2026 전월세전환율 계산｜법정 상한 4.75%와 HF 6.5% 차이

전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 집주인이 원하는 비율을 임의로 적용할 수 없습니다.

주택임대차보호법은 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 법정 전월세전환율 상한을 정하고 있습니다.

2026년 8월 20일 현재 한국은행 기준금리는 연 2.75%입니다. 따라서 주택임대차보호법상 법정 전월세전환율 상한은 기준금리 2.75%에 2%를 더한 연 4.75%입니다.

한편 한국주택금융공사는 2026년 7월 1일부터 전세자금보증 심사에 사용하는 하반기 전월세전환율을 연 6.5%로 적용하고 있습니다.

두 비율은 사용 목적이 완전히 다릅니다. 임대인이 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 법정 상한은 4.75%이며, HF의 6.5%는 반전세 계약의 전세자금보증 심사를 위해 월세를 환산보증금으로 바꿀 때 사용하는 기준입니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
한국은행 기준금리가 변경되면 주택임대차보호법상 전월세전환율 상한도 달라집니다. 계약서를 작성하는 날짜의 최신 기준금리를 다시 확인해야 합니다.

3줄 요약

2026년 8월 현재 주택임대차보호법상 전월세전환율 상한은 연 4.75%입니다.
보증금 1억원을 월세로 전환할 때 법정 상한 월세는 약 39만5,833원입니다.
HF가 발표한 2026년 하반기 6.5%는 전세자금보증 심사용이며 임대차계약의 법정 상한이 아닙니다.

전월세전환율이란?

전월세전환율은 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다.

예를 들어 전세보증금을 1억원 낮추고 그 대신 월세를 받는다면, 낮춘 보증금에 전월세전환율을 적용해 월세를 계산합니다.

기본 계산식은 다음과 같습니다.

월세 전환액 = 줄어드는 보증금×전월세전환율÷12개월

반대로 현재 월세를 전세보증금으로 환산하려면 다음 식을 사용할 수 있습니다.

환산보증금 = 월세×12개월÷전월세전환율

전월세전환율이 높을수록 같은 보증금을 줄였을 때 월세가 많이 올라갑니다.

2026년 법정 전월세전환율

주택임대차보호법상 전월세전환율 상한은 다음 두 비율 중 낮은 비율입니다.

연 10%
한국은행 기준금리＋연 2%

2026년 7월 16일 한국은행 기준금리는 2.50%에서 2.75%로 인상됐습니다.

따라서 현재 계산은 다음과 같습니다.

연 10%
기준금리 2.75%＋2%=4.75%

두 비율 중 낮은 연 4.75%가 법정 상한입니다.

기준	2026년 8월 적용비율
시행령상 고정 상한	10%
한국은행 기준금리	2.75%
기준금리＋2%	4.75%
법정 전월세전환율 상한	4.75%

법정 상한이 4.75%라고 해서 모든 계약에 반드시 4.75%를 적용해야 하는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인이 합의해 4.75%보다 낮은 비율을 적용할 수 있습니다.

2026년 법정 전월세전환율 4.75%와 월세 전환금액을 계산하는 모습

보증금 1억원을 월세로 바꾸는 계산

전세보증금을 1억원 낮추고 법정 상한인 연 4.75%를 적용한다고 가정하겠습니다.

월세로 전환하는 보증금: 1억원
적용 전환율: 연 4.75%
연간 월세: 1억원×4.75%=475만원
월세: 475만원÷12개월=약 39만5,833원

따라서 보증금 1억원을 줄일 때 추가할 수 있는 월세는 법정 상한 기준 약 39만5,833원입니다.

보증금별 월세 전환금액

연 4.75%를 적용한 단순 계산 결과는 다음과 같습니다.

줄어드는 보증금	연간 월세 전환액	월세 전환액
1천만원	47만5천원	약 3만9,583원
3천만원	142만5천원	약 11만8,750원
5천만원	237만5천원	약 19만7,917원
1억원	475만원	약 39만5,833원
2억원	950만원	약 79만1,667원
3억원	1,425만원	약 118만7,500원

실제 계약서에는 계산 과정에서 발생한 원 단위 금액을 당사자 합의로 조정할 수 있지만 법정 상한을 넘지 않아야 합니다.

전세 3억원을 보증금 1억원·월세로 전환하는 경우

기존 전세보증금이 3억원이고 갱신계약에서 보증금을 1억원으로 낮춘다고 가정하겠습니다.

월세로 전환되는 보증금은 2억원입니다.

2억원×4.75%÷12개월=약 79만1,667원

따라서 법정 상한 기준으로 다음과 같은 반전세 계약을 계산할 수 있습니다.

기존 계약: 전세보증금 3억원
변경 계약: 보증금 1억원
월세: 최대 약 79만1,667원

관리비는 월세와 별도로 계산할 수 있지만 월세를 관리비 명목으로 돌려 법정 상한을 회피하면 분쟁이 발생할 수 있습니다.

보증금 2억원을 1억5천만원으로 낮추는 경우

줄어드는 보증금은 5천만원입니다.

5천만원×4.75%÷12개월=약 19만7,917원

따라서 기존 전세보증금 2억원을 보증금 1억5천만원으로 낮춘다면 추가 월세는 법정 상한 기준 약 19만7,917원입니다.

월세를 전세보증금으로 환산하는 방법

월세를 보증금으로 바꾸는 역산식은 다음과 같습니다.

환산보증금 = 월세×12÷전월세전환율

월세 50만원을 연 4.75%로 전세보증금에 환산하면 다음과 같습니다.

연간 월세: 50만원×12개월=600만원
환산보증금: 600만원÷4.75%
계산 결과: 약 1억2,631만6천원

따라서 월세 50만원은 연 4.75% 기준으로 약 1억2,632만원의 전세보증금에 해당합니다.

다만 주택임대차보호법상 법정 상한은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 규정입니다. 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 같은 방식의 법정 하한이 자동 적용되는 것은 아니므로 당사자 합의가 필요합니다.

기준금리가 바뀌면 어떻게 될까?

법정 전월세전환율은 한국은행 기준금리에 연동됩니다.

한국은행 기준금리	기준금리＋2%	적용 상한
2.00%	4.00%	4.00%
2.50%	4.50%	4.50%
2.75%	4.75%	4.75%
3.00%	5.00%	5.00%
4.00%	6.00%	6.00%
8.00%	10.00%	10.00%
9.00%	11.00%	10.00%

기준금리＋2%가 10%를 넘으면 고정 상한인 10%가 적용됩니다.

한국은행 기준금리가 변경되면 변경된 기준금리를 반영해 새로운 전환율 상한을 계산해야 합니다.

전세보증금 1억원을 월세 약 39만5833원으로 전환하는 계산방법

HF 전월세전환율 6.5%란?

한국주택금융공사는 2026년 하반기 전월세전환율을 연 6.5%로 안내했습니다.

이 비율은 2026년 7월 1일 이후 일반·집단·특례 전세자금보증을 새로 신청하는 반전세 계약의 보증심사에 사용됩니다.

HF는 월세가 포함된 임대차계약의 보증금을 다음과 같이 재산정합니다.

HF 환산 임차보증금 = 실제 월세보증금＋(월세×12÷6.5%)

이는 임차인의 전세자금보증 대상 여부와 보증한도를 심사하기 위한 계산입니다.

집주인이 보증금을 월세로 전환할 때 연 6.5%까지 받을 수 있다는 의미가 아닙니다.

보증금 1억원·월세 50만원 HF 환산

실제 보증금: 1억원
월세: 50만원
HF 전환율: 6.5%
월세 환산보증금: 50만원×12÷6.5%=약 9,230만8천원
총 환산 임차보증금: 약 1억9,230만8천원

HF는 반전세 계약의 보증심사 과정에서 실제 보증금 1억원이 아니라 약 1억9,231만원을 환산 임차보증금으로 볼 수 있습니다.

법정 4.75%와 HF 6.5% 차이

구분	법정 전월세전환율	HF 전월세전환율
2026년 8월 비율	4.75%	6.5%
사용 목적	보증금을 월세로 전환할 때 상한	전세자금보증 심사용 환산
근거	주택임대차보호법	HF 보증업무 기준
적용 대상	주택 임대차계약	HF 전세자금보증 신청
집주인이 적용 가능	상한 이내에서 합의	임대료 산정에 직접 적용 불가
기준 변경	한국은행 기준금리와 연동	HF가 반기별 등 별도 안내

두 비율을 혼동하면 임대료를 잘못 계산할 수 있습니다.

임대차계약에서 보증금을 월세로 전환할 때는 4.75% 상한을 확인하고, HF 전세자금보증을 신청할 때는 6.5% 환산율을 확인해야 합니다.

전월세전환율과 임대료 5% 상한 차이

전월세전환율 상한과 계약갱신 시 임대료 5% 상한도 서로 다른 규정입니다.

전월세전환율 상한

보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 전환비율의 상한입니다.

임대료 증액 5% 상한

존속 중인 임대차계약이나 계약갱신요구권을 사용한 갱신계약에서 차임·보증금의 증액 한도를 제한하는 규정입니다.

전세를 반전세로 변경하면서 보증금과 월세를 동시에 조정할 때는 두 기준을 모두 검토해야 할 수 있습니다.

단순히 줄어드는 보증금에 4.75%를 적용했다고 해서 계약 전체의 임대료 증액 제한을 자동으로 충족하는 것은 아닙니다.

집주인이 일방적으로 월세로 바꿀 수 있나?

전세보증금을 월세로 변경하는 것은 임대차계약의 핵심 조건을 바꾸는 행위입니다.

임대인은 전월세전환율 상한을 지켰다는 이유만으로 기존 전세계약을 일방적으로 반전세나 월세로 변경할 수 없습니다.

다음 사항에 대한 임차인의 동의가 필요합니다.

반환할 보증금
새로 적용할 월세
월세 지급일
계약기간
관리비
연체 시 조건
보증금 반환일

합의가 이뤄지면 기존 계약서에 내용을 추가하기보다 변경된 조건으로 갱신계약서나 변경계약서를 작성하는 것이 안전합니다.

변경계약서에 넣어야 할 내용

기존 임대차계약 체결일
변경 전 보증금과 월세
변경 후 보증금과 월세
보증금 반환일과 반환방법
적용한 전월세전환율
새로운 월세 지급 시작일
임대차기간
기존 확정일자와 대항력 관련 내용
임대인과 임차인의 서명 또는 날인

보증금이 변경되면 확정일자와 전세보증금 반환보증의 조건변경 절차도 확인해야 합니다.

보증금이 줄었다고 해서 기존 보증기관에 알리지 않아도 되는 것은 아닙니다. 대출이나 반환보증이 있다면 금융회사와 보증기관에 변경계약서를 제출해야 할 수 있습니다.

법정 전월세전환율 4.75%와 HF 보증심사용 6.5%를 비교하는 모습

법정 상한을 초과한 월세 계산 사례

보증금 1억원을 줄이면서 월세 50만원을 추가했다고 가정하겠습니다.

실제 적용된 전환율은 다음과 같습니다.

실제 전환율 = 월세×12÷줄어든 보증금×100

50만원×12÷1억원×100=6%

2026년 8월 법정 상한은 4.75%이므로 실제 적용률 6%는 상한을 초과합니다.

법정 상한 기준 월세는 약 39만5,833원이므로 단순 비교한 월 초과분은 약 10만4,167원입니다.

다만 실제 반환청구와 계약 효력은 계약 체결 경위, 임차인의 동의와 적용 법령을 확인해야 하므로 분쟁이 있다면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률상담을 이용할 수 있습니다.

시장 전월세전환율과 법정 상한 차이

부동산 통계에서 발표하는 시장 전월세전환율은 실제 전월세 거래를 분석해 산출한 지표입니다.

시장 전환율이 6%나 7%라고 발표됐더라도 집주인이 기존 전세보증금을 월세로 변경하면서 그 비율을 그대로 적용할 수 있다는 의미는 아닙니다.

다음 세 가지를 구분해야 합니다.

법정 전월세전환율: 임대차계약의 전환 상한
시장 전월세전환율: 실제 거래를 분석한 통계
HF 전월세전환율: 전세자금보증 심사용 환산 기준

자주 묻는 질문

2026년 전월세전환율은 몇 퍼센트인가요?

2026년 8월 현재 주택임대차보호법상 법정 상한은 연 4.75%입니다. 한국은행 기준금리 2.75%에 2%를 더한 결과입니다.

전월세전환율이 10% 아닌가요?

법에서는 연 10%와 한국은행 기준금리＋2% 중 낮은 비율을 적용합니다. 현재는 4.75%가 더 낮으므로 4.75%가 상한입니다.

HF에서 발표한 6.5%를 계약에 적용해도 되나요?

HF 6.5%는 전세자금보증 심사용 환산 기준입니다. 임대인이 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 법정 상한은 아닙니다.

보증금 1억원을 낮추면 월세를 얼마나 올릴 수 있나요?

연 4.75% 기준으로 월 약 39만5,833원입니다. 기존 임대료의 증액이 포함된다면 별도의 5% 증액 제한도 검토해야 합니다.

보증금 5천만원을 월세로 바꾸면 얼마인가요?

연 4.75%를 적용하면 월 약 19만7,917원입니다.

계약서에 6%로 합의하면 유효한가요?

법정 전환율 상한을 초과하는 부분은 주택임대차보호법에 위반될 수 있습니다. 임차인이 합의했다는 이유만으로 초과분이 항상 인정되는 것은 아닙니다.

신규 월세계약에도 4.75% 상한이 적용되나요?

법정 전월세전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용됩니다. 처음부터 보증부월세로 체결하는 신규계약의 임대료를 직접 정하는 상한과는 구분해야 합니다.

월세를 전세로 바꿀 때도 4.75%를 적용해야 하나요?

월세를 보증금으로 바꾸는 참고 계산에는 사용할 수 있지만, 법정 상한은 전세보증금을 월세로 바꾸는 경우를 중심으로 적용됩니다. 역전환 조건은 당사자 합의가 필요합니다.

기준금리가 내려가면 기존 월세도 자동으로 내려가나요?

기준금리가 변경됐다고 기존에 적법하게 약정한 월세가 자동으로 변경되는 것은 아닙니다. 이후 보증금 일부를 새로 월세로 전환하거나 계약조건을 변경할 때 최신 기준을 확인해야 합니다.

월세와 관리비를 함께 올려도 되나요?

실제 관리에 필요한 비용과 무관하게 월세를 관리비로 돌려 받으면 임대료 제한을 회피하는 것으로 다툼이 생길 수 있습니다. 관리비 항목과 산출근거를 계약서에 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

계산 및 계약 체크리스트

[ ] 한국은행의 최신 기준금리를 확인했다.
[ ] 기준금리에 2%를 더했다.
[ ] 계산 결과와 연 10% 중 낮은 비율을 선택했다.
[ ] 월세로 전환하는 보증금만 구분했다.
[ ] 연간 전환액을 12개월로 나눴다.
[ ] 임대료 5% 증액 제한을 별도로 확인했다.
[ ] 임대인과 임차인이 전환에 합의했다.
[ ] 변경계약서를 작성했다.
[ ] 보증금 반환일을 계약서에 명시했다.
[ ] 확정일자 변경 필요성을 확인했다.
[ ] 전세대출 금융회사에 계약변경을 알렸다.
[ ] 반환보증 기관의 조건변경 절차를 확인했다.
[ ] HF 6.5%와 법정 상한을 구분했다.

정리

2026년 8월 현재 주택임대차보호법상 전월세전환율 상한은 연 4.75%입니다.

한국은행 기준금리 2.75%에 시행령상 이율 2%를 더한 값과 연 10% 중 낮은 비율을 적용한 결과입니다.

보증금 1억원을 월세로 전환하면 법정 상한 기준 월세는 약 39만5,833원이며, 5천만원은 약 19만7,917원입니다.

한국주택금융공사가 발표한 2026년 하반기 전월세전환율 6.5%는 반전세 계약의 전세자금보증 심사를 위한 환산 기준입니다. 임대인이 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 법정 상한이 아닙니다.

전세를 반전세로 변경할 때는 전월세전환율뿐 아니라 임대료 5% 증액 제한, 임차인의 동의, 확정일자와 전세대출·반환보증의 조건변경까지 함께 확인해야 합니다.

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