2026 상가 권리금 회수 방법｜임대인 거절·6개월 보호기간·손해배상

상가 임차인은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 계약 종료일까지 신규임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회를 보호받을 수 있습니다.

임대인이 정당한 이유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하거나 지나치게 높은 보증금과 월세를 요구해 권리금 거래를 방해했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

기준 시점: 2026년 8월 19일
임대인이 기존 임차인에게 권리금을 직접 지급해야 하는 제도는 아닙니다. 기존 임차인이 신규임차인을 구체적으로 주선하고 임대인의 방해행위와 손해를 입증해야 합니다.

3줄 요약

권리금 회수기회 보호기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지입니다.
임대인은 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하거나 권리금 지급을 방해해서는 안 됩니다.
방해로 권리금을 받지 못했다면 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 한도로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

2026 상가 권리금 회수기회 보호와 임대인 계약 거절 대응

상가 권리금이란?

권리금은 상가에서 영업하면서 형성된 시설, 거래처, 신용, 영업 노하우와 입지에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 이용하거나 양도하는 대가입니다.

상가 보증금이나 월세와는 별개의 금액입니다.

구분	주요 내용
시설권리금	인테리어·주방설비·집기 등 시설 가치
영업권리금	매출·거래처·영업 노하우·신용
바닥권리금	상권과 위치에서 발생하는 영업상 이점
임대차보증금	임대차계약 종료 후 반환받는 담보금
월세	상가를 사용하는 대가로 임대인에게 지급

실제 권리금계약에서는 시설·영업·입지 가치를 하나의 금액으로 정하는 경우가 많습니다.

권리금은 누가 누구에게 지급하나요?

일반적인 권리금 거래에서는 새로 들어오는 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급합니다.

임대인은 기존 임차인의 권리금을 직접 보장하거나 대신 지급하는 사람이 아닙니다.

상가건물 임대차보호법은 임대인에게 권리금 지급의무를 부과하는 대신 기존 임차인이 신규임차인에게 권리금을 받을 기회를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다.

계약	당사자
권리금계약	기존 임차인과 신규임차인
새로운 상가임대차계약	임대인과 신규임차인
기존 임대차 종료	임대인과 기존 임차인

권리금계약을 체결해도 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하지 못하면 영업장을 인도받을 수 없습니다.

따라서 권리금 계약과 신규 임대차계약을 서로 연동해야 합니다.

권리금 회수기회 보호기간

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.

예를 들어 임대차 종료일이 2026년 12월 31일이라면 원칙적으로 2026년 7월 1일 무렵부터 종료일까지 보호기간이 적용됩니다.

임대차 종료일	보호기간 시작 예시
2026년 9월 30일	2026년 3월 30일 무렵
2026년 12월 31일	2026년 6월 30일 무렵
2027년 3월 31일	2026년 9월 30일 무렵

정확한 날짜 계산은 계약기간과 민법상 기간 계산을 확인해야 합니다.

신규임차인을 구하는 데 시간이 필요하므로 보호기간이 시작된 뒤 바로 권리금 회수 절차를 진행하는 것이 좋습니다.

계약기간이 남아 있어도 신규임차인을 구할 수 있을까?

임대차 종료 6개월 이전이라도 임대인과 협의해 신규임차인을 구할 수 있습니다.

다만 법에서 특별히 정한 권리금 회수기회 보호기간은 종료 6개월 전부터 종료일까지입니다.

보호기간 전에 임대인이 신규임차인 계약을 거절했다면 상가건물 임대차보호법상 권리금 방해책임이 그대로 인정되는지는 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

임대인에게 계약 종료 의사와 신규임차인 주선계획을 서면으로 미리 알리는 것이 좋습니다.

임대인이 하면 안 되는 권리금 방해행위

상가건물 임대차보호법은 대표적인 방해행위를 다음과 같이 규정합니다.

임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구

임대인이 기존 임차인이 주선한 신규임차인에게 별도의 권리금을 요구하거나 직접 권리금을 받는 행위입니다.

권리금 지급을 막는 행위

임대인이 신규임차인에게 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 말라고 요구하는 행위입니다.

현저히 높은 보증금과 월세 요구

주변 상가의 임대조건과 세금·공과금 등을 고려할 때 지나치게 높은 보증금이나 월세를 요구해 신규임차인이 계약을 포기하게 하는 행위입니다.

정당한 사유 없는 계약 거절

임차인이 적절한 신규임차인을 주선했는데도 임대인이 합리적인 이유 없이 계약 체결을 거절하는 행위입니다.

방해행위	구체적인 예
권리금 직접 요구	임대인이 신규임차인에게 별도 권리금 요구
권리금 지급 방해	“기존 임차인에게 돈을 주면 계약하지 않겠다”
과도한 임대조건	주변보다 현저히 높은 보증금·월세 요구
무조건 계약 거절	신규임차인의 조건을 검토하지 않고 거절
임대인 직접 영업	같은 업종을 직접 운영하려고 계약 거절
허위 철거계획	구체적인 계획 없이 철거를 이유로 거절

보증금이나 월세를 올렸다는 사실만으로 곧바로 방해행위가 되는 것은 아닙니다.

주변 시세와 상가 상태, 세금과 관리비 등을 비교해 ‘현저히 고액’인지 판단합니다.

임대인이 신규임차인을 거절할 수 있는 정당한 사유

임대인은 다음과 같은 정당한 사유가 있으면 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다.

보증금이나 월세를 지급할 능력이 없는 경우

신규임차인의 자금상태와 신용 등을 고려할 때 임대료 지급능력이 부족하다고 판단되는 경우입니다.

막연한 의심만으로 부족하고 객관적인 사정이 필요할 수 있습니다.

임차인 의무를 위반할 우려가 있는 경우

신규임차인이 상가를 불법적으로 사용하거나 계약상 의무를 위반할 상당한 우려가 있는 경우입니다.

상가에 맞지 않는 업종인 경우

상가의 용도, 관리규약, 인허가 또는 건물 구조상 신규임차인이 원하는 업종을 운영하기 어려운 경우입니다.

임대인이 권리금 상당액을 보상한 경우

임대인이 기존 임차인에게 권리금 상당액을 지급하는 등 권리금 회수 손해를 보상했다면 신규임차인 계약을 거절할 정당한 사유가 될 수 있습니다.

1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하지 않는 경우

임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 등 법에서 정한 요건을 충족하면 정당한 사유로 인정될 수 있습니다.

단순히 상가를 비워두겠다고 말하는 것만으로 자동 인정되는 것은 아닙니다. 거절 당시의 계획과 실제 사용상태 등을 종합해 판단할 수 있습니다.

신규임차인의 자금능력 확인

임대인은 신규임차인이 보증금과 월세를 지급할 능력이 있는지 확인하기 위해 필요한 정보를 요청할 수 있습니다.

기존 임차인은 신규임차인의 동의를 받아 다음 자료를 준비할 수 있습니다.

신규임차인의 사업계획
보증금 마련 계획
소득이나 자금 증빙
사업자등록 예정 업종
기존 사업경력
신용상태 확인자료
필요한 인허가 취득 가능성
보증인 또는 보증보험 계획

개인정보를 과도하게 요구하거나 권리금 거래를 지연시키기 위한 자료 요구라면 방해행위 여부가 문제될 수 있습니다.

임대인이 직접 장사하겠다고 하면

임대인이 기존 임차인의 영업이 끝난 뒤 자신이나 가족이 같은 업종을 직접 운영하겠다는 이유만으로 신규임차인과의 계약을 거절하는 사례가 있습니다.

임대인이 직접 사용할 계획이라는 사실만으로 언제나 정당한 거절사유가 되는 것은 아닙니다.

상가임대차법에서 정한 정당한 사유와 철거·재건축 요건 등에 해당하는지 구체적으로 확인해야 합니다.

임대인의 직접영업 계획으로 권리금을 받지 못할 상황이라면 다음 증거를 확보해야 합니다.

임대인의 문자나 녹취
신규임차인 소개자료
권리금계약서
신규임차인의 계약 의사
임대인의 거절 사유
이후 임대인의 실제 영업 여부

상가 임대인의 신규임차인 계약 거절과 권리금 방해행위 확인

철거·재건축을 이유로 거절할 수 있을까?

임대인이 철거 또는 재건축을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절하려면 상가임대차법에서 인정하는 구체적인 사유가 필요합니다.

대표적으로 다음과 같은 경우가 문제됩니다.

임대차계약 당시 구체적인 철거·재건축 계획을 고지한 경우
건물 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있는 경우
다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우
도시계획이나 공익사업으로 철거가 필요한 경우
실제로 구체적인 정비사업이 진행 중인 경우

단순히 “몇 년 뒤 재건축할 예정”이라는 추상적인 설명만으로 권리금 회수기회 보호의무가 사라진다고 단정할 수 없습니다.

거절 당시 사업 진행단계와 인허가, 철거계획의 구체성을 확인해야 합니다.

임대차계약서에 재건축 특약이 있다면

계약서에 재건축이나 철거 가능성이 기재돼 있다면 다음 내용을 확인해야 합니다.

철거·재건축의 구체적 시기
공사 목적
계약 종료 조건
임차인이 특약을 인지했는지
신규임차인에게 고지할 내용
권리금 처리 방법
원상복구 범위
중도해지 보상

단순히 건물 사정에 따라 재건축할 수 있다는 포괄적인 문구만으로 임차인의 권리금 보호를 모두 배제할 수 있는지는 별도 판단이 필요합니다.

임차인의 계약갱신 거절사유가 있다면

기존 임차인에게 다음과 같은 중대한 계약 위반이 있으면 권리금 회수기회 보호를 받지 못할 수 있습니다.

3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체
거짓이나 부정한 방법으로 임차
임대인 동의 없이 전대
고의 또는 중대한 과실로 상가를 파손
임대인과 합의해 상당한 보상을 받은 경우
법령상 철거나 재건축이 필요한 경우
그 밖의 중대한 의무 위반

특히 월세 3기 연체는 권리금 분쟁에서 중요한 쟁점입니다.

3개월 연속 연체만을 의미하는 것이 아니라 연체액 합계가 3기 차임액에 도달했는지 확인해야 합니다.

계약갱신요구권 10년이 지나도 보호될까?

상가 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 10년을 지났더라도 권리금 회수기회 보호가 무조건 사라지는 것은 아닙니다.

계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 목적이 다른 제도입니다.

제도	목적
계약갱신요구권	일정 기간 영업을 계속할 기회 보장
권리금 회수기회	영업 종료 시 재산적 가치 회수 보호
대항력	건물주가 바뀌어도 임대차 주장
우선변제권	경매 시 보증금 우선변제

10년이 지나 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있더라도 종료 6개월 전부터 신규임차인을 주선하는 권리금 회수기회가 보호될 수 있습니다.

환산보증금이 높아도 보호될까?

권리금 회수기회 보호규정은 상가건물 임대차보호법의 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에도 적용될 수 있습니다.

보증금과 월세가 높은 상가라고 해서 권리금 보호가 자동으로 배제되는 것은 아닙니다.

다만 상가의 용도와 법 적용 제외 대상인지 확인해야 합니다.

권리금 보호가 제외되는 상가

권리금 회수기회 보호규정은 다음 상가에는 적용되지 않을 수 있습니다.

유통산업발전법상 대규모점포의 일부
준대규모점포의 일부
국유재산인 상가
공유재산인 상가
상가건물이 아닌 시설
법 적용요건을 충족하지 않는 일부 임대차

전통시장이나 쇼핑몰, 백화점 안의 점포는 해당 시설이 대규모점포로 등록됐는지 확인해야 합니다.

권리금계약서는 언제 작성할까?

신규임차인이 확정되면 기존 임차인과 신규임차인 사이에 권리금계약서를 작성합니다.

다만 임대인의 임대차계약 체결 여부가 확정되지 않은 상태에서 권리금을 전액 지급하면 분쟁이 발생할 수 있습니다.

안전한 특약 예시는 다음과 같은 내용을 포함합니다.

임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결하는 것을 조건으로 함
임대차계약이 체결되지 않으면 계약금 반환
임대인의 정당한 거절로 계약이 무산될 때 처리
시설과 집기 인도목록
영업허가·신고 승계 여부
미납 세금·공과금 정산
직원과 거래처 승계 여부
권리금 지급일
상가 인도일
위약금 기준

권리금계약서만 먼저 작성하기보다 임대인과 신규임차인의 임대차조건을 동시에 협의하는 것이 안전합니다.

권리금계약서 필수항목

기존 임차인 인적사항
신규임차인 인적사항
상가 주소와 호수
현재 업종
신규 영업 예정 업종
총 권리금
계약금·중도금·잔금
시설·집기 목록
거래처·전화번호·영업자료 인계
영업허가 승계
임대차계약 체결 조건
계약 무산 시 반환기준
상가 인도일
원상복구 책임
특약사항

시설목록은 사진과 함께 별지로 작성하면 인도 후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

신규임차인을 주선했다는 증거

손해배상을 청구하려면 실제 계약 의사와 능력이 있는 신규임차인을 임대인에게 주선했다는 사실을 입증해야 합니다.

다음 증거를 확보하는 것이 좋습니다.

신규임차인 인적사항
권리금계약서
권리금 계약금 입금내역
신규임차인의 사업계획
임대인에게 보낸 내용증명
문자·전자우편·메신저
통화녹음
공인중개사 확인서
임대차조건 협의내역
신규임차인의 계약 의사 확인서

단순히 “새로 들어올 사람이 있었다”고 주장하는 것만으로는 부족할 수 있습니다.

임대인에게 보내는 통지 내용

신규임차인을 찾았다면 임대인에게 다음 내용을 서면으로 전달합니다.

기존 임대차 종료일
계약을 종료하거나 갱신하지 않을 의사
신규임차인의 이름과 연락처
신규임차인의 예정 업종
보증금·월세 지급능력
권리금계약 체결 사실
신규 임대차계약 협의 요청
답변기한
거절하는 경우 구체적 사유 요청
권리금 회수 방해 시 법적 책임 안내

내용증명을 보내는 것만으로 손해배상이 자동 인정되는 것은 아니지만 통지일과 주선 사실을 입증하는 데 도움이 됩니다.

임대인이 월세를 올리겠다고 한다면

임대인은 신규 임대차계약에서 기존과 다른 보증금과 월세를 제시할 수 있습니다.

기존 임차인에게 적용되는 임대료 증액 제한이 신규임차인과 새 계약을 체결할 때 동일하게 적용된다고 단정하기 어렵습니다.

하지만 주변 상가 임대조건과 비교해 현저히 높은 보증금이나 월세를 요구하고 그 목적이 권리금 거래 방해라면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

비교자료로 다음을 준비할 수 있습니다.

같은 건물의 다른 점포 임대료
인근 유사 상가 임대료
기존 보증금과 월세
공인중개사의 시세확인서
임대인이 처음 제시한 조건
신규임차인에게만 제시한 조건

임대인이 답변하지 않는 경우

신규임차인을 소개했는데 임대인이 연락을 피하거나 답변하지 않는다면 반복해서 구두 연락만 하지 말고 서면으로 통지해야 합니다.

내용증명 발송
전자우편
문자와 메신저
공인중개사를 통한 전달
만남 요청 기록
답변기한 명시

임대인의 침묵이 언제나 계약 거절로 인정되는 것은 아니지만 정당한 이유 없이 협의를 지연해 임대차 종료일까지 계약을 체결하지 못하게 했다면 방해행위로 주장할 근거가 될 수 있습니다.

상가 권리금 회수 방해 손해배상을 위한 내용증명과 증거자료

권리금 손해배상액 계산

임대인이 권리금 회수기회를 방해해 손해가 발생하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

손해배상액은 다음 두 금액 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

신규임차인이 지급하기로 한 권리금
임대차 종료 당시 객관적으로 평가한 권리금

예를 들어 신규임차인과 약정한 권리금이 8,000만원이고 감정평가된 종료 당시 권리금이 6,000만원이라면 손해배상액 상한은 6,000만원이 될 수 있습니다.

약정 권리금	종료 당시 권리금	손해배상 상한
8,000만원	6,000만원	6,000만원
5,000만원	7,000만원	5,000만원
4,000만원	4,000만원	4,000만원

실제 인정금액은 임대인의 방해행위, 신규임차인의 계약 가능성, 임차인의 과실과 권리금 가치 등을 반영해 달라질 수 있습니다.

권리금 감정평가

임대인과 기존 임차인이 권리금 액수에 합의하지 못하면 감정평가가 필요할 수 있습니다.

권리금 평가는 다음 요소를 고려할 수 있습니다.

시설과 비품의 현재 가치
인테리어 감가상각
최근 매출과 영업이익
거래처와 단골고객
영업기간
상권과 유동인구
해당 업종의 수익성
인근 권리금 거래사례
계약 종료 당시 시장상황

처음 지출한 인테리어 비용 전액이 현재 시설권리금으로 인정되는 것은 아닙니다.

영업매출을 현금으로 누락했다면 실제 영업가치를 입증하기 어려울 수 있습니다.

손해배상 청구기간

권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다.

3년이 지나면 소멸시효 완성 문제가 발생할 수 있습니다.

분쟁이 발생했다면 다음 날짜를 기록해야 합니다.

임대차 종료일
신규임차인 주선일
권리금계약 체결일
임대인의 거절일
계약 무산일
상가 인도일
손해배상 청구일

소송 전에 협의나 민원을 진행하고 있다는 이유만으로 시효 문제가 자동으로 해결된다고 단정하면 안 됩니다.

권리금 소송 전 대응 순서

임대차계약 종료일을 확인합니다.
종료 6개월 전부터 신규임차인을 모집합니다.
신규임차인의 자금능력과 업종을 확인합니다.
권리금계약서를 작성합니다.
임대인에게 신규임차인을 서면으로 주선합니다.
임대인의 답변과 거절 사유를 확보합니다.
주변 시세와 임대조건을 비교합니다.
권리금 방해행위를 내용증명으로 통지합니다.
권리금 감정 또는 손해액 자료를 준비합니다.
협의되지 않으면 손해배상청구를 검토합니다.

임대차가 끝난 뒤 신규임차인을 처음 구하려 하면 보호기간 안에 주선했다는 사실을 입증하기 어려워질 수 있습니다.

상가를 인도하기 전에 확인할 사항

임대차 종료 합의서
보증금 반환일
월세·관리비 정산
원상복구 범위
시설 철거 여부
신규임차인 시설 인수 여부
사업자등록 폐업 또는 이전
영업신고·허가 승계
전기·가스·수도 명의변경
권리금 잔금 지급
열쇠 인도
상가 상태 사진

보증금을 아직 받지 못했다고 상가를 계속 점유하는 것이 항상 유리한 것은 아닙니다. 동시이행 관계와 지연손해금 등을 별도로 검토해야 합니다.

권리금 회수 체크리스트

[ ] 임대차 종료일을 확인했다.
[ ] 권리금 보호기간 시작일을 계산했다.
[ ] 계약 종료 6개월 전부터 신규임차인을 찾았다.
[ ] 임대인에게 종료 의사를 서면으로 알렸다.
[ ] 신규임차인의 자금능력을 확인했다.
[ ] 신규임차인의 업종이 건물에서 가능한지 확인했다.
[ ] 필요한 영업허가·신고 여부를 확인했다.
[ ] 권리금계약서를 작성했다.
[ ] 임대차계약 미체결 시 반환특약을 작성했다.
[ ] 시설과 비품 목록을 작성했다.
[ ] 신규임차인을 임대인에게 서면으로 소개했다.
[ ] 임대인의 답변기한을 정했다.
[ ] 거절사유를 서면으로 요청했다.
[ ] 주변 보증금과 월세 시세를 조사했다.
[ ] 현저히 높은 임대조건인지 비교했다.
[ ] 임대인과의 문자·녹취를 보관했다.
[ ] 공인중개사의 확인자료를 보관했다.
[ ] 권리금 계약금 입금내역을 보관했다.
[ ] 신규임차인의 계약 의사 확인서를 받았다.
[ ] 재건축·철거계획의 구체성을 확인했다.
[ ] 월세 3기 연체 여부를 확인했다.
[ ] 무단전대 등 계약 위반이 없는지 확인했다.
[ ] 임대차 종료 당시 권리금 가치를 정리했다.
[ ] 손해배상 청구 3년 기한을 확인했다.
[ ] 상가 인도 전 사진과 정산자료를 보관했다.

자주 묻는 질문

1. 임대인이 기존 임차인에게 권리금을 지급해야 하나요?

아닙니다. 일반적으로 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하며 임대인은 권리금 회수기회를 방해하지 않을 의무를 부담합니다.

2. 권리금 보호기간은 언제부터인가요?

임대차가 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다.

3. 종료 6개월 전에 신규임차인을 구하면 보호받지 못하나요?

임대인과 협의는 가능하지만 법에서 특별히 정한 보호기간 밖의 거절행위는 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

4. 계약이 자동 연장된 경우 종료일은 어떻게 계산하나요?

묵시적 갱신 상태에서 해지통보가 효력을 발생하는 날짜 등을 기준으로 실제 임대차 종료일을 먼저 확정해야 합니다.

5. 임대인이 신규임차인을 무조건 거절할 수 있나요?

정당한 사유 없이 거절해 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

6. 신규임차인의 신용이 나쁘면 거절할 수 있나요?

보증금과 월세를 지급할 능력이 없다고 객관적으로 판단되는 경우 정당한 거절사유가 될 수 있습니다.

7. 신규임차인의 업종이 마음에 들지 않으면 거절할 수 있나요?

단순한 선호가 아니라 건물 용도, 관리규약, 인허가나 다른 입점계약 등 합리적인 이유가 필요할 수 있습니다.

8. 같은 업종이 이미 건물에 있으면 거절할 수 있나요?

업종제한 약정이나 관리규약 등이 있는지 확인해야 하며 단순히 같은 업종이라는 이유만으로 항상 정당한 것은 아닙니다.

9. 임대인이 직접 영업한다고 하면 거절할 수 있나요?

임대인이 직접 사용할 계획만으로 언제나 정당한 거절사유가 되는 것은 아닙니다.

10. 임대인의 가족이 장사한다고 해도 같은가요?

가족의 직접영업을 이유로 거절한 경우에도 상가임대차법상 정당한 사유가 있는지 확인해야 합니다.

11. 재건축 예정이면 권리금을 못 받나요?

구체적인 철거·재건축 계획과 법정 요건을 충족했는지에 따라 달라집니다.

12. 계약서에 재건축 특약이 있으면 무조건 보호받지 못하나요?

포괄적인 재건축 문구만으로 권리금 보호가 모두 배제된다고 단정할 수 없습니다.

13. 임대인이 상가를 비워두겠다고 하면 거절할 수 있나요?

1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는다는 법정 요건과 거절 당시 계획의 진정성 등을 확인해야 합니다.

14. 실제로 1년 6개월 동안 비워두면 무조건 책임이 없나요?

사후에 비어 있었다는 사실만으로 거절 당시의 방해책임이 무조건 사라진다고 단정할 수 없습니다.

15. 월세를 3개월 밀리면 권리금 보호를 못 받나요?

연체액이 3기 차임액에 해당하면 임대인의 갱신거절 사유가 돼 권리금 보호에도 영향을 줄 수 있습니다.

16. 연속 3개월 연체해야 하나요?

반드시 연속일 필요는 없으며 연체액 합계가 3기 차임액에 도달했는지가 중요할 수 있습니다.

17. 계약갱신 10년이 끝나면 권리금도 포기해야 하나요?

아닙니다. 갱신요구권 기간이 끝났더라도 권리금 회수기회가 별도로 보호될 수 있습니다.

18. 환산보증금이 기준을 초과해도 보호되나요?

권리금 회수기회 보호규정은 환산보증금 기준을 초과하는 상가에도 적용될 수 있습니다.

19. 백화점이나 대형쇼핑몰 점포도 보호되나요?

대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 권리금 보호규정 적용이 제외될 수 있습니다.

20. 국유·공유재산 상가도 보호되나요?

국유재산이나 공유재산인 상가는 권리금 회수기회 보호규정에서 제외될 수 있습니다.

21. 권리금계약은 임대인과 작성하나요?

일반적으로 기존 임차인과 신규임차인이 작성합니다.

22. 임대인의 동의 없이 권리금계약을 체결해도 되나요?

권리금계약은 체결할 수 있지만 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 맺지 못할 위험을 특약으로 대비해야 합니다.

23. 신규 임대차계약이 무산되면 권리금 계약금은 돌려줘야 하나요?

계약서의 조건과 무산 사유에 따라 달라지므로 반환특약을 명확하게 작성해야 합니다.

24. 임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구해도 되나요?

임대인이 권리금을 직접 요구하거나 받는 행위는 기존 임차인의 권리금 회수 방해행위가 될 수 있습니다.

25. 임대인이 월세를 올리면 모두 방해행위인가요?

아닙니다. 주변 시세 등에 비춰 현저히 높은 금액을 요구해 권리금 거래를 방해했는지가 중요합니다.

26. 신규임차인에게 기존보다 높은 월세를 받을 수 있나요?

새로운 임대차계약에서는 임대조건을 협의할 수 있지만 권리금 회수를 막기 위한 현저히 고액의 요구는 문제가 될 수 있습니다.

27. 신규임차인을 구하지 못해도 임대인에게 권리금을 청구할 수 있나요?

원칙적으로 구체적인 신규임차인을 주선하고 임대인의 방해로 계약이 무산됐다는 사실을 입증해야 합니다.

28. 신규임차인 소개는 구두로 해도 되나요?

가능하지만 나중에 입증하기 어려우므로 내용증명, 문자나 전자우편 등 서면으로 전달하는 것이 좋습니다.

29. 임대인이 답변하지 않으면 거절로 볼 수 있나요?

상황에 따라 방해행위로 주장할 수 있지만 소개 내용과 답변 요청, 협의 경과를 구체적으로 입증해야 합니다.

30. 손해배상은 권리금 전액을 받을 수 있나요?

약정 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한이며 실제 인정액은 달라질 수 있습니다.

31. 권리금 가치는 어떻게 증명하나요?

권리금계약서, 매출자료, 시설목록, 인근 거래사례와 감정평가 등을 이용할 수 있습니다.

32. 처음 인테리어 비용 전액이 시설권리금인가요?

아닙니다. 사용기간과 노후도에 따른 현재 가치가 반영될 수 있습니다.

33. 권리금 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?

임대차 종료일부터 3년 이내에 청구해야 합니다.

34. 내용증명을 보내면 자동으로 배상받나요?

아닙니다. 내용증명은 통지 사실을 입증하는 자료이며 손해배상 요건과 금액을 별도로 입증해야 합니다.

35. 권리금 분쟁이 발생하면 무엇부터 해야 하나요?

신규임차인 주선자료와 임대인의 거절사유, 권리금계약서 및 주변 임대료 자료를 확보하고 종료일과 청구기한을 확인해야 합니다.

정리

상가 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지 신규임차인을 주선해 권리금을 회수할 기회를 보호받습니다.

임대인은 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 지급을 막아서는 안 되며 주변 시세보다 현저히 높은 보증금·월세를 요구하거나 정당한 사유 없이 계약을 거절해서도 안 됩니다.

하지만 권리금은 임대인이 자동으로 지급하는 돈이 아닙니다. 기존 임차인이 계약 의사와 자금능력을 갖춘 신규임차인을 실제로 주선하고 그 사실을 서면으로 남겨야 합니다.

임대인의 방해로 권리금을 받지 못했다면 약정 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 한도로 손해배상을 청구할 수 있으며 청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사해야 합니다.

참고자료

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