨서 파느냐에 따라 세금 차이가 커질 수 있다는 점이 이번 등록임대 양도세 중과배제 개정의 핵심입니다.
등록임대 양도세 중과배제 예외 2가지와 내 기한 계산
2027년 12월 31일은 원칙일 뿐, 모든 등록임대 아파트에 똑같이 적용되지는 않습니다. 보도된 예외는 2가지입니다.
① 의무임대기간이 아직 끝나지 않은 경우
2027년 1월 1일 기준으로 의무임대기간이 끝나지 않았다면, 의무임대기간이 끝나 등록이 말소되는 날부터 1년까지 기존 특례가 적용됩니다. 임대 의무를 지키고 있는 사람이 기한 때문에 손해 보지 않도록 한 장치입니다.
② 재건축·재개발이 진행 중인 경우
중과배제 기한이 끝나기 전에 재건축·재개발 절차에 들어갔다면, 이전고시일부터 1년까지 특례가 적용됩니다. 정비사업 중에는 팔고 싶어도 팔기 어렵다는 점을 반영한 것입니다.
| 상황 | 등록임대 양도세 중과배제 기한 |
|---|---|
| 이미 등록 말소, 정비사업 없음 | 2027년 12월 31일까지 양도 |
| 2027년 1월 1일 기준 의무임대기간 진행 중 | 등록 말소일부터 1년 |
| 기한 전 재건축·재개발 절차 진행 | 이전고시일부터 1년 |
내 기한을 계산하려면 먼저 임대사업자 등록증과 렌트홈의 등록 정보를 확인하세요. 등록일, 임대 유형(4년 단기·8년 장기일반), 의무임대기간 종료일, 말소일이 모두 적혀 있습니다. 정비사업 진행 여부는 해당 조합이나 관할 구청의 고시 자료로 확인할 수 있습니다. 위 표는 보도 내용을 정리한 것으로, 세부 적용 요건은 시행령 원문과 관할 세무서 안내로 다시 확인해야 합니다.
등록임대 양도세 중과배제 끝나기 전 점검할 것과 함께 바뀐 세제
기한까지 약 1년 3개월이 남았습니다. 등록임대 양도세 중과배제를 놓치지 않으려면 아래 순서로 점검해 두는 것이 좋습니다.
- 기한 확정: 위 예외에 해당하는지 확인해 내 기한을 날짜로 적어 둡니다.
- 세액 비교: 기한 안에 팔 때와 넘겨서 팔 때의 양도세를 각각 계산해 차이를 봅니다.
- 임차인 일정 확인: 임대차계약 만기와 갱신요구권 사용 여부를 확인해, 매도 시점에 세입자 문제가 생기지 않게 합니다.
- 양도 순서 검토: 거주 중인 집과 임대주택 중 무엇을 먼저 팔지에 따라 비과세·중과 여부가 달라질 수 있으니 세무사와 순서를 정합니다.
같은 날 의결된 시행령에는 등록임대 양도세 중과배제 외에도 임대인에게 영향을 주는 내용이 함께 들어 있습니다.
| 항목 | 주요 내용 |
|---|---|
| 거주주택 비과세 특례 | 등록 말소일부터 5년간 거주주택 양도 시 1세대 1주택 특례 유지 |
| 상생임대주택 특례 | 2026년 12월 31일로 종료 |
| 상생임대 경과규정 | 임대기간 종료 후 1년 이내 양도하면 거주요건 면제(최장 2029년 12월 31일까지) |
| 조정대상지역 일시적 2주택 | 종전주택 처분기한 3년 → 2년(2026년 10월 1일 시행) |
상생임대 특례를 받으려면 올해 안에 요건에 맞는 계약을 맺어야 합니다. 요건은 상생임대인 조건 총정리에서 확인할 수 있습니다.
FAQ
Q1. 등록임대 아파트는 2027년 12월 31일 전에 꼭 팔아야 하나요?
팔지 않아도 되지만, 그 뒤에 팔면 등록임대 양도세 중과배제를 받을 수 없어 다주택자 중과 기준으로 세금을 계산하게 됩니다. 의무임대기간이 남았거나 정비사업이 진행 중이면 예외 기한이 적용됩니다.
Q2. 조정대상지역이 아닌 곳의 등록임대 아파트도 해당되나요?
보도된 등록임대 양도세 중과배제 기한 설정 대상은 조정대상지역 매입임대 아파트입니다. 조정대상지역이 아닌 주택은 애초에 다주택자 중과 대상이 아니지만, 보유 주택이 여러 채라면 전체 상황을 세무사와 함께 확인하세요.
Q3. 거주주택 비과세 특례도 줄어드나요?
아닙니다. 등록 말소일부터 5년 안에 거주주택을 팔면 1세대 1주택 특례를 받을 수 있는 기존 규정이 유지됩니다.
Q4. 종부세 합산배제도 달라지나요?
이번 보도에서는 양도세 중과배제와 법인세 추가 과세 배제의 기한이 중심이었습니다. 종부세 합산배제는 종부세 임대주택 합산배제 신고 기준을 따로 확인하세요.
공식 확인자료
🏛️ 국가법령정보센터 소득세법 시행령
🏠 렌트홈 임대등록시스템
🧾 국세청 양도소득세 안내
💻 홈택스 양도소득세 모의계산
📰 대한민국 정책브리핑
※ 이 글은 2026년 9월 29일 국무회의 의결 내용을 다룬 보도를 바탕으로 작성했습니다. 개별 사정에 따라 적용이 달라질 수 있으니 매도 전 세무서나 세무사에게 확인하세요.
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등록임대 양도세 중과배제를 세무 상담에서 확인하려면 취득일, 임대사업자 등록일, 주택 등록일, 임대차계약 기간과 매도 예정일을 순서대로 정리해 가져가세요. 기사에 나온 종료 날짜 하나만 제시하는 것보다 내 주택의 이력과 서류를 함께 대조하는 편이 적용 여부를 확인하기 쉽습니다. 개별 세액과 적용 요건은 처분 시점의 공식 법령 및 세무 상담으로 확인하세요.
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