2026 종부세 임대주택 합산배제 신고｜9월 16~30일 대상·조건

등록임대주택을 보유하고 있다면 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지 종합부동산세 합산배제 신고 대상인지 반드시 확인해야 합니다.

요건을 갖춘 임대주택을 기한 내 신고하면 해당 주택의 공시가격을 주택분 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외할 수 있습니다. 다만 임대사업자 등록만 했다고 자동으로 적용되는 것은 아니며, 등록 시기·공시가격·임대기간·임대료 증액 제한을 모두 확인해야 합니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
임대주택 유형과 등록 시기에 따라 요건이 크게 다릅니다. 2026년 세제개편안에 포함된 내용은 법률과 시행령 개정 및 시행일이 확정되기 전까지 현재 신고에 바로 적용하면 안 됩니다.

3줄 요약

2026년 종부세 임대주택 합산배제 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
지자체 임대사업자등록과 세무서 주택임대업 사업자등록, 공시가격·임대기간 등의 요건을 확인해야 합니다.
합산배제 후 의무임대기간이나 임대료 5% 제한 등을 위반하면 감면세액과 이자상당액이 추징될 수 있습니다.

2026년 종부세 임대주택 합산배제 신고기간과 대상 조건을 확인하는 임대사업자

종부세 임대주택 합산배제란?

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 납세자가 보유한 주택의 공시가격을 합산해 과세 여부를 판단합니다.

하지만 법에서 정한 요건을 갖춘 등록임대주택은 합산배제 신고를 통해 주택분 종부세 과세표준 합산 대상에서 제외할 수 있습니다.

예를 들어 본인 거주주택과 등록임대주택을 함께 보유하고 있다면 일반적으로 두 주택의 공시가격을 합산합니다. 임대주택이 합산배제 요건을 충족하면 해당 임대주택의 공시가격을 종부세 과세표준 계산에서 제외하는 구조입니다.

주택 수 제외 특례와 무엇이 다를까?

종부세 임대주택 합산배제와 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례는 다른 제도입니다.

구분	임대주택 합산배제	주택 수 산정 제외 특례
대상	요건을 갖춘 등록임대주택	일시적 2주택·상속·지방 저가주택 등
주요 효과	해당 임대주택의 공시가격을 과세표준 합산에서 제외	특례주택을 1세대 1주택 판단 시 주택 수에서 제외
특례주택 공시가격	합산에서 제외	원칙적으로 합산
주요 의무	임대기간·임대료 증액 제한 등	특례별 보유기간·가격·지역 조건
신청기간	9월 16일~9월 30일	9월 16일~9월 30일
사후관리	의무 위반 시 감면세액 등 추징	특례요건 상실 시 재계산 가능

합산배제는 주택의 공시가격 자체를 종부세 과세표준에서 제외하는 효과가 있다는 점에서 주택 수 제외 특례보다 직접적인 효과가 클 수 있습니다.

2026년 신고기간

구분	날짜
종부세 과세기준일	2026년 6월 1일
합산배제 신고 시작	2026년 9월 16일
합산배제 신고 마감	2026년 9월 30일
종부세 정기 납부기한	2026년 12월 15일

신고기간에 제출한 내용은 11월 종부세 정기고지에 반영됩니다.

마감일이 임박하면 홈택스 접속량이 증가하거나 증빙자료 확인이 늦어질 수 있으므로 대상 여부를 미리 점검하는 것이 좋습니다.

지난해 신고했다면 올해도 해야 할까?

최초 합산배제 신고를 한 다음 연도부터 신고한 내용에 변동이 없다면 별도로 다시 신고하지 않아도 계속 적용될 수 있습니다.

다만 다음과 같은 변화가 있었다면 변동신고가 필요할 수 있습니다.

임대주택을 양도한 경우
새로운 임대주택을 취득한 경우
주택의 소유지분이 변경된 경우
전용면적이 변경된 경우
임대사업자등록이 말소된 경우
임대주택 유형이 변경된 경우
의무임대기간이 종료된 경우
임대료 증액 제한을 위반한 경우
멸실·재건축·용도변경이 발생한 경우
공동명의자 또는 납세의무자가 변경된 경우

지난해 신고했다는 이유만으로 올해도 무조건 적용되는 것은 아닙니다. 홈택스 신고도움자료와 실제 등기·임대등록 내용을 대조해야 합니다.

합산배제의 기본 조건

임대주택 유형마다 세부 조건은 다르지만 공통적으로 다음 항목을 확인해야 합니다.

과세기준일 현재 주택을 보유하고 있을 것
법에서 정한 임대주택 유형에 해당할 것
지자체 임대사업자등록 요건을 충족할 것
세무서에 주택임대업 사업자등록을 할 것
등록 시기 요건을 충족할 것
임대개시 당시 또는 최초 신고연도 공시가격 요건을 충족할 것
주택 수 또는 전용면적 요건을 충족할 것
의무임대기간을 준수할 것
임대료 증액률 5% 제한을 준수할 것
임대료를 증액한 후 1년 이내에 다시 증액하지 않을 것
조정대상지역과 아파트 관련 제외 규정에 해당하지 않을 것

사업자등록은 언제까지 해야 할까?

합산배제 대상 임대사업자는 원칙적으로 과세기준일 현재 세무서에 주택임대업 사업자등록이 되어 있어야 합니다.

다만 국세청 안내에 따르면 합산배제 신고기간 종료일인 2026년 9월 30일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하면 해당 연도 과세기준일 현재 등록한 것으로 볼 수 있습니다.

여기서 주의할 점은 다음 두 등록이 서로 다르다는 것입니다.

지방자치단체의 민간임대주택 임대사업자등록
세무서의 주택임대업 사업자등록

세무서 사업자등록만 했거나 지자체 임대사업자등록만 한 상태라면 합산배제가 제한될 수 있습니다.

단순 월세사업자는 모두 해당할까?

아닙니다. 주택을 임대하고 임대소득을 신고한다는 사실만으로 종부세 합산배제를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

합산배제는 종합부동산세법에서 정한 등록임대주택 유형과 등록 시기, 공시가격 및 임대기간을 모두 충족해야 합니다.

다음 사례는 합산배제 대상이 아닐 수 있습니다.

임대사업자등록 없이 개인적으로 월세를 주는 주택
세무서 사업자등록만 있고 지자체 임대등록이 없는 주택
등록 시기 제한을 충족하지 못한 주택
공시가격 기준을 초과한 주택
조정대상지역에서 제외 규정에 해당하는 주택
2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 매입임대 아파트
의무임대기간이나 임대료 증액 제한을 위반한 주택

2026년 종부세 등록임대주택 합산배제 공시가격과 임대기간 조건 비교

임대주택 유형별 핵심 조건

합산배제 대상은 크게 건설임대주택과 매입임대주택, 과거 등록주택과 최근 신설된 단기민간임대주택 등으로 구분됩니다.

등록 시기와 임대주택 유형에 따라 조건이 다르므로 본인의 계약을 표의 한 줄에 단순 대입해서는 안 됩니다.

공공건설·과거 등록 민간건설임대주택

2018년 3월 31일 이전 등록한 일정한 민간건설임대주택과 공공건설임대주택의 주요 조건은 다음과 같습니다.

항목	주요 조건
전용면적	149㎡ 이하
주택 수	시·도별 2호 이상
공시가격	일반적으로 9억원 이하
임대기간	5년 이상
임대료	증가율 5% 이하
재증액	증액 후 1년 이내 재증액 금지

2021년 2월 16일 이전에 사용승인 또는 사용검사를 받은 일정한 건설임대주택은 공시가격 기준이 6억원 이하일 수 있습니다.

30호 이상을 임대하는 경우에는 별도의 완화된 가격 기준이 적용될 수 있습니다.

공공매입·과거 등록 민간매입임대주택

2018년 3월 31일 이전에 등록한 일정한 민간매입임대주택과 공공매입임대주택은 다음 요건을 확인합니다.

항목	주요 조건
주택 수	전국 1호 이상
수도권 공시가격	6억원 이하
수도권 밖 공시가격	3억원 이하
임대기간	5년 이상
임대료	증가율 5% 이하
재증액	증액 후 1년 이내 재증액 금지

30호 이상을 임대하는 경우 수도권 9억원, 수도권 밖 6억원 이하의 별도 기준이 적용될 수 있습니다.

공시가격은 현재 가격이 아니라 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고연도의 과세기준일 현재 가격을 기준으로 판단하는 경우가 있으므로 기준시점을 확인해야 합니다.

장기일반·공공지원 건설임대주택

민간건설 장기일반민간임대주택과 공공지원민간임대주택의 주요 조건은 다음과 같습니다.

항목	주요 조건
전용면적	149㎡ 이하
주택 수	시·도별 2호 이상
공시가격	일반적으로 9억원 이하
의무임대기간	10년 이상
임대료	증가율 5% 이하
재증액	1년 이내 재증액 금지

2020년 8월 18일 이후 등록 신청한 경우부터 10년 임대 요건이 적용되는 구조 등을 등록 시기별로 확인해야 합니다.

장기일반·공공지원 매입임대주택

매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택의 주요 조건은 다음과 같습니다.

항목	수도권	수도권 밖
주택 수	전국 1호 이상	전국 1호 이상
공시가격	6억원 이하	3억원 이하
의무임대기간	10년 이상	10년 이상
임대료 증가율	5% 이하	5% 이하

30호 이상을 임대하는 경우 별도의 공시가격 기준을 적용할 수 있습니다.

조정대상지역 주택 주의사항

개인이 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후 새로 취득한 조정대상지역 소재 장기일반민간임대주택은 합산배제 대상에서 제외될 수 있습니다.

법인 또는 법인으로 보는 단체가 2020년 6월 18일 이후 임대사업자등록이나 주택임대업 사업자등록을 신청한 조정대상지역 주택도 제한될 수 있습니다.

취득 당시 조정대상지역이었는지가 중요할 수 있으므로 현재 규제지역만 확인해서는 안 됩니다.

2020년 7월 이후 등록한 아파트

2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록을 신청한 매입임대 아파트는 합산배제 대상에서 제외될 수 있습니다.

다음 사항을 구분해야 합니다.

아파트인지 다세대·연립·오피스텔인지
직접 건설한 임대주택인지 매입한 임대주택인지
임대사업자등록 신청일
실제 취득일
임대개시일
등록 당시 조정대상지역 여부

아파트라는 사실만으로 모든 임대주택이 제외되는 것도 아니고, 등록임대주택이라는 이유만으로 모두 합산배제되는 것도 아닙니다.

2025년 6월 4일 이후 단기민간임대주택

2025년 6월 4일 이후 등록한 일정한 단기민간임대주택도 2026년 종부세 합산배제 대상이 될 수 있습니다.

건설형과 매입형의 조건이 다릅니다.

건설형 단기민간임대주택

항목	조건
전용면적	149㎡ 이하
주택 수	시·도별 2호 이상
공시가격	6억원 이하
의무임대기간	6년 이상
임대료 증가율	5% 이하
재증액	1년 이내 금지

매입형 단기민간임대주택

항목	수도권	수도권 밖
주택 수	전국 1호 이상	전국 1호 이상
공시가격	4억원 이하	2억원 이하
의무임대기간	6년 이상	6년 이상
임대료 증가율	5% 이하	5% 이하
재증액	1년 이내 금지	1년 이내 금지

매입형은 조정대상지역과 아파트 관련 제외 규정도 함께 확인해야 합니다.

공시가격 기준일은 언제일까?

합산배제의 공시가격 요건은 무조건 2026년 현재 공시가격만 보는 것이 아닙니다.

임대주택 유형에 따라 다음 시점의 공시가격을 적용할 수 있습니다.

임대를 개시한 날
2호 이상 임대를 개시한 날
최초 합산배제 신고연도의 과세기준일
해당 연도 과세기준일
과거 특정 연도의 과세기준일

예를 들어 등록 당시 공시가격이 기준 이하였고 이후 집값 상승으로 공시가격이 높아졌더라도 최초 적용가격 기준에 따라 합산배제를 계속 적용받을 수 있는 사례가 있습니다.

반대로 현재 공시가격은 기준 이하라도 최초 적용시점의 가격이나 등록 요건을 충족하지 못하면 대상이 아닐 수 있습니다.

임대기간은 언제부터 계산할까?

의무임대기간은 단순히 주택을 취득한 날부터 계산하는 것이 아닙니다.

다음 날짜를 확인해야 합니다.

주택 취득일
지자체 임대사업자등록일
세무서 사업자등록일
실제 임대개시일
임대차계약 시작일
임대사업자등록 변경일
임대주택 유형 전환일
자동말소 또는 자진말소일

임대주택 유형에 따라 임대개시일과 등록일 중 늦은 날을 기준으로 계산하거나 종전 임대기간을 인정하는 예외가 있을 수 있습니다.

임대료 5% 증액 제한

합산배제를 적용받는 등록임대주택은 임대료 또는 임대보증금 증가율을 5% 이하로 관리해야 합니다.

임대보증금과 월세를 서로 전환하는 경우에는 단순히 각각의 증감률만 보는 것이 아니라 법정 전월세전환 기준 등을 적용해 전체 임대료 증가율을 판단할 수 있습니다.

1년 이내 재증액 금지

임대료를 한 번 증액했다면 1년 안에 다시 올릴 수 없습니다.

새로운 임차인과 계약했다는 이유만으로 직전 증액일부터 1년이 지나지 않았는데 다시 증액하면 임대료 제한 위반이 될 수 있습니다.

5%는 매년 자동으로 올릴 수 있다는 뜻일까?

아닙니다. 5%는 법이 허용하는 상한일 뿐 임대인이 매년 당연히 인상할 수 있는 권리를 의미하지 않습니다.

실제 증액은 임대차계약, 주택임대차보호법과 등록임대주택 관련 규정을 함께 확인해야 합니다.

임대료 증액률 계산 예시

기존 보증금이 2억원이고 월세가 없는 전세계약이라고 가정하겠습니다.

단순히 보증금만 5% 증액한다면 최대 증액액은 다음과 같습니다.

기존 보증금: 2억원
5% 금액: 1,000만원
증액 후 보증금: 2억1,000만원

그러나 보증금을 줄이고 월세를 추가하는 보증부월세 전환이라면 법정 전환율을 적용해 전체 임대료 증액률을 계산해야 합니다.

중간에 임차인이 바뀌면 어떻게 될까?

임차인이 변경되더라도 임대사업자의 임대료 증액 제한 의무가 초기화되는 것은 아닙니다.

신규 임차인과 계약할 때도 직전 임대료와 증액 시점 등을 기준으로 5% 제한과 1년 내 재증액 금지 여부를 확인해야 합니다.

다음 자료를 보관하는 것이 좋습니다.

기존 임대차계약서
갱신계약서
신규 임차인과의 계약서
보증금 반환내역
월세 입금내역
임대료 증액 계산자료
임대차계약 신고필증

2026년 홈택스 종부세 임대주택 합산배제 신고서와 증빙서류 체크리스트

합산배제 신고방법

홈택스 전자신고

홈택스에 로그인한 뒤 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 메뉴에서 진행할 수 있습니다.

화면 개편으로 메뉴 위치가 달라졌다면 홈택스 검색창에 다음 표현을 입력합니다.

종합부동산세 합산배제
임대주택 합산배제
합산배제 변동신고
종부세 과세특례 신고

국세청이 제공한 신고도움자료에 대상 주택이 표시되더라도 실제 요건은 납세자가 최종 확인해야 합니다.

세무서 서면신고

관할 세무서에 신고서를 직접 제출하거나 우편으로 보낼 수 있습니다.

사용하는 주요 서식은 다음과 같습니다.

임대주택 유형	신고서
공공임대주택	종합부동산세법 시행규칙 별지 제1호
민간임대주택	종합부동산세법 시행규칙 별지 제2호

우편으로 제출한다면 마감일의 접수 인정 기준과 도착 여부를 관할 세무서에 확인하는 것이 안전합니다.

준비서류

임대주택 합산배제 신고서
주택별 등기사항증명서
지자체 임대사업자등록증
세무서 주택임대업 사업자등록증
주택별 임대차계약서
등록임대주택 목록
주택별 전용면적 확인자료
공시가격 확인자료
주택 취득일 확인자료
임대개시일 확인자료
월세 입금 또는 임대 사실 확인자료
임대료 증액 내역
공동명의 지분 확인자료
임대사업자등록 변경·말소 자료
건설임대주택의 사용승인일 확인자료

홈택스에서 일부 자료가 자동으로 조회되더라도 등록일이나 임대료 증액내역은 별도로 확인해야 합니다.

홈택스 입력 항목

납세의무자 기본정보
임대주택 소재지
주택 유형
전용면적
소유지분
취득일
임대개시일
지자체 임대사업자등록일
세무서 사업자등록일
임대주택 종류
공시가격
의무임대기간
합산배제 신고 또는 변동 구분
변동 사유와 변동일

주소는 도로명주소뿐 아니라 동·호수까지 등기자료와 일치하는지 확인해야 합니다.

공동명의 임대주택

부부나 가족이 임대주택을 공동명의로 소유했다면 각 지분권자가 종부세 납세의무자가 될 수 있습니다.

공동명의 임대주택은 다음 항목을 확인해야 합니다.

각 소유자의 지분율
지분권자별 임대사업자등록
세무서 사업자등록 내용
합산배제 신고 주체
임대차계약서상 임대인
임대료 수령 계좌
공동사업자 여부
소유지분 변경일

한 명만 임대사업자로 등록돼 있고 다른 공유자는 등록되지 않았다면 전체 지분에 대한 합산배제가 제한될 수 있습니다.

오피스텔도 합산배제될까?

주거용 오피스텔이 등록임대주택 요건을 충족하면 합산배제를 검토할 수 있습니다.

다만 다음 사항을 확인해야 합니다.

실제 주거용으로 사용하는지
주택분 재산세가 부과되는지
민간임대주택으로 등록할 수 있는 유형인지
임대사업자등록이 되어 있는지
전용면적과 공시가격 요건
임대기간과 임대료 제한
업무용에서 주거용으로 전환된 시점

업무용 오피스텔은 주택분 종부세 과세대상이 아닐 수 있으므로 합산배제 신고 자체가 필요하지 않을 수 있습니다.

다가구주택은 한 채로 신고할까?

다가구주택은 건축법상 하나의 주택이지만 임대주택 등록과 종부세 계산에서는 구획별 임대 형태에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

다음 자료를 확인해야 합니다.

건축물대장상 주택 유형
각 가구의 독립적인 사용 여부
임대사업자등록 단위
공시가격 산정 단위
합산배제 신고 단위
전체 전용면적과 가구별 면적

각 호실을 임의로 여러 주택처럼 입력하면 신고 오류가 발생할 수 있으므로 관할 세무서에 확인하는 것이 좋습니다.

자동말소된 임대주택

임대사업자등록이 자동말소된 주택은 말소 사유와 시점, 의무임대기간 충족 여부에 따라 종부세 합산배제와 사후 추징 여부가 달라질 수 있습니다.

확인할 사항은 다음과 같습니다.

최초 등록일
임대주택 유형
의무임대기간
자동말소일
자진말소인지 자동말소인지
법에서 인정하는 임대기간을 충족했는지
과세기준일 현재 등록 상태
종전 합산배제 적용연도

자동말소됐다는 이유만으로 과거 감면세액이 모두 추징되거나 반대로 계속 합산배제되는 것으로 단정할 수 없습니다.

임대주택을 중간에 팔았다면?

2026년 6월 1일 전에 임대주택을 양도했다면 원칙적으로 매수인이 2026년 종부세 납세의무자가 됩니다.

6월 1일 이후에 양도했다면 6월 1일 현재 소유자가 해당 연도 종부세 납세의무자가 될 수 있습니다.

그러나 의무임대기간을 채우지 못하고 매도했다면 과거 합산배제 세액이 추징될 수 있으므로 양도일뿐 아니라 등록말소 사유까지 확인해야 합니다.

합산배제 후 추징되는 경우

합산배제를 받았더라도 다음 사유가 확인되면 감면받은 종부세와 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.

의무임대기간을 충족하지 못한 경우
임대료 증가율 5%를 초과한 경우
증액 후 1년 안에 다시 증액한 경우
임대사업자등록이 부적정하게 말소된 경우
실제 임대하지 않은 경우
허위 임대차계약서를 제출한 경우
대상이 아닌 아파트를 합산배제한 경우
조정대상지역 제외 규정을 잘못 적용한 경우
공시가격 기준을 잘못 판단한 경우
등록일이나 임대개시일을 사실과 다르게 신고한 경우

잘못 신고했을 때 수정하는 방법

신고기간 안이라면 홈택스에서 다시 신고하거나 관할 세무서에 정정방법을 문의할 수 있습니다.

신고기간이 지난 뒤 오류를 발견했다면 다음 절차를 검토합니다.

종부세 고지 전 관할 세무서에 정정자료 제출
고지세액 확인
종부세 정기신고
수정신고
경정청구
과세전적부심사
이의신청 또는 심판청구

오류 유형과 시점에 따라 가능한 절차가 다르므로 즉시 관할 세무서에 확인하는 것이 좋습니다.

신고 안내문을 받지 못했다면?

국세청 안내문은 신고 편의를 위한 자료이며 합산배제 적용 여부를 최종 확정하는 서류는 아닙니다.

안내문을 받지 못했더라도 법정 요건을 충족한다면 직접 신고할 수 있습니다.

반대로 안내문에 주택이 표시돼도 다음 자료가 정확하지 않을 수 있습니다.

임대사업자등록 말소
최근 소유권 변동
공동명의 지분 변경
임대료 증액내역
의무임대기간 위반
주택 용도변경
과세기준일 현재 임대 여부

합산배제 적용 전후 계산 구조

본인 거주주택 공시가격이 12억원이고 합산배제 요건을 갖춘 임대주택 공시가격이 4억원이라고 가정하겠습니다.

합산배제를 적용하지 않은 경우

주택 공시가격 합계: 16억원
납세자 유형에 따른 기본공제 차감
남은 금액에 공정시장가액비율 적용
세율과 재산세 중복분 공제 등을 반영

합산배제를 적용한 경우

임대주택 공시가격 4억원을 합산 대상에서 제외
거주주택 공시가격 12억원을 중심으로 과세 여부 판단
1세대 1주택자 인정 여부는 별도로 확인

이 사례는 제도의 구조를 설명하기 위한 단순 예시입니다. 실제 세액은 주택 수, 공동명의, 세액공제와 다른 특례 적용 여부에 따라 달라집니다.

신고 전 최종 체크리스트

[ ] 2026년 6월 1일 현재 소유주택을 모두 확인했는가?
[ ] 지자체 임대사업자등록을 확인했는가?
[ ] 세무서 주택임대업 사업자등록을 확인했는가?
[ ] 임대주택 등록 신청일을 확인했는가?
[ ] 주택 취득일과 임대개시일을 구분했는가?
[ ] 건설임대와 매입임대를 구분했는가?
[ ] 아파트와 비아파트를 구분했는가?
[ ] 취득 당시 조정대상지역 여부를 확인했는가?
[ ] 최초 적용시점의 공시가격을 확인했는가?
[ ] 전용면적 조건을 확인했는가?
[ ] 필요한 최소 주택 수를 충족했는가?
[ ] 5년·6년·10년 의무임대기간을 확인했는가?
[ ] 임대료 증액률이 5% 이하인지 확인했는가?
[ ] 증액 후 1년 안에 다시 올리지 않았는가?
[ ] 신규 임차인 계약에도 증액 제한을 적용했는가?
[ ] 임대사업자등록 말소 여부를 확인했는가?
[ ] 지난해 신고 내용의 변동 여부를 확인했는가?
[ ] 홈택스 신고도움자료와 실제 자료를 비교했는가?
[ ] 9월 30일까지 신고를 완료했는가?
[ ] 접수증과 신고서 사본을 보관했는가?

자주 묻는 질문 FAQ

1. 2026년 임대주택 합산배제 신고기간은 언제인가요?

2026년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

2. 합산배제를 받으면 어떤 혜택이 있나요?

요건을 갖춘 임대주택의 공시가격이 주택분 종부세 과세표준 합산 대상에서 제외됩니다.

3. 임대주택이 주택 수에서도 무조건 제외되나요?

종부세 계산 목적에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있습니다. 합산배제와 1세대 1주택자 판단은 별도로 확인해야 합니다.

4. 임대사업자등록만 하면 자동으로 합산배제되나요?

아닙니다. 신고기간에 합산배제 신고를 하고 등록일·가격·임대기간 등 법정 요건을 충족해야 합니다.

5. 세무서 사업자등록만 있어도 되나요?

일반적으로 지자체 임대사업자등록과 세무서 주택임대업 사업자등록을 모두 확인해야 합니다.

6. 사업자등록은 언제까지 해야 하나요?

국세청 안내상 2026년 9월 30일까지 임대사업자로 주택임대업 사업자등록을 하면 과세기준일 현재 등록한 것으로 볼 수 있습니다.

7. 지난해 신고했다면 올해도 다시 신고해야 하나요?

소유권이나 전용면적 등 신고 내용에 변동이 없다면 별도 신고 없이 계속 적용될 수 있습니다.

8. 임대료가 바뀌었다면 변동신고해야 하나요?

임대료 변경만으로 신고 여부를 단정하기보다 5% 증액 제한 준수와 국세청 변동신고 대상을 확인해야 합니다.

9. 임대료는 매년 5%씩 올릴 수 있나요?

5%는 증액 상한이며 자동 인상 권리가 아닙니다. 증액한 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.

10. 임차인이 바뀌면 임대료 5% 제한이 초기화되나요?

아닙니다. 신규 임차인과 계약하더라도 직전 임대료와 증액 시점을 확인해야 합니다.

11. 보증금을 줄이고 월세를 올려도 5% 제한을 받나요?

네. 보증금과 월세를 상호 전환하면 법정 전환 기준을 반영해 전체 증액률을 판단해야 합니다.

12. 공시가격은 2026년 가격으로 판단하나요?

임대주택 유형에 따라 임대개시일 또는 최초 합산배제 신고연도의 과세기준일 가격 등을 적용할 수 있습니다.

13. 현재 공시가격이 기준을 초과하면 합산배제가 취소되나요?

최초 적용시점의 공시가격을 기준으로 판단하는 유형이라면 이후 가격 상승만으로 바로 배제되는 것은 아닐 수 있습니다.

14. 수도권 매입임대주택의 가격 기준은 얼마인가요?

유형에 따라 6억원 이하 또는 단기민간임대주택은 4억원 이하 등 서로 다른 기준이 적용됩니다.

15. 수도권 밖 매입임대주택 기준은 얼마인가요?

유형에 따라 3억원 이하 또는 단기민간임대주택은 2억원 이하 등이 적용될 수 있습니다.

16. 아파트도 합산배제할 수 있나요?

등록 시기와 건설·매입 유형에 따라 다릅니다. 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 매입임대 아파트는 제한될 수 있습니다.

17. 조정대상지역 임대주택도 합산배제되나요?

취득일과 등록일, 개인·법인 여부에 따라 제한될 수 있습니다. 취득 당시 규제지역 여부를 확인해야 합니다.

18. 현재 조정대상지역에서 해제됐다면 적용받을 수 있나요?

현재 지정 상태보다 취득 당시 조정대상지역이었는지가 중요한 규정도 있으므로 당시 상태를 확인해야 합니다.

19. 오피스텔도 합산배제가 가능한가요?

주거용 오피스텔이 등록임대주택 요건을 충족하면 검토할 수 있습니다.

20. 업무용 오피스텔도 신고해야 하나요?

실제로 업무용으로 사용되고 주택분 재산세 대상이 아니라면 주택분 종부세 합산배제 대상 자체가 아닐 수 있습니다.

21. 공동명의 임대주택은 어떻게 신고하나요?

각 공유자의 지분과 임대사업자등록 상태를 확인해 지분권자별 신고 여부를 판단해야 합니다.

22. 2025년에 신설된 단기민간임대주택도 대상인가요?

2025년 6월 4일 이후 등록한 일정한 건설·매입 단기민간임대주택은 6년 임대 등의 요건을 충족하면 대상이 될 수 있습니다.

23. 단기 매입임대주택의 공시가격 기준은 얼마인가요?

수도권은 4억원 이하, 수도권 밖은 2억원 이하의 기준을 확인해야 합니다.

24. 의무임대기간은 몇 년인가요?

임대주택 유형에 따라 5년, 6년 또는 10년 이상입니다.

25. 의무임대기간 전에 매도하면 어떻게 되나요?

합산배제 받은 종부세와 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다. 법정 예외사유가 있는지 확인해야 합니다.

26. 자동말소된 주택도 추징되나요?

말소 유형과 의무임대기간 충족 여부에 따라 달라집니다. 자동말소만으로 일률적으로 판단할 수 없습니다.

27. 6월 1일 이후 임대주택을 팔았다면 누가 종부세를 내나요?

원칙적으로 6월 1일 현재 소유자가 그해 종부세 납세의무자가 됩니다.

28. 신고 안내문을 받지 못해도 신청할 수 있나요?

법정 요건을 충족한다면 안내문 없이도 직접 신고할 수 있습니다.

29. 안내문을 받으면 합산배제가 확정된 것인가요?

아닙니다. 안내문은 보유자료를 바탕으로 제공하는 참고자료이며 최종 요건은 납세자가 확인해야 합니다.

30. 홈택스에서도 신고할 수 있나요?

홈택스 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 메뉴에서 전자신고할 수 있습니다.

31. 어떤 신고서를 사용하나요?

공공임대주택은 시행규칙 별지 제1호, 민간임대주택은 별지 제2호 서식을 사용합니다.

32. 신고를 잘못했다면 어떻게 하나요?

신고기간 안에는 정정 신고하고, 기간이 지났다면 관할 세무서에 수정신고나 경정청구 가능 여부를 문의해야 합니다.

33. 합산배제 후 임대료 제한을 위반하면 어떻게 되나요?

감면받은 종부세와 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.

34. 합산배제를 받으면 양도소득세도 감면되나요?

아닙니다. 종부세 합산배제와 양도소득세 중과·비과세 판단은 서로 별도의 제도입니다.

35. 2026년 세제개편안 내용을 이번 신고에 적용해도 되나요?

국회 의결과 하위법령 개정, 시행일을 확인해야 합니다. 발표된 개편안만으로 현재 법정 요건을 변경해 신고하면 안 됩니다.

정리

2026년 종부세 임대주택 합산배제 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

요건을 충족하면 해당 임대주택의 공시가격을 주택분 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외할 수 있습니다. 다만 임대사업자등록만으로 자동 적용되는 제도는 아닙니다.

지자체 임대사업자등록과 세무서 주택임대업 사업자등록, 주택 유형, 등록 시기, 공시가격, 전용면적, 의무임대기간과 임대료 5% 제한을 모두 확인해야 합니다.

특히 2020년 7월 이후 등록한 매입임대 아파트와 조정대상지역 주택은 합산배제가 제한될 가능성이 있으므로 취득 당시 지역과 등록일을 함께 확인해야 합니다.

합산배제를 적용받은 후 의무임대기간이나 임대료 증액 제한을 위반하면 감면세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다. 신고할 때뿐 아니라 임대가 끝날 때까지 관련 계약서와 증액내역을 보관하는 것이 중요합니다.

참고자료

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