2026 전세보증금 증액 시 확정일자 다시 받아야 할까?｜재계약 보호 방법

전세계약을 갱신하면서 보증금이 올랐다면 증액된 보증금에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다.

기존 확정일자의 우선변제 순위는 원래 보증금에 그대로 유지됩니다. 그러나 추가로 지급한 보증금은 증액계약서에 새 확정일자를 받은 날을 기준으로 우선변제 순위가 정해집니다.

따라서 보증금을 송금하기 전에 등기부등본을 다시 확인하고, 증액 내용이 기재된 계약서를 작성한 뒤 가능한 한 즉시 확정일자를 받는 것이 안전합니다.

기준 시점: 2026년 8월 17일
실제 권리관계와 배당 순위는 계약일, 전입신고일, 확정일자, 근저당권 설정일 등에 따라 달라질 수 있습니다.

핵심 내용 3줄 요약

전세보증금이 증액됐다면 증액계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다.
기존 보증금은 종전 확정일자 순위가 유지되지만, 증액분은 새로운 확정일자 순위로 보호됩니다.
증액금을

2026 전세보증금 증액 시 확정일자를 다시 받는 방법을 확인하는 임차인

전세보증금을 올리면 확정일자를 다시 받아야 할까?

결론부터 말하면 다시 받는 것이 맞습니다.

계약기간 중 보증금을 올렸거나 재계약·계약갱신 과정에서 보증금을 증액했다면, 증액된 금액을 보호하기 위한 계약서를 작성하고 그 계약서에 새로운 확정일자를 받아야 합니다.

정부 생활법령 안내에서도 보증금을 증액한 경우 증액 부분에 대한 우선변제권을 확보하려면 증액계약서에 확정일자를 받아야 한다고 설명합니다.

다만 기존 확정일자가 없어지는 것은 아닙니다.

구분	우선변제 순위 기준
기존 보증금	최초 계약서의 확정일자
증액된 보증금	증액계약서에 새로 받은 확정일자
확정일자를 받지 않은 증액분	증액분에 대한 우선변제권 확보가 어려울 수 있음

예를 들어 기존 보증금이 2억 원이고 재계약하면서 1,000만 원을 추가했다면 다음과 같이 나뉩니다.

기존 2억 원: 최초 확정일자 기준
추가 1,000만 원: 증액계약서의 새로운 확정일자 기준

따라서 기존 보증금과 증액된 보증금의 우선변제 순위가 서로 달라질 수 있습니다.

기존 확정일자는 효력이 없어질까?

보증금 증액계약서를 새로 작성했다고 해서 기존 확정일자의 효력이 사라지는 것은 아닙니다.

기존 보증금은 최초 계약서에 받은 확정일자를 기준으로 보호됩니다. 증액계약서에 받은 새로운 확정일자는 추가된 보증금에 적용됩니다.

이 때문에 최초 계약서를 폐기하거나 임대인에게 돌려주면 안 됩니다.

다음 서류를 모두 보관하는 것이 안전합니다.

최초 전세계약서 원본
최초 확정일자 부여 사실
증액 또는 재계약 계약서 원본
새로운 확정일자 부여 사실
기존 보증금과 증액금 송금 내역
임대인과 주고받은 계약갱신 문자나 메시지
계약 전후에 발급한 등기부등본

새 계약서를 작성할 때는 기존 계약을 완전히 없애는 방식보다 기존 계약의 연장과 보증금 증액 사실이 드러나도록 작성하는 것이 좋습니다.

증액계약서에는 무엇을 적어야 할까?

증액계약서에는 적어도 다음 내용이 명확하게 들어가야 합니다.

필수 항목	작성 내용
임대인·임차인	성명과 기본 인적 사항
임대차 목적물	주소, 동·호수 등
기존 계약	최초 계약일과 기존 보증금
증액 금액	추가 지급하는 보증금
변경 후 보증금	기존 보증금과 증액금을 합친 총액
계약기간	갱신된 임대차 기간
지급일	증액금 지급일과 지급 방법
기존 계약과의 관계	나머지 조건은 기존 계약과 동일하다는 내용
서명 또는 날인	임대인과 임차인 모두 서명·날인

계약서 특약에는 다음과 같은 문구를 활용할 수 있습니다.

본 계약은 20○○년 ○월 ○일 체결한 기존 주택임대차계약의 갱신계약이다. 기존 보증금 ○원에서 ○원을 증액하여 총보증금을 ○원으로 변경하며, 그 밖의 계약조건은 기존 계약과 동일하게 유지한다.

실제 계약 내용에 맞게 금액과 조건을 수정해야 하며, 소유자가 여러 명이라면 계약 권한과 서명 여부도 확인해야 합니다.

재계약서를 새로 쓰지 않고 기존 계약서에 적어도 될까?

기존 계약서에 변경 내용을 추가하고 임대인과 임차인이 확인하는 방식도 가능할 수 있습니다. 하지만 분쟁 예방을 위해서는 증액 내용을 담은 별도의 재계약서 또는 증액계약서를 작성하는 편이 명확합니다.

단순히 전화나 문자로 “보증금을 올리기로 했다”고 합의한 것만으로는 다음 내용을 입증하기 어려울 수 있습니다.

증액하기로 한 정확한 금액
변경 후 총보증금
증액금 지급일
갱신된 계약기간
기존 계약과의 관계
계약 당사자의 최종 합의 여부

계약서를 새로 작성했다면 그 서류에 확정일자를 받아야 합니다. 기존 계약서에 변경 내용을 추가했다면 변경 내용과 당사자의 확인이 명확해야 합니다.

확정일자는 언제 받아야 할까?

증액계약서를 작성한 후 가능한 한 당일에 확정일자를 받는 것이 안전합니다.

확정일자를 늦게 받는 동안 새로운 근저당권이나 압류가 설정되면 증액분의 순위가 그 권리보다 늦어질 수 있기 때문입니다.

안전한 진행 순서는 다음과 같습니다.

최신 등기부등본을 확인합니다.
소유자와 계약 상대방이 같은지 확인합니다.
근저당권·압류·가압류 등 권리변동을 확인합니다.
보증금 증액계약서를 작성합니다.
증액금을 계좌이체합니다.
증액계약서에 즉시 확정일자를 받습니다.
계약서와 이체확인증을 함께 보관합니다.

가능하다면 계약서 작성, 증액금 지급, 확정일자 신청 사이의 시간 간격을 최소화해야 합니다.

전입신고도 다시 해야 할까?

같은 집에서 계속 거주하고 주민등록도 그대로 유지하고 있다면, 보증금이 증액됐다는 이유만으로 전입신고를 새로 할 필요는 일반적으로 없습니다.

주택임대차보호법상 대항력은 기본적으로 다음 요건과 관련됩니다.

실제 주택을 인도받아 점유할 것
해당 주소지에 주민등록을 유지할 것

우선변제권은 여기에 임대차계약서상의 확정일자가 더해져야 합니다.

상황	확인할 사항
같은 집에서 계속 거주	주민등록 유지 여부 확인
같은 집에서 보증금만 증액	증액계약서 작성 후 확정일자
다른 동·호수로 이동	실제 주소에 맞춰 전입신고 검토
전출 후 다시 전입	대항력 순위가 달라질 위험 확인
임차권등기 후 이사	임차권등기 상태와 권리관계 별도 확인

계약기간 중 다른 주소로 전출하면 기존 대항력 유지에 문제가 생길 수 있으므로 보증금을 반환받기 전에 임의로 전출해서는 안 됩니다.

확정일자만 받으면 보증금이 모두 안전할까?

아닙니다. 확정일자는 보증금 전액을 무조건 지급해주는 보증보험이 아닙니다.

확정일자를 받더라도 해당 주택에 이미 설정된 선순위 근저당권이나 다른 권리가 있다면 그 권리가 먼저 배당될 수 있습니다.

예를 들어 다음과 같은 상황을 가정해 보겠습니다.

최초 보증금: 2억 원
최초 확정일자: 2024년 5월 10일
근저당권 설정: 2025년 7월 1일
추가 보증금: 1,000만 원
증액분 확정일자: 2026년 8월 20일

이 경우 기존 2억 원은 2024년 확정일자 순위가 적용되지만, 증액된 1,000만 원은 2026년 확정일자 순위가 적용됩니다. 따라서 중간에 설정된 근저당권보다 증액분의 순위가 늦을 수 있습니다.

증액 전에 반드시 다음을 계산해야 합니다.

예상 주택 처분가격- 선순위 근저당권 채권최고액- 선순위 임차보증금- 세금 등 우선채권 가능액= 내 보증금을 회수할 수 있는 여유 금액

다가구주택은 다른 세대의 보증금과 순위를 정확히 파악하기 어려울 수 있어 더욱 신중해야 합니다.

등기부등본에서 무엇을 확인해야 할까?

증액금을 지급하기 전에는 계약 당시 확인했던 등기부등본을 다시 발급해야 합니다.

몇 년 전 계약할 때 문제가 없었더라도 재계약 시점에는 새로운 권리가 설정돼 있을 수 있습니다.

표제부

계약한 주택의 주소와 동·호수가 맞는지
건물의 용도와 면적이 계약 내용과 일치하는지

갑구

현재 소유자가 누구인지
압류·가압류·가처분·경매개시결정이 있는지
소유권 이전이 진행됐는지

을구

근저당권이 새로 설정됐는지
채권최고액이 얼마인지
기존 담보권이 말소됐는지
전세권 등 다른 권리가 있는지

근저당권은 실제 대출 잔액이 아니라 등기부에 표시된 채권최고액도 함께 확인해야 합니다.

증액 전에 근저당권이 생겼다면 어떻게 해야 할까?

기존 계약 이후 새로운 근저당권이 설정됐다면 증액분은 그 근저당권보다 후순위가 될 가능성이 큽니다.

이때는 보증금을 올려주기 전에 다음 선택지를 검토해야 합니다.

증액을 거절하거나 금액을 조정
임대인에게 근저당권 일부 또는 전부 말소 요구
말소와 증액금 지급을 동시에 진행
증액 대신 월세 조정 등 다른 조건 협의
반환보증 가입 또는 증액 보증금 변경 가능 여부 확인
권리관계가 복잡하면 법률 전문가에게 계약서 검토 의뢰

“기존 확정일자가 있으니 추가 보증금도 같은 순위로 보호된다”는 설명만 믿고 송금해서는 안 됩니다. 증액분은 새로운 순위가 적용될 수 있기 때문입니다.

전세보증금 증액 전 등기부등본의 근저당권과 압류를 확인하는 모습

묵시적 갱신도 확정일자를 다시 받아야 할까?

보증금과 월세 등 계약조건이 그대로 유지되는 단순 묵시적 갱신이라면 기존 계약의 확정일자를 다시 받을 필요는 일반적으로 없습니다.

그러나 묵시적 갱신 과정에서 보증금이 올랐다면 단순 묵시적 갱신으로만 처리하지 말고 증액 내용을 서면으로 남긴 뒤 새로운 확정일자를 받아야 합니다.

갱신 형태	확정일자 처리
기간만 연장되고 보증금 동일	기존 확정일자 유지
보증금 증액	증액계약서에 다시 받기
보증금 감액	반환 내역과 변경계약서 보관
월세만 변경	변경계약서 작성 권장
임대인 또는 목적물 변경	권리관계에 따라 별도 검토

보증금 일부만 올랐을 때도 다시 받아야 할까?

증액 금액이 적더라도 원칙은 같습니다.

보증금이 100만 원만 올랐더라도 그 금액에 대한 우선변제권을 확보하려면 증액계약서를 작성하고 확정일자를 받는 것이 안전합니다.

금액이 작다고 구두 합의와 계좌이체만으로 끝내면 나중에 해당 금액의 성격을 둘러싼 분쟁이 생길 수 있습니다.

송금할 때는 이체 메모에도 다음처럼 목적을 남겨두는 것이 좋습니다.

전세보증금 증액분

현금 지급보다는 계좌이체를 이용하고, 임대인이 아닌 제3자 계좌로 보내야 한다면 위임 관계와 수령 권한을 서면으로 확인해야 합니다.

임대차 신고를 다시 해야 할까?

보증금이나 월세 등 주요 계약조건을 변경했다면 주택 임대차 신고 대상 여부도 함께 확인해야 합니다.

확정일자와 임대차 신고는 서로 관련돼 있지만 완전히 같은 제도는 아닙니다.

확정일자: 우선변제권 확보와 관련
임대차 신고: 계약조건을 관할 기관에 신고하는 제도
전입신고: 주민등록 이전과 대항력 요건에 관련

신고 대상 지역과 금액 기준에 해당하고 보증금 등 주요 계약조건이 변경됐다면 변경신고 대상이 될 수 있습니다. 계약 내용과 지역에 따라 처리 방식이 달라질 수 있으므로 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 확인하는 것이 안전합니다.

확정일자는 어디에서 받을 수 있을까?

대표적인 신청 방법은 다음과 같습니다.

주택 소재지 관할 읍·면사무소 또는 동 주민센터
지방법원과 그 지원
등기소
대한민국 법원 인터넷등기소의 온라인 확정일자 서비스

방문 신청 시에는 일반적으로 신분증과 임대차계약서를 준비해야 합니다. 대리 신청이나 계약 형태에 따라 추가 서류가 요구될 수 있습니다.

온라인 신청은 계약서를 전자파일로 제출하는 방식이므로 계약서 전체가 잘 보이도록 준비해야 합니다.

전세보증금 증액 안전 체크리스트

계약 전

최신 등기부등본을 발급했다.
현재 소유자와 계약 상대방이 일치한다.
새로 설정된 근저당권이 없는지 확인했다.
압류·가압류·경매개시결정 여부를 확인했다.
주변 시세와 예상 매매가격을 확인했다.
기존 보증금과 선순위 채권을 합산해 보았다.
반환보증 유지 또는 변경 가능 여부를 확인했다.

계약할 때

기존 계약일과 기존 보증금을 기재했다.
증액 금액과 변경 후 총보증금을 기재했다.
갱신된 계약기간을 명확히 적었다.
임대인과 임차인이 서명 또는 날인했다.
기존 계약의 나머지 조건이 유지된다는 내용을 적었다.
소유자가 여러 명이면 필요한 계약 권한을 확인했다.

계약 후

증액금을 계좌이체했다.
증액계약서에 확정일자를 다시 받았다.
기존 계약서와 증액계약서를 모두 보관했다.
이체확인증과 합의 메시지를 보관했다.
임대차 변경신고 대상인지 확인했다.
전입 상태가 그대로 유지되는지 확인했다.

전세보증금 증액계약 전후 확인해야 할 안전 체크리스트

결론

전세계약을 갱신하면서 보증금이 올랐다면 증액계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아야 합니다.

기존 계약서의 확정일자는 기존 보증금의 순위를 지켜주지만, 나중에 추가한 보증금까지 자동으로 같은 순위에서 보호하는 것은 아닙니다. 증액분은 새로운 확정일자를 기준으로 순위가 정해질 수 있습니다.

가장 중요한 것은 확정일자만 받는 데서 끝내지 않는 것입니다.

증액금을 송금하기 전에 최신 등기부등본을 확인하고, 새로 생긴 근저당권이나 압류가 없는지 살펴본 뒤 계약서 작성과 확정일자 신청까지 최대한 빠르게 마쳐야 합니다.

자주 묻는 질문

전세계약 기간만 연장하면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

보증금과 월세 등 계약조건이 동일하고 기간만 연장된다면 기존 확정일자를 다시 받을 필요는 일반적으로 없습니다. 기존 계약서와 확정일자 자료는 계속 보관해야 합니다.

보증금이 5% 올랐으면 전체 보증금에 새 확정일자가 적용되나요?

기존 보증금은 최초 확정일자 순위가 유지되고, 증액된 부분은 새로운 확정일자를 기준으로 보호됩니다.

새 계약서를 작성하면 기존 계약서는 버려도 되나요?

버리면 안 됩니다. 기존 보증금의 최초 계약 내용과 확정일자를 입증할 수 있도록 최초 계약서와 증액계약서를 모두 보관해야 합니다.

확정일자를 받기 전에 증액금을 보내도 되나요?

가능하면 등기부등본 확인, 계약서 작성, 증액금 지급, 확정일자 신청을 같은 날 진행하는 것이 안전합니다. 확정일자가 늦어지는 동안 새로운 담보권이 설정될 위험이 있기 때문입니다.

집주인의 동의가 있어야 확정일자를 받을 수 있나요?

임대차계약서에 확정일자를 받기 위해 별도의 임대인 동의가 필요한 것은 아닙니다. 다만 증액계약 자체는 임대인과 임차인의 합의 내용이 계약서에 명확히 나타나야 합니다.

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