2026 종부세 주택 수 제외 특례 신청｜일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택

일시적 2주택자나 상속주택·지방 저가주택 보유자는 집이 두 채라는 이유만으로 종합부동산세 1세대 1주택 혜택을 포기할 필요가 없습니다.

법에서 정한 요건을 충족하고 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지 주택 수 산정 제외 특례를 신청하면, 해당 주택을 종부세 주택 수에서 제외하고 기본주택을 기준으로 1세대 1주택자 공제와 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
2026년 세제개편안에 포함된 내용은 국회 의결 전까지 확정된 세법이 아닙니다. 이 글은 현재 시행 중인 종합부동산세법과 국세청 안내를 기준으로 작성했습니다.

3줄 요약

신청기간은 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
대상은 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·인구감소지역주택·일정한 준공 후 미분양주택 보유자입니다.
특례주택 자체가 종부세 과세대상에서 빠지는 제도가 아니라, 1세대 1주택자 판단 시 주택 수에서 제외하는 제도입니다.

2026년 종부세 주택 수 제외 특례 신청 대상과 기간을 확인하는 주택 소유자

종부세 주택 수 산정 제외 특례란?

종합부동산세 주택 수 산정 제외 특례는 기본주택 외에 일정한 요건을 갖춘 주택을 추가로 보유한 사람을 1세대 1주택자로 인정하는 제도입니다.

다음과 같은 상황을 생각하면 이해하기 쉽습니다.

살던 집을 팔기 전에 새집을 먼저 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우
부모님으로부터 주택을 상속받은 경우
기존 주택을 보유하면서 지방의 저가주택을 추가로 취득한 경우
일정한 인구감소지역에 주택을 취득한 경우
정해진 기간에 준공 후 미분양주택을 취득한 경우

이러한 주택을 보유했다는 이유만으로 1세대 1주택 혜택을 모두 배제하면 실수요자에게 과도한 세 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서 법정 요건을 충족하고 신청하면 특례주택을 주택 수에서 제외하고 기본주택을 기준으로 1세대 1주택자 여부를 판단합니다.

가장 많이 오해하는 부분

주택 수 산정 제외 특례를 받는다고 해서 특례주택의 공시가격까지 종부세 과세표준에서 완전히 빠지는 것은 아닙니다.

핵심은 다음과 같습니다.

항목	적용 결과
특례주택의 주택 수	1세대 1주택자 판단 시 제외
특례주택의 공시가격	원칙적으로 종부세 합산 대상
기본공제	1세대 1주택자 기준 적용 가능
고령자 세액공제	요건 충족 시 적용 가능
장기보유 세액공제	기본주택 보유기간을 기준으로 적용 가능
세율	1세대 1주택자 계산방식 적용 가능

즉, ‘주택 수 제외’와 ‘공시가격 합산배제’는 서로 다른 제도입니다.

특례주택의 가격까지 무조건 빼주는 것으로 이해하면 예상세액과 실제 고지세액 사이에 차이가 발생할 수 있습니다.

2026년 신청기간

2026년 종부세 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청기간은 다음과 같습니다.

구분	날짜
신청 시작일	2026년 9월 16일
신청 마감일	2026년 9월 30일
종부세 과세기준일	2026년 6월 1일
종부세 정기 납부기간	일반적으로 2026년 12월 1일~12월 15일

특례 대상인지를 판단할 때는 원칙적으로 2026년 6월 1일 현재의 주택 보유 현황을 기준으로 합니다.

6월 1일 이후 주택을 팔았더라도 6월 1일 현재 재산세 납세의무자였다면 2026년 종부세 판단에 포함될 수 있습니다. 반대로 6월 2일 이후 새로 취득한 주택은 원칙적으로 그해 종부세 과세기준일 이후에 취득한 것이므로 다음 연도 판단에 반영됩니다.

신청하지 않아도 자동으로 적용될까?

원칙적으로 신청이 필요한 특례입니다.

국세청이 보유 주택을 확인할 수 있다는 이유만으로 자동 적용된다고 생각해서는 안 됩니다. 법정 신청기간에 주택 수 산정 제외 신청서를 제출해야 합니다.

다만 최초로 특례를 신청한 다음 연도부터는 기존에 신고한 내용에 변동이 없다면 별도 신청 없이 계속 적용될 수 있습니다.

다음과 같은 변동이 생겼다면 다시 확인해야 합니다.

기본주택이나 특례주택을 양도한 경우
상속지분이 변경된 경우
공동명의 지분율이 달라진 경우
주소나 실제 거주 상태가 변경된 경우
다른 주택을 추가로 취득한 경우
특례 적용기간이 종료된 경우
특례주택의 공시가격이 기준을 초과한 경우

신청 가능한 특례주택 한눈에 보기

특례 유형	주요 조건
일시적 2주택의 신규주택	신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우
상속주택	원칙적으로 상속개시일부터 5년 이내
5년이 지난 상속주택	지분율 40% 이하 또는 지분 상당 공시가격이 일정 기준 이하
지방 저가주택	공시가격과 소재지역 요건 충족
인구감소지역주택	취득기간·공시가격·소재지역·기존주택과의 지역 요건 충족
준공 후 미분양주택	취득기간·지역·면적·가격 등 법정 요건 충족

각 특례는 적용 조건이 서로 다릅니다. 단순히 지방에 있거나 상속받은 집이라는 이유만으로 모두 인정되는 것은 아닙니다.

일시적 2주택 특례 조건

기존 1주택자가 기존주택을 양도하기 전에 신규주택을 먼저 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 적용할 수 있는 특례입니다.

2026년 6월 1일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않아야 합니다.

일시적 2주택 판단 예시

기존주택을 보유한 사람이 2024년 10월 10일 새 아파트를 취득했다면 2026년 6월 1일 현재 신규주택 취득 후 3년이 지나지 않았으므로 다른 조건을 충족하면 특례 신청을 검토할 수 있습니다.

반면 신규주택 취득 후 3년이 지난 상태에서 기존주택을 계속 보유하고 있다면 일시적 2주택 특례 적용이 어려울 수 있습니다.

양도세 처분기한과 혼동하면 안 되는 이유

종부세의 일시적 2주택 특례와 양도소득세의 일시적 2주택 비과세는 서로 다른 제도입니다.

각 세금은 다음 항목을 별도로 판단합니다.

주택 취득일
기존주택 취득일
신규주택 취득일
기존주택 양도일
조정대상지역 여부
세대의 주택 보유 현황
실제 거주 요건
법령에서 정한 처분기한

종부세 특례를 받았다고 해서 나중에 기존주택을 팔 때 양도소득세 비과세가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

2026년 종부세 일시적 2주택과 상속주택 및 지방 저가주택 특례 비교

상속주택 특례 조건

상속을 원인으로 취득한 주택은 일정한 요건을 충족하면 1세대 1주택자 판단 시 주택 수에서 제외할 수 있습니다.

기본적인 적용 기준은 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택입니다.

상속개시일은 일반적으로 피상속인이 사망한 날을 의미합니다. 상속등기를 마친 날이나 상속재산분할협의서를 작성한 날부터 5년을 계산하는 것이 아닙니다.

상속 후 5년이 지난 주택

상속개시일부터 5년이 지났더라도 다음 중 하나에 해당하는 상속주택은 특례 대상이 될 수 있습니다.

상속주택의 소유 지분율이 40% 이하인 경우
지분율에 상당하는 공시가격이 6억원 이하인 경우
수도권 밖의 상속주택으로서 지분 상당 공시가격이 3억원 이하인 경우

지분 상당 공시가격은 주택 전체 공시가격이 아니라 본인의 소유 지분을 반영해 판단합니다.

예를 들어 공시가격 10억원인 수도권 상속주택의 지분 30%를 보유했다면 지분 상당 공시가격은 3억원입니다. 다만 다른 요건과 지분 변동 여부까지 함께 확인해야 합니다.

공동상속주택은 누구의 주택으로 볼까?

형제자매가 한 채를 공동으로 상속받았다면 단순히 지분이 있다는 사실만으로 각자 동일하게 판단되는 것은 아닙니다.

종부세에서 공동소유 주택은 원칙적으로 각 지분권자가 주택을 소유한 것으로 볼 수 있으므로 다음 사항을 확인해야 합니다.

각 상속인의 지분율
상속주택 전체 공시가격
상속인별 지분 상당 공시가격
상속개시일부터 지난 기간
상속 후 지분을 추가 취득했는지 여부
다른 상속인에게 지분을 양도했는지 여부

상속으로 소수지분을 받았다가 다른 상속인의 지분을 매수했다면 취득 원인과 지분별 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

상속받은 분양권과 입주권도 포함될까?

상속받은 조합원입주권이나 분양권이 사업 완료 후 신축주택으로 전환된 경우에도 법에서 정한 범위에서 상속주택 특례 적용을 검토할 수 있습니다.

다만 다음 날짜를 구분해야 합니다.

피상속인의 사망일
분양권 또는 입주권 상속일
신축주택 준공일
소유권보존등기일
실제 주택 취득일
종부세 과세기준일

권리에서 신축주택으로 전환되는 과정은 일반 주택 상속보다 판단이 복잡하므로 관련 계약서와 조합 자료를 함께 확인해야 합니다.

지방 저가주택 특례 조건

기존 1주택자가 일정한 지역에 있는 공시가격 4억원 이하의 주택 한 채를 추가로 보유한 경우 지방 저가주택 특례를 검토할 수 있습니다.

2026년 현재 국세청 안내에 따른 주요 소재지역은 다음과 같습니다.

지역 구분	특례 대상 지역
수도권 밖 광역시·세종시	읍·면 지역
수도권 밖 광역시·세종시 외 지역	해당 지역
수도권 접경지역	경기 가평군·연천군, 인천 강화군·옹진군

공시가격은 매매가격이나 취득가격과 다릅니다. 해당 연도의 공동주택가격 또는 개별주택가격을 기준으로 확인해야 합니다.

지방에 있으면 모두 인정될까?

아닙니다. 다음 사례는 주의해야 합니다.

수도권 밖이라는 이유만으로 모든 광역시 주택이 인정되는 것은 아닙니다.
광역시의 동 지역 주택은 일반적인 지방 저가주택 특례 대상에서 제외될 수 있습니다.
주택 공시가격이 4억원을 초과하면 특례가 제한될 수 있습니다.
여러 채의 지방주택을 보유하면 1주택만 인정되는 특례 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
오피스텔은 실제 용도와 재산세 과세 유형에 따라 주택 해당 여부가 달라집니다.

인구감소지역주택 특례 조건

인구감소지역주택 특례는 기존 1주택자가 일정한 인구감소지역에 있는 주택을 추가로 취득해도 종부세상 1세대 1주택 혜택을 유지할 수 있도록 마련된 제도입니다.

2026년 적용 여부를 판단할 때 확인할 주요 조건은 다음과 같습니다.

과세기준일 현재 공시가격이 4억원 이하일 것
법령에서 정한 인구감소지역에 소재할 것
2024년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지 취득했을 것
인구감소지역주택을 취득하기 전에 기본주택을 보유하고 있었을 것
기본주택과 동일한 시·군·구에 소재하지 않을 것
수도권 소재 주택은 접경지역 등 추가적인 지역 요건을 충족할 것

지방 저가주택과 인구감소지역주택 차이

구분	지방 저가주택	인구감소지역주택
핵심 목적	지방 저가주택 취득 지원	인구감소지역 생활인구·주택수요 확대
공시가격 기준	4억원 이하	4억원 이하
취득기간 제한	별도 요건 확인	2024년~2026년 취득
기본주택과 지역 관계	소재지역 요건 중심	동일 시·군·구 제외 요건
수도권 적용	일부 접경지역	인구감소지역이면서 접경지역 등 추가 조건
적용 주택 수	법정 범위의 1주택	법정 범위의 1주택

두 특례의 지역 범위가 완전히 같지 않으므로 주택 소재지가 행정안전부의 인구감소지역에 포함된다는 사실만으로 지방 저가주택 특례까지 자동 적용되는 것은 아닙니다.

같은 시·군·구의 인구감소지역주택은 주의

기본주택과 추가 취득한 인구감소지역주택이 동일한 시·군·구에 있다면 인구감소지역주택 특례가 제한될 수 있습니다.

예를 들어 기존주택과 추가주택이 모두 같은 군에 있다면 생활인구 확대를 위한 추가 취득으로 인정되지 않을 수 있습니다.

다음 주소 단위를 정확히 확인해야 합니다.

특별시·광역시·특별자치시
시
군
자치구
읍·면·동
접경지역 여부
인구감소지역 지정 여부

부동산 광고에 표시된 생활권이나 지역 명칭이 아니라 도로명주소와 행정구역을 기준으로 판단해야 합니다.

준공 후 미분양주택 특례

기존주택을 보유한 상태에서 일정한 준공 후 미분양주택을 취득한 경우에도 주택 수 산정 제외 특례를 검토할 수 있습니다.

다만 이 특례는 취득기간, 소재지역, 전용면적, 취득가액 및 미분양 확인 절차 등 여러 조건을 충족해야 합니다.

국세청 안내상 취득기간은 기존주택을 보유한 상태에서 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득한 주택을 대상으로 합니다.

따라서 2026년에 새로 취득한 준공 후 미분양주택은 기존 규정상 취득기간에 포함되지 않을 수 있습니다. 2026년 세제개편안에서 연장안이 발표되더라도 법률과 시행령 개정이 완료되기 전에는 확정된 혜택으로 판단하면 안 됩니다.

준공 후 미분양 확인 방법

일반적으로 다음과 같은 확인 절차가 필요합니다.

양도자가 주택 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 준공 후 미분양주택 확인을 요청합니다.
요건을 충족하면 관할 지방자치단체가 매매계약서에 확인 날인을 합니다.
양도자는 확인받은 매매계약서를 양수자에게 전달합니다.
관련 확인자료가 관할 세무서에 제출됩니다.

분양회사나 중개업자가 구두로 ‘미분양주택’이라고 설명한 것만으로는 부족합니다. 법정 확인 절차를 거친 서류가 있는지 확인해야 합니다.

특례 적용 시 받을 수 있는 혜택

특례가 인정되면 기본주택을 기준으로 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다.

기본공제 차이

현재 종부세 주택분 기본공제는 다음과 같이 구분됩니다.

구분	기본공제
일반 주택 보유자	9억원
1세대 1주택자	12억원

특례주택의 공시가격을 포함한 주택 공시가격 합계액에서 1세대 1주택자 기본공제를 적용하는 구조입니다.

고령자 세액공제

과세기준일 현재 연령을 기준으로 다음 공제율을 적용할 수 있습니다.

연령	공제율
만 60세 이상~65세 미만	20%
만 65세 이상~70세 미만	30%
만 70세 이상	40%

장기보유 세액공제

기본주택의 보유기간에 따라 다음 공제율을 적용할 수 있습니다.

보유기간	공제율
5년 이상~10년 미만	20%
10년 이상~15년 미만	40%
15년 이상	50%

고령자 세액공제와 장기보유 세액공제는 중복 적용할 수 있지만 합산 한도는 80%입니다.

연령이나 보유기간만 충족한다고 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 종부세법상 1세대 1주택자 요건과 특례 요건을 모두 충족해야 합니다.

특례 적용 전후 간단한 구조 비교

기본주택 공시가격이 13억원이고 특례 요건을 갖춘 추가주택의 공시가격이 2억원이라고 가정해 보겠습니다.

특례를 신청하지 않은 경우

공시가격 합계: 15억원
일반 기본공제: 9억원
1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제 적용 제한 가능

특례를 신청한 경우

공시가격 합계: 원칙적으로 15억원
1세대 1주택 기본공제: 12억원
요건 충족 시 기본주택을 기준으로 고령자·장기보유 세액공제 적용 가능

이 예시는 특례의 구조를 설명하기 위한 단순 사례입니다. 실제 종부세는 공정시장가액비율, 재산세 중복분 공제, 세율, 세부담상한과 공동명의 여부 등을 반영해 계산합니다.

2026년 종부세 주택 수 산정 제외 특례 신청서와 준비서류 체크리스트

부부 공동명의라면 어떻게 신청할까?

부부가 기본주택과 특례주택을 공동으로 소유한 경우에는 각 주택의 지분관계를 확인해야 합니다.

부부가 2주택 이상을 보유했다면 기본주택과 특례주택의 소유 지분이 큰 사람이 동일해야 특례를 적용할 수 있는 구조가 발생할 수 있습니다.

기본주택 지분	특례주택 지분	일반적인 판단
본인 100%	본인 50%·배우자 50%	본인을 납세의무자로 검토
부부 각각 50%	배우자 100%	배우자를 납세의무자로 검토
부부 각각 50%	부부 각각 50%	요건에 따라 납세의무자 선택 검토
본인 70%·배우자 30%	배우자 100%	소유지분이 큰 사람이 달라 특례 제한 가능
본인 70%·배우자 30%	본인 30%·배우자 70%	지분관계가 달라 특례 제한 가능

공동명의 1주택 특례와 주택 수 산정 제외 특례는 별도의 제도지만 함께 검토해야 할 수 있습니다.

공동명의 부부는 다음 두 가지 계산방식을 비교하는 것이 좋습니다.

부부가 각자 지분별로 종부세를 계산하는 방법
한 사람을 납세의무자로 정해 공동명의 1주택 특례를 적용하는 방법

주택가격, 연령, 보유기간과 지분율에 따라 유리한 방식이 달라집니다.

실거주해야 특례를 받을 수 있을까?

모든 특례주택에 동일한 실거주 요건이 적용되는 것은 아닙니다.

종부세 1세대 1주택자 판단에서는 납세의무자가 소득세법상 거주자에 해당하는지, 기본주택과 다른 주택의 유형이 무엇인지 확인해야 합니다.

특히 합산배제 임대주택을 주택 수에서 제외하면서 기본주택을 1세대 1주택으로 인정받는 경우에는 기본주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주해야 하는 조건이 적용될 수 있습니다.

반면 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등의 특례는 각 유형별 요건을 별도로 확인해야 합니다.

2026년 세제개편안에서 실거주 요건 변경이 발표됐다는 보도가 있더라도 시행일과 법률 개정 여부를 확인하지 않고 현재 신고에 적용해서는 안 됩니다.

신청 방법

신청기간에 다음 방법을 이용할 수 있습니다.

홈택스 전자신고

홈택스에 로그인한 뒤 종합부동산세 관련 신고·신청 메뉴에서 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청을 진행합니다.

화면 구성은 홈택스 개편에 따라 달라질 수 있으므로 메뉴 검색창에서 다음 표현을 검색하는 것이 편리합니다.

종합부동산세
주택 수 산정 제외
1세대 1주택자 특례
합산배제 및 과세특례 신고

세무서 서면 제출

종합부동산세법 시행규칙 별지 제24호 서식인 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서를 작성해 관할 세무서에 제출할 수 있습니다.

우편으로 제출한다면 마감일 도착 여부와 접수 기준을 미리 확인하는 것이 안전합니다.

세무대리인을 통한 신청

여러 유형의 특례주택을 보유했거나 공동명의·상속지분·임대주택이 함께 얽혀 있다면 세무대리인을 통해 적용 가능성과 예상세액을 비교할 수 있습니다.

준비서류

신청 유형에 따라 필요한 서류가 다르지만 다음 자료를 미리 준비하면 좋습니다.

공통자료

주택별 등기사항증명서
주택별 공시가격 확인자료
부동산 매매계약서
주민등록등본과 초본
가족관계증명서
공동명의인 경우 지분 확인자료
기본주택과 특례주택의 정확한 주소
주택별 취득일과 취득 원인

일시적 2주택

기존주택 취득계약서
신규주택 취득계약서
잔금 지급일 확인자료
소유권이전등기 자료

상속주택

피상속인의 기본증명서 또는 사망일 확인자료
가족관계증명서
상속재산분할협의서
상속등기 자료
상속인별 지분율 확인자료
지분 상당 공시가격 계산자료

지방 저가주택·인구감소지역주택

해당 연도 공시가격 확인자료
행정구역 확인자료
취득일 확인자료
인구감소지역 지정 여부 확인자료
기본주택과 동일 시·군·구인지 확인할 수 있는 자료

준공 후 미분양주택

확인 날인을 받은 매매계약서
준공 후 미분양 확인자료
사용승인일 확인자료
전용면적과 취득가액 확인자료
취득일과 기존주택 보유 사실 확인자료

신청서 작성 시 확인할 항목

납세의무자의 이름과 주민등록번호
주소와 연락처
기본주택의 소재지
기본주택의 취득일
기본주택의 소유지분
특례주택의 소재지
특례주택의 취득 원인
특례 유형
취득일 또는 상속개시일
특례주택 공시가격
특례주택 소유지분
신청일과 서명

주소나 지분율을 잘못 입력하면 국세청 보유자료와 일치하지 않아 확인 요청을 받을 수 있습니다.

신청 안내문을 받지 못했다면?

국세청 안내문은 신고 편의를 위한 자료입니다. 안내문을 받지 못했다는 이유만으로 특례 신청이 불가능한 것은 아닙니다.

법정 요건을 충족한다면 본인이 직접 신청할 수 있습니다.

반대로 안내문을 받았다고 해서 모든 요건이 최종적으로 확정됐다는 의미도 아닙니다. 다음 자료가 국세청에 즉시 반영되지 않았을 수 있기 때문입니다.

최근 지분 변경
실제 거주 상태
미등기 상속재산
분양권이나 입주권의 주택 전환
주택의 용도 변경
공시가격 정정
매매계약 해제

신청기한을 놓쳤다면?

9월 30일까지 특례 신청을 하지 못했다면 종부세 고지 내용을 확인한 뒤 법에서 허용하는 절차를 검토해야 합니다.

상황에 따라 다음 방법이 문제될 수 있습니다.

고지 내용에 대한 확인
종부세 정기신고
법정신고기한 내 신고
경정청구
과세전적부심사
이의신청 또는 심판청구

다만 모든 경우에 기한 후 특례 적용이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 신청기한을 놓친 즉시 관할 세무서나 세무전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

특례가 배제될 수 있는 경우

일시적 2주택의 3년 요건을 초과한 경우
상속주택 특례 적용기간과 지분·가격 요건을 충족하지 못한 경우
지방 저가주택 공시가격이 기준을 초과한 경우
대상 지역이 아닌 곳에 주택이 있는 경우
인구감소지역주택의 취득기간을 충족하지 못한 경우
기본주택과 인구감소지역주택이 동일한 시·군·구에 있는 경우
특례로 인정되는 범위를 넘어 여러 채를 보유한 경우
부부의 주택별 지분관계가 특례 요건과 맞지 않는 경우
신청서에 주택을 누락하거나 사실과 다르게 작성한 경우
과세기준일 현재 세대원이 다른 주택을 보유한 경우
소득세법상 거주자 요건을 충족하지 못한 경우

잘못 신청하면 가산세가 발생할까?

특례 요건을 충족하지 않는데도 적용받아 세금을 적게 납부했다면 추후 세액이 추징될 수 있습니다.

신고 방식과 사유에 따라 과소신고가산세와 납부지연가산세 등이 발생할 가능성도 있습니다.

특히 다음 항목은 단순 실수로 보기 어려울 수 있으므로 정확히 확인해야 합니다.

상속개시일을 상속등기일로 잘못 기재
매매가격을 공시가격으로 입력
본인 지분이 아닌 전체 공시가격을 지분가액으로 오인
실제 취득일과 등기접수일 혼동
세대원이 보유한 주택 누락
오피스텔의 주택 과세 여부 누락
주택으로 사용하는 무허가 건축물 누락

신청 전 최종 체크리스트

[ ] 2026년 6월 1일 현재 주택 보유 현황을 확인했는가?
[ ] 본인뿐 아니라 배우자와 세대원의 주택도 확인했는가?
[ ] 기본주택과 특례주택을 구분했는가?
[ ] 각 주택의 정확한 취득일을 확인했는가?
[ ] 2026년도 공시가격을 확인했는가?
[ ] 특례주택의 소유지분을 확인했는가?
[ ] 일시적 2주택의 3년 기한을 확인했는가?
[ ] 상속개시일부터 지난 기간을 계산했는가?
[ ] 상속주택의 지분 상당 공시가격을 계산했는가?
[ ] 지방 저가주택 대상 지역인지 확인했는가?
[ ] 인구감소지역주택의 취득기간을 확인했는가?
[ ] 기본주택과 동일한 시·군·구인지 확인했는가?
[ ] 준공 후 미분양 확인서류가 있는가?
[ ] 부부 공동명의 지분관계를 확인했는가?
[ ] 9월 30일까지 신청을 완료할 수 있는가?
[ ] 접수증이나 전자신고 결과를 보관했는가?
[ ] 지난해 신청 내용에서 변동된 사항이 있는가?
[ ] 특례 적용 전후 예상세액을 비교했는가?
[ ] 양도소득세 특례와 혼동하지 않았는가?
[ ] 세제개편안과 현재 시행 중인 법률을 구분했는가?

자주 묻는 질문 FAQ

1. 종부세 주택 수 제외 특례 신청기간은 언제인가요?

2026년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

2. 신청 기준일은 언제인가요?

2026년 종부세는 원칙적으로 2026년 6월 1일 현재 보유 현황을 기준으로 판단합니다.

3. 6월 2일에 새집을 취득했다면 올해 종부세에 포함되나요?

일반적으로 6월 1일 과세기준일 이후 취득한 주택은 그해 종부세 보유주택 판단에 포함되지 않고 다음 연도에 반영됩니다.

4. 특례를 받으면 추가주택의 공시가격도 제외되나요?

아닙니다. 주택 수에서 제외하는 특례이며 특례주택의 공시가격은 원칙적으로 과세표준 계산에 합산됩니다.

5. 특례 적용 시 기본공제는 얼마인가요?

1세대 1주택자로 인정되면 현재 기준 12억원의 기본공제를 적용할 수 있습니다.

6. 신청하지 않으면 자동으로 적용되나요?

원칙적으로 법정기간에 신청해야 합니다. 안내문을 받았더라도 신청 여부를 확인해야 합니다.

7. 지난해 신청했다면 올해도 다시 해야 하나요?

제출한 내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도 신청 없이 계속 적용될 수 있습니다. 주택이나 지분 변동이 있다면 다시 확인해야 합니다.

8. 일시적 2주택 특례 기간은 몇 년인가요?

2026년 6월 1일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않아야 합니다.

9. 기존주택을 3년 안에 반드시 팔아야 하나요?

종부세 특례에서는 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년 경과 여부가 중요합니다. 양도세 비과세의 처분기한은 별도로 판단해야 합니다.

10. 종부세 특례를 받으면 양도세도 비과세되나요?

아닙니다. 종부세와 양도소득세의 일시적 2주택 요건은 별도로 적용됩니다.

11. 상속주택은 몇 년까지 주택 수에서 제외되나요?

원칙적으로 상속개시일부터 5년 이내의 상속주택이 대상입니다.

12. 상속 후 5년이 지나면 무조건 제외할 수 없나요?

지분율이 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 일정 기준 이하라면 5년 이후에도 적용을 검토할 수 있습니다.

13. 수도권 상속주택의 지분가액 기준은 얼마인가요?

상속 후 5년이 지난 주택은 지분 상당 공시가격이 6억원 이하인지 확인합니다. 수도권 밖은 3억원 이하 기준이 적용될 수 있습니다.

14. 상속개시일은 등기한 날인가요?

아닙니다. 일반적으로 피상속인이 사망한 날이 상속개시일입니다.

15. 형제와 공동상속한 주택도 신청할 수 있나요?

가능할 수 있습니다. 각 상속인의 지분율과 지분 상당 공시가격, 상속 후 경과기간을 개별적으로 확인해야 합니다.

16. 지방 저가주택의 가격 기준은 얼마인가요?

2026년 현재 국세청 안내 기준으로 공시가격 4억원 이하 요건을 확인해야 합니다.

17. 매매가격이 4억원 이하이면 지방 저가주택인가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 매매가격이 아니라 해당 연도 공시가격을 기준으로 판단합니다.

18. 부산이나 대구의 모든 주택이 대상인가요?

아닙니다. 수도권 밖 광역시는 일반적으로 읍·면 지역 등 정해진 소재지 요건을 확인해야 합니다.

19. 수도권에도 지방 저가주택 특례 지역이 있나요?

경기 가평·연천군과 인천 강화·옹진군 등 법에서 정한 일부 접경지역이 포함될 수 있습니다.

20. 인구감소지역주택은 언제 취득해야 하나요?

현재 규정상 2024년부터 2026년 12월 31일까지 취득한 주택인지 확인해야 합니다.

21. 인구감소지역에 있는 집이면 모두 적용되나요?

아닙니다. 공시가격, 취득기간, 소재지역과 기본주택이 동일한 시·군·구인지 등을 함께 확인해야 합니다.

22. 기본주택과 같은 군에 추가주택을 샀다면 적용되나요?

인구감소지역주택 특례는 기본주택과 동일한 시·군·구에 있으면 제한될 수 있습니다.

23. 준공 후 미분양주택은 2026년에 취득해도 적용되나요?

현재 국세청 안내의 기존 취득기간은 2025년 12월 31일까지입니다. 2026년 취득분은 법령 개정 여부를 추가로 확인해야 합니다.

24. 미분양 아파트라는 광고만 있으면 인정되나요?

아닙니다. 관할 지방자치단체의 준공 후 미분양 확인 절차와 관련 서류를 갖춰야 합니다.

25. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

주거용으로 사용되고 주택분 재산세가 부과되는 등 과세 유형에 따라 주택으로 포함될 수 있습니다.

26. 부부 공동명의도 특례를 받을 수 있나요?

가능할 수 있지만 기본주택과 특례주택의 지분관계 및 공동명의 1주택 특례 적용 여부를 함께 검토해야 합니다.

27. 특례를 받으면 고령자 세액공제도 받을 수 있나요?

1세대 1주택자로 인정되고 연령 등 요건을 충족하면 적용할 수 있습니다.

28. 장기보유 세액공제는 특례주택 보유기간으로 계산하나요?

일반적으로 기본주택의 보유기간을 기준으로 판단합니다.

29. 고령자와 장기보유 공제를 함께 받을 수 있나요?

가능합니다. 다만 두 공제의 합계 한도는 현재 80%입니다.

30. 신청 안내문을 받지 못해도 신청할 수 있나요?

법정 요건을 충족한다면 안내문이 없어도 직접 신청할 수 있습니다.

31. 홈택스에서도 신청할 수 있나요?

종합부동산세 합산배제 및 과세특례 관련 메뉴를 통해 전자신청할 수 있습니다. 실제 메뉴명은 홈택스 화면 개편에 따라 달라질 수 있습니다.

32. 세무서에 직접 제출할 때 어떤 서식을 사용하나요?

1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서인 종합부동산세법 시행규칙 별지 제24호 서식을 사용합니다.

33. 9월 30일을 놓치면 어떻게 해야 하나요?

고지 내용을 확인한 뒤 정기신고나 경정청구 가능 여부를 관할 세무서에 문의해야 합니다. 기한 후 적용이 항상 보장되는 것은 아닙니다.

34. 특례를 잘못 적용받으면 어떻게 되나요?

부족하게 납부한 종부세가 추징되고 사유에 따라 가산세가 발생할 수 있습니다.

35. 2026년 세제개편안의 내용을 이번 신청에 바로 적용해도 되나요?

국회 의결과 법률·시행령 개정, 시행일을 확인해야 합니다. 발표된 개편안만으로 현재 시행 중인 규정을 대신할 수는 없습니다.

정리

2026년 종부세 주택 수 산정 제외 특례는 일시적 2주택자와 상속주택·지방 저가주택·인구감소지역주택 등을 보유한 사람에게 중요한 절세 절차입니다.

신청기간은 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 판단 기준은 원칙적으로 6월 1일 현재의 주택 보유 현황입니다.

특례를 신청하면 추가주택을 1세대 1주택자 판단 시 주택 수에서 제외할 수 있지만, 그 주택의 공시가격까지 무조건 과세대상에서 빠지는 것은 아닙니다.

신청 전에는 주택별 취득일, 공시가격, 소재지역, 상속개시일, 소유지분과 세대원의 주택 보유 현황을 확인해야 합니다. 특히 종부세 특례와 양도소득세 비과세 요건은 서로 다르므로 별도로 검토하는 것이 안전합니다.

참고자료

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