2026 전세보증금 반환소송 진행방법｜지급명령부터 강제집행까지

전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 전세보증금 반환소송을 제기해 집행권원을 확보할 수 있습니다.

소송에서 이겼다고 보증금이 자동 입금되는 것은 아닙니다. 집주인이 판결 이후에도 지급하지 않으면 확정판결이나 가집행선고가 있는 판결을 이용해 부동산·예금·급여 등에 강제집행해야 합니다.

기준 시점

이 글은 2026년 8월 18일 기준으로 작성했습니다.

전세보증금 반환소송은 계약 종료 사유, 해지 통보 도달일, 임차인의 대항력, 주택 인도 여부에 따라 청구 내용이 달라질 수 있습니다.

3줄 요약

계약 종료와 보증금 미반환을 입증할 수 있다면 이사 전에도 반환소송을 제기할 수 있습니다.
집주인이 채무를 다투지 않을 가능성이 크면 지급명령, 다툼이 예상되면 반환소송이 적합합니다.
판결 후에도 돈을 주지 않으면 재산조회·압류·경매 등 강제집행이 필요합니다.

전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이 보증금 반환소송 서류를 준비하는 모습

전세보증금 반환소송이란?

전세보증금 반환소송은 임대차계약이 종료됐는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 임차인이 법원에 보증금 지급을 청구하는 민사소송입니다.

소송에서 승소하면 다음과 같은 집행권원을 확보할 수 있습니다.

확정판결
가집행선고가 붙은 판결
재판상 화해조서
조정조서
확정된 지급명령
확정된 화해권고결정

집행권원이 있으면 집주인의 부동산, 예금, 급여, 임대차보증금 반환채권 등에 강제집행할 수 있습니다.

소송 전에 계약이 종료됐는지 확인해야 한다

보증금 반환청구가 인정되려면 원칙적으로 임대차계약이 종료돼야 합니다.

계약 종료 유형	확인할 사항
계약기간 만료	갱신 거절 통보 여부
묵시적 갱신 후 해지	집주인에게 해지 통보가 도달한 날
갱신요구권 사용 후 만료	갱신된 계약의 종료일
임대인과 합의해지	합의서와 보증금 반환일
중대한 계약 위반에 따른 해지	해지 사유와 통보 증거

계약기간 만료

임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 집주인에게 통보하는 것이 중요합니다.

임차인과 집주인 모두 해당 기간에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

묵시적 갱신 후 해지

묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든지 해지를 통보할 수 있지만, 통보 즉시 종료되는 것은 아닙니다. 집주인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.

예를 들어 집주인이 2026년 5월 10일 해지 통보를 받았다면 특별한 사정이 없는 한 2026년 8월 10일 계약이 종료됩니다.

합의해지

집주인과 임차인이 계약을 중도 종료하기로 합의했다면 다음 사항이 들어간 합의서를 작성해야 합니다.

계약 종료일
반환할 보증금
보증금 지급일
주택 인도일
관리비와 공과금 정산
중개보수 부담
지연 시 책임

집주인이 단순히 “새로운 세입자를 구하면 돌려주겠다”고 말한 것만으로 계약 종료일과 반환일이 명확해지는 것은 아닙니다.

이사하지 않아도 소송할 수 있을까?

가능합니다. 임대차계약이 종료됐다면 임차인은 주택에서 퇴거하지 않은 상태에서도 보증금 반환소송을 제기할 수 있습니다.

주택임대차보호법은 임대차기간이 끝나더라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

또한 임차인은 보증금반환청구소송의 확정판결 등을 이용해 임차주택에 강제경매를 신청할 때 주택을 먼저 인도하거나 인도를 제공할 필요가 없습니다.

다만 경매절차에서 실제 배당금을 수령할 때는 임차주택을 양수인에게 인도해야 할 수 있습니다.

이사를 먼저 해야 한다면?

보증금을 받지 못한 상태에서 다른 집으로 이사하고 전출신고를 하면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 발생할 수 있습니다.

부득이하게 이사해야 한다면 다음 순서로 진행하는 것이 안전합니다.

임대차계약 종료 확인
임차권등기명령 신청
법원의 임차권등기명령 결정
등기사항증명서에서 임차권등기 완료 확인
이사 및 전출신고
지급명령 또는 반환소송 진행

임차권등기명령을 신청했다는 이유만으로 바로 이사하면 안 됩니다. 실제 등기가 완료됐는지 확인해야 합니다.

소송 전에 해야 할 준비

반환 요구를 증거로 남긴다

전화나 구두 요청만 하지 말고 문자, 카카오톡, 이메일 또는 내용증명으로 반환을 요구해야 합니다.

내용증명에는 다음 내용을 넣는 것이 좋습니다.

임대차계약 체결일
임차주택 주소
임대차보증금
계약 종료 사유와 종료일
갱신 거절 또는 해지 통보일
반환받을 계좌
보증금 반환기한
미반환 시 법적 절차 진행 예정이라는 내용

내용증명이 반드시 소송의 필수요건은 아니지만 계약 종료와 반환 요구 사실을 입증하는 중요한 자료가 됩니다.

집주인의 재산을 확인한다

소송에서 승소하더라도 집주인에게 집행할 재산이 없으면 실제 회수가 어려울 수 있습니다.

확인할 수 있는 범위에서 다음 재산을 조사합니다.

임차주택과 다른 부동산
은행 예금
급여 또는 사업소득
다른 임차인에게 받을 임대료
자동차
매매대금이나 보험금 등 채권

재산을 처분하거나 숨길 위험이 있다면 반환소송 전이나 소송과 동시에 가압류를 검토할 수 있습니다.

전세보증금 반환소송에 필요한 계약서와 해지 통보 증거를 확인하는 장면

지급명령과 반환소송 중 무엇을 선택할까?

보증금 반환을 위한 집행권원 확보방법에는 지급명령, 민사조정, 보증금 반환소송 등이 있습니다.

구분	적합한 상황	주의사항
지급명령	집주인이 채무를 인정하고 주소가 명확한 경우	집주인이 이의신청하면 소송으로 전환
민사조정	분할상환이나 지급일 조정 가능성이 있는 경우	합의가 안 되면 해결이 지연될 수 있음
반환소송	계약 종료나 보증금 액수에 다툼이 있는 경우	인지대·송달료와 재판 절차 필요
가압류	집주인의 재산 처분 가능성이 있는 경우	담보제공명령이 내려질 수 있음

지급명령이 유리한 경우

지급명령은 법원이 집주인을 먼저 심문하지 않고 임차인이 제출한 서류를 기준으로 지급을 명하는 절차입니다.

다음 조건이라면 지급명령을 고려할 수 있습니다.

집주인이 보증금 채무를 인정한다.
집주인의 정확한 주소를 알고 있다.
계약 종료에 다툼이 없다.
집주인이 단순히 돈이 없다며 지급을 미루고 있다.
빠르게 집행권원을 확보할 필요가 있다.

지급명령 신청 시 인지액은 일반 소송의 10분의 1이며, 송달료도 일반 소송보다 적게 예납하므로 비용 부담이 비교적 작습니다.

그러나 집주인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 하면 해당 범위에서 지급명령의 효력이 없어지고 통상 소송으로 넘어갑니다.

처음부터 소송이 나은 경우

다음 상황에서는 처음부터 보증금 반환소송을 진행하는 편이 나을 수 있습니다.

집주인이 계약 종료 사실을 부인한다.
중도해지 책임을 다투고 있다.
수리비나 원상복구비를 과도하게 공제하려 한다.
보증금 액수를 다투고 있다.
집주인이 지급명령에 이의신청할 가능성이 높다.
임대인이나 소유권 관계가 복잡하다.
공동명의 주택이거나 집주인이 사망했다.
낙찰자 또는 새 소유자의 반환책임이 문제 된다.

전세보증금 반환소송 준비서류

사건에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 다음 자료가 필요합니다.

임대차계약서 원본 또는 사본
갱신계약서와 특약서
보증금 송금내역
계약금·중도금·잔금 영수증
주민등록초본
확정일자 자료
등기사항증명서
갱신 거절 또는 해지 통보 자료
내용증명과 배달증명
문자·카카오톡·이메일 대화
집주인의 보증금 반환 약속
주택 인도 또는 이사 관련 자료
임차권등기사항이 표시된 등기사항증명서
미납 관리비와 원상복구비 관련 자료
집주인의 인적사항과 송달 가능한 주소

집주인과 계약서상 임대인이 다르거나 소유자가 변경됐다면 누구를 피고로 지정할지 먼저 확인해야 합니다.

소장은 어느 법원에 제출할까?

임차인은 일반적으로 다음 관할법원에 소장을 제출할 수 있습니다.

피고인 집주인의 주소지를 관할하는 법원
원고인 임차인의 주소지를 관할하는 법원
당사자가 적법하게 합의한 관할법원

소장은 종이로 법원 민원실에 제출하거나 전자소송포털을 통해 온라인으로 제출할 수 있습니다.

전자소송으로 소장을 제출하면 계산된 인지액에서 10% 할인된 금액을 납부합니다.

소장에는 무엇을 적어야 할까?

소장에는 당사자, 청구취지, 청구원인과 증거자료를 명확하게 기재해야 합니다.

청구취지의 기본 구조

보증금 2억 원을 반환받지 못한 사례라면 다음과 같은 구조로 작성할 수 있습니다.

1. 피고는 원고로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 200,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.3. 제1항은 가집행할 수 있다.

임차인이 이미 주택을 인도했거나 임차권등기를 마치고 이사한 경우에는 청구취지의 표현이 달라질 수 있습니다.

청구원인에 들어갈 내용

임대차계약 체결 사실
임차주택 주소
임대차기간
보증금 액수와 지급 사실
계약 종료 사유
갱신 거절 또는 해지 통보 사실
집주인이 보증금을 반환하지 않은 사실
주택 인도 여부
지연손해금 청구 근거

소장 문구는 점유 상태와 임차권등기 여부에 따라 달라질 수 있으므로 일률적인 양식을 그대로 제출해서는 안 됩니다.

보증금과 집 인도는 동시이행 관계일까?

일반적으로 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 동시이행 관계에 있습니다.

임차인이 아직 거주하고 있다면 법원은 다음과 같은 취지로 판결할 수 있습니다.

임대인은 임차인으로부터 주택을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라.

따라서 집주인은 임차인이 집을 인도하지 않았다는 사정을 주장할 수 있습니다. 반대로 임차인은 보증금을 지급받지 못했다면 주택 인도를 거절할 수 있습니다.

다만 임차인이 이미 이사를 완료하고 주택을 인도했다면 보증금만 지급하라는 청구가 가능할 수 있습니다.

지연손해금도 청구할 수 있을까?

계약이 종료되고 보증금 반환채무의 이행기가 도래했는데도 집주인이 지급하지 않으면 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다.

다만 지연손해금이 발생하는 시작일은 다음 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

계약 종료일
임차인의 주택 인도 여부
집주인이 보증금을 지급할 수 있도록 인도를 제공했는지
임차권등기 후 퇴거했는지
소장 부본이 집주인에게 송달된 날짜
계약서에 별도 약정이 있는지

소장 송달 다음 날부터 적용하는 지연손해금률도 소송촉진 등에 관한 특례법의 적용 여부와 집주인의 항변이 타당한지에 따라 달라질 수 있습니다. 단순히 높은 이율을 일괄 적용하지 말고 사건에 맞게 청구해야 합니다.

소송 진행 순서

소장 제출

전자소송포털 또는 관할법원에 소장을 제출하고 인지대와 송달료를 납부합니다.

법원의 보정명령

당사자 주소, 청구취지, 첨부자료 등에 문제가 있으면 법원이 보정명령을 내릴 수 있습니다. 정해진 기간 안에 보정하지 않으면 소장이 각하될 수 있습니다.

소장 부본 송달

법원이 집주인에게 소장 부본을 송달합니다. 집주인의 주소가 정확하지 않으면 주소보정명령이 내려질 수 있습니다.

집주인의 답변서 제출

집주인은 계약이 끝나지 않았다거나 수리비를 공제해야 한다는 등의 답변서를 제출할 수 있습니다.

변론기일

당사자가 법원에 출석해 주장과 증거를 설명합니다. 쟁점이 단순하면 한 번의 기일로 심리가 마무리될 수 있지만 다툼이 크면 추가 기일이 지정됩니다.

조정 또는 화해권고

재판부가 분할상환, 지급기한, 지연손해금 등을 포함한 조정이나 화해권고결정을 제시할 수 있습니다.

판결 선고

법원이 보증금 반환책임과 금액을 판단해 판결합니다.

판결 확정 또는 가집행

상대방이 항소하지 않아 판결이 확정되거나 가집행선고가 있다면 강제집행을 검토할 수 있습니다.

소송 기간은 얼마나 걸릴까?

사건마다 다르기 때문에 확정된 처리기간은 없습니다.

사건 상황	기간에 영향을 주는 요소
집주인이 채무를 인정	조정이나 화해로 비교적 빨리 종료 가능
집주인 주소 불명	송달과 주소보정으로 지연 가능
원상복구비 분쟁	사진·견적·감정 등 증거조사 필요
공동명의·상속 문제	피고 특정과 상속관계 확인 필요
항소 제기	항소심 절차까지 이어질 수 있음
집주인 재산 없음	승소 후 회수까지 장기간 소요 가능

법원 사건이 얼마나 걸리는지만 볼 것이 아니라 판결 이후 실제 보증금을 회수하는 기간까지 고려해야 합니다.

소송비용은 얼마나 필요할까?

기본적으로 다음 비용이 발생합니다.

인지대
송달료
증인여비
사실조회 비용
감정 또는 검증 비용
변호사를 선임한 경우 변호사 비용

인지대는 청구금액에 따라 달라지고 송달료는 당사자 수와 절차에 따라 달라집니다. 전자소송포털의 인지액·송달료 계산기에서 제출 시점의 정확한 금액을 확인하는 것이 안전합니다.

승소판결에 “소송비용은 피고가 부담한다”는 내용이 있더라도 지출한 모든 비용이 자동 반환되는 것은 아닙니다. 판결 확정 후 소송비용액확정 신청이 필요할 수 있고, 변호사 비용도 대법원규칙이 정한 범위만 소송비용으로 인정됩니다.

전세보증금 반환 판결 후 집주인 재산에 강제집행을 준비하는 모습

승소했는데도 집주인이 지급하지 않는다면?

판결문만으로 집주인의 계좌에서 돈이 자동 출금되지는 않습니다. 집주인이 자발적으로 지급하지 않는다면 재산을 찾아 강제집행해야 합니다.

부동산 강제경매

집주인 명의 부동산에 강제경매를 신청하고 매각대금에서 배당받는 방법입니다.

임차주택에 반환소송의 확정판결 등을 이용해 경매를 신청하는 경우 집행 개시 단계에서는 주택을 먼저 인도할 필요가 없습니다.

예금채권 압류·추심

집주인이 이용하는 은행을 알고 있다면 예금채권 압류 및 추심명령을 신청할 수 있습니다.

계좌번호를 모르더라도 은행을 특정해 신청하는 방안을 검토할 수 있지만 실제 예금이 없거나 압류금지 범위에 해당하면 회수하지 못할 수 있습니다.

급여채권 압류

집주인이 직장인이고 근무처를 알고 있다면 법에서 허용되는 범위에서 급여채권을 압류할 수 있습니다.

임대료채권 압류

집주인이 다른 주택이나 상가에서 임대료를 받고 있다면 해당 임대료채권에 대한 압류·추심을 검토할 수 있습니다.

재산명시·재산조회

집주인의 재산을 알기 어렵다면 법원에 재산명시를 신청하고 요건을 갖춘 경우 재산조회를 신청할 수 있습니다.

집주인 재산에는 가압류가 필요할까?

집주인이 소송 중 부동산을 매도하거나 예금을 인출할 가능성이 있다면 가압류를 검토해야 합니다.

가압류는 판결 전에 집주인의 재산을 임시로 동결해 장래의 강제집행을 보전하는 절차입니다.

다만 다음 사항을 고려해야 합니다.

가압류할 재산을 특정해야 한다.
보증금 반환채권과 보전 필요성을 소명해야 한다.
법원이 현금공탁이나 보증보험증권 등 담보제공을 명할 수 있다.
본안소송에서 패소하면 손해배상 문제가 발생할 수 있다.
가압류만으로 보증금이 지급되는 것은 아니다.

가압류가 필요한 사건이라면 반환소송보다 먼저 또는 동시에 진행하는 것이 일반적입니다.

반환소송 체크리스트

임대차계약 종료일 확인
갱신 거절 또는 해지 통보 도달 증거 확보
임대차계약서와 보증금 송금내역 준비
최신 등기사항증명서 확인
집주인의 정확한 성명과 주소 확인
내용증명 및 배달증명 보관
이사할 경우 임차권등기 완료 여부 확인
지급명령과 반환소송 중 절차 선택
집주인의 재산 처분 가능성 확인
가압류 필요 여부 검토
지연손해금 시작일과 비율 검토
판결 후 강제집행 대상 재산 확인

자주 발생하는 실수

계약 종료를 입증하지 못하는 경우

단순히 이사하겠다고 생각했거나 전화로만 알린 경우 집주인이 통보받은 사실을 부인할 수 있습니다. 통보 내용과 도달일을 증거로 남겨야 합니다.

집주인의 주소를 잘못 적는 경우

지급명령과 소송 모두 상대방에게 서류가 송달돼야 진행됩니다. 주소가 틀리면 주소보정으로 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

보증금 반환 전에 전출하는 경우

임차권등기를 하지 않고 전출하거나 점유를 넘기면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다.

승소하면 자동으로 돈을 받는다고 생각하는 경우

판결은 강제집행의 근거일 뿐입니다. 집주인이 지급하지 않으면 압류나 경매를 별도로 신청해야 합니다.

실제 소유자와 피고를 확인하지 않는 경우

주택이 매매됐거나 경매로 소유자가 변경됐다면 임대인의 지위를 누가 승계했는지 확인해야 합니다.

집주인의 재산을 늦게 확인하는 경우

소송 도중 재산이 처분되면 승소 후에도 회수가 어려울 수 있습니다. 재산 은닉이나 처분 가능성이 있다면 초기부터 가압류를 검토해야 합니다.

결론

전세보증금 반환소송의 핵심은 단순히 소장을 제출하는 것이 아니라 계약 종료 입증, 대항력 보전, 집주인의 재산 확보, 판결 후 강제집행까지 연결하는 것입니다.

집주인이 채무를 인정하고 이의신청 가능성이 낮으면 지급명령을 먼저 이용할 수 있습니다. 반면 계약 종료, 원상복구비, 보증금 액수나 반환 책임자를 다툰다면 처음부터 반환소송을 제기하는 편이 적합할 수 있습니다.

보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기가 완료됐는지 확인하고, 집주인의 재산 처분이 우려되면 소송과 함께 가압류를 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문

전세집에서 이사하기 전에도 반환소송을 제기할 수 있나요?

네. 임대차계약이 종료됐다면 퇴거 전에도 보증금 반환소송을 제기할 수 있습니다.

내용증명을 보내야만 소송할 수 있나요?

내용증명이 반드시 필요한 것은 아닙니다. 하지만 계약 종료와 보증금 반환 요구 사실을 입증하는 데 도움이 됩니다.

지급명령과 반환소송 중 어느 것이 빠른가요?

집주인이 이의신청하지 않는다면 지급명령이 비교적 빠르고 비용도 적습니다. 집주인이 이의신청하면 결국 통상 소송으로 전환됩니다.

보증금이 3,000만 원을 넘으면 소송할 수 없나요?

금액과 관계없이 반환소송을 제기할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 보증금 반환청구소송에 신속한 절차를 적용할 수 있는 특례를 두고 있습니다.

승소하면 집주인 계좌에서 보증금이 자동으로 지급되나요?

아닙니다. 집주인이 자발적으로 지급하지 않으면 예금압류, 부동산 강제경매 등 별도의 강제집행이 필요합니다.

소송 중에 집주인이 집을 팔면 어떻게 되나요?

매수인이 임대인의 지위를 승계하는지는 임차인의 대항력과 매매·경매 등 소유권 이전 원인에 따라 달라집니다. 등기사항증명서를 다시 확인하고 피고 변경이나 추가가 필요한지 검토해야 합니다.

판결 전에 집주인의 부동산을 막아둘 수 있나요?

집주인이 재산을 처분해 강제집행이 어려워질 우려가 있다면 부동산 가압류를 신청할 수 있습니다. 법원의 담보제공명령이 내려질 수 있습니다.

공식 자료 출처

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