부담부증여 세금 계산기
2026 부담부증여 세금 계산기
금액은 원 단위입니다. 양도소득세율은 보유주택 수와 보유기간 등을 확인해 직접 입력하세요.
참고용 계산기입니다. 양도소득 기본공제, 누진공제, 다주택 중과, 비과세, 취득세, 신고세액공제와 채무 입증 여부는 반영하지 않습니다. 실제 신고 전 세무 전문가와 확인하세요.
부담부증여는 부동산 등을 증여하면서 해당 재산에 담보된 대출이나 임대보증금 반환채무를 수증자가 함께 인수하는 방식입니다.
채무를 제외한 무상 이전 부분에는 수증자의 증여세가 부과되고, 채무 인수 부분은 유상으로 양도한 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
따라서 일반 증여보다 증여세는 줄어들 수 있지만 양도소득세와 취득세까지 합산하면 전체 세금이 더 커질 수도 있습니다.
기준 시점: 2026년 8월 20일
부담부증여는 채무가 실제로 존재하고 수증자가 원금과 이자를 상환할 능력과 의무를 부담해야 인정됩니다. 명의만 이전하고 증여자가 계속 상환하면 채무공제가 부인될 수 있습니다.
목차
3줄 요약
- 증여재산가액에서 수증자가 실제로 인수한 채무를 제외한 금액에 증여세가 부과됩니다.
- 채무 인수액은 유상양도로 보므로 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
- 수증자는 증여 부분과 유상취득 부분을 구분해 취득세도 함께 확인해야 합니다.
부담부증여란?
부담부증여는 수증자가 증여재산을 받는 동시에 그 재산과 관련된 증여자의 채무를 인수하는 증여입니다.
대표적인 채무는 다음과 같습니다.
- 증여 부동산에 설정된 주택담보대출
- 해당 부동산의 전세보증금 반환채무
- 상가 임대보증금 반환채무
- 증여재산과 직접 관련된 객관적인 금융채무
- 국가나 지방자치단체에 대한 인정 가능한 채무
예를 들어 시가 10억원인 아파트를 자녀에게 증여하면서 담보대출 3억원을 자녀가 인수하면 세법상 다음과 같이 구분합니다.
증여재산가액 10억원
- 인수채무 3억원
= 무상 증여 부분 7억원자녀는 7억원을 기준으로 증여세를 계산하고 부모는 채무 인수액 3억원에 해당하는 부분을 양도로 보아 양도소득세를 계산합니다.
일반 증여와 부담부증여 차이
| 구분 | 일반 증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 채무 인수 | 없음 | 수증자가 실제 채무 인수 |
| 수증자 증여세 | 재산 전체를 기준으로 계산 | 채무를 차감한 증여 부분 기준 |
| 증여자 양도소득세 | 일반적으로 없음 | 채무 인수 부분에 발생 가능 |
| 수증자 취득세 | 무상취득 기준 | 무상·유상 부분 구분 가능 |
| 핵심 증빙 | 증여계약과 재산평가 | 채무 존재·인수·상환능력 추가 입증 |
부담부증여가 항상 절세에 유리한 것은 아닙니다. 증여자의 양도차익이 크거나 다주택 중과 등 높은 양도소득세율이 적용되면 일반 증여보다 총세액이 증가할 수 있습니다.
부담부증여 세금 구조
부담부증여에서는 일반적으로 세 가지 세금을 확인합니다.
수증자가 부담하는 세금
- 증여세
- 취득세
- 등기 관련 비용
증여자가 부담하는 세금
- 채무 인수 부분의 양도소득세
- 양도소득세에 따른 지방소득세
세금 계산 전에 다음 금액을 준비해야 합니다.
- 증여일 현재 재산의 시가
- 수증자가 인수하는 채무
- 증여자의 원래 취득가액
- 취득과 보유 과정의 필요경비
- 증여재산공제 잔액
- 증여자의 보유기간과 주택 수
- 장기보유특별공제 적용 여부
2026년 부담부증여의 증여세와 양도소득세를 함께 계산하는 모습
부담부증여 증여세 계산방법
수증자가 부담하는 증여세는 증여재산가액에서 인정되는 인수채무를 차감한 금액을 기준으로 계산합니다.
증여재산가액
- 수증자가 인수한 채무
= 순수 증여재산가액
순수 증여재산가액
+ 최근 10년 내 합산 증여재산
- 증여재산공제
= 증여세 과세표준증여세 과세표준에는 다음 누진세율을 적용합니다.
| 증여세 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | 없음 |
| 1억원 초과 5억원 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 10억원 초과 30억원 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
증여세 과세표준 × 세율
- 누진공제
= 증여세 산출세액신고기한 내 적법하게 신고하면 일반적으로 신고세액공제 3%를 적용할 수 있습니다.
부담부증여 양도소득세 계산방법
수증자가 인수한 채무는 증여자가 그만큼의 대가를 받고 재산 일부를 양도한 것으로 봅니다.
양도 부분에 대응하는 취득가액과 필요경비는 전체 재산 중 채무가 차지하는 비율로 안분합니다.
양도 부분의 비율
인수채무액
÷ 증여재산가액
= 양도로 보는 비율안분 취득가액
증여자의 실제 취득가액
× 양도로 보는 비율
= 양도 부분 취득가액안분 필요경비
전체 인정 필요경비
× 양도로 보는 비율
= 양도 부분 필요경비양도차익
채무 인수액
- 안분 취득가액
- 안분 필요경비
= 부담부증여 양도차익여기에서 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 반영한 과세표준에 증여자의 상황에 맞는 양도소득세율을 적용합니다.
계산 예시｜10억원 아파트와 대출 3억원
다음과 같이 가정해 보겠습니다.
- 증여재산 시가: 10억원
- 자녀가 인수하는 담보대출: 3억원
- 부모의 원래 취득가액: 4억원
- 인정 필요경비: 2,000만원
- 성년 자녀 증여재산공제: 5,000만원
- 최근 10년 내 다른 증여: 없음
자녀의 증여세 과세표준
증여재산가액 10억원
- 인수채무 3억원
= 순수 증여재산가액 7억원
7억원
- 증여재산공제 5,000만원
= 증여세 과세표준 6억 5,000만원과세표준 6억 5,000만원에는 30% 세율과 6,000만원의 누진공제를 적용합니다.
6억 5,000만원 × 30%
- 누진공제 6,000만원
= 증여세 산출세액 1억 3,500만원신고세액공제 3%만 적용한다고 가정하면 예상 증여세는 약 1억 3,095만원입니다.
부모의 양도차익
채무 비율은 다음과 같습니다.
3억원 ÷ 10억원 = 30%취득가액과 필요경비도 30%를 안분합니다.
안분 취득가액
= 4억원 × 30%
= 1억 2,000만원
안분 필요경비
= 2,000만원 × 30%
= 600만원양도차익
= 채무 인수액 3억원
- 안분 취득가액 1억 2,000만원
- 안분 필요경비 600만원
= 1억 7,400만원실제 양도소득세는 장기보유특별공제, 기본공제, 주택 수, 보유기간 및 비과세 여부를 추가로 반영해야 합니다.
계산기 결과를 볼 때 주의할 점
위 계산기는 부담부증여의 기본 구조를 빠르게 비교하기 위한 도구입니다.
증여세는 입력한 공제를 차감하고 누진세율을 적용하지만 다음 사항은 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 10년 이내 합산 증여재산
- 혼인·출산 증여재산공제
- 세대생략 할증과세
- 신고세액공제
- 감정평가수수료 공제
양도소득세는 사용자가 예상세율과 장기보유특별공제율을 직접 입력하는 방식입니다. 다음 항목은 자동 판정하지 않습니다.
- 1세대 1주택 비과세
- 고가주택 과세
- 다주택자 중과
- 보유기간별 단기세율
- 조정대상지역 거주요건
- 양도소득 기본공제
- 지방소득세 외의 세액조정
계산 결과는 최종 신고세액이 아니라 일반 증여와 부담부증여를 비교하기 위한 참고자료로 사용해야 합니다.
어떤 채무를 차감할 수 있을까?
부담부증여에서 차감하는 채무는 증여재산에 담보되었거나 해당 재산과 직접 관련된 채무로서 수증자가 실제로 인수해야 합니다.
대표적으로 인정 가능성을 검토할 수 있는 채무는 다음과 같습니다.
- 금융기관 주택담보대출
- 증여 부동산의 전세보증금
- 상가의 임대보증금
- 국가나 지방자치단체에 대한 객관적인 채무
- 증여재산과 직접 관련된 확정채무
다음과 같은 채무는 인정받기 어려울 수 있습니다.
- 증여 직전 가족끼리 만든 형식적인 차용증
- 자금 이동이 없는 개인 간 채무
- 수증자가 상환할 의무가 없는 채무
- 증여자가 계속 원리금을 상환하는 대출
- 증여재산과 관련 없는 개인채무
- 채권자와 금액을 확인할 수 없는 채무
배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여에서는 채무가 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정될 수 있습니다. 금융기관 자료와 임대차계약서 등으로 실제 채무 인수를 입증해야 합니다.
부담부증여 재산가액과 인수채무 비율로 증여세 및 양도차익을 계산하는 모습
주택담보대출을 인수하는 경우
주택담보대출이 있다고 해서 자동으로 부담부증여가 인정되는 것은 아닙니다.
증여 전후 다음 내용을 확인해야 합니다.
- 금융기관이 채무자 변경을 승인했는지
- 수증자 명의로 대출이 승계됐는지
- 수증자에게 원리금 상환능력이 있는지
- 증여 후 이자를 누가 납부하는지
- 증여자가 수증자에게 상환자금을 다시 주는지
- 근저당권의 실제 피담보채무가 얼마인지
등기부에 근저당권 채권최고액이 4억원으로 표시돼 있어도 실제 대출잔액이 3억원이라면 채권최고액이 아니라 실제 인수한 채무를 기준으로 판단합니다.
수증자의 소득이 없거나 대출 승계 이후 부모가 계속 원리금을 상환하면 채무 인수가 부인되고 전체 재산에 증여세가 과세될 수 있습니다.
전세보증금이 있는 주택을 증여하는 경우
임대 중인 주택을 증여하면서 수증자가 임대인의 지위를 승계하면 전세보증금 반환채무도 부담부증여의 채무로 인정될 수 있습니다.
다음 자료가 필요합니다.
- 실제 임대차계약서
- 임차인의 보증금 지급내역
- 확정일자와 전입 관련 자료
- 임대인 지위 승계자료
- 증여 후 임대차 관계
- 수증자의 보증금 반환능력
- 보증금 반환계좌 내역
증여자가 임차인에게 보증금을 반환하거나 수증자에게 보증금 상당액을 별도로 지급하면 채무 인수의 실질이 부인될 수 있습니다.
전세계약 종료가 임박했다면 수증자가 실제로 반환자금을 마련할 수 있는지도 확인해야 합니다.
채무보다 재산가액이 작으면 어떻게 될까?
수증자가 인수하는 채무가 증여재산의 시가보다 크거나 비슷하면 정상적인 증여인지 별도로 검토해야 합니다.
증여재산가액 ≤ 인수채무이 경우 순수한 증여이익이 없거나 오히려 수증자가 더 큰 채무를 부담하는 구조가 될 수 있습니다.
채무액이 시가를 초과한다면 재산평가가 적정한지, 증여자가 다른 경제적 이익을 얻는지 및 실질적인 유상거래인지 확인해야 합니다.
계산기에서는 인수채무를 증여재산가액까지만 반영하지만 실제 세법 판단은 계약과 채무관계를 기준으로 별도로 진행해야 합니다.
부담부증여 취득세
부담부증여를 받는 수증자는 소유권을 취득하므로 취득세를 납부해야 합니다.
취득세에서는 일반적으로 다음 부분을 구분합니다.
- 채무를 제외한 무상취득 부분
- 수증자가 대가를 부담한 것으로 보는 유상취득 부분
주택 취득세율은 다음 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
- 주택 수
- 주택 소재지역
- 취득가액
- 증여자와 수증자의 관계
- 조정대상지역 해당 여부
- 무상취득과 유상취득 구분
- 수증자 세대의 기존 주택 보유 현황
양도소득세와 증여세만 비교하고 취득세를 누락하면 부담부증여가 유리한지 정확하게 판단할 수 없습니다.
취득세는 지방세이므로 부동산 소재지 관할 지방자치단체나 위택스에서 최신 세율을 확인해야 합니다.
증여재산 시가평가 방법
부담부증여의 증여재산가액은 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가합니다.
부동산은 평가기간 안에 다음 가액이 있으면 시가로 인정될 수 있습니다.
- 해당 부동산의 매매가액
- 감정가액
- 수용가액
- 경매·공매가액
- 유사재산 매매사례가액
시가를 확인하기 어려울 때는 공시가격 등 보충적 평가방법을 적용할 수 있습니다.
아파트 공시가격만 사용해 증여세를 신고했는데 평가기간 내 더 높은 유사매매사례가액이 확인되면 증여세와 양도소득세 계산이 모두 달라질 수 있습니다.
증여재산가액이 달라지면 채무 비율도 달라지므로 증여자의 안분 취득가액과 양도차익까지 함께 변합니다.
증여자의 양도소득세율 확인사항
부담부증여의 양도소득세는 채무액에 단순히 10%나 20%를 적용하지 않습니다.
다음 사항을 모두 확인해야 합니다.
- 증여자의 해당 주택 취득일
- 증여일까지의 보유기간
- 실제 거주기간
- 증여자 세대의 주택 수
- 조정대상지역 여부
- 1세대 1주택 비과세 가능 여부
- 장기보유특별공제
- 해당 연도의 양도소득 기본공제 사용 여부
- 같은 해 다른 부동산 양도 여부
부담부증여의 채무 인수 부분은 유상양도이므로 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 검토할 수 있습니다.
다만 고가주택 기준을 초과하거나 거주요건을 충족하지 못하면 일부 또는 전체 양도차익에 세금이 발생할 수 있습니다.
일반 증여와 부담부증여 비교방법
어느 방식이 유리한지는 다음 세금의 합계를 비교해야 합니다.
일반 증여
수증자의 증여세
+ 수증자의 무상취득 취득세
+ 등기비용부담부증여
수증자의 증여세
+ 증여자의 양도소득세
+ 양도소득세 지방소득세
+ 수증자의 취득세
+ 채무 승계비용
+ 등기비용부담부증여로 증여세가 3,000만원 줄어도 증여자에게 양도소득세가 5,000만원 추가되면 전체 세금은 오히려 늘어납니다.
반대로 증여자의 취득가액이 높아 양도차익이 작고 수증자가 채무를 정상적으로 인수할 수 있다면 부담부증여가 유리할 가능성이 있습니다.
배우자 부담부증여
배우자에게 부담부증여하면 배우자 증여재산공제 6억원을 적용할 수 있습니다.
하지만 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.
- 최근 10년간 배우자 증여재산공제 사용액
- 배우자의 채무 상환능력
- 증여자의 양도소득세
- 수증 배우자의 취득세
- 향후 부동산 양도 시 이월과세
- 부부 세대의 주택 수
부부 사이에는 생활비와 재산관리가 섞여 있는 경우가 많아 배우자가 실제로 원리금을 상환했는지 명확하게 구분해야 합니다.
미성년 자녀에게 부담부증여할 수 있을까?
미성년 자녀에게도 법률상 부담부증여가 불가능한 것은 아니지만 실제 채무 인정을 받기는 어려울 수 있습니다.
미성년 자녀에게 소득과 재산이 없어 대출 원리금이나 임대보증금을 부담할 능력이 없다면 수증자가 채무를 실질적으로 인수했다고 보기 어렵기 때문입니다.
부모가 채무 상환자금까지 추가로 증여하면 해당 금액에 다시 증여세가 발생할 수 있습니다.
미성년 자녀 부담부증여는 다음 사항을 특히 확인해야 합니다.
- 대출 승계 가능 여부
- 자녀의 소득과 보유재산
- 원리금 상환계획
- 임대소득의 실제 귀속
- 법정대리인의 이해상반행위 문제
- 추가 증여 가능성
부담부증여 전 채무 인수와 증여세 및 양도소득세 서류를 확인하는 모습
부담부증여 신고기한
부담부증여는 증여세와 양도소득세의 신고기한이 서로 다릅니다.
수증자의 증여세
증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부합니다.
증여자의 양도소득세
부동산 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부합니다.
수증자의 취득세
부동산 취득일부터 일반적으로 60일 이내에 신고·납부하지만 상속·증여 및 등기 관계에 따라 기한을 정확히 확인해야 합니다.
| 세금 | 납세의무자 | 일반적인 신고기한 |
|---|---|---|
| 증여세 | 수증자 | 증여월 말일부터 3개월 |
| 양도소득세 | 증여자 | 양도월 말일부터 2개월 |
| 취득세 | 수증자 | 취득일부터 일반적으로 60일 |
증여계약일, 소유권 이전 등기접수일과 실제 채무 인수일이 다르면 각 세금의 취득·양도시기를 별도로 판단해야 합니다.
부담부증여 준비서류
증여재산 관련 서류
- 증여계약서
- 부담부증여계약서
- 부동산 등기사항증명서
- 증여일 현재 시가평가 자료
- 감정평가서
- 유사매매사례가액 자료
- 증여자의 최초 취득계약서
- 취득세와 필요경비 영수증
채무 관련 서류
- 금융기관 대출잔액증명서
- 대출 약정서
- 채무자 변경 또는 대출승계 확인서
- 근저당권 관련 서류
- 임대차계약서
- 임차인의 보증금 지급자료
- 수증자의 소득·재산 증빙
- 증여 후 원리금 납부내역
세금 신고서류
- 증여세 과세표준신고서
- 증여재산 및 평가명세서
- 양도소득세 예정신고서
- 양도소득금액 계산명세서
- 취득세 신고서
- 가족관계증명서
- 최근 10년간 증여세 신고내역
증여 후에도 채무 상환내역을 보관해야 한다
부담부증여는 신고가 끝났다고 모든 검증이 끝나는 것은 아닙니다.
과세관청은 증여 후 실제 원리금 상환자가 누구인지 확인할 수 있습니다.
다음 자료를 지속적으로 보관하는 것이 좋습니다.
- 수증자 계좌의 원리금 자동이체 내역
- 수증자의 급여와 사업소득 자료
- 임대료가 수증자에게 입금된 자료
- 수증자의 보증금 반환내역
- 증여자에게 자금을 지원받지 않았다는 자료
- 대출 만기 연장과 상환자료
증여자가 대신 대출금을 갚으면 해당 상환액이 수증자에 대한 추가 증여로 판단될 수 있습니다.
자주 발생하는 신고 실수
1. 근저당권 채권최고액을 채무로 입력하는 경우
부담부증여 채무는 등기부상 채권최고액이 아니라 실제 인수한 대출잔액을 기준으로 판단합니다.
2. 증여재산과 관련 없는 채무를 차감하는 경우
개인 신용대출 등 증여재산과 관련성이 부족한 채무는 증여재산가액에서 차감되지 않을 수 있습니다.
3. 수증자의 상환능력을 확인하지 않는 경우
소득과 재산이 없는 수증자가 채무를 인수하면 형식적인 채무 인수로 판단될 수 있습니다.
4. 채무액 전체를 양도차익으로 계산하는 경우
채무 인수액은 양도가액에 해당하지만 취득가액과 필요경비도 채무 비율에 따라 안분해 차감합니다.
5. 증여세만 비교하는 경우
부담부증여의 절세 효과는 양도소득세와 취득세까지 합산해 일반 증여와 비교해야 합니다.
6. 증여자가 계속 대출을 상환하는 경우
채무 인수가 부인돼 전체 재산가액에 증여세가 과세되거나 상환액이 추가 증여로 판단될 수 있습니다.
7. 공시가격만으로 재산을 평가하는 경우
평가기간 내 시가나 유사매매사례가액이 있으면 공시가격보다 우선할 수 있습니다.
부담부증여 최종 체크리스트
- [ ] 증여일 현재 재산의 시가를 확인했다.
- [ ] 채권최고액이 아닌 실제 대출잔액을 확인했다.
- [ ] 채무가 증여재산과 직접 관련돼 있다.
- [ ] 금융기관의 채무자 변경 승인을 확인했다.
- [ ] 수증자가 채무를 상환할 소득과 재산이 있다.
- [ ] 증여세와 양도소득세를 각각 계산했다.
- [ ] 무상·유상 부분의 취득세를 확인했다.
- [ ] 증여자의 취득가액과 필요경비 자료를 준비했다.
- [ ] 장기보유특별공제와 주택 비과세 여부를 확인했다.
- [ ] 일반 증여와 부담부증여의 총세액을 비교했다.
- [ ] 증여 후 원리금 상환자료를 계속 보관할 계획이다.
정리
2026년 부담부증여 세금은 수증자의 증여세와 증여자의 양도소득세를 나누어 계산해야 합니다.
수증자가 실제로 인수한 채무는 증여재산가액에서 차감하므로 증여세가 줄어들 수 있습니다. 그러나 해당 채무액은 유상양도로 보아 증여자에게 양도소득세가 발생합니다.
양도 부분의 취득가액과 필요경비는 전체 증여재산가액에서 채무액이 차지하는 비율로 안분합니다. 여기에 장기보유특별공제, 주택 수와 비과세 요건을 반영해야 실제 양도소득세를 계산할 수 있습니다.
부담부증여가 인정되려면 채무가 객관적으로 존재하고 수증자가 실제로 인수해 자신의 소득과 재산으로 상환해야 합니다. 증여자가 계속 원리금을 납부하면 채무공제가 부인되거나 추가 증여세가 발생할 수 있습니다.
최종 결정 전에는 일반 증여의 증여세·취득세와 부담부증여의 증여세·양도소득세·취득세 합계를 비교하는 것이 안전합니다.
참고자료
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