2026 집주인 재산 가압류 신청방법｜전세보증금 돌려받기 전 재산 보전

전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 부동산을 매도하거나 예금을 인출할 가능성이 있다면 전세보증금 반환소송 전이나 소송 중에 가압류를 신청할 수 있습니다.

가압류는 보증금을 직접 지급받는 절차가 아니라 집주인의 재산을 임시로 동결하는 보전처분입니다. 이후 지급명령이나 전세보증금 반환소송으로 집행권원을 확보한 다음 압류·추심 또는 강제경매로 전환해야 실제 보증금을 회수할 수 있습니다.

기준 시점

이 글은 2026년 8월 18일 기준으로 작성했습니다.

가압류 담보액과 담보제공 방법은 청구금액, 가압류 대상, 법원 및 사건 내용에 따라 달라질 수 있으므로 실제 담보제공명령을 기준으로 처리해야 합니다.

3줄 요약

집주인이 재산을 처분해 향후 강제집행이 어려워질 우려가 있다면 가압류를 신청할 수 있습니다.
임차인은 보증금 반환채권과 재산 보전의 필요성을 자료로 소명해야 합니다.
가압류 후에는 지급명령이나 반환소송을 진행해 집행권원을 확보해야 합니다.

전세보증금 반환을 위해 집주인 재산 가압류 신청서류를 준비하는 임차인

가압류란 무엇일까?

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 강제집행을 보전하기 위해 채무자의 재산을 임시로 묶어두는 절차입니다.

전세보증금을 반환받지 못한 임차인은 집주인에 대한 보증금 반환채권을 근거로 다음 재산에 가압류를 신청할 수 있습니다.

집주인 명의 부동산
은행 예금
급여채권
다른 세입자에게 받을 임대료
매매대금채권
자동차
유체동산
그 밖의 금전채권

가압류가 집행되면 집주인이 해당 재산을 자유롭게 처분하거나 인출하는 데 제한이 생깁니다.

가압류와 압류는 무엇이 다를까?

구분	가압류	본압류·강제집행
목적	장래 강제집행을 위해 재산 보전	재산을 환가하거나 돈을 추심
신청 시기	판결 전에도 가능	집행권원 확보 후
필요한 권리	금전채권과 보전 필요성	확정판결 등 집행권원
결과	재산을 임시로 동결	매각·추심을 통해 채권 회수
보증금 지급	바로 받을 수 없음	배당이나 추심으로 받을 수 있음

가압류 결정만 받았다고 보증금이 자동 지급되는 것은 아닙니다. 반환소송에서 승소하거나 지급명령을 확정시킨 뒤 본압류로 이전해야 합니다.

전세보증금 때문에 가압류할 수 있는 조건

가압류를 받으려면 크게 두 가지를 소명해야 합니다.

피보전권리

피보전권리는 가압류로 보호하려는 실제 권리입니다. 전세보증금 사건에서는 임차인의 임대차보증금 반환채권이 해당합니다.

다음 사실을 자료로 보여줘야 합니다.

집주인과 임대차계약을 체결했다.
임차인이 보증금을 실제로 지급했다.
임대차계약이 종료됐거나 반환채권이 발생했다.
집주인이 보증금을 반환하지 않고 있다.

계약이 아직 종료되지 않았다면 장래 보증금 반환채권을 근거로 가압류할 수 있는지 별도의 검토가 필요합니다. 계약 종료가 임박했다는 사정만으로 항상 가압류가 인용되는 것은 아닙니다.

보전의 필요성

보전의 필요성은 지금 재산을 동결하지 않으면 나중에 판결을 받아도 강제집행이 어렵거나 현저히 곤란해질 우려가 있다는 의미입니다.

예를 들면 다음과 같습니다.

집주인이 임차주택을 급매로 내놓았다.
소유 부동산에 압류·가압류가 증가하고 있다.
근저당권 채권최고액이 주택가액에 근접한다.
집주인이 여러 임차인의 보증금을 반환하지 못하고 있다.
집주인과 연락이 끊겼다.
세금 체납으로 압류가 진행 중이다.
집주인이 재산을 가족이나 제3자에게 처분하려 한다.
경매나 공매가 시작될 가능성이 높다.
반환 약속을 반복적으로 어기고 있다.

단순히 보증금을 주지 않았다는 사실만 적기보다 구체적인 재산 처분 위험과 이를 뒷받침하는 자료를 제출해야 합니다.

어떤 재산을 가압류하는 것이 좋을까?

집주인의 재산 중 실제 집행 가능성과 회수 가능성이 높은 재산을 선택해야 합니다.

가압류 대상	장점	주의사항
부동산	등기로 소유관계를 확인하기 쉬움	선순위 담보권과 예상 매각가 확인 필요
은행 예금	잔액이 있으면 추후 추심 가능	은행을 제3채무자로 정확히 특정
급여채권	직장과 고용관계가 확인되면 유용	압류금지 범위 적용
임대료채권	다른 임대수익이 있으면 활용 가능	세입자와 임대차관계 특정 필요
매매대금채권	주택 매매가 진행 중이면 효과적	매수인과 지급일을 파악해야 함
자동차	등록정보로 특정 가능	중고가치와 선순위 권리 확인
유체동산	사무실·사업장 재산에 활용	집행비용 대비 환가가치가 낮을 수 있음

부동산 가압류

집주인 명의의 다른 부동산이나 임차주택 자체에 가압류를 신청하는 방법입니다.

부동산이 확인되면 특정하기 쉽지만 다음 내용을 반드시 확인해야 합니다.

현재 소유자
공동명의 여부
근저당권 채권최고액
선순위 압류·가압류
예상 매각가격
다른 임차인의 보증금
세금 체납 가능성

부동산 가치보다 선순위 채무가 많다면 가압류를 해도 실제 배당받을 금액이 없을 수 있습니다.

은행 예금 가압류

집주인이 이용하는 은행을 알고 있다면 해당 은행을 제3채무자로 지정해 예금채권을 가압류할 수 있습니다.

은행 예금 가압류에서는 다음 당사자가 등장합니다.

채권자: 보증금을 받지 못한 임차인
채무자: 집주인
제3채무자: 집주인의 예금을 보유한 은행

계좌번호를 반드시 알아야만 신청할 수 있는 것은 아니지만, 은행을 정확하게 특정해야 합니다. 여러 은행을 대상으로 신청하면 은행별 청구금액 배분과 송달료 등을 정확하게 작성해야 합니다.

임대료채권 가압류

집주인이 다른 세입자에게 받을 월세나 임대료가 있다면 해당 임대료채권을 가압류할 수 있습니다.

이 경우 다른 세입자가 제3채무자가 됩니다. 가압류 결정이 송달되면 제3채무자는 가압류된 범위에서 집주인에게 임대료를 지급하는 것이 제한될 수 있습니다.

집주인의 부동산과 예금 중 가압류할 재산을 비교하는 모습

가압류 신청에 필요한 서류

대상 재산과 사건에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 다음 자료를 준비합니다.

공통서류

가압류신청서
가압류신청 진술서
임대차계약서
보증금 송금내역 또는 영수증
확정일자 자료
주민등록초본
내용증명 및 배달증명
보증금 반환 요구 문자·카카오톡·이메일
집주인의 반환 약속이나 미지급 인정 자료
계약 종료를 증명하는 자료
최신 등기사항증명서
법인 당사자가 있다면 법인등기사항증명서
위임해 신청한다면 위임장

부동산 가압류 추가자료

가압류할 부동산의 등기사항증명서
부동산 목록
부동산 표시자료
공동명의라면 집주인의 지분 확인자료
등록면허세와 지방교육세 납부자료
등기신청수수료 납부자료

예금채권 가압류 추가자료

제3채무자인 은행의 정확한 법인명
은행 본점 주소
은행 법인등기사항증명서
가압류할 채권 목록
은행별 청구금액 배분표

은행의 상호나 법인명이 변경됐을 수 있으므로 신청 시점의 정확한 명칭을 확인해야 합니다.

가압류신청서에 들어갈 내용

가압류신청서에는 다음 사항을 구체적으로 작성해야 합니다.

채권자와 채무자의 성명·주소
제3채무자가 있다면 그 표시
청구채권의 내용과 금액
신청취지
신청이유
피보전권리
보전의 필요성
가압류 대상 재산
소명방법
담보제공 방법에 관한 의견

신청취지 예시

집주인 명의 부동산을 가압류하는 경우 기본적인 구조는 다음과 같습니다.

채권자의 채무자에 대한 임대차보증금 반환채권을 보전하기 위하여 채무자 소유의 별지 목록 기재 부동산을 가압류한다.

은행 예금을 가압류하는 경우에는 제3채무자가 채무자에게 지급해서는 안 된다는 내용 등이 포함됩니다.

실제 신청취지는 부동산, 예금, 급여 등 대상 재산에 따라 달라지므로 해당 재산에 맞는 서식을 사용해야 합니다.

신청이유에 적을 내용

임대차계약 체결 과정
보증금 지급일과 지급액
임대차계약 종료일
반환 요구 과정
집주인의 미지급 사실
가압류 대상 재산의 존재
재산 처분 또는 강제집행 곤란 가능성
첨부한 증거자료와의 연결관계

감정적인 표현보다는 날짜, 금액, 행동과 증거를 중심으로 작성해야 합니다.

어느 법원에 신청할까?

가압류는 원칙적으로 다음 법원 중 관할이 인정되는 법원에 신청합니다.

가압류할 물건이 있는 곳을 관할하는 지방법원
전세보증금 반환소송의 본안 관할법원

부동산 가압류는 가압류할 부동산 소재지 관할법원이나 본안 관할법원이 담당합니다.

예금 등 채권가압류는 제3채무자의 보통재판적 소재지 관할법원이나 본안 관할법원에 신청할 수 있습니다. 본안소송이 이미 진행 중이라면 그 소송의 계속 여부와 심급도 확인해야 합니다.

전자소송으로 신청하는 순서

가압류는 대한민국 법원 전자소송포털에서 전자적으로 신청할 수 있습니다.

전자소송포털 로그인
서류제출 메뉴 선택
민사신청 선택
민사가압류신청서 선택
관할법원과 당사자 입력
청구금액과 신청취지 입력
피보전권리와 보전 필요성 작성
가압류할 재산 목록 첨부
계약서와 소명자료 첨부
인지액·송달료 납부
전자서명 후 제출
사건번호 확인
담보제공명령 확인 및 이행
가압류 결정과 집행 결과 확인

보정명령이나 담보제공명령은 전자문서로 송달될 수 있으므로 신청 후 전자소송 알림과 송달문서를 계속 확인해야 합니다.

가압류 신청비용

가압류 신청에는 다음 비용이 발생할 수 있습니다.

신청 인지액
송달료
담보제공 비용
등록면허세
지방교육세
등기신청수수료
법인등기사항증명서 발급비용
변호사 또는 법무사를 선임한 경우 보수

가압류 신청서에는 원칙적으로 10,000원의 인지가 필요하며, 당사자 수에 따른 송달료를 예납해야 합니다. 부동산 가압류는 별도로 세금과 등기수수료가 발생합니다.

다만 비용과 송달료 기준은 변경될 수 있으므로 제출 당일 전자소송포털에서 산출된 금액을 확인해야 합니다.

담보제공명령이란?

법원은 가압류로 인해 집주인이 입을 수 있는 손해를 담보하기 위해 임차인에게 담보를 제공하라고 명령할 수 있습니다.

임차인이 보증금 반환채권과 보전 필요성을 충분히 소명했더라도 담보제공명령이 내려질 수 있습니다.

담보제공 방법

현금공탁
공탁보증보험증권
현금공탁과 보증보험증권의 병행

법원이 담보제공명령에서 금액과 방법을 지정하므로 임의로 다른 방법을 선택하면 안 됩니다.

담보금은 얼마나 필요할까?

담보액은 법원이 청구금액, 재산 종류와 가압류로 발생할 수 있는 손해를 고려해 정합니다.

실무상 참고되는 평균적 예시는 다음과 같지만 법원을 구속하는 고정기준은 아닙니다.

가압류 대상	참고 가능한 담보 산정 예시
부동산·자동차	청구금액의 약 10%
채권 및 그 밖의 재산권	청구금액의 약 40%
유체동산	청구금액의 약 80%

예금채권이나 급여채권은 담보 중 일부를 현금으로 공탁하라는 명령이 내려질 수 있습니다. 실제 금액은 반드시 해당 사건의 담보제공명령을 따라야 합니다.

담보제공 기한을 놓치면?

법원이 정한 기간 안에 담보를 제공하지 않으면 가압류 신청이 각하되거나 인용 결정을 받지 못할 수 있습니다.

담보제공명령을 받은 즉시 다음 사항을 확인해야 합니다.

담보 금액
현금공탁 금액
보증보험 허용 여부
제공 기한
제출해야 할 증명서
사건번호와 공탁원인

가압류 결정은 집주인에게 미리 알려질까?

가압류는 재산이 먼저 처분되는 것을 방지해야 하므로 법원이 집주인을 미리 심문하지 않고 서면으로 결정할 수 있습니다.

부동산 가압류는 결정 후 등기부에 가압류등기가 기입되고, 예금채권 가압류는 결정문이 제3채무자인 은행에 송달돼야 효력이 발생합니다.

가압류 결정문만 받았다고 모든 집행이 완료된 것은 아니므로 다음을 확인해야 합니다.

부동산 등기사항증명서에 가압류가 기입됐는지
은행에 가압류 결정이 송달됐는지
신청한 청구금액이 정확히 반영됐는지
보정이나 추가 비용 납부가 남아 있지 않은지

집주인 재산 가압류 신청 후 법원의 담보제공명령을 확인하는 모습

가압류 후 반환소송은 언제 해야 할까?

가압류는 임시조치이므로 가압류 결정 후 지급명령이나 전세보증금 반환소송을 진행해야 합니다.

일반적인 순서는 다음과 같습니다.

집주인의 재산 확인
가압류 신청
담보제공
가압류 결정 및 집행
지급명령 또는 반환소송
확정판결 등 집행권원 확보
가압류를 본압류로 이전
예금 추심 또는 부동산 강제경매
보증금 회수
담보 취소 및 공탁금 회수 절차

가압류를 장기간 방치하면 집주인이 제소명령이나 가압류 취소를 신청할 수 있습니다.

민사집행법상 가압류가 집행된 뒤 3년 동안 본안의 소를 제기하지 않으면 채무자나 이해관계인이 가압류 취소를 신청할 수 있으므로 가압류 후 본안절차를 미루면 안 됩니다.

집주인이 제소명령을 신청하면?

집주인은 법원에 임차인이 일정 기간 안에 본안소송을 제기하도록 명령해 달라고 신청할 수 있습니다.

법원이 제소명령을 내리면 임차인은 정해진 기간 안에 반환소송 등을 제기하고 그 사실을 증명해야 합니다. 이를 이행하지 않으면 집주인이 가압류 취소를 신청할 수 있습니다.

이미 지급명령이나 반환소송을 진행하고 있다면 사건번호와 접수증명원 등을 제출해 본안절차 진행 사실을 증명해야 합니다.

집주인은 가압류에 불복할 수 있을까?

집주인은 다음과 같은 방법으로 가압류를 다툴 수 있습니다.

가압류 이의신청
사정변경에 따른 가압류 취소신청
제소기간 도과에 따른 취소신청
해방공탁을 통한 가압류집행 취소
법원이 정한 담보제공에 따른 취소신청

법원은 심리 후 가압류를 그대로 인가하거나 변경 또는 취소할 수 있습니다.

집주인이 이의신청을 하면 임차인은 보증금 반환채권과 보전 필요성을 다시 구체적으로 소명해야 합니다.

가압류가 잘못되면 책임이 발생할까?

보증금 반환채권이 존재하지 않거나 가압류 대상과 범위를 과도하게 설정했다면 집주인에게 손해가 발생할 수 있습니다.

본안소송에서 패소하거나 부당한 가압류로 판단되면 집주인이 손해배상을 청구할 가능성이 있습니다. 법원이 담보제공을 명하는 것도 이러한 손해를 담보하기 위한 목적입니다.

따라서 다음 행동은 피해야 합니다.

실제 보증금보다 과도한 금액을 신청하는 행위
집주인이 아닌 사람의 재산을 잘못 특정하는 행위
계약이 끝나지 않았는데 종료된 것처럼 작성하는 행위
보전 필요성을 과장하거나 허위자료를 제출하는 행위
동일한 채권으로 필요 이상 여러 재산을 중복 가압류하는 행위

가압류 신청 체크리스트

임대차계약 종료 여부 확인
보증금 반환채권 금액 계산
보증금 지급 증거 확보
반환 요구와 미지급 증거 확보
집주인의 정확한 주소 확인
가압류 대상 재산의 소유관계 확인
선순위 권리와 실제 회수 가능성 확인
보전 필요성을 보여주는 자료 준비
올바른 관할법원 확인
가압류신청서와 진술서 작성
인지액·송달료·등기비용 준비
담보제공 가능 금액 확인
가압류 후 본안소송 일정 준비
결정 후 실제 집행 여부 확인

자주 발생하는 실수

가압류하면 바로 보증금을 받을 수 있다고 생각하는 경우

가압류는 집주인의 재산을 임시로 보전하는 절차입니다. 보증금을 받으려면 집행권원을 확보한 뒤 본압류와 추심 또는 경매를 진행해야 합니다.

집주인의 모든 재산에 무조건 신청하는 경우

가압류 범위가 지나치면 담보 부담이 커지고 부당가압류로 인한 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

선순위 채무를 확인하지 않는 경우

부동산에 가압류등기를 하더라도 선순위 근저당권과 세금 등이 많으면 경매에서 배당받지 못할 수 있습니다.

보전 필요성을 추상적으로 작성하는 경우

“집주인을 믿을 수 없다”는 표현만으로는 부족합니다. 매매 시도, 연체, 연락두절, 다른 압류 등 구체적인 자료를 제시해야 합니다.

담보제공명령을 늦게 확인하는 경우

담보제공 기간을 놓치면 가압류 신청이 각하될 수 있습니다. 전자소송 송달문서를 수시로 확인해야 합니다.

가압류 후 반환소송을 진행하지 않는 경우

가압류는 본안소송을 대신하지 않습니다. 지급명령이나 반환소송을 진행하지 않고 장기간 방치하면 가압류가 취소될 수 있습니다.

결론

집주인 재산 가압류는 전세보증금 반환소송에서 이긴 뒤 집행할 재산이 사라지는 것을 막는 절차입니다.

가압류의 핵심은 보증금 반환채권뿐 아니라 지금 재산을 보전하지 않으면 향후 강제집행이 어려워질 수 있다는 사정을 구체적인 자료로 소명하는 것입니다.

가압류할 재산은 단순히 찾기 쉬운 재산이 아니라 선순위 채무와 환가가치를 고려해 실제 회수 가능성이 높은 재산으로 선택해야 합니다. 가압류가 집행된 후에는 반환소송을 진행하고 집행권원을 확보해 본압류와 강제집행으로 이어가야 합니다.

자주 묻는 질문

전세 계약이 끝나기 전에도 가압류할 수 있나요?

장래 발생할 보증금 반환채권을 피보전권리로 가압류가 가능한지는 계약 종료 가능성과 보전 필요성 등 구체적인 사정에 따라 달라집니다. 계약이 아직 종료되지 않았다면 별도의 법률 검토가 필요합니다.

가압류 전에 내용증명을 꼭 보내야 하나요?

법률상 항상 필수인 것은 아닙니다. 다만 계약 종료, 반환 요구 및 집주인의 미지급 사실을 소명하는 데 유용합니다.

집주인의 계좌번호를 몰라도 예금 가압류가 가능한가요?

계좌번호를 반드시 알아야만 하는 것은 아니지만 예금을 보유한 은행을 정확하게 특정해야 합니다. 실제 잔액이 없다면 회수 효과가 없을 수 있습니다.

가압류 담보금은 나중에 돌려받을 수 있나요?

사건이 종료되고 담보사유가 소멸하면 담보취소와 공탁금 회수 절차를 진행할 수 있습니다. 자동 반환되는 것은 아니며 법원의 담보취소 결정 등이 필요할 수 있습니다.

부동산에 가압류하면 집주인이 매도할 수 없나요?

가압류등기가 있어도 법률상 매매 자체가 절대적으로 금지되는 것은 아닙니다. 다만 매수인은 가압류 부담이 있는 상태로 소유권을 취득할 수 있어 정상적인 처분이 어려워집니다.

가압류 신청 사실을 집주인에게 먼저 알려야 하나요?

가압류는 재산 처분을 막기 위한 긴급한 보전처분이므로 법원이 집주인을 사전에 심문하지 않고 결정할 수 있습니다.

가압류만 해두고 반환소송을 하지 않아도 되나요?

안 됩니다. 가압류는 임시조치이므로 지급명령이나 반환소송을 통해 집행권원을 확보해야 합니다. 장기간 본안소송을 제기하지 않으면 가압류가 취소될 수 있습니다.

공식 자료 출처

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