2026 전세계약 중 집주인 사망 시 대처방법｜상속인·보증금 반환 확인

전세계약 기간 중 집주인이 사망하더라도 임대차계약이 자동으로 종료되거나 무효가 되는 것은 아닙니다. 집주인의 재산과 임대인 지위는 상속관계에 따라 상속인에게 승계될 수 있습니다.

임차인은 즉시 이사하거나 새로운 계약서를 작성하기보다 최신 등기부와 상속관계를 확인해야 합니다. 계약을 종료할 예정이라면 확인된 상속인들에게 갱신 거절이나 계약 해지 의사를 증거가 남는 방법으로 통지하고, 보증금 반환 책임도 확인해야 합니다.

기준 시점: 2026년 8월 18일

3줄 요약

집주인이 사망해도 기존 전세계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.
가족이라고 주장하는 한 사람만 믿지 말고 가족관계와 상속등기를 확인해야 합니다.
계약 종료 통지는 확인된 상속인들에게 보내고 보증금을 받기 전에는 성급하게 전출하면 안 됩니다.

전세계약 중 집주인 사망 후 상속인과 보증금 반환 절차를 확인하는 임차인

집주인이 사망하면 전세계약은 어떻게 될까?

집주인이 사망했다는 이유만으로 기존 전세계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.

집주인이 가지고 있던 주택의 소유권과 임대차계약상 권리·의무는 상속관계에 따라 상속인들에게 승계될 수 있습니다.

상황	일반적인 처리 방향
상속인이 한 명인 경우	해당 상속인이 임대인 지위를 승계할 수 있음
상속인이 여러 명인 경우	공동상속 관계 확인 필요
상속등기가 완료된 경우	등기부상 새로운 소유자 확인
상속등기가 안 된 경우	가족관계와 상속인 범위 확인 필요
상속인이 상속포기한 경우	다음 순위 상속인 확인 필요
상속인이 한정승인한 경우	상속재산 범위와 절차 확인 필요
상속인이 불분명한 경우	통지·반환 청구 절차 별도 검토

임차인은 기존 계약 조건에 따라 계속 거주할 수 있지만, 계약 갱신·해지와 보증금 반환을 누구와 협의해야 하는지 확인해야 합니다.

사망 사실을 들었다면 가장 먼저 할 일

집주인의 가족이나 공인중개사에게 사망 소식을 들었다면 곧바로 계약서를 새로 작성하거나 보증금 계좌를 변경하면 안 됩니다.

다음 순서로 확인하세요.

최신 부동산 등기사항증명서를 발급합니다.
집주인의 사망 사실을 확인합니다.
상속등기가 완료됐는지 확인합니다.
상속인으로 주장하는 사람의 신분을 확인합니다.
가족관계증명서 등 상속관계 자료를 확인합니다.
상속포기·한정승인 여부를 확인합니다.
계약 종료와 보증금 반환 계획을 서면으로 확인합니다.

집주인의 배우자나 장남이라는 이유만으로 전체 상속재산을 단독으로 관리하거나 보증금을 반환받을 권한이 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

상속인은 어떻게 확인할까?

상속인이라고 주장하는 사람의 말만 듣고 계약 변경이나 보증금 관련 합의를 해서는 안 됩니다.

다음 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

사망한 집주인의 기본증명서
사망 사실이 표시된 가족관계증명서
혼인관계증명서
입양관계증명서
제적등본
상속등기가 완료된 부동산 등기사항증명서
상속재산분할협의서
상속포기 또는 한정승인 관련 심판문
상속인의 신분증

상속인의 범위는 배우자, 자녀, 부모와 형제자매 등 법정 상속순위와 가족관계에 따라 달라질 수 있습니다.

일부 상속인이 상속을 포기하면 다음 순위 친족이 상속인이 될 수 있으므로 처음 확인한 사람만을 기준으로 판단하면 안 됩니다.

집주인 사망 후 등기부와 가족관계서류로 상속인을 확인하는 절차

상속등기가 아직 안 됐다면?

상속은 일반적으로 사망으로 개시되지만 등기부상 명의를 정리하려면 상속등기가 필요합니다.

상속등기가 안 됐더라도 임차인이 가지고 있던 기존 전세계약과 보증금 반환채권이 곧바로 사라지는 것은 아닙니다.

다만 상속인이 누구인지 명확하지 않으면 다음 업무가 어려워질 수 있습니다.

계약 갱신
갱신 거절 통지
중도해지 합의
보증금 증액 또는 감액
보증금 반환
임차권등기명령
보증금 반환소송
내용증명 송달

상속인들이 상속등기를 미루고 있다면 임차인은 가족관계서류와 법원의 상속 관련 자료를 통해 상속인 범위를 확인해야 합니다.

한 명의 상속인과만 합의해도 될까?

상속인이 여러 명이라면 한 사람만과 계약 종료나 보증금 반환 조건을 합의하는 것은 주의해야 합니다.

해당 상속인이 다른 상속인들로부터 적법하게 권한을 위임받았는지 확인해야 합니다.

대리하는 상속인에게는 다음 자료를 요구하는 것이 좋습니다.

공동상속인 전원의 위임장
공동상속인 전원의 인감증명서
상속관계 확인서류
대리인의 신분증
보증금 반환 계좌 지정서
계약 종료 합의 권한
주택 인도 확인 권한

상속인 중 한 명이 “가족 대표로 모든 일을 처리한다”고 말하는 것만으로는 충분하지 않습니다.

보증금 반환 책임자는 누구일까?

집주인이 사망하면 보증금 반환채무도 상속 또는 임대인 지위 승계 문제와 함께 판단됩니다.

실제 책임 범위는 다음 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

임차인이 대항력을 갖췄는지
상속으로 주택 소유권을 취득한 사람이 누구인지
공동상속인 수와 상속지분
상속재산분할 여부
상속포기·한정승인 여부
주택이 제3자에게 매각됐는지
경매로 임차권이 소멸했는지
상속인들이 임대인 지위를 공동으로 승계했는지

공동상속인들의 보증금 반환채무가 각 상속지분에 따라 나뉘는지 또는 공동임대인의 불가분채무로 처리되는지는 구체적인 상속·소유권 및 임대인 지위 승계 과정에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다.

따라서 임차인이 임의로 한 상속인에게만 전액 반환을 요구하거나, 반대로 상속지분대로만 받을 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

상속포기하면 보증금을 받을 수 없을까?

상속인이 상속포기를 하면 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 처리될 수 있고, 다음 순위 상속인에게 상속이 이어질 수 있습니다.

따라서 배우자와 자녀가 모두 상속을 포기했다는 이유만으로 보증금 반환청구권이 즉시 사라지는 것은 아닙니다.

다음 내용을 확인해야 합니다.

실제로 상속포기 심판이 수리됐는지
일부 상속인만 포기했는지
다음 순위 상속인이 누구인지
다음 순위 상속인도 포기했는지
상속재산관리 또는 청산 절차가 필요한지
주택의 현재 소유관계가 어떻게 되는지

상속인이 “상속포기서를 작성했다”고 말한 것만으로는 충분하지 않습니다. 법원에서 상속포기 신고가 수리됐는지 확인해야 합니다.

한정승인이란?

한정승인은 상속인이 상속으로 취득할 재산의 범위 안에서 피상속인의 채무를 변제하겠다는 조건으로 상속을 승인하는 절차입니다.

집주인의 상속인이 한정승인을 했다면 보증금 반환채무도 상속재산의 청산 과정에서 처리될 수 있습니다.

이 경우 다음 사항을 확인하세요.

한정승인 심판 수리 여부
상속재산 목록
해당 주택이 상속재산에 포함됐는지
전세보증금 반환채무가 신고됐는지
상속재산 청산 공고
다른 상속채권자
주택 매각 또는 경매 일정

한정승인자가 개인 재산으로 보증금을 전액 반환해야 한다고 단정할 수 없으므로 신속하게 채권 신고와 권리보전 방법을 검토해야 합니다.

계약기간은 그대로 유지될까?

집주인이 사망하더라도 기존 전세계약의 계약기간과 보증금 등 계약 조건이 곧바로 변경되는 것은 아닙니다.

상속인은 단순히 집주인이 사망했다는 이유만으로 다음 내용을 임의로 요구할 수 없습니다.

즉시 퇴거
보증금 인상
계약기간 단축
새로운 계약서 작성
대항력 포기를 위한 전출
기존 특약 삭제
다른 계좌로 추가 보증금 지급

상속인과 새 계약서를 작성해야 한다는 설명을 들었다면 실제로 계약 갱신이나 조건 변경이 필요한 상황인지 확인해야 합니다.

단순히 임대인 이름만 정리하기 위해 새 계약서를 작성하다가 계약일과 확정일자, 기존 권리관계에 혼선이 생길 수 있습니다.

새 계약서를 다시 작성해야 할까?

집주인이 사망했다는 이유만으로 반드시 전세계약서를 새로 작성해야 하는 것은 아닙니다.

기존 계약을 유지하면서 상속인과 임대인 지위 승계 사실을 확인하는 별도 확인서를 작성할 수 있습니다.

임대인 지위 승계 확인서 예시

상속인들은 임대인 ○○○의 사망에 따라 서울특별시 ○○구 ○○로 00, ○동 ○호에 관한 기존 임대차계약의 임대인 지위와 보증금 반환 의무가 승계될 수 있음을 확인하고, 기존 계약의 보증금·계약기간·특약을 임의로 변경하지 않는다.

다만 이 확인서는 실제 상속인 전원이 작성하거나 적법한 권한을 받은 대리인이 작성해야 합니다.

상속관계가 확정되지 않았는데 일부 가족과 새로운 계약서를 작성하는 것은 피하는 것이 안전합니다.

계약 갱신은 누구와 해야 할까?

계약을 갱신하려면 현재 임대인 지위를 가진 상속인 또는 적법한 대리인과 협의해야 합니다.

다음 사항을 확인하세요.

상속인 전원의 계약 참여 여부
일부 상속인에게 과반수 지분이 있는지
다른 상속인의 위임장
새로운 보증금 입금 계좌
증액 보증금의 반환 책임
상속등기 완료 여부
반환보증 갱신 가능 여부

보증금을 증액한다면 증액분에 대한 확정일자와 우선순위 문제도 별도로 확인해야 합니다.

상속관계가 불분명한 상태에서 특정 가족의 개인 계좌로 증액 보증금을 지급하지 마세요.

계약 종료 통지는 누구에게 해야 할까?

계약 만료 후 이사할 계획이라면 확인된 상속인들에게 갱신 거절이나 계약 종료 의사를 통지해야 합니다.

상속인이 여러 명이면 가능한 한 전원에게 통지하는 것이 안전합니다.

통지 방법은 다음과 같습니다.

내용증명우편
배달증명
문자메시지
이메일
메신저
통화 녹취

내용증명을 보낼 때는 다음 내용을 포함하세요.

임대차 목적물 주소
기존 임대차계약 체결일
전세보증금
계약 만료일
갱신하지 않겠다는 의사
주택 인도 예정일
보증금 반환 요구일
반환받을 계좌
연락처

상속인을 정확히 알 수 없다면 사망한 집주인의 최후 주소지와 확인된 상속인들의 주소로 통지하고, 추가적인 송달 방법을 검토해야 합니다.

상속인이 연락을 피한다면?

상속인이 연락을 피하거나 서로 책임을 미룬다면 구두 연락만 반복하지 말고 증거를 남겨야 합니다.

다음 순서로 대응하세요.

상속인과 주소를 확인합니다.
계약 종료 통지를 내용증명으로 발송합니다.
보증금 반환기한을 명확하게 요구합니다.
최신 등기부를 다시 확인합니다.
반환보증 가입 여부를 확인합니다.
임차권등기명령 준비서류를 갖춥니다.
지급명령·보증금 반환소송을 검토합니다.
필요한 경우 상속재산에 대한 가압류를 검토합니다.

상속인들이 상속재산분할이 끝나지 않았다는 이유로 보증금 반환을 무기한 미루도록 방치해서는 안 됩니다.

보증금을 받기 전 이사해야 한다면?

계약이 종료됐지만 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토해야 합니다.

임차권등기를 마치기 전에 전출하고 주택을 인도하면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 다음 순서를 지키는 것이 안전합니다.

임대차계약 종료 여부를 확인합니다.
상속인에게 보증금 반환을 요구합니다.
임차권등기명령을 신청합니다.
등기부에서 임차권등기 완료를 확인합니다.
완료 후 전출과 주택 인도를 진행합니다.

임차권등기명령 신청 상대방을 누구로 기재할지는 상속등기와 상속인 확인 상태에 따라 달라질 수 있으므로 관할 법원이나 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환보증에 가입했다면?

반환보증에 가입한 임차인은 집주인 사망 사실과 계약 종료·보증금 미반환 상황을 보증기관에 알려야 합니다.

다음 자료를 준비하세요.

전세계약서
보증서
집주인의 사망 확인자료
상속관계 확인자료
부동산 등기사항증명서
계약 종료 통지 자료
보증금 반환 요구 자료
전입·확정일자 관련 자료
주택 인도 관련 자료

보증기관별로 통지 대상과 제출서류가 다를 수 있으므로 임차인이 임의로 상속인 중 한 명에게만 통지하기보다 보증기관의 안내를 확인하는 것이 좋습니다.

상속인이 보증금을 일부만 준다면?

상속인이 자신의 상속지분에 해당하는 금액만 반환하겠다고 주장할 수 있습니다.

이 경우 바로 일부 금액만 받고 모든 권리를 포기한다는 확인서를 작성해서는 안 됩니다.

일부 변제를 받을 때는 다음 사항을 서면으로 남기세요.

지급받은 금액
남은 보증금
일부 변제라는 사실
나머지 반환채권을 포기하지 않는다는 내용
주택 인도 조건
다른 상속인에 대한 청구권 유보
지연손해금 처리

상속인별 책임 범위는 구체적인 임대인 지위 승계와 상속관계에 따라 달라질 수 있으므로 법률 검토가 필요합니다.

전세계약 특약·확인서 예시

기존 계약 유지 확인

상속인들은 기존 임대차계약의 보증금, 계약기간과 특약이 집주인의 사망만으로 변경되지 않음을 확인한다.

보증금 반환 확인

상속인들은 임대차계약 종료 시 임차보증금 반환 절차에 협조하고, 상속인 사이의 분쟁이나 상속재산분할 지연을 이유로 반환 절차를 부당하게 지연하지 않는다.

통지 주소 확인

상속인들은 임대차계약의 갱신·해지·보증금 반환과 관련된 통지를 받을 주소와 연락처를 임차인에게 제공하고, 주소 변경 시 즉시 알린다.

지급 계좌 변경 확인

임차인이 지급해야 할 금액의 계좌를 변경할 경우 상속인 전원의 서면동의 또는 적법한 위임서류를 제공한다.

상속인 일부와 작성한 확인서가 다른 상속인에게도 효력을 미치는지는 별도 문제가 될 수 있으므로 전원의 참여 여부를 확인해야 합니다.

집주인 사망 후 전세보증금 반환을 위한 상속인 확인 체크리스트

피해야 할 위험 신호

다음 중 하나라도 해당하면 계약 변경이나 금전 지급을 중단하고 추가 확인이 필요합니다.

배우자나 장남이 단독 상속인이라고 주장하는 경우
가족관계서류를 보여주지 않는 경우
상속등기 전에 새 계약서를 작성하라고 하는 경우
기존 확정일자를 없애고 다시 받으라고 하는 경우
상속인 개인 계좌로 추가 보증금을 요구하는 경우
상속인 중 일부만 계약 변경에 동의한 경우
상속포기 여부를 확인해 주지 않는 경우
상속재산분할이 끝날 때까지 기다리라고만 하는 경우
보증금을 받기 전에 전출하라고 요구하는 경우
주택을 먼저 인도하면 보증금을 주겠다는 경우
새로운 근저당권이나 압류가 발생한 경우
상속인들이 서로 반환 책임을 미루는 경우

이미 새 계약서를 작성했다면?

일부 상속인과 새 계약서를 작성했다면 다음 사항을 확인해야 합니다.

계약한 사람이 실제 상속인인지
다른 상속인의 동의나 위임이 있는지
기존 계약이 해지된 것으로 처리됐는지
기존 확정일자와 우선순위에 영향이 있는지
보증금 반환 책임자가 어떻게 기재됐는지
증액 보증금이 있는지
보증금 입금 계좌가 적법한지
반환보증에 변경 내용을 알렸는지

새 계약서가 기존 계약의 단순한 확인인지, 갱신계약인지 또는 완전히 새로운 계약인지를 구분해야 합니다.

기존 권리에 영향을 줄 가능성이 있다면 추가 금액을 지급하기 전에 계약서를 검토받는 것이 좋습니다.

집주인 사망 후 최종 체크리스트

집주인의 사망 사실을 확인했다.
최신 부동산 등기부를 확인했다.
상속등기 완료 여부를 확인했다.
가족관계서류로 상속인 범위를 확인했다.
상속포기·한정승인 여부를 확인했다.
상속인 전원의 연락처와 주소를 확인했다.
대리인이 있다면 위임장을 확인했다.
기존 계약을 임의로 다시 작성하지 않았다.
보증금 반환 책임과 절차를 확인했다.
계약 종료 통지를 상속인들에게 보냈다.
통지 증거를 보관하고 있다.
최신 등기부의 압류·경매 여부를 확인했다.
반환보증기관에 사망 사실을 알렸다.
보증금 반환 전 성급하게 전출하지 않는다.
필요한 경우 임차권등기명령을 준비한다.

결론

전세계약 중 집주인이 사망해도 기존 계약과 보증금 반환채권이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

임차인은 최신 등기부와 가족관계서류를 통해 실제 상속인을 확인하고, 상속포기·한정승인과 상속등기 여부도 살펴봐야 합니다.

상속인이 여러 명이라면 한 사람의 말만 믿고 계약을 변경하거나 새로운 계좌로 돈을 지급하면 안 됩니다. 계약을 종료할 예정이라면 확인된 상속인들에게 증거가 남는 방법으로 통지하세요.

보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기가 완료됐는지 확인한 후 전출하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

집주인이 사망하면 전세계약도 자동으로 끝나나요?

아닙니다. 집주인의 사망만으로 기존 전세계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다. 임대인 지위와 계약상 권리·의무는 상속관계에 따라 승계될 수 있습니다.

상속등기가 안 됐는데 누구에게 보증금을 요구하나요?

가족관계서류와 상속 관련 법원 자료를 통해 상속인을 확인한 후 반환을 요구해야 합니다. 상속인이 여러 명이면 가능한 한 전원에게 통지하는 것이 안전합니다.

집주인의 배우자에게만 계약 종료를 알려도 되나요?

배우자가 유일한 상속인인지 확인되지 않았다면 다른 상속인들에게도 통지하는 것이 좋습니다. 배우자라는 이유만으로 단독 상속인이 되는 것은 아닙니다.

상속인이 상속포기하면 보증금을 못 받나요?

상속포기로 다음 순위 상속인이 상속하게 될 수 있습니다. 모든 상속관계와 상속재산 처리 절차를 확인해야 하므로 보증금 반환청구권이 즉시 사라진다고 볼 수는 없습니다.

상속인이 한정승인하면 어떻게 되나요?

보증금 반환채무가 상속재산의 청산 과정에서 처리될 수 있습니다. 한정승인 심판, 상속재산 목록과 채권 신고 절차를 확인해야 합니다.

집주인 사망 후 새 계약서를 써야 하나요?

집주인이 사망했다는 이유만으로 반드시 새 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다. 기존 계약을 유지하면서 임대인 지위 승계 사실을 확인할 수 있습니다.

보증금을 못 받은 상태에서 이사해도 되나요?

바로 전출하면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료를 확인한 후 이사하는 것이 안전합니다.

공식 자료 출처

※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 내용입니다. 상속인별 보증금 반환 책임은 상속 형태, 임대인 지위 승계, 대항력과 주택의 처분 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

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