2026년 전세 재계약을 앞두고 있다면 처음 계약할 때 등기부등본을 확인했더라도 재계약 직전에 반드시 다시 확인하는 것이 좋습니다. 2년 사이 집주인이 주택담보대출을 받거나 근저당권·압류·가압류·신탁등기 등이 새로 생겼을 수 있기 때문입니다. 법제처 생활법령정보도 임대차계약을 결정하기 전에 등기사항증명서 등을 확인해 선순위 권리자와 금액을 확인해야 한다고 안내하고 있습니다.
특히 기존 계약 후 근저당권이 새로 설정된 상태에서 전세보증금까지 올려준다면 더욱 주의해야 합니다. 법제처는 저당권 설정 이후 합의로 증액한 보증금 부분은 그 저당권과의 관계에서 기존 보증금과 동일하게 보호되지 않을 수 있다고 안내하고 있습니다. 따라서 재계약이니까 기존 계약의 연장일 뿐이라고 생각해서 등기부 확인을 생략하면 안 됩니다.
기준 시점: 2026년 8월 12일
법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 2026년 최신 안내와 현행 주택임대차 관련 법령을 기준으로 작성했습니다.
목차
3줄 요약
- 전세 재계약 전에는 최신 등기부등본을 다시 확인해 근저당·압류·가압류·신탁등기 등 권리변동을 확인하세요.
- 기존 계약 후 근저당권이 생겼다면 기존 보증금과 새로 증액하는 보증금의 우선순위를 구분해야 합니다.
- 근저당이 있다는 이유만으로 무조건 계약 불가라고 단정할 수는 없지만 선순위 권리 + 보증금 + 주택가치 + 보증금 증액 여부를 함께 확인해야 합니다.
2026 전세 재계약 등기부등본 근저당 채권최고액 확인
전세 재계약할 때 등기부등본을 또 봐야 하나요?
네.
처음 전세계약할 때 확인했다고 끝나는 것이 아닙니다.
예를 들어 최초 계약 당시:
근저당권 없음
이었던 집이라도 2년 뒤에는 집주인이 주택을 담보로 대출을 받아:
근저당권 채권최고액 1억5,000만원
이 설정돼 있을 수 있습니다.
또는:
압류
가압류
신탁등기
등이 새로 생겼을 수도 있습니다.
법제처 생활법령정보 역시 임대차계약을 체결할 때 등기사항증명서와 선순위 권리자 및 금액 등을 확인한 뒤 계약 여부를 결정해야 한다고 안내하고 있습니다.
따라서 재계약도 새로운 계약조건을 결정하는 시점이라는 생각으로 최신 등기부를 확인하는 것이 안전합니다.
등기부등본에서는 어디를 봐야 하나요?
등기사항증명서는 크게:
표제부
갑구
을구
로 나누어 확인할 수 있습니다.
전세 재계약에서는 특히 갑구와 을구를 주의해서 보는 것이 좋습니다.
| 구분 | 주요 확인사항 |
|---|---|
| 표제부 | 주소·동호수·건물 표시 |
| 갑구 | 소유권·압류·가압류·경매 등 |
| 을구 | 근저당권·저당권 등 |
| 추가 확인 | 신탁등기 등 특수 권리관계 |
가장 먼저 계약서의 집주인과 현재 등기상 소유자가 같은 사람인지 확인하세요.
그다음 갑구와 을구에 처음 계약할 때 없었던 새로운 권리가 생겼는지 비교합니다.
근저당권이란 무엇인가요?
근저당권은 집주인이 금융회사 등에서 돈을 빌리면서 주택을 담보로 제공했을 때 자주 볼 수 있는 권리입니다.
일반적인 저당권과 달리 근저당권은 계속적인 거래관계에서 발생할 수 있는 채권을 일정한 한도까지 담보하기 위해 담보할 채무의 최고액을 정해두는 방식입니다. 법제처도 민법 제357조를 근거로 근저당권을 이러한 권리로 설명합니다.
등기부에는 예를 들어:
근저당권자: ○○은행
채권최고액: 180,000,000원
처럼 표시될 수 있습니다.
여기서 반드시 알아야 할 숫자가 채권최고액입니다.
채권최고액이 실제 대출잔액인가요?
아닙니다.
등기부에 적힌 채권최고액을 보고:
집주인이 은행에서 정확히 1억8,000만원을 빌렸구나
라고 판단하면 안 됩니다.
근저당권의 채권최고액은 담보되는 채권의 최고 한도를 의미합니다.
따라서 등기부만으로 현재 실제 대출잔액을 정확히 알 수 있는 것은 아닙니다.
하지만 세입자 입장에서는 실제 대출잔액을 임의로 낮게 추정해 안전하다고 판단하기보다 등기부에 공시된 채권최고액을 중요한 위험확인 숫자로 보는 것이 보수적입니다.
근저당이 있으면 전세 재계약하면 안 되나요?
근저당권이 존재한다는 사실만으로 모든 전세계약이 불가능한 것은 아닙니다.
중요한 것은 순위와 금액입니다.
예를 들어:
주택가치:
5억원
전세보증금:
2억원
근저당 채권최고액:
5,000만원
인 경우와,
주택가치:
5억원
전세보증금:
3억5,000만원
근저당 채권최고액:
2억원
인 경우의 위험도를 같다고 볼 수는 없습니다.
세입자는 최소한:
주택가치
선순위 근저당권
기존·증액 보증금
압류·가압류 등 다른 권리
를 함께 확인해야 합니다.
경매가 진행되면 근저당권 등 권리의 설정 순서가 배당과 권리관계에 중요한 영향을 줄 수 있습니다.
기존 계약 후 근저당이 생겼다면 어떻게 하나요?
이 부분이 이번 글의 핵심입니다.
예를 들어 보겠습니다.
최초 전세계약
전세보증금:
2억원
확정일자:
2024년 9월
이후 근저당권 설정
은행 근저당권:
2025년 6월
채권최고액:
1억원
2026년 재계약
집주인이 전세보증금을:
2억원 → 2억1,000만원
으로 올려달라고 요구했습니다.
이때 기존 보증금과 새로 증액하는 1,000만원을 똑같은 순위라고 생각하면 안 됩니다.
법제처는 대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정 이후 집주인과 합의해 보증금을 증액한 경우 증액부분은 그 저당권과의 관계에서 기존 보증금과 동일한 지위를 갖지 못할 수 있다고 안내하고 있습니다.
따라서 근저당권이 새로 생겼다면 보증금을 올려주기 전에 반드시 위험성을 다시 판단해야 합니다.
2026 전세 재계약 기존 계약 후 근저당 증가 채권최고액 확인
기존 보증금도 새 근저당 때문에 순위가 밀리나요?
단순히 나중에 근저당권이 설정됐다는 이유만으로 이미 갖춘 기존 임차인의 권리관계를 모두 같은 방식으로 다시 계산하는 것은 아닙니다.
중요한 것은 각각의 권리가 언제 요건을 갖추고 언제 설정됐는지입니다.
주택임대차에서 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치고, 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 후순위 권리자 등에 대해 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
따라서:
기존 보증금의 권리취득 시점
과
근저당권 설정일
그리고
증액분 확정일자
를 각각 비교해야 합니다.
보증금을 올리지 않고 기간만 연장한다면?
보증금을 그대로 유지하면서 계약기간만 연장한다면 새로운 증액분이 발생하지 않습니다.
예를 들어:
기존 보증금:
3억원
재계약 보증금:
3억원
이라면 새로 올려준 보증금은 없습니다.
하지만 그렇다고 등기부등본을 확인하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다.
재계약 시점에:
소유자가 변경됐는지
압류가 생겼는지
경매가 시작됐는지
새 근저당이 얼마나 설정됐는지
등을 확인하면 집주인의 재정상태와 보증금 반환 위험을 판단하는 데 도움이 됩니다.
근저당이 많이 늘었다면 무엇을 확인해야 하나요?
처음 계약할 때 근저당 채권최고액이:
5,000만원
이었는데 재계약 시:
2억원
으로 늘어났다면 그냥 지나치지 마세요.
확인 순서는 다음과 같습니다.
기존 등기부와 최신 등기부 비교
↓
근저당 설정일 확인
↓
채권최고액 확인
↓
다른 근저당이 추가됐는지 확인
↓
압류·가압류 확인
↓
현재 주택가치 확인
↓
내 보증금과 선순위 권리 비교
↓
보증금 증액 여부 결정
특히 재계약하면서 보증금까지 올려달라고 한다면 더 보수적으로 판단하는 것이 좋습니다.
근저당 채권최고액과 전세보증금을 더하면 되나요?
위험을 빠르게 살펴볼 때는:
선순위 권리 + 전세보증금
을 주택가치와 비교해보는 방식이 도움이 될 수 있습니다.
하지만 단순히 숫자 두 개를 더해서:
집값보다 작으니까 100% 안전
이라고 판단해서는 안 됩니다.
경매에서는 실제 매각가격이 평소 시세보다 낮아질 수 있고, 세금이나 다른 권리관계 등 추가로 살펴봐야 할 요소가 있기 때문입니다.
따라서 이번 글에서는 별도 계산기를 만들지 않습니다.
등기순위·확정일자·선순위 권리·보증금 증액 시점 등 법률적 순서가 핵심이라 단순 계산 결과가 안전 여부를 확정해줄 수 없기 때문입니다.
압류가 있으면 재계약해도 되나요?
갑구에 압류가 있다면 가볍게 넘기지 않는 것이 좋습니다.
압류는 집주인의 채무 문제와 관련해 부동산 처분이 제한되고 있다는 신호일 수 있습니다.
특히:
압류
가압류
경매개시결정
등이 확인된다면 단순한 기간연장이라도 보증금 반환 위험을 다시 점검할 필요가 있습니다.
법제처 역시 임대차계약 전에 등기사항증명서와 선순위 권리자 및 금액을 확인할 것을 안내하고 있습니다.
이런 상황에서 보증금을 추가로 올려주는 결정은 더욱 신중해야 합니다.
가압류가 있으면 어떤 의미인가요?
가압류도 반드시 확인해야 할 권리입니다.
근저당권만 보고:
을구에 은행대출이 별로 없으니까 안전하다
라고 판단해서는 안 됩니다.
갑구에는 가압류나 압류 등이 나타날 수 있기 때문입니다.
경매 권리분석에서도 근저당권뿐 아니라 압류·가압류 등 권리의 설정 순서가 중요한 요소가 됩니다.
따라서 전세계약에서는 갑구와 을구를 모두 확인하세요.
신탁등기가 있으면 왜 주의해야 하나요?
신탁등기가 확인된다면 일반적인 개인 소유 주택과 같은 방식으로만 판단하면 위험할 수 있습니다.
신탁이 설정된 부동산은 소유 및 임대 권한을 신탁관계와 신탁원부 등을 통해 추가로 확인해야 할 수 있기 때문입니다.
법제처가 소개한 전세사기 피해 사례에도 신탁등기 말소 특약을 이행하지 않아 문제가 발생한 사례가 포함돼 있습니다.
따라서 신탁등기가 보인다면:
집주인이 계약하자고 하니까 괜찮겠지
라고 판단하지 말고 계약 권한과 신탁관계를 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
집주인이 바뀌었다면 어떻게 하나요?
재계약 전에 등기부를 확인했는데 소유자가 처음 계약했던 집주인과 다르다면 현재 소유권 관계부터 확인해야 합니다.
계약서의 임대인 이름만 보고 재계약하지 말고 최신 등기부의 소유자와 비교하세요.
특히 대리인이 계약한다면:
대리권
위임장
본인 확인
등도 함께 확인할 필요가 있습니다.
큰 전세보증금이 오가는 계약에서 상대방의 계약 권한 확인은 기본적인 안전절차입니다.
근저당을 말소해준다고 하면 계약해도 되나요?
집주인이:
재계약 전에 근저당을 갚고 말소해주겠습니다.
라고 하는 경우가 있습니다.
중요한 것은 말로 약속했다는 사실이 아니라 실제 등기부에서 말소됐는지 확인하는 것입니다.
특약에:
근저당권을 말소한다
라고 적었더라도 실제로 말소되지 않은 상태에서 보증금을 증액하면 위험할 수 있습니다.
법제처가 소개하는 전세사기 사례에도 선순위 근저당이나 신탁등기를 말소하기로 한 특약이 이행되지 않아 문제가 된 유형이 있습니다.
따라서:
말소 약속
보다
말소 완료된 최신 등기부
를 확인하는 것이 중요합니다.
근저당 말소는 언제 확인해야 하나요?
가장 안전한 것은 증액금을 보내기 직전 최신 등기사항을 다시 확인하는 것입니다.
예를 들어:
재계약서 작성일:
8월 10일
증액금 지급일:
8월 20일
이라면 8월 10일에 확인한 등기부만 보고 끝내지 말고 실제 돈을 보내는 시점에도 권리변동이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.
10일 사이에도 새로운 근저당이나 압류가 생길 가능성을 완전히 배제할 수 없기 때문입니다.
전세 재계약 당일 확인 순서
실제로는 다음 순서로 확인하면 편합니다.
1단계 — 최신 등기부등본 확인
소유자와 갑구·을구의 새로운 권리를 확인합니다.
2단계 — 기존 계약 당시 등기부와 비교
새 근저당·압류·가압류 등이 생겼는지 확인합니다.
3단계 — 채권최고액 확인
근저당권이 있다면 설정일과 채권최고액을 확인합니다.
4단계 — 보증금 증액 여부 결정
새 근저당이 생긴 상태라면 증액분의 우선순위를 특히 주의합니다.
5단계 — 재계약서 작성
기존 보증금과 증액금, 변경 후 보증금 등을 명확하게 적습니다.
6단계 — 증액금 지급
가능하면 계좌이체로 기록을 남깁니다.
7단계 — 증액계약서 확정일자
보증금이 증가했다면 증액분에 대한 우선변제권 확보를 위해 다시 확정일자를 받아야 합니다.
2026 전세 재계약 등기부등본 근저당 압류 신탁등기 확인 체크리스트
전세 재계약 실제 사례
사례 1 — 등기부 변화 없음
최초 계약 당시:
근저당 없음
재계약 직전:
근저당 없음
보증금:
2억원 → 2억원
이라면 등기부상 새로운 담보권과 보증금 증액 문제는 발견되지 않은 상황입니다.
다만 등기부 확인만으로 모든 보증금 반환 위험이 사라지는 것은 아니므로 다른 선순위 권리와 주택상태도 함께 확인하세요.
사례 2 — 기존 계약 후 근저당 1억원 설정
기존 보증금:
2억원
기존 확정일자 이후:
근저당 채권최고액 1억원 설정
재계약 보증금:
2억원
이라면 새 근저당의 설정일과 기존 임차인의 권리취득 시점을 비교해야 합니다.
보증금은 증가하지 않았지만 집주인의 부채상황이 달라졌다는 점은 확인할 필요가 있습니다.
사례 3 — 근저당 설정 후 보증금 증액
기존 보증금:
2억원
중간에 근저당 설정:
1억원
재계약 보증금:
2억1,000만원
이라면 추가 1,000만원을 기존 2억원과 동일한 순위로 생각하면 안 됩니다.
법제처는 저당권 설정 이후 증액한 보증금 부분이 해당 저당권과의 관계에서 불리해질 수 있다고 안내합니다.
사례 4 — 근저당 말소 약속
집주인이 증액금을 받으면 근저당을 말소하겠다고 합니다.
→ 약속만 믿지 말고 실제 말소 절차와 증액금 지급 순서를 안전하게 설계해야 합니다.
말소가 완료됐다면 최신 등기부에서 직접 확인하세요.
이런 경우 특히 주의하세요
1. 처음 계약할 때 등기부를 봤으니 재계약 때는 안 보는 경우
2년 동안 권리관계는 얼마든지 달라질 수 있습니다.
2. 채권최고액을 실제 대출잔액이라고 생각하는 경우
채권최고액은 근저당권이 담보하는 최고 한도입니다.
3. 기존 확정일자가 있으니 증액분도 같은 순위라고 생각하는 경우
증액분은 별도로 확정일자를 받아야 합니다.
4. 을구의 근저당만 확인하는 경우
갑구의 압류·가압류·경매 등도 확인해야 합니다.
5. 근저당 말소 특약만 믿는 경우
실제로 말소됐는지 최신 등기부에서 확인해야 합니다. 신탁등기나 선순위 근저당 말소 특약이 이행되지 않아 문제가 된 피해 사례도 공식적으로 안내되고 있습니다.
6. 신탁등기를 일반 개인소유 주택처럼 판단하는 경우
신탁관계와 계약 권한을 추가로 확인해야 할 수 있습니다.
전세 재계약 등기부등본 확인 순서
기존 계약서 확인 → 기존 확정일자 확인 → 최신 등기부등본 발급 → 현재 소유자 확인 → 갑구 압류·가압류 확인 → 을구 근저당 확인 → 근저당 설정일 확인 → 채권최고액 확인 → 신탁등기 등 특수 권리 확인 → 주택가치와 보증금 비교 → 증액 여부 결정 → 재계약서 작성 → 증액금 지급 직전 등기 재확인 → 증액분 확정일자
순서로 확인하는 것이 좋습니다.
특히 중요한 질문은:
“근저당이 있나요?”
하나가 아니라,
“언제 생겼고, 얼마이며, 내 보증금보다 앞선 권리는 무엇인가?”
입니다.
체크리스트
- 기존 전세계약서 확인
- 기존 확정일자 확인
- 최신 등기부등본 발급
- 계약서 주소와 등기부 주소 비교
- 현재 소유자 확인
- 소유자 변경 여부 확인
- 갑구 압류 확인
- 갑구 가압류 확인
- 경매개시 관련 등기 확인
- 을구 근저당권 확인
- 근저당권 설정일 확인
- 채권최고액 확인
- 근저당 추가·증액 여부 확인
- 신탁등기 여부 확인
- 선순위 권리 확인
- 현재 주택가치 확인
- 기존 보증금 확인
- 증액 보증금 확인
- 증액금 지급 직전 등기 재확인
- 근저당 말소 약속이 있다면 실제 말소 확인
- 증액계약서 작성
- 증액분 확정일자 받기
- 기존 계약서와 재계약서 모두 보관
FAQ
전세 재계약할 때 등기부등본을 다시 확인해야 하나요?
네. 최초 계약 이후 근저당권·압류·가압류 등 새로운 권리가 생겼을 수 있으므로 최신 등기사항을 다시 확인하는 것이 좋습니다. 법제처도 임대차계약 시 선순위 권리자와 금액을 확인하도록 안내하고 있습니다.
근저당이 있으면 전세 재계약을 하면 안 되나요?
근저당이 있다는 사실 하나만으로 모든 계약이 불가능하다고 단정할 수는 없습니다. 근저당 설정일과 채권최고액, 임차인의 권리취득 시점, 보증금, 주택가치와 다른 선순위 권리를 함께 확인해야 합니다.
채권최고액은 집주인의 실제 대출금인가요?
아닙니다. 채권최고액은 근저당권이 담보하는 채무의 최고 한도를 의미하며 현재 실제 대출잔액과 반드시 같은 금액은 아닙니다.
기존 계약 후 근저당이 생기면 보증금을 올려줘도 되나요?
신중하게 판단해야 합니다. 저당권 설정 이후 증액한 보증금 부분은 해당 저당권과의 관계에서 기존 보증금과 동일하게 보호되지 않을 수 있습니다.
보증금을 올리지 않아도 등기부를 확인해야 하나요?
확인하는 것이 좋습니다. 보증금 증액이 없어도 소유자 변경이나 새로운 근저당·압류 등 보증금 반환 위험에 영향을 줄 수 있는 변화가 발생했을 수 있습니다.
근저당을 말소해준다고 하면 믿고 증액금을 보내도 되나요?
말소 약속만 확인하지 말고 실제 등기부에서 말소 여부를 확인하는 것이 안전합니다. 특히 증액금을 지급하기 직전 최신 등기사항을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
신탁등기가 있으면 왜 주의해야 하나요?
일반적인 개인소유 주택과 계약 권한 구조가 다를 수 있기 때문입니다. 신탁등기 말소 특약이 이행되지 않아 피해가 발생한 사례도 공식적으로 안내되고 있으므로 신탁관계와 계약 권한을 별도로 확인해야 합니다.
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