2026년 전세계약을 갱신하면서 보증금이 올라갔다면 증액된 부분을 보호하기 위해 증액 내용을 적은 계약서에 확정일자를 다시 받아두는 것이 중요합니다. 기존 계약서에 이미 확정일자가 있다고 해서 나중에 올려준 보증금까지 기존 확정일자의 순위로 자동 보호되는 것은 아닙니다. 정부 생활법령정보도 보증금을 증액한 경우 증액분을 위한 임대차계약서를 작성하고 그 계약서에 확정일자를 받아야 증액부분에 대해 그날부터 우선변제권을 확보할 수 있다고 안내하고 있습니다.
특히 재계약 전에 집주인의 근저당권이나 다른 권리가 새로 설정됐다면 더욱 주의해야 합니다. 기존 보증금과 추가한 보증금은 우선순위가 서로 달라질 수 있기 때문입니다. 따라서 보증금을 올려주는 재계약에서는 등기부등본 확인 → 증액계약서 작성 → 증액금 지급 → 확정일자를 한 묶음으로 생각하는 것이 좋습니다.
기준 시점: 2026년 8월 12일
국가법령정보센터의 현행 「주택임대차보호법」[시행 2026. 1. 2.]과 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 최신 안내를 기준으로 작성했습니다.
목차
3줄 요약
- 기존 전세계약에 확정일자를 받았더라도 보증금을 증액했다면 증액분에 대해 확정일자를 다시 받아두는 것이 중요합니다.
- 기존 보증금의 확정일자 순위와 나중에 증액한 보증금의 우선순위는 같다고 생각하면 안 됩니다.
- 보증금을 올려주기 전에는 반드시 최신 등기부등본에서 근저당권·압류 등 새로운 권리관계가 생겼는지 확인하는 것이 안전합니다.
2026 전세보증금 증액 재계약 확정일자 우선변제권 확인
전세 재계약하면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
가장 먼저 보증금이 바뀌었는지를 확인하세요.
전세계약 기간만 연장하고 보증금 등 주요 계약조건에 변화가 없다면 보증금 증액 문제와는 상황이 다릅니다.
하지만 기존 보증금이:
2억원
이었는데 재계약하면서:
2억1,000만원
으로 올랐다면 이야기가 달라집니다.
추가된:
1,000만원
에 대한 보호를 따로 생각해야 합니다.
정부 생활법령정보는 임대인의 증액청구나 재계약으로 보증금을 올려준 경우 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하고 해당 계약서에 확정일자를 받아야 한다고 명확하게 안내합니다.
따라서:
기존 계약서에 확정일자가 있으니까 새 계약서에는 안 받아도 되겠지
라고 생각하면 안 됩니다.
기존 확정일자는 없어지는 건가요?
보증금을 증액했다고 해서 기존 계약서와 확정일자를 버리는 방식으로 접근하면 안 됩니다.
오히려 기존 계약서와 증액 계약서를 모두 보관하는 것이 중요합니다.
예를 들어:
기존 보증금 2억원
↓
기존 계약서 확정일자 보유
↓
재계약하면서 1,000만원 증액
↓
증액 계약서 작성
↓
증액 계약서에도 확정일자
형태로 관리하는 것입니다.
확정일자는 임대차계약서가 해당 날짜에 존재했다는 사실을 법률상 증명하는 제도이고, 우선변제권은 주택의 인도·전입신고라는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것이 핵심입니다.
따라서 기존 계약서를 폐기하거나 잃어버리지 말고 새 증액계약서와 함께 보관하세요.
보증금 증액분도 기존 확정일자 순위로 보호되나요?
아닙니다.
이 부분이 이번 글에서 가장 중요합니다.
정부 생활법령정보는 증액분에 대한 확정일자를 별도로 받아야 하며 그날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해 우선변제를 받을 수 있다고 안내하고 있습니다.
예를 들어 보겠습니다.
최초 계약
전세보증금:
2억원
확정일자:
2024년 8월 20일
이후 은행 근저당권 설정
근저당권 설정:
2025년 5월
재계약
2026년 8월 보증금을:
2억원 → 2억1,000만원
으로 증액했다고 가정하겠습니다.
기존 2억원과 새로 올려준 1,000만원을 모두 단순히:
2024년 확정일자니까 은행보다 먼저다
라고 판단해서는 안 됩니다.
정부 안내에 따르면 대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정 이후 임대인과 합의해 보증금을 증액했다면 증액부분은 그 저당권에 기초해 주택을 취득한 사람에게 대항할 수 없게 될 수 있습니다.
그래서 보증금을 올리기 전에 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.
전세보증금 올려주기 전에 등기부등본을 왜 봐야 하나요?
처음 계약할 때 등기부등본을 확인했다고 끝이 아닙니다.
2년 동안 집주인의 상황이 달라질 수 있습니다.
예를 들어 최초 계약 당시에는:
근저당권 없음
이었는데 재계약 시점에는:
은행 근저당권 1억5,000만원
이 설정돼 있을 수도 있습니다.
이 상태에서 보증금을 추가로 올려주면 새로 증액하는 금액의 안전성이 기존 보증금과 달라질 수 있습니다.
따라서 재계약 전에는 최소한 다음을 확인하세요.
- 소유자가 기존 집주인과 동일한지
- 근저당권이 새로 설정됐는지
- 채권최고액이 얼마인지
- 압류·가압류가 있는지
- 경매 관련 등기가 있는지
- 신탁등기가 있는지
- 기타 새로운 권리변동이 있는지
특히 보증금 증액분을 송금하기 전에 확인하는 것이 중요합니다.
2026 전세 재계약 보증금 증액 전 등기부등본 근저당 확인
전세보증금을 5% 올렸다면 확정일자는 어떻게 하나요?
예를 들어 기존 보증금이:
3억원
이고 5%를 올렸다면:
1,500만원
이 증가합니다.
새 보증금은:
3억1,500만원
입니다.
이때 기존 3억원에 대한 계약관계와 새로 증가한 1,500만원의 증액부분을 구분해서 생각하는 것이 중요합니다.
증액된 부분을 위한 계약서를 작성하고 해당 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다.
이 글에서는 별도 계산기를 만들지 않습니다.
앞서 작성한 전세계약 갱신 임대료 5% 계산 글에서 증액 계산 자체를 다뤘고, 이번 글의 핵심 검색 의도는 계산보다 확정일자와 우선순위 보호이기 때문입니다.
새 계약서를 다시 작성해야 하나요?
보증금이 증액됐다면 변경된 내용을 확인할 수 있도록 계약서를 작성해 두는 것이 좋습니다.
방법은 상황에 따라:
새로운 재계약서를 작성
하거나
기존 계약에 증액 내용을 명확하게 표시한 계약서를 작성
하는 방식 등을 생각할 수 있습니다.
중요한 것은 증액된 보증금과 계약관계가 문서로 명확하게 확인되어야 한다는 점입니다.
정부 생활법령정보도 증액분의 우선변제권을 위해 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하고 그 계약서에 확정일자를 받을 것을 안내합니다.
계약서에는 최소한 다음 내용을 명확하게 확인하세요.
임대인·임차인
주택 주소
기존 보증금
증액 금액
변경 후 총 보증금
갱신 계약기간
증액금 지급일
임대인·임차인의 서명 또는 날인
기존 계약서는 버려도 되나요?
버리지 않는 것이 좋습니다.
기존 계약서에는 최초 계약 당시:
보증금
계약기간
확정일자
등 중요한 정보가 들어 있습니다.
따라서 재계약 후에는:
기존 임대차계약서
증액·갱신 계약서
를 세트로 보관하는 것이 좋습니다.
확정일자는 계약서가 해당 날짜에 존재했음을 증명하는 역할을 하기 때문에 기존 계약관계를 입증하는 서류를 그대로 보관하는 것이 중요합니다.
확정일자는 어디에서 받을 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의6은 확정일자 부여기관을 규정하고 있습니다.
대표적으로:
읍·면사무소
동 주민센터
시·군·구 출장소
지방법원 및 지원
등기소
공증인
등에서 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
실제 이용 가능한 신청 방식과 준비물은 신청 경로에 따라 달라질 수 있으므로 방문 또는 온라인 신청 전에 해당 기관의 최신 안내를 확인하는 것이 좋습니다.
확정일자만 받으면 보증금이 무조건 안전한가요?
아닙니다.
이것도 반드시 구분해야 합니다.
우선변제권은 단순히 확정일자 하나만 있다고 완성되는 것이 아닙니다.
정부 생활법령정보는 우선변제권의 요건을:
① 주택의 인도
② 전입신고
③ 임대차계약증서상의 확정일자
로 설명하고 있습니다.
즉 확정일자는 매우 중요하지만:
확정일자 = 어떤 상황에서도 보증금 100% 보장
이라는 뜻은 아닙니다.
주택의 실제 가치와 선순위 담보권, 세금 등 다른 권리관계에 따라 실제 회수 가능성은 달라질 수 있습니다.
전입신고도 다시 해야 하나요?
같은 집에 계속 거주하면서 재계약하는 경우라면 이미 해당 주소에서 전입신고를 유지하고 있는 경우가 많습니다.
중요한 것은 대항요건을 계속 유지하는 것입니다.
주택임대차보호법은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생기도록 규정하고 있으며, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다.
따라서 재계약 과정에서 불필요하게 전입신고를 다른 곳으로 옮기는 등의 행동은 신중해야 합니다.
특히 경매 등 문제가 발생한 상황에서는 주택의 인도와 주민등록의 유지가 우선변제권 행사와 관련해 중요할 수 있습니다. 대법원도 우선변제 요건인 주택 인도와 주민등록을 일정 시점까지 계속 유지해야 한다고 판단한 바 있습니다.
보증금 증액 당일에 확인할 것은?
증액금을 보내기 전에 한 번 더 확인하세요.
순서는 다음처럼 잡는 것이 좋습니다.
최신 등기부등본 확인
↓
집주인 소유권 확인
↓
근저당·압류 등 새로운 권리 확인
↓
증액 계약서 작성
↓
증액금 송금
↓
계좌이체 내역 보관
↓
증액 계약서 확정일자
특히 큰 금액을 현금으로 지급하고 아무 기록도 남기지 않는 방식은 피하는 것이 좋습니다.
계좌이체를 했다면 이체내역을 계약서와 함께 보관하세요.
근저당이 새로 생겼다면 보증금을 올려줘도 될까요?
바로 증액하기보다 먼저 위험도를 확인하는 것이 좋습니다.
예를 들어:
기존 보증금 3억원
주택 시세 5억원
새 근저당권 채권최고액 1억5,000만원
추가 보증금 1,500만원
이라면 단순히:
집값 5억원이니까 괜찮겠지
라고 판단하기 어렵습니다.
실제 보증금 회수 가능성을 볼 때는:
선순위 권리
보증금
주택가격
경매 시 실제 낙찰가격
등을 함께 생각해야 합니다.
무엇보다 기존 확정일자보다 나중에 설정된 근저당권이 있다고 해서 그 이후 추가한 보증금까지 기존 보증금과 똑같은 순위를 갖는다고 생각하면 안 됩니다.
보증금이 그대로라면 확정일자를 새로 받아야 하나요?
보증금 증액이 없는 단순 기간 연장이라면 이번 글에서 설명하는 ‘증액분에 대한 새 확정일자’ 문제는 발생하지 않습니다.
따라서:
보증금 동일
임차주택 동일
임차인 동일
계속 점유·전입 유지
상태에서 단순히 계약기간을 연장하는 경우와, 보증금을 올려 재계약하는 경우를 구분해야 합니다.
다만 계약내용을 새로 작성했다면 기존 계약서와 새 계약서를 모두 보관하고, 권리관계가 복잡하거나 계약조건이 크게 바뀌었다면 확정일자부여기관이나 전문가를 통해 구체적인 상황을 확인하는 것이 안전합니다.
계약갱신청구권으로 재계약해도 마찬가지인가요?
네.
계약갱신청구권을 사용했다는 사실과 보증금 증액분의 우선변제권 문제는 별도로 확인해야 합니다.
예를 들어 계약갱신청구권을 행사하면서:
기존 보증금:
4억원
갱신 후 보증금:
4억2,000만원
으로 변경했다면 추가된 2,000만원에 대한 보호 문제를 확인해야 합니다.
계약갱신청구권으로 법적으로 갱신했으니 증액분도 기존 확정일자와 똑같이 보호되겠지
라고 생각하면 안 됩니다.
증액분에 대한 확정일자를 별도로 받아두는 것이 중요합니다.
전세 재계약 실제 사례
사례 1 — 보증금 그대로 2년 연장
기존 보증금:
2억원
갱신 보증금:
2억원
보증금 증액이 없습니다.
→ 이번 글에서 다루는 증액분 확정일자 문제는 발생하지 않습니다.
기존 계약서와 갱신계약서를 모두 보관하고 전입·점유 상태도 유지하는 것이 좋습니다.
사례 2 — 보증금 1,000만원 증액
기존 보증금:
2억원
증액:
1,000만원
변경 후:
2억1,000만원
→ 증액내용을 계약서에 명확하게 작성하고 증액분 보호를 위해 해당 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다.
사례 3 — 재계약 전에 근저당권이 생김
최초 계약 후 2년 사이 집주인이 은행대출을 받아 근저당권이 설정됐습니다.
그 후 세입자가 보증금을 증액했습니다.
→ 증액분의 우선순위를 기존 보증금과 동일하게 생각하면 위험합니다. 정부 안내도 저당권 설정 이후 증액한 보증금 부분은 해당 저당권과의 관계에서 문제가 될 수 있음을 설명합니다.
사례 4 — 기존 계약서를 버리고 새 계약서만 보관
기존 계약서에는 과거 확정일자가 있는데 재계약하면서 새 계약서를 작성하고 기존 계약서를 폐기했습니다.
→ 권리관계를 입증할 자료 관리 측면에서 바람직하지 않습니다.
기존 계약서와 새 계약서를 모두 보관하세요.
2026 전세보증금 증액 재계약 확정일자 등기부등본 체크리스트
이런 경우 특히 주의하세요
1. 기존 확정일자가 증액분에도 자동 적용된다고 생각하는 경우
가장 위험한 오해입니다.
증액된 부분은 별도로 확정일자를 받아두어야 그날부터 후순위권리자보다 우선변제를 받을 수 있습니다.
2. 재계약할 때 등기부등본을 확인하지 않는 경우
최초 계약 이후 근저당·압류 등 새로운 권리가 생겼을 수 있습니다.
3. 기존 계약서를 버리는 경우
최초 보증금과 확정일자 등 기존 권리관계를 확인할 중요한 자료입니다.
4. 보증금을 먼저 보내고 나중에 계약서를 작성하는 경우
큰 금액을 증액한다면 계약조건과 권리관계를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
5. 확정일자만 받으면 무조건 안전하다고 생각하는 경우
우선변제권에는 주택 인도·전입신고 등의 대항요건도 중요합니다.
6. 근저당권이 있어도 기존 확정일자가 빠르니 증액분까지 괜찮다고 생각하는 경우
기존 보증금과 나중에 증액한 보증금의 순위를 분리해서 확인해야 합니다.
전세보증금 증액 재계약 확인 순서
기존 계약서·확정일자 확인 → 최신 등기부등본 발급 → 소유자 확인 → 근저당·압류 등 선순위 권리 확인 → 증액 가능 여부 판단 → 증액 계약서 작성 → 증액금 계좌이체 → 이체내역 보관 → 증액 계약서 확정일자 → 기존·신규 계약서 함께 보관
순서로 진행하는 것이 좋습니다.
핵심은:
“재계약했으니 확정일자를 다시 받아야 하나?”
보다 한 단계 더 들어가서,
“내가 새로 올려준 보증금은 어떤 순위로 보호되는가?”
를 확인하는 것입니다.
체크리스트
- 기존 임대차계약서 확인
- 기존 확정일자 확인
- 기존 계약서 버리지 않기
- 재계약 직전 최신 등기부등본 확인
- 집주인 소유권 변동 확인
- 새로운 근저당권 확인
- 압류·가압류 확인
- 신탁등기 여부 확인
- 기존 보증금 확인
- 증액 금액 확인
- 변경 후 총 보증금 확인
- 증액 내용 계약서에 명확하게 기재
- 증액금 계좌이체 내역 보관
- 증액 계약서 확정일자 받기
- 전입신고·점유 상태 유지 확인
- 기존 계약서와 증액계약서 함께 보관
FAQ
전세보증금을 올려주면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
증액분에 대한 우선변제권 확보를 위해 증액된 부분을 위한 계약서를 작성하고 해당 계약서에 확정일자를 받아두어야 합니다.
기존 확정일자는 없어지나요?
증액했다고 기존 계약서와 확정일자를 폐기해서는 안 됩니다. 기존 계약서와 증액계약서를 함께 보관하는 것이 좋습니다.
증액한 보증금도 기존 확정일자 순위로 보호되나요?
자동으로 동일한 순위가 적용된다고 생각하면 안 됩니다. 증액부분은 별도의 확정일자를 받아야 그날부터 후순위권리자에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
보증금이 그대로이고 기간만 연장하면 어떻게 하나요?
보증금 증액이 없다면 증액분에 대한 별도의 확정일자 문제는 발생하지 않습니다. 다만 기존 계약서와 갱신 관련 서류는 모두 보관하는 것이 좋습니다.
재계약 전에 등기부등본을 다시 확인해야 하나요?
확인하는 것이 좋습니다. 최초 계약 이후 근저당권이나 압류 등 새로운 권리가 설정됐을 수 있고 이는 증액분의 안전성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
확정일자만 있으면 보증금이 무조건 보호되나요?
아닙니다. 우선변제권을 위해서는 주택의 인도와 전입신고라는 대항요건 및 확정일자를 갖추는 것이 중요합니다.
확정일자는 어디서 받을 수 있나요?
주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 일정한 시·군·구 출장소, 지방법원 및 지원, 등기소, 공증인 등 법에서 정한 확정일자부여기관에서 받을 수 있습니다.
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