2026 전세계약 갱신 임대료 5% 계산｜보증금 얼마나 올릴 수 있을까?

전세계약을 갱신할 때 집주인이 보증금을 올려달라고 하면 가장 많이 나오는 숫자가 **5%**입니다. 하지만 계약을 갱신하면 무조건 5%를 올려줘야 한다는 뜻은 아닙니다.

주택임대차보호법상 존속 중인 계약에서 차임이나 보증금을 증액하는 경우 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 임대차계약을 체결하거나 한 번 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.

그리고 5%는 자동 인상률이 아니라 상한입니다. 임대인과 임차인이 협의해 2%, 3%로 정하거나 아예 인상하지 않을 수도 있습니다.

기준 시점: 2026년 8월 12일
국가법령정보센터의 현행 주택임대차보호법과 찾기쉬운 생활법령정보를 기준으로 작성했습니다.

3줄 요약

• 전세보증금이나 월세 증액청구는 일반적으로 기존 금액의 5%가 상한입니다.
• 임대차계약 체결 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구할 수 없습니다.
• 5%는 집주인이 무조건 받을 수 있는 금액이 아니라 당사자가 협의할 수 있는 최대 상한입니다.

2026 전세계약 갱신 보증금 월세 5% 인상 계산방법

2026 전세계약 갱신 임대료 5% 계산기

전세계약 갱신 때 정말 5%까지만 올릴 수 있나?

일반 주택임대차에서 임대인이 존속 중인 계약의 차임이나 보증금 증액을 요구할 때는 기존 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘을 수 없습니다.

예를 들어 현재 전세보증금이 3억원이라면 5%는:

300,000,000원 × 5%
= 15,000,000원

입니다.

따라서 법상 5% 상한을 기준으로 단순 계산하면:

현재 보증금 3억원
+ 최대 증액액 1,500만원
= 3억1,500만원

이 됩니다.

다만 이 계산은 5% 전액을 반드시 올려야 한다는 의미가 아닙니다.

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보증금별 5% 인상액은 얼마일까?

현재 보증금	5% 증액액	5% 증액 후
1억원	500만원	1억500만원
2억원	1,000만원	2억1,000만원
3억원	1,500만원	3억1,500만원
4억원	2,000만원	4억2,000만원
5억원	2,500만원	5억2,500만원
6억원	3,000만원	6억3,000만원
7억원	3,500만원	7억3,500만원

계산식은 간단합니다.

현재 보증금 × 증액률

5%라면:

현재 보증금 × 0.05

입니다.

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보증금 2억원이면 얼마나 올릴 수 있을까?

현재 보증금이 2억원이라고 가정해보겠습니다.

2억원 × 5%
= 1,000만원

5% 상한을 적용한 단순 최대 금액은:

2억원 + 1,000만원
= 2억1,000만원

입니다.

하지만 임대인이 1,000만원을 요구했다고 해서 임차인이 반드시 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

찾기쉬운 생활법령정보에서도 5%는 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 그 범위 안에서 당사자가 협의해 임대료를 정할 수 있다고 설명합니다.

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보증금 3억원이면?

3억원 × 5%
= 1,500만원

따라서 단순 상한은:

3억1,500만원

입니다.

예를 들어 양측이 3%로 합의한다면:

3억원 × 3%
= 900만원

이므로:

3억900만원

으로 계약할 수도 있습니다.

2026 전세보증금 2억 3억 5억원 5% 인상 계산 예시

보증금 5억원이면?

5억원의 5%는:

5억원 × 0.05
= 2,500만원

입니다.

따라서 5%를 모두 적용한다면:

5억2,500만원

입니다.

보증금이 커질수록 5%라고 해도 실제 증액액이 상당히 커집니다.

그래서 5%밖에 안 오른다고 생각하기보다 실제 원화 금액으로 계산해보는 것이 중요합니다.

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월세도 5% 제한이 적용될까?

주택임대차보호법 제7조는 차임이나 보증금의 증액을 규정하고 있으므로 월세에도 같은 증액상한 구조가 적용됩니다.

예를 들어 현재 월세가 80만원이라면:

800,000원 × 5%
= 40,000원

따라서 단순 5% 상한을 적용하면:

월 84만원

입니다.

현재 월세가 100만원이라면:

100만원 × 5%
= 5만원

이므로 단순 최대치는:

월 105만원

입니다.

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보증금과 월세가 함께 있는 반전세는?

예를 들어:

보증금 1억원
월세 60만원

인 계약이라면 단순 5% 계산은 각각:

보증금:
1억원 × 5%
= 500만원

월세:
60만원 × 5%
= 3만원

입니다.

하지만 실제 계약에서 보증금과 월세를 동시에 어떻게 조정할지는 단순 계산만으로 판단하기 어렵습니다.

특히 보증금을 월세로 전환하거나 월세를 보증금으로 바꾸는 경우에는 전월세전환율 규정 등 다른 기준도 함께 확인해야 하므로 이번 계산기는 보증금과 월세의 각각의 단순 증액 상한을 보는 용도로 설계했습니다.

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집주인이 5% 올려달라고 하면 무조건 올려줘야 하나?

아닙니다.

5%는 증액청구의 최대 상한일 뿐입니다.

예를 들어 집주인이:

“법적으로 5%까지 올릴 수 있으니 무조건 5% 올리겠습니다.”

라고 말하더라도, 법의 의미를:

집주인이 원하면 자동으로 5% 인상

으로 이해해서는 안 됩니다.

실제 임대료는 당사자 간 협의가 필요할 수 있습니다.

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1년 안에 또 올릴 수 있을까?

원칙적으로 안 됩니다.

현행 주택임대차보호법은 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 하지 못하도록 규정합니다.

예를 들어 보증금을:

2026년 3월 1일 증액

했다면 단순 기준상 그날부터 1년이 지나기 전에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.

그래서 이번 계산기에는:

최근 계약일 또는 최근 증액일

을 입력하면 다음 증액청구 가능 참고일도 보여주도록 만들었습니다.

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1년마다 무조건 5%씩 올릴 수 있다는 뜻일까?

이것도 아닙니다.

법은:

1년 이내 재증액 금지

와

증액 상한 5%

를 규정하고 있습니다.

하지만 이를:

매년 5% 자동인상

으로 해석해서는 안 됩니다.

증액청구에는 법에서 정한 요건이 있고, 실제 임대료는 당사자 협의에 따라 결정될 수 있습니다.

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계약갱신요구권을 쓰면 5% 제한이 적용될까?

네. 찾기쉬운 생활법령정보는 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우 임대료 상한 5% 제한이 적용된다고 안내합니다.

즉 기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면서 계약을 연장하는 경우 임대인이 임대료를 올리더라도 법상 상한을 확인해야 합니다.

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묵시적 갱신이면 임대료가 자동으로 5% 오를까?

아닙니다.

묵시적으로 갱신되면 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 즉 보증금과 차임도 기존과 동일합니다.

따라서:

묵시적 갱신
=
자동 5% 인상

은 잘못된 이해입니다.

묵시적 갱신이 성립했다고 해서 임대료가 자동으로 올라가는 것은 아닙니다.

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새로운 세입자와 새 계약을 맺을 때도 5% 제한일까?

여기서 많이 혼동합니다.

찾기쉬운 생활법령정보는 5% 임대료 상한이 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용된다고 설명합니다.

따라서 기존 세입자가 나가고 새로운 임차인과 완전히 새로운 계약을 체결하는 경우까지 일반적으로 기존 임대료 대비 무조건 5% 제한이 적용된다고 보면 안 됩니다.

다만 등록 민간임대주택 등은 별도의 법률상 제한이 있을 수 있으므로 구분해야 합니다. 민간임대주택에 관한 특별법도 2026년 현재 별도 임대료 증액 제한 규정을 운영하고 있습니다.

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일반 전세와 등록 임대주택은 구분하세요

이 부분도 중요합니다.

일반적인 주택임대차는 주택임대차보호법을 중심으로 봅니다.

반면 등록 민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 별도 의무와 임대료 제한이 적용될 수 있습니다.

따라서 인터넷에서:

“새 세입자도 5%밖에 못 올린다.”

또는

“새 계약이면 무조건 마음대로 올릴 수 있다.”

처럼 모든 주택에 똑같이 적용하는 설명은 주의해야 합니다.

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5%를 넘겨 계약하면 무조건 계약 전체가 무효일까?

이 문제는 단순히 숫자만 보고 판단하기보다 어떤 상황에서 증액했는지와 법적 적용관계를 확인해야 합니다.

특히:

존속 중인 계약의 증액

계약갱신요구권 행사

새로운 임차인과 신규계약

등록 민간임대주택

은 서로 구분해야 합니다.

분쟁이 실제 발생했다면 구체적인 계약내용을 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.

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보증금을 올려줄 때 등기부등본도 다시 봐야 합니다

이 부분은 검색자들이 놓치기 쉽습니다.

찾기쉬운 생활법령정보에서는 보증금을 증액하는 경우 임차주택에 새로운 저당권 등 담보물권이 설정되어 있지 않은지 등기부등본을 확인한 뒤 증액 여부를 결정하는 것이 안전하다고 안내합니다.

특히 기존 확정일자 이후 새로운 근저당이 설정되고 그 뒤 보증금을 증액했다면 증액된 보증금 부분의 우선순위가 기존 보증금과 같지 않을 수 있습니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 관련 대법원 판례도 함께 안내하고 있습니다.

따라서 보증금을 추가로 올려주기 전에는 반드시 최신 등기부를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

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보증금 증액분도 확정일자를 다시 받아야 할까?

보증금이 증액됐다면 증액된 계약내용을 명확하게 남기고 증액분에 대한 권리보전 절차도 확인하는 것이 중요합니다.

단순히 기존 계약서만 보관하고 끝내기보다 변경 계약서를 작성하고 확정일자와 관련한 절차를 확인하는 편이 안전합니다.

특히 앞서 설명한 것처럼 보증금 증액 전에 새로운 근저당 등 권리변동이 있다면 증액분의 우선순위가 달라질 수 있으므로 등기부 확인을 먼저 해야 합니다.

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계약갱신요구권을 사용하면 계약기간은 몇 년일까?

계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

하지만 임차인이 갱신 후 반드시 2년 동안 살아야 하는 것은 아닙니다.

계약갱신요구권으로 갱신한 뒤에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

이 부분은 앞서 만든 전세계약 해지·종료일 계산기와 연결되는 내용입니다.

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실제 계산 예시｜전세보증금 4억원

현재 보증금:

400,000,000원

5% 인상액:

400,000,000 × 0.05
= 20,000,000원

따라서 5% 상한을 전부 적용하면:

420,000,000원

입니다.

하지만 양측이 2%만 올리기로 합의한다면:

400,000,000 × 0.02
= 8,000,000원

이므로:

408,000,000원

으로 갱신할 수 있습니다.

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실제 계산 예시｜보증금 1억원·월세 70만원

보증금 5%:

1억원 × 5%
= 500만원

월세 5%:

70만원 × 5%
= 3만5천원

단순 계산 결과는:

보증금 1억500만원

월세 73만5천원

입니다.

다만 실제 반전세 갱신에서 보증금과 월세를 어떻게 조정할지는 계약 내용과 당사자의 합의를 확인해야 합니다.

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전세계약 갱신 때 많이 하는 실수

잘못 알고 있는 내용	실제 확인할 내용
갱신하면 무조건 5% 인상	5%는 상한
집주인이 요구하면 무조건 5% 지급	협의 가능
1년마다 자동으로 5% 인상	자동인상 규정 아님
묵시적 갱신이면 5% 인상	기존 조건 그대로 갱신
새 세입자도 무조건 5% 제한	일반 신규계약과 갱신은 구분
보증금만 계산하면 됨	월세도 증액상한 확인
보증금 올리고 등기부 확인 안 함	증액 전 새로운 근저당 확인 필요
모든 임대주택 규정이 동일	등록 민간임대주택은 별도법 확인

2026 전세계약 갱신 보증금 월세 5% 인상 전 체크리스트

전세계약 갱신 전 체크리스트

보증금이나 월세를 올리기로 했다면 다음 순서로 확인하세요.

현재 임대차계약 확인

↓

계약갱신요구권 사용 여부 확인

↓

직전 계약 또는 증액일부터 1년 경과 여부 확인

↓

현재 보증금·월세 확인

↓

5% 상한 계산

↓

임대인과 실제 인상률 협의

↓

최신 등기부등본 확인

↓

증액된 계약내용 서면 작성

↓

확정일자 등 권리보전 절차 확인

↓

임대차 신고 대상 여부 확인

주택 임대차 계약의 변경이나 해제 역시 신고제 적용 여부를 확인해야 합니다. 찾기쉬운 생활법령정보에서는 임대차계약 변경 및 해제 신고와 관련한 기준을 안내하고 있습니다.

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결론｜5%는 ‘인상률’이 아니라 ‘상한’입니다

전세계약 갱신에서 가장 많이 오해하는 숫자가 **5%**입니다.

현행 주택임대차보호법은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액할 때 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못하도록 하고 있으며, 계약 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없도록 규정합니다.

하지만 5%는:

무조건 5% 인상

이 아니라:

최대 5% 범위 안에서 협의

라고 이해하는 것이 정확합니다.

따라서 실제 갱신에서는:

현재 계약 확인
↓
1년 경과 여부 확인
↓
5% 상한 계산
↓
실제 인상률 협의
↓
등기부 재확인
↓
변경계약 작성

순서로 확인하는 것이 좋습니다.

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자주 묻는 질문

전세계약 갱신 때 보증금을 최대 몇 % 올릴 수 있나요?

존속 중인 주택 임대차에서 증액청구는 일반적으로 기존 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.

집주인이 5% 올려달라고 하면 무조건 올려줘야 하나요?

아닙니다. 5%는 증액 상한이며 당사자는 그 범위 안에서 실제 임대료를 협의할 수 있습니다.

보증금을 올린 뒤 몇 개월 후 다시 올릴 수 있나요?

임대차계약 또는 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구할 수 없습니다.

묵시적 갱신이면 임대료도 5% 자동 인상되나요?

아닙니다. 묵시적 갱신은 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로 보증금과 차임도 기존 조건이 유지됩니다.

계약갱신요구권을 사용하면 5% 상한이 적용되나요?

네. 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우 임대료 상한 제한이 적용됩니다.

새로운 세입자와 계약할 때도 5% 제한인가요?

일반 주택임대차의 5% 상한은 존속 중인 계약의 증액이나 계약갱신요구권 행사에 적용됩니다. 새로운 임차인과 체결하는 신규계약은 동일하게 단순 적용하면 안 되며, 등록 민간임대주택 등 별도 규정도 확인해야 합니다.

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