2026 가족 간 부동산 저가양도｜시가 30%·3억원 증여세와 취득세

부모가 자녀에게 아파트를 시세보다 싸게 팔면 매매대금을 실제로 지급했더라도 가격 차이에 대해 증여세가 발생할 수 있습니다.

특히 2026년부터 배우자·직계존비속 간 부동산 거래가격과 시가인정액의 차이가 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 취득세에서도 증여로 간주될 수 있습니다.

기준 시점: 2026년 8월 19일
가족 간 저가양도는 매도자의 양도소득세, 매수자의 증여세·취득세와 자금출처조사가 동시에 연결되므로 계약 전에 세목별 계산이 필요합니다.

3줄 요약

시가와 매매가격 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 저가양수 증여세가 발생할 수 있습니다.
2026년부터 배우자·직계존비속 간 현저한 저가거래는 대금 지급을 증명해도 취득세상 증여로 볼 수 있습니다.
매도자의 양도소득세는 실제 저가 매매가격이 아닌 시가를 기준으로 다시 계산될 수 있습니다.

2026 가족 간 부동산 저가양도의 증여세와 취득세 기준을 확인하는 모습

가족 간 부동산 저가양도란?

가족 간 부동산 저가양도는 부모·자녀나 배우자 등 특수관계인끼리 부동산을 시가보다 낮은 가격으로 사고파는 거래입니다.

가족끼리도 정상적인 매매계약을 체결할 수 있지만 다음 조건을 갖춰야 실제 유상거래로 인정받기 쉽습니다.

매매계약서를 작성할 것
매수자가 실제 매매대금을 지급할 것
자금출처가 확인될 것
계약금·중도금·잔금 지급기록이 있을 것
소유권이전등기를 할 것
양도소득세와 취득세를 신고할 것
매도자가 받은 돈을 매수자에게 돌려주지 않을 것

계약서만 작성하고 매매대금이 오가지 않거나 부모가 자녀에게 매수자금을 다시 제공했다면 매매가 아닌 증여로 판단될 수 있습니다.

2026년 무엇이 달라졌나요?

기존에도 가족 간 저가양도는 증여세와 양도소득세 문제가 발생할 수 있었습니다.

2026년 1월 1일부터는 취득세 규정까지 강화됐습니다.

배우자 또는 직계존비속 간 부동산 거래에서 실제 대금을 지급했다는 사실을 입증하더라도 다음 중 하나에 해당하면 취득세상 증여로 간주할 수 있습니다.

거래가격과 시가인정액의 차이가 3억원 이상
거래가격과 시가인정액의 차이가 시가인정액의 30% 이상

따라서 소득과 계좌이체 내역을 증명해 유상거래로 인정받았던 과거 방식만으로 취득세상 무상취득세율 적용을 피하기 어려워졌습니다.

세금별 저가양도 기준

가족 간 부동산 거래에서는 세목마다 저가거래 판단 기준과 효과가 다릅니다.

세목	주요 판단 기준	세금에 미치는 영향
증여세	시가 차액이 30% 이상 또는 3억원 이상	매수자에게 증여세 가능
양도소득세	시가 차액이 5% 이상 또는 3억원 이상	매도자의 양도가액을 시가로 재계산 가능
취득세	2026년부터 시가인정액 차액이 30% 이상 또는 3억원 이상	배우자·직계존비속 거래를 증여로 간주 가능
자금출처	매수자 소득·재산으로 대금 지급 가능한지	부족한 자금은 별도 증여로 판단 가능

‘시가의 30% 이내로 팔면 세금이 없다’는 설명은 정확하지 않습니다. 양도소득세에는 더 엄격한 부당행위계산 기준이 적용될 수 있고 취득세도 별도로 계산해야 합니다.

증여세의 30%·3억원 기준

특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 재산을 양도하면 다음 기준에 따라 저가양수 이익이 증여로 과세될 수 있습니다.

시가 - 실제 매매가격
≥ 시가의 30%

또는

시가 - 실제 매매가격
≥ 3억원

두 기준 중 하나에 해당하면 증여세 검토가 필요합니다.

증여재산가액은 일반적으로 시가와 거래가격의 차이 전부가 아니라 다음 방식으로 계산합니다.

증여재산가액
= 시가와 거래가격의 차액
- 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액

증여세 계산 예시 1

부모가 시가 10억원인 아파트를 자녀에게 6억원에 양도한 사례입니다.

시가: 10억원
매매가격: 6억원
가격 차이: 4억원
시가의 30%: 3억원
기준금액: 3억원

증여재산가액
= 4억원 - 3억원
= 1억원

자녀는 1억원의 저가양수 이익을 증여받은 것으로 볼 수 있습니다.

실제 증여세는 과거 10년간 부모에게 받은 증여재산, 증여재산공제와 신고세액공제 등을 반영해 계산합니다.

증여세 계산 예시 2

시가 20억원인 아파트를 자녀에게 16억원에 양도한 사례입니다.

시가: 20억원
매매가격: 16억원
가격 차이: 4억원
시가의 30%: 6억원
3억원과 비교한 기준금액: 3억원

가격 차이 4억원이 3억원 이상이므로 증여세 과세기준에 해당할 수 있습니다.

증여재산가액
= 4억원 - 3억원
= 1억원

시가의 30%인 6억원보다 차이가 작더라도 차액이 3억원 이상이면 과세 대상이 될 수 있습니다.

증여세가 발생하지 않는 거래 예시

시가 10억원인 아파트를 7억5천만원에 양도했다고 가정해 보겠습니다.

시가: 10억원
매매가격: 7억5천만원
가격 차이: 2억5천만원
시가의 30%: 3억원

가격 차이가 시가의 30% 미만이고 3억원 미만이라면 저가양수 이익에 대한 증여세 과세기준에는 미달할 수 있습니다.

하지만 매도자의 양도소득세는 시가 차액 5% 기준에 걸릴 수 있어 실제 매매가격이 아닌 시가로 계산될 가능성이 있습니다.

양도소득세는 시가로 다시 계산될 수 있습니다

특수관계인에게 시가보다 지나치게 낮은 가격으로 부동산을 양도해 양도소득세가 부당하게 줄어들면 세무서가 실제 거래가격을 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도소득세를 계산할 수 있습니다.

일반적으로 다음 기준을 확인합니다.

시가와 거래가격 차액이
3억원 이상이거나
시가의 5% 이상인 경우

이를 양도소득세 부당행위계산 부인이라고 합니다.

증여세 과세기준인 30%보다 양도소득세의 5% 기준이 훨씬 낮으므로 증여세가 없더라도 부모의 양도소득세가 시가 기준으로 늘어날 수 있습니다.

양도소득세 계산 예시

아파트 시가: 10억원
부모의 취득가액: 4억원
자녀와 계약한 가격: 7억5천만원
시가와 거래가격 차이: 2억5천만원
시가의 5%: 5천만원

차액 2억5천만원은 시가의 5%인 5천만원 이상이므로 부당행위계산 부인 대상이 될 수 있습니다.

이 경우 부모의 양도차익은 계약가격 7억5천만원이 아닌 시가 10억원을 기준으로 계산될 수 있습니다.

계약가격 기준 양도차익
= 7억5천만원 - 4억원
= 3억5천만원

시가 기준 양도차익
= 10억원 - 4억원
= 6억원

필요경비와 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 여부 등은 별도로 반영합니다.

가족 간 부동산 저가양도의 증여세 30%와 양도소득세 5% 기준 비교

2026년 취득세 증여의제 기준

배우자 또는 직계존비속 간 부동산 거래는 원칙적으로 증여로 추정될 수 있지만, 실제 대금 지급 사실과 매수자의 소득 등을 입증하면 유상취득으로 인정받을 수 있었습니다.

2026년부터는 실제 대금 지급을 증명하더라도 거래가격이 현저히 낮으면 취득세상 증여로 판단할 수 있습니다.

실제 거래가격과 시가인정액의 차이가
3억원 이상이거나
시가인정액의 30% 이상이면
취득세상 증여로 간주 가능

이 경우 주택 유상취득세율이 아니라 무상취득세율이 적용될 수 있습니다.

유상취득세율과 무상취득세율 차이

구분	일반적인 세율 구조
주택 유상취득	주택 가격·보유 주택 수 등에 따라 1~3% 또는 중과세율
일반 무상취득	기본세율 3.5%
조정대상지역 주택 증여	일정 조건에서 12% 중과 가능
농어촌특별세·지방교육세	거래 조건에 따라 별도 부과

조정대상지역의 일정 가액 이상 주택을 다주택자가 증여하면 높은 취득세율이 적용될 수 있습니다.

다만 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 소유주택을 증여하는 경우 등에는 예외가 있을 수 있으므로 주택 수와 증여자 요건을 함께 확인해야 합니다.

시가인정액이란?

취득세에서 사용하는 시가인정액은 단순한 공시가격이 아닙니다.

일반적으로 취득일 전후 일정 기간에 확인되는 다음 가액이 활용될 수 있습니다.

해당 부동산의 매매사례가액
감정가액
경매·공매가액
유사 부동산 매매사례가액
시가인정액을 산정하기 어려울 때 시가표준액

증여세와 양도소득세에서 사용하는 시가의 평가기간과 취득세 시가인정액의 평가방식이 완전히 같다고 단정하면 안 됩니다.

아파트 시가는 어떻게 확인하나요?

아파트처럼 거래가 자주 이루어지는 공동주택은 거래일 전후의 동일 단지·유사 면적·유사 층 매매사례가 시가로 인정될 수 있습니다.

다음 요소를 함께 비교해야 합니다.

같은 단지인지
전용면적이 유사한지
기준일과 거래일이 가까운지
층과 방향이 유사한지
특수관계인 거래가 아닌지
정상적인 거래인지
국토교통부 실거래가에 신고됐는지

단순 호가나 부동산 중개업소의 예상가격은 세법상 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.

감정평가를 받으면 안전한가요?

거래 전에 감정평가를 받으면 가격 산정의 근거를 마련하는 데 도움이 됩니다.

그러나 감정가액이 있다는 이유만으로 모든 세무 문제가 사라지는 것은 아닙니다.

세법상 인정되는 감정기관인지
필요한 감정평가 수를 충족했는지
평가 기준일이 적절한지
감정가액이 현저히 낮지 않은지
유사 매매사례가액이 별도로 존재하는지
취득세와 증여세 평가기준을 각각 충족하는지

고가 부동산이나 거래가 드문 단독주택·상가·토지는 거래 전에 세무사와 감정평가사에게 함께 확인하는 것이 좋습니다.

공시가격으로 거래하면 되나요?

공시가격은 재산세와 종합부동산세 등의 기준으로 활용되지만 가족 간 매매에서 무조건 정상적인 시가로 인정되는 것은 아닙니다.

주변 정상거래가액이 10억원인데 공시가격이 6억원이라는 이유로 가족 간 매매가격을 6억원으로 정하면 저가양도 문제가 발생할 수 있습니다.

매매사례가액이나 감정가액 등 세법상 시가가 우선 적용될 수 있습니다.

부모가 매매대금을 빌려줘도 되나요?

부모가 자녀에게 매수자금을 대여하고 자녀가 그 돈으로 부모의 부동산을 사는 구조도 가능합니다.

하지만 다음 조건이 없다면 대여금이 아닌 증여로 판단될 수 있습니다.

차용증 작성
실제 이자 지급
원금 상환일정
자녀의 상환능력
계좌이체 내역
적정 이자율 적용
약정에 따른 실제 원금 상환

부모가 집을 팔면서 동시에 매매대금 전액을 빌려주고 자녀에게 소득이나 상환능력이 없다면 정상적인 매매로 인정받기 어려울 수 있습니다.

부모가 받은 매매대금을 돌려주면

자녀가 매매대금을 부모 계좌로 이체한 후 부모가 다시 자녀에게 돌려주면 반환된 금액은 별도 증여로 판단될 수 있습니다.

친척이나 법인 계좌를 거치는 우회송금도 금융거래 확인 과정에서 파악될 수 있습니다.

매매대금 지급 사실만 만드는 형식적인 거래는 가장매매 또는 위장증여로 조사받을 가능성이 있습니다.

전세보증금을 승계하면 어떻게 되나요?

자녀가 임차인의 전세보증금 반환의무를 승계하면서 부동산을 취득하면 부담부증여 또는 채무를 포함한 매매 구조가 될 수 있습니다.

다음 내용을 확인해야 합니다.

실제 임대차계약 존재 여부
보증금 잔액
자녀가 채무를 실제로 승계했는지
자녀의 반환능력
증여 부분과 유상 부분의 구분
부모의 양도소득세
자녀의 증여세와 취득세
임차인에 대한 소유권 변경 안내

명의만 이전하고 부모가 보증금을 계속 책임진다면 채무승계가 인정되지 않을 수 있습니다.

가족 간 매매도 자금조달계획서를 제출하나요?

거래지역과 주택가격 등 제출 요건에 해당하면 가족 간 매매도 자금조달계획서를 제출해야 합니다.

자금조달계획서에는 다음 내용을 사실대로 작성해야 합니다.

자기자금
예금
주식·채권 매각대금
부동산 처분대금
증여·상속금액
금융기관 대출
가족 간 차입금
임대보증금 승계
기타 조달자금

매매가격과 자녀의 신고소득·재산이 맞지 않으면 자금출처 확인 대상이 될 수 있습니다.

양도소득세 신고기한

부동산을 양도한 부모는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 예정신고·납부합니다.

잔금 지급일과 소유권이전등기 접수일이 다르면 세법상 양도시기를 확인해야 합니다.

저가양도라도 계약가격으로만 신고하지 말고 부당행위계산 부인 적용 여부를 검토해야 합니다.

증여세 신고기한

저가양수 이익에 대한 증여세가 발생하면 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부하는 것이 원칙입니다.

예를 들어 증여일이 2026년 8월 10일이라면 일반적인 신고기한은 2026년 11월 30일까지입니다.

정확한 증여시기와 신고기한은 계약 및 등기 일정에 따라 확인해야 합니다.

취득세 신고기한

부동산을 취득한 자녀는 일반적으로 취득일부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부해야 합니다.

2026년 가족 간 저가양도 취득세 증여의제 대상이라면 유상취득으로만 신고하지 말고 관할 지방자치단체에 적용 세율을 확인해야 합니다.

부모 자녀 간 아파트 매매대금과 자금출처 증빙을 확인하는 모습

가족 간 매매 진행 순서

해당 부동산의 세법상 시가를 확인합니다.
부모의 예상 양도소득세를 계산합니다.
자녀의 증여세 발생 여부를 계산합니다.
2026년 취득세 증여의제 여부를 확인합니다.
자녀의 자금조달 능력을 확인합니다.
정상적인 매매계약서를 작성합니다.
계약금·중도금·잔금을 계좌이체합니다.
부동산거래신고와 자금조달계획서를 제출합니다.
소유권이전등기를 진행합니다.
양도세·증여세·취득세를 기한 내 신고합니다.
관련 자료를 보관합니다.

준비해야 할 서류

부동산 매매계약서
등기사항증명서
해당 주택의 공시가격 자료
국토교통부 실거래가 자료
인근 매매사례 자료
감정평가서
계약금·중도금·잔금 이체내역
자녀의 소득금액증명
예금잔액증명
금융기관 대출약정서
가족 간 차용증
이자 지급내역
자금조달계획서
전세계약서와 보증금 승계자료
취득세 신고서
양도소득세 신고자료
기존 증여세 신고내역

거래 전 체크리스트

[ ] 가족 간 매매가 법적으로 가능하다는 점을 확인했다.
[ ] 세법상 시가를 확인했다.
[ ] 단순 호가와 실제 시가를 구분했다.
[ ] 공시가격만으로 가격을 정하지 않았다.
[ ] 유사 매매사례를 확인했다.
[ ] 감정평가 필요성을 검토했다.
[ ] 증여세 30%·3억원 기준을 계산했다.
[ ] 증여재산가액을 계산했다.
[ ] 과거 10년 증여내역을 확인했다.
[ ] 양도소득세 5%·3억원 기준을 확인했다.
[ ] 부모의 취득가액을 확인했다.
[ ] 장기보유특별공제를 확인했다.
[ ] 1세대 1주택 비과세 여부를 확인했다.
[ ] 2026년 취득세 증여의제 기준을 확인했다.
[ ] 조정대상지역 여부를 확인했다.
[ ] 부모의 주택 수를 확인했다.
[ ] 자녀의 주택 수를 확인했다.
[ ] 자녀의 자금출처를 확인했다.
[ ] 가족 간 차입금 상환능력을 확인했다.
[ ] 계약금·중도금·잔금을 계좌로 지급한다.
[ ] 부모가 매매대금을 돌려주지 않는다.
[ ] 전세보증금 승계 사실을 확인했다.
[ ] 자금조달계획서 제출 여부를 확인했다.
[ ] 세목별 신고기한을 확인했다.
[ ] 계약 전에 세금 총액을 비교했다.

자주 묻는 질문 FAQ

1. 부모가 자녀에게 아파트를 싸게 팔 수 있나요?

가능하지만 시가와 매매가격의 차이에 따라 증여세·양도소득세·취득세 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 가족끼리 매매계약서를 작성하면 매매로 인정되나요?

계약서뿐 아니라 실제 대금 지급과 자금출처까지 확인돼야 합니다.

3. 시가보다 30% 싸게 팔면 무조건 증여세가 없나요?

아닙니다. 차액이 3억원 이상이면 30% 미만이어도 증여세 과세기준에 해당할 수 있습니다.

4. 3억원까지 무조건 싸게 팔아도 되나요?

아닙니다. 시가의 30% 기준과 양도소득세·취득세 기준을 함께 확인해야 합니다.

5. 저가양수 증여재산가액은 어떻게 계산하나요?

시가와 거래가격 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 차감해 계산하는 것이 일반적입니다.

6. 증여세가 없으면 양도소득세도 문제없나요?

아닙니다. 양도소득세는 시가 차액 5% 또는 3억원 기준을 적용할 수 있습니다.

7. 부모는 실제로 받은 금액만 양도가액으로 신고하나요?

부당행위계산 부인 대상이면 실제 계약가격이 아니라 시가를 기준으로 양도소득세를 계산할 수 있습니다.

8. 2026년 취득세는 무엇이 달라졌나요?

배우자·직계존비속 간 현저한 저가거래는 실제 대금 지급을 증명해도 취득세상 증여로 간주할 수 있습니다.

9. 취득세 저가거래 기준은 무엇인가요?

시가인정액과 거래가격 차이가 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 경우입니다.

10. 취득세상 증여가 되면 세율은 얼마인가요?

일반 무상취득세율은 3.5%이지만 조정대상지역 주택과 증여자의 주택 수 등에 따라 12%가 적용될 수 있습니다.

11. 1세대 1주택자가 자녀에게 증여해도 12%인가요?

일정한 1세대 1주택자 예외가 적용될 수 있으므로 증여자의 주택 수와 대상 주택을 확인해야 합니다.

12. 실거래가와 공시가격 중 어느 것을 기준으로 하나요?

매매사례가액 등 세법상 시가 또는 시가인정액이 우선될 수 있습니다.

13. 부동산 중개업소 호가도 시가인가요?

호가만으로는 세법상 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.

14. 감정평가를 한 번 받으면 되나요?

재산가액과 적용 세법에 따라 복수 감정이 필요할 수 있으므로 인정 요건을 확인해야 합니다.

15. 자녀가 대출받아 매매대금을 지급해도 되나요?

가능합니다. 실제 금융기관 대출과 지급내역이 확인돼야 합니다.

16. 부모가 자녀에게 매매대금을 빌려줄 수 있나요?

가능하지만 차용증, 적정 이자, 상환능력과 실제 상환내역이 필요합니다.

17. 무이자로 빌려주면 증여인가요?

무상대출에 따른 이익이 세법상 기준을 초과하면 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.

18. 부모가 받은 잔금을 다시 자녀에게 주면 어떻게 되나요?

반환한 금액은 별도 증여로 판단될 수 있습니다.

19. 현금으로 지급해도 되나요?

실제 지급 사실을 입증하기 어려우므로 계좌이체를 이용하는 것이 안전합니다.

20. 전세보증금을 승계하면 매매대금으로 인정되나요?

실제 반환채무가 자녀에게 이전되고 자녀가 상환능력을 갖췄다면 거래대가로 인정될 수 있습니다.

21. 가족 간 거래도 부동산거래신고를 해야 하나요?

네. 일반 부동산 매매와 동일하게 신고해야 합니다.

22. 자금조달계획서도 제출해야 하나요?

지역과 주택가격 등 제출 요건에 해당하면 가족 간 거래도 제출해야 합니다.

23. 자녀가 소득이 없으면 매매할 수 없나요?

법적으로 불가능한 것은 아니지만 매수자금의 출처와 채무 상환능력을 입증하지 못하면 증여로 판단될 수 있습니다.

24. 부모와 자녀가 공동명의로 거래할 수도 있나요?

가능하지만 각자의 지분과 자금부담 비율이 일치해야 합니다.

25. 형제간 저가매매에도 세금이 발생하나요?

형제도 세법상 특수관계인에 해당할 수 있어 증여세와 양도소득세를 검토해야 합니다. 2026년 취득세 신설 규정의 배우자·직계존비속 범위와는 구분해야 합니다.

26. 장인과 사위 간 거래도 같은 기준인가요?

증여세와 양도소득세의 특수관계인 해당 여부 및 취득세 규정의 관계 범위를 각각 확인해야 합니다.

27. 매매와 증여 중 어느 쪽이 유리한가요?

양도세·증여세·취득세와 향후 매도 시 취득가액까지 합산해 비교해야 합니다.

28. 양도소득세 신고기한은 언제인가요?

원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

29. 증여세 신고기한은 언제인가요?

증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

30. 계약 전에 가장 먼저 확인할 것은 무엇인가요?

세법상 시가를 확정한 뒤 매매가격별 양도소득세·증여세·취득세 총액과 자녀의 자금조달 능력을 함께 확인해야 합니다.

정리

가족 간 부동산 저가양도는 매매가격을 낮추는 것만으로 세금을 줄일 수 있는 거래가 아닙니다.

매수자인 자녀는 시가 차액에 대한 증여세와 자금출처를 확인해야 하고, 매도자인 부모는 실제 계약가격이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

특히 2026년부터는 배우자·직계존비속 간 거래가격과 시가인정액의 차이가 3억원 이상이거나 30% 이상이면 취득세에서도 증여로 간주할 수 있습니다. 계약서 작성 전에 세 가지 세금을 모두 계산하고 매매대금 지급자료를 명확하게 남기는 것이 중요합니다.

참고자료

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