2026 외국인체류확인서 발급 방법｜전세계약 전 외국인 세입자 확인

외국인체류확인서는 특정 건물이나 시설을 체류지로 신고한 외국인의 존재와 체류지 변경일을 확인하는 서류입니다.

전입세대확인서는 주민등록을 기준으로 작성되기 때문에 외국인 임차인이 확인되지 않을 수 있습니다. 따라서 다가구주택이나 다중주택처럼 여러 사람이 거주하는 건물은 전입세대확인서와 외국인체류확인서를 함께 확인해야 합니다.

다만 외국인체류확인서에는 보증금과 확정일자가 표시되지 않습니다. 외국인 임차인의 선순위 보증금까지 확인하려면 임대차 현황, 확정일자 부여현황과 등기부등본을 함께 확인해야 합니다.

기준 시점: 2026년 8월 17일
외국인체류확인서 제도는 2026년 1월 23일 시행된 출입국관리법 제88조의3을 기준으로 정리했습니다.

핵심 내용 3줄 요약

외국인체류확인서는 지방출입국·외국인관서나 읍·면·동 주민센터 등을 방문해 신청합니다.
소유자·임차인·매매계약자·임대차계약자와 위임받은 대리인 등이 신청할 수 있습니다.
외국인의 보증금과 확정일자는 나오지 않으므로 다른 임대차 자료도 반드시 확인해야 합니다.

2026 외국인체류확인서로 전세계약 전 외국인 세입자를 확인하는 모습

외국인체류확인서란?

외국인체류확인서는 특정 건물이나 시설의 소재지를 체류지로 신고한 외국인의 성명 일부와 체류지 변경일을 확인하기 위한 서류입니다.

2026년 1월 23일부터 시행된 출입국관리법 제88조의3에 근거가 마련돼 있습니다.

주로 다음 상황에서 활용할 수 있습니다.

전세계약 전 기존 외국인 세입자 확인
다가구·다중주택의 임차 현황 확인
부동산 매매 전 점유자 확인
경매 입찰 전 권리분석
주택담보대출 심사
전세보증금 반환보증 심사자료 보완
주택 소유자의 체류자 확인
임대차계약자의 선순위 위험 확인

외국인체류확인서가 도입되기 전에는 임대인이나 임차인이 같은 주소에 체류지를 신고한 외국인을 확인하기 어려웠습니다. 전입세대확인서와 함께 확인하면 기존 점유자를 파악하는 데 도움이 됩니다.

전입세대확인서와 무엇이 다를까?

전입세대확인서와 외국인체류확인서는 확인 대상이 다릅니다.

구분	전입세대확인서	외국인체류확인서
확인 대상	주민등록 전입세대	체류지를 신고한 외국인
근거 법률	주민등록법	출입국관리법
주요 정보	세대주와 전입일 등	외국인 성명 일부와 체류지 변경일
보증금	표시되지 않음	표시되지 않음
확정일자	표시되지 않음	표시되지 않음
신청 방법	방문	방문
주요 용도	내국인 전입세대 확인	외국인 체류자 확인

다가구주택에서 전입세대확인서만 발급받으면 외국인 임차인을 놓칠 수 있습니다.

반대로 외국인체류확인서만 확인하면 주민등록된 내국인 임차인을 알 수 없습니다. 두 서류를 함께 확인해야 합니다.

외국인등록 사실증명과 같은 서류일까?

다른 서류입니다.

외국인등록 사실증명은 특정 외국인이 자신의 외국인등록 사실을 증명하기 위한 개인 중심의 서류입니다.

외국인체류확인서는 특정 건물이나 시설을 기준으로 그 주소를 체류지로 신고한 외국인이 있는지 확인하는 부동산 중심의 서류입니다.

구분	외국인체류확인서	외국인등록 사실증명
확인 기준	특정 건물·시설	특정 외국인 개인
주요 목적	해당 주소의 외국인 체류 확인	본인의 외국인등록 사실 증명
신청 대상	법령상 이해관계인	해당 외국인 또는 적법한 대리인
전세계약 활용	기존 외국인 체류자 확인	계약 당사자의 신원·등록 사실 확인

전세계약 전 기존 체류자를 확인하려는 목적이라면 외국인체류확인서를 확인해야 합니다.

외국인체류확인서에는 무엇이 표시될까?

정부24와 출입국관리법 안내에 따르면 다음 정보를 확인할 수 있습니다.

대상 건물이나 시설의 주소
해당 주소를 체류지로 신고한 외국인의 존재
외국인의 성명 일부
체류지 변경일
정해진 서식에 따른 확인정보

개인정보 보호를 위해 외국인의 전체 인적 사항이 모두 공개되는 것은 아닙니다.

또한 다음 정보는 일반적으로 확인할 수 없습니다.

외국인등록번호 전체
국적 전체 정보
체류자격의 상세내용
임대차보증금
월세
확정일자
계약기간
실제 점유 중인지 여부
보증금 반환 여부
선순위 우선변제권 보유 여부

외국인체류확인서에 사람이 나온다고 해서 그 사람이 반드시 선순위 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 반대로 표시가 없다고 점유자가 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.

누가 신청할 수 있을까?

출입국관리법 제88조의3에 따라 대표적으로 다음 사람이 신청할 수 있습니다.

해당 건물이나 시설의 소유자 본인
소유자의 세대원
해당 건물이나 시설의 임차인 본인
임차인의 세대원
해당 부동산의 매매계약자 본인
해당 부동산의 임대차계약자 본인
위 사람에게 위임받은 대리인
법령상 경매 참가를 위해 확인이 필요한 사람
그 밖에 법령에서 정한 정당한 이해관계인

단순히 부동산 매물을 보러 간 예비 임차인은 신청 자격을 증명하기 어려울 수 있습니다.

아직 계약서를 작성하지 않았다면 소유자가 직접 발급하거나 소유자의 위임을 받아 확인하는 방법을 검토해야 합니다.

계약 전 예비 임차인도 발급할 수 있을까?

정식 임대차계약서를 작성하지 않은 사람은 ‘임대차계약자 본인’이라는 사실을 증명하기 어렵습니다.

계약 전에는 다음 방법을 이용할 수 있습니다.

집주인이 직접 발급해 제공
집주인과 예비 임차인이 함께 주민센터 방문
집주인의 위임장으로 대리 신청
공인중개사가 소유자의 위임을 받아 확인
계약서 특약으로 잔금 전 발급 의무 명시

집주인이 제공한 자료가 오래됐다면 그 뒤 새로운 외국인이 체류지 신고를 했을 수 있습니다.

계약일 또는 잔금일에 가까운 날짜에 발급한 자료를 확인해야 합니다.

계약 특약 예시

임대인은 계약일과 잔금 지급일에 최신 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 확인에 협조하며, 기존에 고지하지 않은 점유자 또는 임대차가 확인되면 임차인은 계약을 해제할 수 있다.

임대차계약자는 어떻게 신청할까?

임대차계약을 체결한 사람은 계약서를 통해 신청 자격을 증명할 수 있습니다.

일반적으로 다음 자료를 준비합니다.

신청인의 신분증
임대차계약서
외국인체류확인서 열람 또는 교부 신청서
필요할 경우 계약금 지급자료
신청 자격을 증명하는 추가 서류

계약서의 주소와 확인하려는 건물 주소가 일치해야 합니다.

다음 상황에서는 추가 서류를 요구하거나 신청이 제한될 수 있습니다.

가계약금만 보내고 계약서가 없는 경우
주소·호실이 불명확한 계약서
임대인이 등기부상 소유자와 다른 경우
계약이 해제되거나 종료된 경우
대리계약인데 위임자료가 없는 경우
계약서 사본의 진위를 확인하기 어려운 경우

외국인체류확인서 발급에 필요한 신분증과 임대차계약서를 준비하는 모습

대리인이 신청할 때 필요한 서류

외국인체류확인서 신청을 위임할 수 있는 사람은 해당 건물이나 시설의 소유자, 임차인, 임대차계약자 또는 매매계약자 본인입니다.

대리 신청 시 일반적으로 다음 서류가 필요합니다.

외국인체류확인서 신청서
위임장
위임한 사람의 신분증명서
대리인의 신분증
위임인의 신청 자격을 증명하는 자료
법인이라면 법인인감증명서 또는 사용인감계 등
임대차계약서나 매매계약서
필요한 경우 소유권 확인자료

법인이나 단체의 대표자 신분증 사본을 제출하는 경우 법인인감 또는 사용인감 날인이 요구될 수 있습니다.

위임장에는 다음 내용을 명확하게 적어야 합니다.

위임인과 대리인의 인적 사항
확인할 건물의 주소
외국인체류확인서 열람 또는 교부 권한
위임일
위임인의 서명 또는 날인

빈 위임장이나 대상 주소가 적혀 있지 않은 위임장은 사용하지 않는 것이 안전합니다.

어디에서 발급받을 수 있을까?

출입국관리법에 따라 다음 기관에 신청할 수 있습니다.

지방출입국·외국인청
출입국·외국인사무소
출입국·외국인관서 출장소
읍사무소
면사무소
동 주민센터
법령상 처리가 가능한 출장소

정부24 안내상 신청 방법은 방문이며 처리기간은 총 1일로 안내됩니다.

실제 처리시간과 발급 가능 기관은 지역에 따라 달라질 수 있으므로 방문 전에 주민센터나 출입국·외국인관서에 문의하는 것이 좋습니다.

인터넷으로 발급할 수 있을까?

정부24의 외국인체류확인서 민원 안내에서는 신청 방법을 방문으로 안내하고 있습니다.

외국인등록 사실증명이나 체류지 변경신고와 달리, 특정 건물에 체류지 신고한 다른 외국인을 확인하는 외국인체류확인서는 개인정보와 신청 자격 심사가 필요합니다.

따라서 온라인에서 주소만 입력해 누구나 조회할 수 있는 서류가 아닙니다.

정부24에서는 다음 자료를 확인할 수 있습니다.

민원 안내
신청 자격
처리기관
신청서 양식
필요서류
수수료

실제 열람·교부는 방문 신청을 준비해야 합니다.

발급 수수료

정부24 안내에 따른 수수료는 다음과 같습니다.

구분	수수료
열람	건당 300원
일반 교부	건당 400원
법령상 일부 교부	건당 500원

신청인의 지위와 교부 방식에 따라 400원 또는 500원이 적용될 수 있습니다.

여러 건물이나 시설을 같은 입증자료와 같은 목적으로 신청하는 경우 정해진 일괄신청 서식을 사용할 수 있습니다.

열람과 교부 중 무엇을 선택할까?

단순히 현장에서 내용을 확인하려면 열람을 선택할 수 있습니다.

전세계약 검토자료로 보관하거나 금융기관·보증기관에 제출해야 한다면 교부본이 필요할 수 있습니다.

구분	열람	교부
확인 방식	현장에서 내용 확인	서류를 발급받아 보관
수수료	300원	400원 또는 500원
증거자료 보관	제한적	가능
보증기관 제출	활용 제한 가능	제출자료로 활용 가능
계약 전 비교	가능	발급일이 남아 비교에 유리

계약 안전성을 확인하려면 최신 교부본을 받아 계약서와 함께 보관하는 편이 좋습니다.

발급 절차

신청 자격 확인

소유자, 임차인, 임대차계약자 또는 대리인 중 어떤 지위로 신청할지 정합니다.

필요서류 준비

신분증, 임대차계약서·매매계약서·소유권 자료 또는 위임장을 준비합니다.

신청기관 방문

주민센터나 출입국·외국인관서를 방문합니다.

신청서 작성

외국인체류확인서 열람 또는 교부 신청서에 다음 내용을 기재합니다.

신청인의 인적 사항
신청 자격
확인할 건물 또는 시설의 주소
신청 목적
열람 또는 교부 선택
대리 신청 여부
신청일과 서명

수수료 납부

열람 또는 교부 형태에 따른 수수료를 납부합니다.

발급내용 확인

다음 사항을 즉시 확인합니다.

대상 건물 주소
외국인 체류자 존재 여부
체류지 변경일
집주인이 고지한 내용과 일치 여부
계약서상 주소와 일치 여부

발급받으면 무엇을 확인해야 할까?

주소가 정확한지

도로명주소와 지번주소를 함께 확인합니다.

다가구주택은 층·호실 표시가 행정상 주소와 다를 수 있으므로 계약서, 건축물대장과 현장 표시를 비교해야 합니다.

외국인 체류자 수

집주인이 설명한 외국인 임차인 수와 확인서의 내용이 일치하는지 확인합니다.

차이가 있다면 다음 가능성을 확인해야 합니다.

퇴거했지만 체류지 변경신고를 하지 않음
새로 입주했지만 집주인이 고지하지 않음
같은 세대의 가족
호실 변경
주소 표기 차이
기존 계약이 아직 종료되지 않음

체류지 변경일

나보다 먼저 체류지를 신고한 외국인이 있는지 확인합니다.

체류지 변경일이 빠르다고 그 외국인이 자동으로 선순위 임차인이 되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 확정일자와 임대차보증금도 확인해야 합니다.

외국인체류확인서로 보증금 순위를 알 수 있을까?

직접 알 수는 없습니다.

외국인 임차인도 일정한 요건을 갖추면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있습니다.

구체적인 권리관계는 다음 항목을 종합해 판단합니다.

외국인등록 또는 국내거소신고
체류지 변경신고
주택의 실제 인도와 점유
확정일자
임대차보증금
계약기간
권리 유지 여부

외국인체류확인서에는 보증금과 확정일자가 없으므로 다음 자료를 함께 확인해야 합니다.

외국인체류확인서+ 확정일자 부여현황+ 임대차 현황표+ 등기부등본+ 현장 확인

외국인이 나온다면 집주인에게 무엇을 물어볼까?

확인서에 외국인이 표시되면 집주인에게 다음 내용을 서면으로 요청합니다.

거주 호실
임대차계약 체결 여부
보증금과 월세
계약 시작일과 종료일
확정일자 여부
현재 실제 거주 여부
퇴거 예정일
보증금 반환 여부
재계약 여부

집주인이 “이미 나간 사람”이라고 설명한다면 다음 자료를 확인해야 합니다.

보증금 반환 이체내역
계약 종료 합의서
열쇠 반환 또는 퇴거확인 자료
체류지 변경신고 여부
실제 호실의 현재 점유 상태

체류지 신고가 남아 있는 이유와 임대차관계 종료 여부가 확인되기 전에는 선순위 위험에서 임의로 제외하지 않는 것이 안전합니다.

외국인이 없다고 나오면 안전할까?

외국인체류확인서에 표시가 없다고 외국인 점유자가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

다음과 같은 경우가 있을 수 있습니다.

체류지 변경신고를 아직 하지 않음
단기체류자
다른 주소로 신고하고 실제 거주
법인 임차인의 직원
무단 점유자
신고자료의 주소 표기 불일치
계약만 체결하고 아직 입주하지 않은 외국인

건물을 직접 방문해 우편함, 출입문, 계량기와 실제 점유 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

중개사와 집주인에게 전체 임대차 현황도 서면으로 받아야 합니다.

외국인체류확인서와 전입세대확인서를 비교하는 전세계약 체크리스트

다가구주택 선순위 확인에 필요한 4개 자료

다가구주택의 선순위 임차인 위험을 확인하려면 최소한 다음 자료를 비교해야 합니다.

자료	확인 대상
전입세대확인서	주민등록 전입세대와 전입일
외국인체류확인서	체류지를 신고한 외국인과 변경일
확정일자 부여현황	확정일자와 보증금 등 임대차 정보
등기부등본	근저당권·압류·전세권·임차권등기

여기에 임대인의 호실별 임대차 현황표와 건축물대장을 추가로 확인해야 합니다.

기본 위험 계산

선순위 위험금액= 선순위 근저당권 관련 채권+ 내국인 선순위 임차보증금+ 외국인 선순위 임차보증금+ 우선권 있는 조세채권 가능액+ 기타 선순위 권리

보증금 회수 여력= 보수적인 예상 경매가격- 선순위 위험금액- 예상 경매비용

회수 여력이 내 보증금보다 충분하지 않다면 계약을 다시 검토해야 합니다.

계약서에 넣을 특약

외국인 임차인 현황 특약

임대인은 계약일 현재 해당 주택을 체류지로 신고한 외국인과 외국인 임차인의 보증금 현황이 고지한 내용과 같음을 확인한다. 고지하지 않은 선순위 임대차가 확인되면 임차인은 계약을 해제할 수 있다.

자료 제공 특약

임대인은 계약일과 잔금 지급일에 최신 전입세대확인서, 외국인체류확인서 및 확정일자 부여현황 확인에 필요한 자료 제공과 발급 절차에 협조한다.

선순위 변동 특약

잔금 지급 전 새로운 전입세대, 외국인 체류자 또는 선순위 임대차가 확인되면 임차인은 잔금 지급을 거절하고 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 계약금을 즉시 반환한다.

특약에는 단순히 ‘문제가 있으면 계약 해제’라고 적기보다 어떤 자료와 어떤 상황을 기준으로 해제할 수 있는지 구체적으로 작성해야 합니다.

외국인체류확인서 발급 체크리스트

방문 전

신청 자격을 확인했다.
유효한 신분증을 준비했다.
임대차계약서 또는 매매계약서를 준비했다.
대리 신청이면 위임장을 준비했다.
대상 건물의 정확한 주소를 확인했다.
방문기관의 발급 가능 여부를 문의했다.
열람과 교부 중 필요한 방식을 정했다.

발급할 때

신청 자격을 정확히 표시했다.
대상 주소를 정확하게 적었다.
발급일이 최신인지 확인했다.
외국인 체류자 존재 여부를 확인했다.
체류지 변경일을 확인했다.
집주인의 설명과 비교했다.

발급 후

전입세대확인서와 비교했다.
확정일자 부여현황을 확인했다.
외국인 임차인의 보증금을 확인했다.
등기부의 근저당권을 합산했다.
현장을 방문해 실제 점유 상태를 확인했다.
반환보증 가입 가능성을 확인했다.
잔금일에 다시 확인하기로 했다.

결론

외국인체류확인서는 전입세대확인서만으로 확인하기 어려운 외국인 체류자를 파악하기 위한 서류입니다.

특히 다가구·다중주택처럼 여러 내국인과 외국인이 함께 거주할 수 있는 건물은 다음 자료를 함께 확인해야 합니다.

전입세대확인서+ 외국인체류확인서+ 확정일자 부여현황+ 등기부등본

외국인체류확인서에는 보증금과 확정일자가 나오지 않으므로 집주인의 임대차 현황과 공식 확정일자 자료를 추가로 확인해야 합니다.

자료 제공을 거부하거나 집주인의 설명과 실제 확인서가 다르면 계약금이나 잔금을 지급하지 말고 차이가 발생한 원인부터 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

외국인체류확인서는 인터넷으로 발급할 수 있나요?

정부24 안내상 신청 방법은 방문입니다. 지방출입국·외국인관서나 읍·면·동 주민센터 등에 방문해 신청해야 합니다.

전세계약 전에도 발급받을 수 있나요?

정식 임대차계약자가 아니라면 신청 자격을 증명하기 어려울 수 있습니다. 소유자가 직접 발급하거나 소유자의 위임을 받아 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다.

외국인체류확인서에 보증금도 나오나요?

보증금, 월세와 확정일자는 표시되지 않습니다. 해당 정보는 확정일자 부여현황과 집주인이 제공하는 임대차 현황을 통해 별도로 확인해야 합니다.

외국인이 없다고 나오면 외국인 세입자가 없는 건가요?

체류지 변경신고를 하지 않았거나 다른 주소를 신고한 점유자가 있을 수 있습니다. 임대차 현황과 현장 확인을 함께 해야 합니다.

외국인체류확인서 발급 수수료는 얼마인가요?

열람은 건당 300원, 교부는 신청 유형에 따라 건당 400원 또는 500원입니다.

공식 자료 출처

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