2026 계약갱신청구권은 전세·월세 계약이 끝나기 전에 임차인이 집주인에게 계약을 한 번 더 갱신해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 임차인은 원칙적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 하며, 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고 갱신되는 임대차기간은 2년입니다.
집주인이 단순히 “다른 세입자를 받고 싶다”거나 “전세금을 더 많이 받고 싶다”는 이유만으로 적법한 갱신요구를 자유롭게 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 집주인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주, 2기의 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실에 의한 주택 파손, 일정한 철거·재건축 등 법에서 정한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.
기준 시점: 2026년 8월 12일
국가법령정보센터의 현행 「주택임대차보호법」[시행 2026. 1. 2.]을 기준으로 작성했습니다.
목차
3줄 요약
- 계약갱신청구권은 원칙적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
- 임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 갱신기간은 2년입니다.
- 집주인의 실거주 등 법에서 정한 9가지 유형의 거절 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다.
2026 계약갱신청구권 사용방법 행사기간 집주인 거절사유
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 주택 임차인이 기존 임대차계약을 계속 유지하고 싶을 때 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있도록 주택임대차보호법에서 보장한 권리입니다.
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인이 법에서 정한 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.
핵심 기준을 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 2026년 기준 |
|---|---|
| 행사 가능 횟수 | 1회 |
| 갱신기간 | 2년 |
| 행사 가능 시기 | 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 집주인 동의 | 법정 거절사유가 없다면 임의 거절 불가 |
| 대표 거절사유 | 실거주·차임 연체·무단 전대 등 |
| 갱신 후 조건 | 원칙적으로 종전 계약과 동일 |
따라서 최초 2년 계약 후 계약갱신요구권을 정상적으로 행사하면 통상적으로 2년을 추가해 총 4년의 계약기간 구조가 될 수 있습니다.
다만 집주인에게 법에서 정한 갱신거절 사유가 있다면 결과는 달라질 수 있습니다.
계약갱신청구권은 언제까지 사용해야 하나요?
가장 먼저 확인해야 할 것이 계약 만료일입니다.
현행법은 계약갱신과 관련해 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 규정하고 있습니다. 계약갱신요구권 역시 이 기간 안에서 행사해야 합니다.
예를 들어 전세계약 만료일이:
2026년 12월 31일
이라면 만료 직전인 12월에 처음 갱신을 요구하는 것이 아니라 미리 법정 행사기간을 확인해 집주인에게 의사를 전달해야 합니다.
실무적으로는 마지막 날까지 기다리지 않는 것이 좋습니다.
집주인에게 의사표시가 제대로 전달됐는지까지 문제가 될 수 있기 때문입니다.
계약갱신청구권은 어떻게 행사하나요?
별도의 정부기관에 신청서를 제출해서 사용하는 제도는 아닙니다.
임차인이 집주인에게 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 명확하게 전달하는 것이 중요합니다.
예를 들어 다음처럼 전달할 수 있습니다.
“주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 현재 임대차계약의 갱신을 요청합니다.”
전화로 이야기할 수도 있지만 분쟁 가능성을 생각하면:
문자
카카오톡
이메일
내용증명
등 의사표시와 날짜를 확인할 수 있는 방법을 활용하는 것이 좋습니다.
문자로 계약갱신청구권을 사용해도 되나요?
핵심은 특정 양식을 사용하는 것이 아니라 임차인의 갱신 요구 의사가 명확하게 집주인에게 전달됐는지입니다.
따라서 문자로 전달할 때도 단순히:
저 계속 살게요.
라고 보내기보다는:
계약갱신요구권을 행사해 계약 갱신을 요청합니다.
처럼 어떤 권리를 행사하는 것인지 명확하게 적는 것이 분쟁 예방에 유리합니다.
그리고 다음 자료는 보관하세요.
- 기존 임대차계약서
- 갱신 요구 문자
- 카카오톡 대화
- 발송 날짜
- 집주인의 답변
- 갱신 조건 협의 내용
- 새로 작성한 계약서
특히 전화로 먼저 협의했다면 이후 문자로 합의 내용을 다시 정리해 두는 방법이 좋습니다.
집주인은 계약갱신청구권을 거절할 수 있나요?
가능합니다.
하지만 집주인이 마음대로 거절할 수 있는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법 제6조의3은 갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 구체적으로 규정하고 있습니다.
| 거절 사유 | 주요 내용 |
|---|---|
| 차임 연체 | 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 |
| 부정 임차 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 보상 합의 | 상당한 보상을 제공하고 서로 종료에 합의 |
| 무단 전대 | 임대인 동의 없이 전대한 경우 |
| 주택 파손 | 고의·중대한 과실로 주택을 파손 |
| 주택 멸실 | 임대차 목적 달성이 어려운 경우 |
| 철거·재건축 | 법에서 정한 철거·재건축 사유 |
| 실거주 | 임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주 |
| 기타 중대한 사유 | 임차인의 중대한 의무 위반 등 |
즉 단순히:
집을 비워주세요.
라는 집주인의 요구만으로 계약갱신요구권이 사라지는 것은 아닙니다.
어떤 법정 거절사유를 근거로 갱신을 거절하는지 확인하는 것이 중요합니다.
2026 계약갱신청구권 집주인 실거주 차임연체 갱신 거절사유
집주인이 직접 살겠다고 하면 거절할 수 있나요?
네.
주택임대차보호법은 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 인정합니다.
예를 들어:
집주인 본인
집주인의 부모
집주인의 자녀
가 실제로 해당 주택에 거주하려는 경우가 여기에 해당할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 실제 거주입니다.
세입자를 내보내기 위한 명목상의 실거주 주장과 실제 거주 목적은 구분해야 합니다.
실거주한다고 내보낸 뒤 다른 세입자를 받으면?
이 부분은 특히 중요합니다.
집주인이 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절했는데, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 기존 임차인에게 손해를 배상해야 할 수 있습니다.
법에서는 별도의 손해배상액 합의가 없다면 다음 금액 가운데 큰 금액을 기준으로 하도록 규정하고 있습니다.
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 새 임차인에게 받은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분
- 갱신거절 때문에 임차인이 입은 실제 손해액
따라서 실거주를 이유로 갱신을 거절당했다면 집주인의 문자나 카카오톡을 삭제하지 않는 것이 좋습니다.
부모님이 들어온다고 해도 실거주에 해당하나요?
가능합니다.
법에서 실거주 대상으로 인정하는 것은 집주인 본인만이 아닙니다.
임대인의 직계존속·직계비속도 포함합니다.
따라서 집주인의 부모나 자녀가 실제 거주하려는 경우에도 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
반면 친척이라는 이유만으로 모두 동일하게 적용되는 것은 아니므로 법에서 규정한 관계와 실제 거주 여부를 구분해서 확인해야 합니다.
월세를 밀렸다면 계약갱신청구권을 사용할 수 없나요?
차임 연체도 중요한 거절사유입니다.
법에서는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.
여기서 주의할 점은 단순히 현재 연체금이 있는지만 보고 판단해서는 안 된다는 것입니다.
법 조문은 “연체한 사실이 있는 경우”라고 규정하고 있기 때문에 과거 연체 이력이 문제되는 상황도 개별적으로 확인해야 합니다.
전세처럼 월 차임이 없는 계약과 월세 계약은 실제 적용 상황이 달라질 수 있으므로 분쟁이 발생했다면 계약서와 지급내역을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
집주인 허락 없이 다른 사람에게 빌려줬다면?
임차인이 집주인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대했다면 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 됩니다.
예를 들어 자신이 임차한 집을 집주인의 동의 없이 다른 사람에게 다시 임대하는 상황 등이 문제가 될 수 있습니다.
따라서 단순 동거인지, 전대인지, 임대인의 동의가 있었는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
재건축한다고 하면 무조건 갱신을 거절할 수 있나요?
재건축이라는 말만으로 무조건 거절할 수 있는 것은 아닙니다.
법에서는 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복해야 하는 경우 중에서도 구체적인 사유를 정하고 있습니다.
대표적으로:
계약 당시 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우
노후·훼손·일부 멸실 등으로 안전사고 우려가 있는 경우
다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우
등입니다.
따라서 집주인이 단순히 “언젠가 재건축할 것”이라고 말하는 것과 법정 거절사유에 해당하는지는 구분해서 확인해야 합니다.
계약갱신청구권을 쓰면 보증금은 그대로인가요?
반드시 그렇지는 않습니다.
법에서는 갱신된 임대차를 원칙적으로 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보면서, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조 범위에서 증감할 수 있도록 규정합니다.
따라서:
계약갱신청구권을 사용했다 = 보증금을 한 푼도 올릴 수 없다
라고 이해하면 안 됩니다.
반대로:
갱신이니까 집주인이 원하는 만큼 올릴 수 있다
는 것도 아닙니다.
보증금·월세 증액은 별도의 법정 증액 제한을 함께 확인해야 합니다.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 같은 건가요?
다릅니다.
계약갱신청구권은 임차인이 적극적으로 갱신을 요구하는 것이고, 묵시적 갱신은 일정한 기간 동안 집주인과 임차인이 법에서 정한 통지를 하지 않아 기존 조건으로 계약이 갱신되는 구조입니다.
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 갱신 방식 | 임차인이 적극적으로 요구 | 일정 요건 충족 시 법률상 갱신 |
| 행사 횟수 | 1회 | 계약갱신요구권 행사와 구별 |
| 기간 | 갱신기간 2년 | 존속기간 2년 |
| 임차인 해지 | 법상 제6조의2 준용 | 언제든 통지 가능 |
| 해지 효력 | 통지 후 3개월 관련 규정 적용 | 임대인이 통지받은 후 3개월 |
묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
또 계약갱신요구권에 따라 갱신된 계약의 해지에도 제6조의2가 준용됩니다.
계약갱신청구권을 사용한 뒤 중간에 이사할 수 있나요?
가능합니다.
계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차의 해지에는 묵시적 갱신의 해지 규정인 주택임대차보호법 제6조의2가 준용됩니다.
따라서 임차인은 갱신 후에도 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 법상 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
예를 들어 임차인이 집주인에게 해지를 통지했다고 해서 바로 다음 날 계약이 끝나는 것은 아닙니다.
집주인이 통지를 받은 시점
을 기준으로 3개월을 확인해야 합니다.
이미 재계약했다면 계약갱신청구권을 사용한 건가요?
단순히 계약서를 다시 작성했다는 사실만으로 모든 재계약을 계약갱신요구권 행사라고 단정해서는 안 됩니다.
중요한 것은 재계약이 어떤 과정으로 이루어졌는지입니다.
예를 들어 집주인과 임차인이 자발적으로 조건을 협의해 재계약한 것인지, 임차인이 법에 따른 계약갱신요구권을 행사한 뒤 계약서를 작성한 것인지가 문제가 될 수 있습니다.
따라서 재계약할 때도:
계약서
문자
카카오톡
갱신 협의 내용
을 보관하는 것이 좋습니다.
계약갱신청구권 실제 사례
사례 1 — 만료 4개월 전에 갱신 요구
계약 만료일:
2026년 12월 31일
임차인이 만료 약 4개월 전 집주인에게 계약갱신요구권을 행사했습니다.
→ 법에서 정한 행사기간 안에 들어갈 수 있습니다.
문자 등으로 행사 사실을 남겨두는 것이 좋습니다.
사례 2 — 만료 1개월 전에 처음 요구
계약 만료일이 2026년 12월 31일인데 2026년 11월 말에 처음 계약갱신요구권을 행사했습니다.
→ 법정 행사기간을 이미 놓쳤을 수 있습니다.
계약 만료 직전까지 기다리지 않는 것이 중요합니다.
사례 3 — 집주인이 직접 살겠다고 거절
임차인이 정상적으로 갱신을 요구했지만 집주인이 본인이 직접 거주하겠다고 통보했습니다.
→ 실제 거주 목적이라면 법정 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
사례 4 — 실거주한다고 내보낸 뒤 새 세입자를 받음
집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 다시 임대했습니다.
→ 기존 임차인에 대한 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
사례 5 — 갱신 후 세입자가 이사를 결정
계약갱신요구권으로 2년 갱신했지만 세입자가 직장 이동 때문에 중간에 이사를 결정했습니다.
→ 임차인은 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 해지 효력이 발생하는 구조를 확인해야 합니다.
2026 계약갱신청구권 문자 통보 실거주 거절 중도해지 절차
이런 경우 특히 주의하세요
1. 계약 만료 직전에 처음 요구하는 경우
계약갱신청구권에는 행사기간이 있습니다.
계약서의 만료일을 먼저 확인하세요.
2. 전화로만 갱신을 요구하는 경우
나중에 집주인이 갱신요구를 받은 적이 없다고 주장하면 입증 문제가 생길 수 있습니다.
문자 등 기록을 남기는 것이 좋습니다.
3. 실거주라는 말만 듣고 관련 자료를 삭제하는 경우
실거주 거절 이후 제3자에게 다시 임대한 사실이 확인되면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
4. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권을 같은 것으로 생각하는 경우
두 제도는 구분해야 합니다.
갱신이 이루어진 경위와 당시 주고받은 메시지를 확인하세요.
5. 갱신하면 무조건 2년을 살아야 한다고 생각하는 경우
계약갱신요구권으로 갱신된 계약에도 제6조의2가 준용됩니다. 임차인의 해지 통지와 3개월 효력 규정을 확인해야 합니다.
6. 집주인이 원하는 만큼 보증금을 올릴 수 있다고 생각하는 경우
갱신계약의 차임과 보증금 증액에도 법에서 정한 제한이 있습니다.
계약갱신청구권 행사 전 확인 순서
계약서에서 만료일 확인 → 갱신청구권 사용 여부 확인 → 법정 행사기간 확인 → 갱신 여부 결정 → 집주인에게 명확하게 갱신 요구 → 문자 등 증거 보관 → 집주인 답변 확인 → 거절 시 법정 거절사유 확인 → 갱신 조건 확인 → 재계약서 작성
순서로 확인하는 것이 좋습니다.
특히 집주인이:
실거주
차임 연체
무단 전대
재건축
등을 이유로 갱신을 거절했다면 단순히 “안 된다고 했다”는 결과만 보지 말고 구체적인 거절사유와 근거를 확인하세요.
체크리스트
- 정확한 전세계약 만료일 확인
- 계약갱신청구권을 이미 사용했는지 확인
- 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이인지 확인
- 계약갱신요구권 행사 의사를 명확하게 전달
- 문자·카카오톡 등 기록 보관
- 집주인의 답변 보관
- 집주인이 거절하면 정확한 이유 확인
- 실거주 거절이면 관련 메시지 보관
- 차임 연체 여부 확인
- 무단 전대 등 계약위반 여부 확인
- 철거·재건축이라면 구체적인 사유 확인
- 갱신 후 보증금·월세 조건 확인
- 갱신 후 중도이사 계획이 있다면 3개월 규정 확인
- 재계약서와 기존 계약서 모두 보관
FAQ
계약갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있나요?
주택임대차보호법상 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
계약갱신청구권은 언제까지 사용해야 하나요?
원칙적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 법정 기간 안에 행사해야 합니다.
집주인이 직접 산다고 하면 갱신을 거절할 수 있나요?
네. 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우는 법정 갱신거절 사유입니다.
집주인이 실거주한다고 한 뒤 다른 세입자를 받으면 어떻게 되나요?
갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 기존 임차인에 대한 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
계약갱신청구권을 사용하면 무조건 2년을 살아야 하나요?
그렇지 않습니다. 계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차에도 제6조의2가 준용되므로 임차인은 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
묵시적 갱신을 했다면 계약갱신청구권도 사용한 건가요?
묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 별도의 제도이므로 동일하게 보면 안 됩니다. 어떤 방식으로 계약이 갱신됐는지 확인해야 합니다.
월세를 연체하면 갱신을 거절당할 수 있나요?
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
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