2026 종부세 과세표준 기준｜공시가격 9억·12억 공제와 계산방법

종합부동산세는 보유한 주택의 시세나 공시가격 전체에 세율을 바로 곱해 계산하는 세금이 아닙니다.

매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 인별로 합산한 후 기본공제액을 빼고, 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱해 종부세 과세표준을 계산합니다.

2026년 개인이 보유한 주택의 기본공제액은 9억원이며, 법에서 정한 1세대 1주택자는 12억원입니다. 주택분 공정시장가액비율은 60%가 적용됩니다.

따라서 개인 일반 납세자의 주택 공시가격 합계가 9억원, 1세대 1주택자의 공시가격이 12억원을 초과한다고 해서 그 초과액에 세율을 바로 곱해서는 안 됩니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
2026년 종합부동산세는 2026년 6월 1일 현재 소유관계와 해당 연도 공시가격을 기준으로 판단합니다. 실제 고지세액은 재산세 중복분 공제, 1세대 1주택 세액공제와 세부담상한 등을 추가로 반영합니다.

3줄 요약

개인의 주택분 종부세 기본공제는 9억원, 1세대 1주택자는 12억원입니다.
주택분 과세표준은 (공시가격 합계－공제액)×60%로 계산합니다.
과세표준에 세율을 적용한 금액이 최종 납부세액은 아니며 재산세 공제와 각종 세액공제를 추가로 반영합니다.

종부세 과세표준이란?

종부세 과세표준은 종합부동산세율을 적용하는 기준금액입니다.

주택의 실거래가격이나 공시가격 자체와는 다른 금액이며, 다음 순서로 계산합니다.

6월 1일 현재 본인 명의의 전국 주택 공시가격을 합산합니다.
합산배제 대상 주택과 법정 특례를 확인합니다.
개인별 기본공제액을 차감합니다.
남은 금액에 공정시장가액비율을 곱합니다.
계산된 과세표준 구간에 해당하는 세율을 적용합니다.
종부세 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 공제합니다.
1세대 1주택 세액공제와 세부담상한을 반영합니다.

2026년 종부세 기본공제 기준

과세 대상	공제금액
개인 주택분 일반공제	9억원
개인 1세대 1주택자	12억원
종합합산토지	5억원
별도합산토지	80억원
법인 주택분	원칙적으로 기본공제 없음

주택분 기본공제는 세대별이 아닌 인별 합산이 원칙입니다.

부부가 주택을 공동명의로 각각 50%씩 보유하면 각자의 공시가격 지분을 기준으로 계산한 후 각자 9억원의 기본공제를 적용하는 구조입니다.

다만 부부 공동명의 1주택자는 요건을 갖춰 1세대 1주택자 계산방식 적용을 신청할 수 있습니다. 공동명의 기본방식과 특례방식 중 어느 쪽이 유리한지는 공시가격, 지분율, 연령과 보유기간에 따라 달라집니다.

2026년 종부세 과세표준과 공시가격 공제 기준을 확인하는 모습

2026년 주택분 과세표준 계산식

개인 주택분 종부세 과세표준은 다음과 같이 계산합니다.

일반 개인 과세표준 = (주택 공시가격 합계－9억원)×60%

1세대 1주택자 과세표준 = (주택 공시가격－12억원)×60%

계산 결과가 0원 이하이면 주택분 종부세 과세표준도 0원입니다.

일반 개인 공시가격 15억원 계산

공시가격 합계: 15억원
기본공제: 9억원
공제 후 금액: 6억원
공정시장가액비율: 60%
종부세 과세표준: 3억6천만원

(15억원－9억원)×60% = 3억6천만원

과세표준 3억6천만원은 주택 수에 따라 6억원 이하 세율 구간에 들어갑니다.

1세대 1주택 공시가격 15억원 계산

공시가격: 15억원
기본공제: 12억원
공제 후 금액: 3억원
공정시장가액비율: 60%
종부세 과세표준: 1억8천만원

(15억원－12억원)×60% = 1억8천만원

같은 공시가격 15억원이라도 일반공제와 1세대 1주택 공제의 차이로 과세표준이 달라집니다.

일반 개인 공시가격 20억원 계산

공시가격 합계: 20억원
기본공제: 9억원
공제 후 금액: 11억원
과세표준: 6억6천만원

(20억원－9억원)×60% = 6억6천만원

과세표준이 6억원을 초과하므로 해당 주택 수에 따른 다음 세율 구간을 적용합니다.

2026년 개인 주택분 종부세 세율

2주택 이하

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	없음
3억원 초과 6억원 이하	0.7%	60만원
6억원 초과 12억원 이하	1.0%	240만원
12억원 초과 25억원 이하	1.3%	600만원
25억원 초과 50억원 이하	1.5%	1,100만원
50억원 초과 94억원 이하	2.0%	3,600만원
94억원 초과	2.7%	1억180만원

3주택 이상

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	없음
3억원 초과 6억원 이하	0.7%	60만원
6억원 초과 12억원 이하	1.0%	240만원
12억원 초과 25억원 이하	2.0%	1,440만원
25억원 초과 50억원 이하	3.0%	3,940만원
50억원 초과 94억원 이하	4.0%	8,940만원
94억원 초과	5.0%	1억8,340만원

2026년에도 3주택 이상 보유자는 과세표준 12억원을 초과하는 구간부터 2주택 이하보다 높은 세율이 적용됩니다.

다만 주택 수에서 제외되는 특례주택이나 합산배제 주택이 있을 수 있으므로 등기상 주택 개수만으로 세율을 확정해서는 안 됩니다.

공시가격과 과세표준 차이

구분	의미
시세	실제 시장에서 거래될 것으로 예상되는 가격
공시가격	정부가 매년 공시하는 주택가격
공제 후 금액	공시가격 합계에서 9억원 또는 12억원을 뺀 금액
과세표준	공제 후 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액
산출세액	과세표준에 세율을 적용한 후 누진공제를 반영한 금액
납부세액	재산세 공제·세액공제·세부담상한 등을 반영한 최종 금액

시세가 20억원이라고 해서 종부세 과세표준이 20억원이 되는 것은 아닙니다. 해당 연도의 공시가격부터 확인해야 합니다.

주택 공시가격에서 공제액과 공정시장가액비율을 적용하는 종부세 계산방법

부부 공동명의 과세표준 계산

공시가격 20억원인 주택을 부부가 각각 50%씩 공동명의로 보유한다고 가정하겠습니다.

공동명의 기본방식

각 배우자의 공시가격 지분은 10억원입니다.

남편 과세표준: (10억원－9억원)×60% = 6천만원
아내 과세표준: (10억원－9억원)×60% = 6천만원

부부의 과세표준을 단순 합산하면 1억2천만원이지만 실제 종부세는 각자에게 별도로 계산·고지됩니다.

1세대 1주택 특례방식

부부 공동명의 1주택 특례를 신청하면 지분이 큰 사람을 납세의무자로 보고 단독명의 1세대 1주택자 방식으로 계산할 수 있습니다.

공시가격: 20억원
기본공제: 12억원
과세표준: (20억원－12억원)×60% = 4억8천만원

과세표준만 보면 공동명의 기본방식이 유리해 보이지만, 특례방식에서는 1세대 1주택자의 연령 및 장기보유 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

따라서 과세표준뿐 아니라 다음 항목까지 비교해야 합니다.

부부별 지분율
납세의무자의 연령
주택 보유기간
적용 가능한 세액공제율
세부담상한
다른 주택이나 주택 수 제외 특례 보유 여부

1세대 1주택자 세액공제

1세대 1주택자는 과세표준과 세율을 적용한 뒤 보유기간과 연령에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다.

장기보유 세액공제

보유기간	공제율
5년 이상 10년 미만	20%
10년 이상 15년 미만	40%
15년 이상	50%

고령자 세액공제

연령	공제율
60세 이상 65세 미만	20%
65세 이상 70세 미만	30%
70세 이상	40%

장기보유 공제와 고령자 공제는 중복 적용할 수 있지만 합산 공제한도는 80%입니다.

이 공제는 과세표준을 줄이는 공제가 아니라 산출세액 단계에서 적용하는 세액공제입니다.

토지분 종부세 과세표준

토지는 종합합산토지와 별도합산토지로 나누어 계산합니다.

종합합산토지

나대지와 잡종지 등 종합합산 대상 토지는 인별 공시가격 합계에서 5억원을 공제한 후 공정시장가액비율 100%를 적용합니다.

종합합산토지 과세표준 = (공시가격 합계－5억원)×100%

별도합산토지

상가·사무실 등의 부속토지 중 별도합산 대상 토지는 공시가격 합계에서 80억원을 공제합니다.

별도합산토지 과세표준 = (공시가격 합계－80억원)×100%

주택과 토지는 공제금액과 세율이 서로 다르므로 합쳐서 계산하지 않습니다.

종부세 계산에서 공제되는 재산세

종부세 과세대상 주택에는 지방자치단체가 재산세를 먼저 부과합니다.

같은 과세표준 부분에 재산세와 종부세가 중복될 수 있으므로, 종부세 계산 시 해당 과세표준에 부과된 재산세 상당액을 공제합니다.

따라서 다음과 같이 과세표준에 세율만 곱한 금액은 최종 납부세액이 아닙니다.

과세표준×세율－누진공제 = 종부세액 계산의 중간 단계

여기에서 공제할 재산세액, 1세대 1주택 세액공제와 세부담상한 초과액 등을 추가로 반영해야 실제 납부세액이 계산됩니다.

합산배제 주택 확인

일정한 요건을 갖춘 다음 주택은 신고를 통해 종부세 과세표준 합산에서 제외될 수 있습니다.

법정 요건을 충족한 임대주택
일정한 미분양주택
주택건설사업자가 보유한 주택
어린이집으로 사용하는 주택
사원용 주택과 기숙사
일정한 가정어린이집
연구원용 주택 등 법령상 합산배제 대상

합산배제 및 과세특례 신고는 일반적으로 9월 16일부터 9월 30일까지 진행됩니다.

과거에 신고했더라도 소유권, 임대조건이나 의무기간 등 변동이 생겼다면 다시 확인해야 합니다.

종부세 과세표준과 공동명의 및 세액공제 조건을 점검하는 모습

종부세 과세표준 계산 시 자주 하는 실수

실거래가에서 9억원을 빼는 경우

종부세는 실거래가나 시세가 아니라 해당 연도의 공시가격을 기준으로 계산합니다.

세대원 주택을 모두 합산하는 경우

주택분 종부세는 원칙적으로 인별 합산입니다. 다만 1세대 1주택 여부와 세율 적용을 위한 주택 수 판단에서는 세대와 특례 요건을 별도로 확인해야 합니다.

공제 후 금액에 세율을 바로 곱하는 경우

공제액을 뺀 금액에 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용해야 과세표준이 됩니다.

과세표준에 세율을 곱한 금액을 최종 세금으로 보는 경우

재산세 중복분 공제, 1세대 1주택 세액공제와 세부담상한을 반영해야 최종 납부세액이 계산됩니다.

공동명의가 항상 유리하다고 판단하는 경우

공동명의는 각자 기본공제를 적용할 수 있지만 단독명의 방식에서는 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 실제 세액을 비교해야 합니다.

자주 묻는 질문

공시가격 9억원이면 종부세를 내나요?

다른 주택이 없는 일반 개인이고 공시가격 합계가 정확히 9억원이라면 기본공제 후 과세표준이 발생하지 않습니다. 1세대 1주택자는 12억원 공제가 적용됩니다.

공시가격 12억원을 넘으면 초과액에 바로 세율을 곱하나요?

아닙니다. 1세대 1주택자는 12억원을 뺀 금액에 주택분 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 계산합니다.

아파트 시세가 15억원이면 종부세 대상인가요?

시세만으로 판단할 수 없습니다. 2026년 공시가격과 명의 형태, 다른 주택 보유 여부 및 1세대 1주택 요건을 확인해야 합니다.

부부가 각각 주택을 한 채씩 보유하면 9억원씩 공제되나요?

종부세 과세표준은 인별로 계산되므로 각자의 공시가격 합계에서 기본공제를 적용합니다. 다만 세대 기준 주택 수와 세율, 1세대 1주택 해당 여부는 별도로 판단해야 합니다.

공동명의 1주택자는 18억원까지 공제되나요?

각 배우자가 50%씩 보유하고 각자 9억원의 일반공제를 적용한다면 공시가격 합계 18억원 수준까지 과세표준이 발생하지 않을 수 있습니다. 지분율과 다른 주택 보유 여부에 따라 결과가 달라집니다.

오피스텔도 종부세 주택 수에 포함되나요?

실제 주거용으로 사용되어 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔은 주택분 종부세 대상에 포함될 수 있습니다. 공부상 용도만으로 단정하지 말고 재산세 과세유형을 확인해야 합니다.

종부세 고지서는 언제 나오나요?

종부세는 일반적으로 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부합니다. 국세청이 고지한 내용에 오류가 있다면 고지와 관계없이 신고·납부할 수 있습니다.

납부세액이 크면 나누어 낼 수 있나요?

납부할 종부세가 250만원을 초과하면 일정 요건에 따라 납부기한이 지난 후 6개월 이내에 분납할 수 있습니다.

계산 전 체크리스트

[ ] 2026년 6월 1일 현재 소유자를 확인했다.
[ ] 주택별 2026년 공시가격을 확인했다.
[ ] 본인 명의 주택 공시가격을 인별로 합산했다.
[ ] 1세대 1주택 요건을 확인했다.
[ ] 9억원 또는 12억원 공제를 정확히 적용했다.
[ ] 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용했다.
[ ] 2주택 이하와 3주택 이상 세율을 구분했다.
[ ] 주택 수 제외 특례를 확인했다.
[ ] 합산배제 대상 주택을 확인했다.
[ ] 공제할 재산세액을 반영했다.
[ ] 고령자 및 장기보유 세액공제를 확인했다.
[ ] 공동명의 기본방식과 특례방식을 비교했다.
[ ] 세부담상한을 반영했다.

정리

2026년 주택분 종부세 과세표준은 개인별 주택 공시가격 합계에서 일반 개인은 9억원, 1세대 1주택자는 12억원을 공제한 후 60%를 곱해 계산합니다.

과세표준이 계산되면 보유 주택 수와 과세표준 구간에 해당하는 세율을 적용합니다. 이후 재산세 상당액, 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제와 세부담상한을 반영해야 최종 납부세액을 확인할 수 있습니다.

특히 공동명의 주택은 각자 9억원을 공제하는 방식과 1세대 1주택 특례방식의 결과가 달라질 수 있습니다. 단순히 과세표준만 비교하지 말고 적용 가능한 세액공제까지 포함해 실제 세액을 비교해야 합니다.

참고자료

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