2026 장기보유특별공제율｜1세대 1주택 최대 80%·일반 부동산 30%

장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유한 사람이 양도소득세를 계산할 때 양도차익의 일정 비율을 공제받는 제도입니다.

2026년 기준 일반 토지·건물은 보유기간에 따라 최대 30%, 일정한 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 각각 계산해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
1세대 1주택 최대 80% 공제는 2년 이상 실제 거주 등 법정 요건을 충족해야 하며, 단순히 10년 이상 보유했다고 자동으로 적용되지 않습니다.

3줄 요약

• 일반 토지·건물은 3년 이상 보유하면 연 2%씩 최대 30%까지 공제됩니다.
• 1세대 1주택은 보유기간 최대 40%와 거주기간 최대 40%를 합해 최대 80%입니다.
• 미등기 자산과 중과 대상 다주택자 주택 등은 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다.

2026 장기보유특별공제율인 일반 부동산 30%와 1세대 1주택 80% 비교

장기보유특별공제란?

장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유한 납세자의 양도소득세 부담을 줄여주는 제도입니다.

양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제외해 계산한 양도차익에 공제율을 곱합니다.

양도차익
= 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

장기보유특별공제액
= 양도차익 × 적용 공제율

양도소득금액
= 양도차익 - 장기보유특별공제액

양도소득 과세표준
= 양도소득금액 - 양도소득 기본공제

장기보유특별공제율이 30%라고 해서 계산된 양도소득세의 30%를 직접 빼주는 것은 아닙니다.

세액이 아니라 양도차익에서 공제액을 차감하는 구조입니다.

2026 장기보유특별공제율 비교

구분	적용조건	공제율	최대 공제율
일반 토지·건물	3년 이상 보유	연 2%	30%
일정한 1세대 1주택	3년 이상 보유·2년 이상 거주	보유 연 4%＋거주 연 4%	80%
3년 미만 보유	일반적으로 공제 없음	0%	0%
미등기 양도자산	공제 배제	0%	0%
중과 대상 다주택자 주택	공제 배제 가능	0%	0%
비사업용 토지	공제 배제 가능	0%	0%

1세대 1주택도 양도가액이 12억원 이하이고 비과세 요건을 충족하면 양도소득세가 발생하지 않을 수 있습니다.

따라서 최대 80% 장기보유특별공제는 주로 양도가액이 12억원을 초과하는 1세대 1주택 고가주택의 과세 대상 양도차익을 계산할 때 중요합니다.

일반 부동산 장기보유특별공제율

일반적인 토지·건물의 공제율은 3년 이상 보유한 때부터 적용됩니다.

보유기간	공제율
3년 이상∼4년 미만	6%
4년 이상∼5년 미만	8%
5년 이상∼6년 미만	10%
6년 이상∼7년 미만	12%
7년 이상∼8년 미만	14%
8년 이상∼9년 미만	16%
9년 이상∼10년 미만	18%
10년 이상∼11년 미만	20%
11년 이상∼12년 미만	22%
12년 이상∼13년 미만	24%
13년 이상∼14년 미만	26%
14년 이상∼15년 미만	28%
15년 이상	30%

계산식은 다음과 같습니다.

일반 부동산 장기보유특별공제율
= 보유연수 × 2%

최대 공제율
= 30%

1년 미만의 기간은 공제율을 계산할 때 일반적으로 버립니다.

예를 들어 7년 11개월을 보유했다면 8년 공제율이 아니라 7년 보유에 해당하는 14%를 적용할 수 있습니다.

일반 부동산 계산 사례

다음 조건으로 상가를 양도했다고 가정하겠습니다.

• 양도가액: 8억원
• 취득가액: 5억원
• 필요경비: 5,000만원
• 보유기간: 10년 6개월
• 적용 공제율: 20%

양도차익 계산

양도차익
= 8억원 - 5억원 - 5,000만원
= 2억5,000만원

장기보유특별공제액

장기보유특별공제액
= 2억5,000만원 × 20%
= 5,000만원

양도소득금액

양도소득금액
= 2억5,000만원 - 5,000만원
= 2억원

여기에서 양도소득 기본공제 250만원 등을 적용한 후 세율을 반영해 최종 세액을 계산합니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제

일정한 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 각각 구분해 공제율을 계산합니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제율
= 보유기간 공제율 + 거주기간 공제율

각 공제율은 연 4%이며 보유기간 최대 40%, 거주기간 최대 40%까지 적용됩니다.

보유기간 최대 40%
+
거주기간 최대 40%
=
합계 최대 80%

다만 1세대 1주택 장기보유특별공제 특례를 적용하려면 일반적으로 해당 주택에서 2년 이상 실제 거주해야 합니다.

1세대 1주택 보유기간 공제율

보유기간	보유 공제율
3년 이상∼4년 미만	12%
4년 이상∼5년 미만	16%
5년 이상∼6년 미만	20%
6년 이상∼7년 미만	24%
7년 이상∼8년 미만	28%
8년 이상∼9년 미만	32%
9년 이상∼10년 미만	36%
10년 이상	40%

보유기간이 10년을 초과해도 보유기간 공제율은 최대 40%입니다.

1세대 1주택 거주기간 공제율

거주기간	거주 공제율
2년 이상∼3년 미만	8%
3년 이상∼4년 미만	12%
4년 이상∼5년 미만	16%
5년 이상∼6년 미만	20%
6년 이상∼7년 미만	24%
7년 이상∼8년 미만	28%
8년 이상∼9년 미만	32%
9년 이상∼10년 미만	36%
10년 이상	40%

거주기간이 2년 이상 3년 미만인 경우에는 일반적으로 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이어야 합니다.

보유·거주기간별 합산 공제율

보유기간	거주기간	보유 공제	거주 공제	합계
3년	2년	12%	8%	20%
3년	3년	12%	12%	24%
5년	2년	20%	8%	28%
5년	5년	20%	20%	40%
8년	3년	32%	12%	44%
8년	8년	32%	32%	64%
10년	5년	40%	20%	60%
10년	10년	40%	40%	80%

10년을 보유했더라도 2년만 거주했다면 공제율은 48%입니다.

보유기간 공제 40%
+
거주기간 공제 8%
=
합계 48%

따라서 10년 보유만으로 80% 공제를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제의 보유 40%와 거주 40% 계산

1세대 1주택 고가주택 계산방법

1세대 1주택 비과세 요건을 충족해도 실제 양도가액이 12억원을 초과하면 전체 양도차익 중 12억원 초과분에 해당하는 금액은 과세됩니다.

장기보유특별공제도 고가주택 과세 대상 부분에 해당하는 금액을 계산합니다.

고가주택 과세 대상 양도차익
= 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액

고가주택 장기보유특별공제액
= 전체 장기보유특별공제액 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액

15억원 주택 계산 사례

다음 조건을 가정하겠습니다.

• 양도가액: 15억원
• 취득가액: 8억원
• 필요경비: 3,000만원
• 보유기간: 10년
• 거주기간: 5년
• 장기보유특별공제율: 60%

전체 양도차익

전체 양도차익
= 15억원 - 8억원 - 3,000만원
= 6억7,000만원

고가주택 과세 대상 양도차익

과세 대상 양도차익
= 6억7,000만원 × (15억원 - 12억원) ÷ 15억원
= 1억3,400만원

장기보유특별공제액

장기보유특별공제액
= 1억3,400만원 × 60%
= 8,040만원

양도소득금액

양도소득금액
= 1억3,400만원 - 8,040만원
= 5,360만원

여기에서 양도소득 기본공제와 세율을 반영해 최종 양도소득세를 계산합니다.

2년 거주하지 않은 1세대 1주택

1세대 1주택이더라도 실제 거주기간이 2년 미만이면 보유기간·거주기간 합산 방식의 최대 80% 공제를 적용받지 못할 수 있습니다.

이 경우 해당 자산이 장기보유특별공제 대상이라면 일반 부동산 공제율인 연 2%, 최대 30% 방식의 적용 여부를 검토해야 합니다.

예를 들어 다음 조건을 가정하겠습니다.

• 보유기간: 10년
• 실제 거주기간: 1년
• 양도가액: 12억원 초과
• 1세대 1주택 최대 80% 특례: 적용 제한
• 일반 공제율 적용 검토: 20%

취득 당시 조정대상지역이어서 2년 거주가 비과세 요건인 주택이라면 1세대 1주택 비과세 자체도 적용받지 못할 수 있습니다.

비과세를 위한 2년 거주요건과 최대 80% 장기보유특별공제를 위한 2년 거주요건을 함께 확인해야 합니다.

실제 거주기간 계산방법

거주기간은 주민등록 전입기간만으로 확정되는 것이 아니라 실제 해당 주택에 거주한 기간을 기준으로 합니다.

국세청은 필요한 경우 다음 자료를 확인할 수 있습니다.

• 주소 변동이 포함된 주민등록초본
• 전기·수도·가스 사용내역
• 아파트 관리비 납부자료
• 자녀 학교 재학자료
• 직장 출퇴근 거리와 기록
• 신용카드 사용지역
• 우편물 수령지
• 인터넷·통신서비스 설치내역
• 다른 주택의 임대차계약
• 관리사무소 입주자 기록

주소만 이전하고 실제로 거주하지 않았다면 거주기간 공제를 인정받지 못할 수 있습니다.

거주기간을 나눠서 채워도 될까?

보유기간 중 여러 차례에 걸쳐 실제 거주했다면 각각의 거주기간을 합산해 판단할 수 있습니다.

예를 들어 다음과 같습니다.

• 첫 번째 거주: 1년 4개월
• 임대기간: 3년
• 두 번째 거주: 1년 8개월
• 총 실제 거주기간: 3년

실제 거주한 사실이 확인되면 거주기간 3년에 해당하는 12% 공제율을 검토할 수 있습니다.

거주기간 사이에 임대한 기간은 거주기간에 포함되지 않지만 전체 보유기간에는 포함될 수 있습니다.

보유기간 계산방법

보유기간은 일반적으로 부동산 취득일부터 양도일까지 계산합니다.

보유기간
= 양도일 - 취득일

취득일과 양도일은 일반적으로 잔금청산일입니다.

잔금청산 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일을 확인해야 합니다.

일반 매매

• 취득일: 매수대금 잔금청산일
• 양도일: 매도대금 잔금청산일
• 잔금 전 등기: 등기접수일 검토

상속

일반적인 상속주택 취득일은 피상속인이 사망한 상속개시일입니다.

피상속인의 보유기간을 상속인이 그대로 승계해 장기보유특별공제를 계산하는 것으로 단정하면 안 됩니다.

증여

일반적인 증여주택 취득일은 증여등기 접수일입니다.

배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산은 이월과세 적용 여부에 따라 취득가액 계산이 달라질 수 있지만 보유기간 판단은 별도로 확인해야 합니다.

재개발·재건축

기존 주택이 조합원입주권으로 전환된 뒤 신축주택을 취득한 경우 종전주택과 신축주택의 보유기간을 통산할 수 있는지 사업 진행방식과 권리 취득원인에 따라 확인해야 합니다.

일반분양권을 매수해 완공된 주택과 기존 주택이 재건축된 사례는 보유기간 계산이 다릅니다.

공동명의 장기보유특별공제

공동명의 부동산은 전체 양도차익을 소유자별 지분에 따라 나눈 후 각 소유자의 장기보유특별공제를 계산합니다.

부부가 각각 50% 지분을 보유한 경우 일반적인 계산 구조는 다음과 같습니다.

각자의 양도차익
= 전체 양도차익 × 각자의 지분율

각자의 장기보유특별공제
= 각자의 양도차익 × 각자에게 적용되는 공제율

공동소유자가 같은 날 지분을 취득했다면 보유기간이 같을 수 있지만, 지분 일부를 나중에 증여받았다면 지분별 취득일이 달라질 수 있습니다.

실제 거주기간도 소유자별 요건을 확인해야 합니다.

상속주택 장기보유특별공제

상속주택을 양도할 때 상속인의 일반적인 보유기간은 상속개시일부터 계산합니다.

예를 들어 부모님이 20년간 보유한 주택을 자녀가 상속받아 4년 뒤에 양도했다면 자녀가 곧바로 24년 보유한 것으로 계산되는 것은 아닙니다.

일반적으로 다음 내용을 확인해야 합니다.

• 상속개시일
• 상속인의 양도일
• 상속 당시 동일 세대 여부
• 상속인의 실제 거주기간
• 1세대 1주택 해당 여부
• 상속주택 특례 적용 여부
• 공동상속지분
• 피상속인의 보유기간을 반영하는 별도 규정 여부

상속주택은 양도 전에 세무 전문가에게 보유기간과 공제율을 확인하는 것이 안전합니다.

증여주택 장기보유특별공제

증여주택은 일반적으로 증여받은 날부터 보유기간을 계산합니다.

다만 배우자나 직계존비속에게 증여받은 뒤 일정 기간 안에 양도하면 이월과세가 적용될 수 있습니다.

이월과세가 적용되면 다음 사항이 달라질 수 있습니다.

• 양도소득세 취득가액
• 필요경비
• 양도차익
• 증여세 필요경비 반영
• 보유기간 계산
• 장기보유특별공제

증여 당시 평가액만 계산기에 입력하면 실제 세액과 큰 차이가 발생할 수 있습니다.

양도차익에 장기보유특별공제율을 적용해 공제금액을 계산하는 모습

다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있을까?

다주택자라는 이유만으로 모든 부동산의 장기보유특별공제가 자동 배제되는 것은 아닙니다.

중요한 것은 양도하는 주택이 조정대상지역 다주택자 중과 대상에 해당하는지입니다.

2026년 5월 10일 이후 조정대상지역의 중과 대상 주택을 양도하면 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다.

• 2주택자: 기본세율에 20%포인트 가산 가능
• 3주택 이상: 기본세율에 30%포인트 가산 가능
• 장기보유특별공제 배제 가능

반면 비조정대상지역 주택이나 법에서 정한 중과 제외 주택은 일반 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

주택 수는 개인이 아니라 세대를 기준으로 판단하며 다음 자산도 확인해야 합니다.

• 배우자 명의 주택
• 주거용 오피스텔
• 분양권
• 조합원입주권
• 상속주택
• 공동명의 주택
• 등록임대주택
• 지방 저가주택

비사업용 토지 장기보유특별공제

토지를 소유자가 직접 사업에 사용하지 않고 일정한 비사업용 토지 요건에 해당하면 양도소득세가 중과될 수 있으며 장기보유특별공제 적용도 제한될 수 있습니다.

비사업용 토지 여부는 다음 항목에 따라 달라집니다.

• 토지 지목
• 실제 사용현황
• 소유자의 거주지역
• 직접 경작 여부
• 보유기간 중 사업용 사용기간
• 도시지역 편입 여부
• 법령상 사용제한
• 상속 여부

농지라고 해서 무조건 사업용 토지가 되는 것은 아닙니다. 실제 자경 여부와 재촌 요건 등을 확인해야 합니다.

미등기 양도자산

소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 부동산을 양도하는 미등기 양도자산은 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.

또한 미등기 양도에는 높은 세율이 적용될 수 있으며 양도소득 기본공제도 제한될 수 있습니다.

다만 법률상 등기가 불가능한 자산 등 일부 예외가 있으므로 미등기 사유를 확인해야 합니다.

분양권도 장기보유특별공제가 적용될까?

일반적인 분양권 양도차익에는 토지·건물과 같은 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.

분양권은 별도의 양도소득세율이 적용될 수 있으며 보유기간에 따라 높은 단기 양도세율이 적용될 수 있습니다.

조합원입주권은 일반 분양권과 다릅니다.

원조합원이 보유한 조합원입주권은 관리처분계획인가 전 기존 토지·건물 부분의 양도차익에 장기보유특별공제를 적용할 수 있는 경우가 있습니다.

다른 조합원에게서 매수한 입주권은 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

등록임대주택 특례

장기일반민간임대주택이나 공공지원민간임대주택 등은 등록시기와 임대기간, 임대료 증액 제한 등 법정 요건을 충족하면 별도의 장기보유특별공제 특례가 적용될 수 있습니다.

대표적으로 확인할 조건은 다음과 같습니다.

• 지방자치단체 임대사업자등록
• 세무서 사업자등록
• 임대개시일
• 의무임대기간
• 임대료 증가율 5% 제한
• 임대개시 당시 주택가격
• 주택 유형
• 등록 당시 법령
• 임대기간 중 등록 말소 여부

등록임대주택 제도는 개정이 많았으므로 현재 규정만 보고 과거 등록주택의 혜택을 판단하면 안 됩니다.

홈택스에서 공제율 계산하는 방법

홈택스 양도소득세 신고화면에서는 장기보유특별공제 계산기를 이용할 수 있습니다.

일반적인 경로는 다음과 같습니다.

홈택스 → 세금신고 → 양도소득세 신고 → 예정신고
→ 양도자산 및 소득금액 입력
→ 장기보유특별공제 계산기

모의계산을 이용할 때는 다음 경로를 확인할 수 있습니다.

홈택스 → 모의계산 → 양도소득세 자동계산

계산기에 다음 내용을 정확히 입력해야 합니다.

• 취득일
• 양도일
• 자산 종류
• 1세대 1주택 여부
• 실제 거주기간
• 양도가액
• 취득가액
• 필요경비
• 중과 대상 여부
• 조합원입주권 여부

계산기 결과는 입력내용에 따른 예상값입니다. 실제 거주기간이나 주택 수가 다르면 신고 후 세금이 추징될 수 있습니다.

장기보유특별공제에서 자주 하는 실수

10년 보유하면 무조건 80%라고 생각하는 경우

1세대 1주택 최대 80%는 보유 40%와 거주 40%를 합한 공제율입니다. 10년 거주까지 해야 최대 80%를 적용할 수 있습니다.

공제율만큼 세금이 줄어든다고 생각하는 경우

장기보유특별공제는 산출세액이 아니라 양도차익에서 공제합니다.

보유기간의 개월 수를 올림하는 경우

7년 11개월은 일반적으로 8년이 아니라 7년 공제율을 적용합니다.

전입신고만으로 거주기간을 계산하는 경우

실제로 거주하지 않았다면 주민등록만 이전했어도 거주기간을 인정받지 못할 수 있습니다.

양도가액 12억원 이하 주택에도 80%를 따로 계산하는 경우

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도가액이 12억원 이하라면 전체 양도차익이 비과세될 수 있어 장기보유특별공제 계산의 실익이 없을 수 있습니다.

다주택 중과 대상 여부를 확인하지 않는 경우

조정대상지역 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다.

피상속인의 보유기간을 그대로 합산하는 경우

상속주택의 보유기간은 일반적으로 상속개시일부터 계산하므로 별도 특례가 있는지 확인해야 합니다.

양도 전 체크리스트

• 부동산을 3년 이상 보유했는가?
• 정확한 취득일과 양도일을 확인했는가?
• 1년 미만의 기간을 올림하지 않았는가?
• 양도일 현재 1세대 1주택인가?
• 실제 양도가액이 12억원을 초과하는가?
• 2년 이상 실제 거주했는가?
• 보유기간과 거주기간을 따로 계산했는가?
• 주민등록초본과 실제 거주자료가 일치하는가?
• 세대원이 다른 주택을 보유하고 있지 않은가?
• 조정대상지역 다주택 중과 대상인가?
• 비사업용 토지에 해당하는가?
• 미등기 양도자산은 아닌가?
• 상속이나 증여로 취득한 부동산인가?
• 분양권 또는 조합원입주권인가?
• 등록임대주택 특례 요건을 충족하는가?

결론

2026년 장기보유특별공제율은 일반 부동산과 1세대 1주택에 따라 계산방식이 다릅니다.

일반 토지·건물은 3년 이상 보유하면 연 2%씩 최대 30%를 적용합니다. 일정한 1세대 1주택은 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%를 각각 계산해 최대 80%까지 적용할 수 있습니다.

그러나 10년 이상 보유했다고 자동으로 80%를 공제받는 것은 아닙니다. 최대 공제를 받으려면 10년 이상 보유하고 10년 이상 실제 거주해야 합니다.

장기보유특별공제는 세금에서 직접 차감하는 세액공제가 아니라 양도차익에서 차감하는 제도입니다. 양도 전에 취득일, 양도일, 실제 거주기간, 주택 수와 중과 여부를 함께 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

장기보유특별공제는 몇 년부터 받을 수 있나요?

일반적으로 부동산을 3년 이상 보유한 경우부터 적용할 수 있습니다.

일반 부동산의 최대 공제율은 얼마인가요?

15년 이상 보유하면 최대 30%입니다.

1세대 1주택의 최대 공제율은 얼마인가요?

보유기간 최대 40%와 거주기간 최대 40%를 합해 최대 80%입니다.

주택을 10년 보유하면 80%를 공제받나요?

아닙니다. 10년 보유 시 보유 공제는 40%입니다. 거주기간 10년을 충족해야 거주 공제 40%를 더해 최대 80%가 됩니다.

2년만 거주해도 1세대 1주택 공제가 가능한가요?

일반적으로 2년 이상 실제 거주하면 보유·거주기간 합산 방식의 적용을 검토할 수 있습니다. 2년 이상 3년 미만의 거주 공제율은 8%입니다.

양도가액이 12억원 이하인 1세대 1주택도 계산해야 하나요?

비과세 요건을 모두 충족한다면 양도가액 12억원까지는 비과세될 수 있어 장기보유특별공제를 별도로 계산할 실익이 없을 수 있습니다.

다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

중과 대상이 아닌 주택은 일반 공제를 적용할 수 있습니다. 조정대상지역의 중과 대상 주택은 공제가 배제될 수 있습니다.

전입신고만 하면 거주기간으로 인정되나요?

아닙니다. 실제 거주 사실이 확인돼야 하며 국세청은 공과금과 생활자료 등을 확인할 수 있습니다.

공식 자료 출처

• 국세청 장기보유특별공제율 안내
• 국가법령정보센터 소득세법 제95조
• 국세청 양도소득세 세율 안내
• 국세청 양도소득세 모의계산

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