2026 확정일자 부여현황 확인 방법｜다가구 선순위 보증금 조회

확정일자 부여현황은 특정 주택에 확정일자를 받은 임대차계약이 있는지 확인하는 자료입니다.

다가구주택 전세계약에서는 기존 세입자의 보증금과 확정일자 순서를 파악하기 위해 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본과 전입세대확인서만으로는 다른 세입자의 보증금과 확정일자를 알 수 없기 때문입니다.

다만 확정일자를 받지 않은 임차인은 현황에 나오지 않을 수 있고, 확정일자 부여현황만으로 실제 점유와 전입신고 여부까지 확인할 수는 없습니다. 전입세대확인서, 등기부등본과 임대차 현황을 함께 확인해야 합니다.

기준 시점: 2026년 8월 17일
제공되는 정보 범위는 신청인의 지위, 임대인의 동의 여부와 확정일자 정보가 기록된 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

핵심 내용 3줄 요약

계약 전 예비 임차인은 임대인의 동의를 받아 확정일자 정보를 요청할 수 있습니다.
계약 후 임차인은 임대차계약서 등 이해관계를 증명하는 자료를 준비해 신청할 수 있습니다.
확정일자가 없는 임차인은 누락될 수 있으므로 전입세대확인서와 임대차 현황도 함께 확인해야 합니다.

2026 확정일자 부여현황으로 다가구주택 선순위 보증금을 확인하는 임차인

확정일자 부여현황이란?

확정일자 부여현황은 해당 주택에 확정일자를 받은 임대차계약의 정보를 확인하는 자료입니다.

확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 증명하는 날짜입니다.

임차인이 주택 인도와 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받으면 경매나 공매에서 후순위권리자보다 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 갖출 수 있습니다.

확정일자 정보에는 신청 자격과 정보제공 범위에 따라 다음 항목이 포함될 수 있습니다.

주택 소재지
임대차 목적물
확정일자 부여일
임대차기간
보증금
월세
계약 변경 또는 갱신 정보
변경된 보증금과 새로운 확정일자

임대차계약 당사자와 제3자인 이해관계인에게 제공되는 정보의 범위는 서로 다를 수 있습니다.

왜 다가구주택에서 중요할까?

다가구주택은 건물 전체가 하나의 주택으로 등기되고 여러 세입자가 각 층·호실에 거주합니다.

등기부등본에는 건물 전체의 근저당권과 압류 등은 표시되지만 일반 임차인의 보증금과 확정일자가 모두 기재되지 않습니다.

전입세대확인서에서는 전입한 세대와 전입일을 확인할 수 있지만 보증금과 확정일자는 나오지 않습니다.

확인 자료	확인할 수 있는 핵심 내용
등기부등본	근저당권·압류·가압류·소유자
전입세대확인서	전입세대와 전입일
확정일자 부여현황	확정일자와 보증금 등 임대차 정보
건축물대장	주택 용도·구조·위반건축물
임대차 현황표	호실별 계약·보증금 현황
세금 관련 자료	임대인의 국세·지방세 체납 위험

다가구주택의 선순위 위험을 제대로 확인하려면 이 자료들을 함께 비교해야 합니다.

계약 전에도 확인할 수 있을까?

주택임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 정보 제공을 요청할 수 있습니다.

아직 계약서를 작성하지 않은 예비 임차인이 집주인 동의 없이 해당 주택의 전체 임대차 정보를 자유롭게 확인할 수 있는 것은 아닙니다.

계약 전에는 다음 방법으로 진행하는 것이 안전합니다.

집주인이 직접 신청해 자료 제공
집주인과 예비 임차인이 함께 방문
집주인의 동의서나 위임장을 받아 신청
공인중개사와 함께 필요서류 확인
계약서 특약으로 잔금 전 재확인 의무 설정

집주인이 개인정보를 이유로 자료 제공을 거부할 수 있지만, 개인을 특정하지 않는 범위에서 선순위 보증금과 확정일자 현황을 확인할 수 있는 방법을 협의해야 합니다.

계약 안전성을 판단할 핵심 자료 제공을 계속 거부한다면 계약을 다시 검토하는 것이 좋습니다.

계약 후 임차인도 확인할 수 있을까?

임대차계약을 체결한 임차인은 해당 주택의 임대차에 이해관계가 있는 사람으로서 관련 정보를 요청할 수 있습니다.

일반적으로 다음 자료를 준비합니다.

신청인의 신분증
임대차계약서
확정일자 정보제공 요청서
필요할 경우 보증금 또는 계약금 지급자료
신청 자격을 증명하는 추가 자료
대리 신청 시 위임장과 신분증명 자료

계약서에는 다음 내용이 명확해야 합니다.

주택 주소
동·층·호실
임대인과 임차인
보증금과 월세
계약기간
계약일
서명 또는 날인

가계약서만 있거나 계약서 주소가 불명확하면 정보 제공이 제한되거나 추가 서류를 요구받을 수 있습니다.

누가 확정일자 정보를 요청할 수 있을까?

대표적인 정보 요청 가능자는 다음과 같습니다.

해당 임대차계약의 임대인
해당 임대차계약의 임차인
주택의 소유자
임대차계약을 체결하려는 사람으로서 임대인의 동의를 받은 사람
해당 주택의 임대차에 이해관계가 있는 사람
법원의 판결 등으로 정보제공 권한을 인정받은 사람
위 사람들로부터 적법하게 위임받은 대리인

신청인의 지위에 따라 확인할 수 있는 정보 범위가 달라질 수 있습니다.

당사자는 자신의 계약과 관련된 상세정보를 확인할 수 있지만, 예비 임차인이나 다른 이해관계인은 개인정보 보호를 위해 제한된 형태로 정보를 제공받을 수 있습니다.

확정일자 부여현황 확인에 필요한 신분증과 임대차계약서를 준비하는 모습

어디에서 확인할 수 있을까?

주택의 확정일자 정보는 확정일자 부여기관에 요청합니다.

대표적인 확인 장소는 다음과 같습니다.

주택 소재지 관할 읍·면사무소
동 주민센터
지방법원과 지원
등기소
확정일자를 부여한 기관

공식 생활법령 안내에서는 다가구주택의 확정일자 현황을 관할 주민센터나 등기소 등에서 확인하도록 안내합니다.

기관마다 보유한 자료의 시기와 처리 방법이 다를 수 있으므로 방문 전에 다음 사항을 문의하는 것이 좋습니다.

해당 기관에서 건물 전체 현황을 확인할 수 있는지
신청인의 자격에 필요한 서류
임대인 동의서 양식
계약서 원본 제시 여부
대리 신청 준비서류
2014년 이전 자료 확인 방법
열람과 출력물 제공 여부

인터넷으로 조회할 수 있을까?

인터넷등기소에서는 온라인 확정일자 신청과 본인이 신청한 관련 업무를 처리할 수 있습니다.

그러나 다른 임차인의 보증금과 확정일자 등 건물 전체의 임대차 정보는 개인정보가 포함돼 있으므로 주소만 입력해 누구나 온라인으로 조회할 수 있는 공개정보가 아닙니다.

다가구주택 계약 전 건물 전체 현황을 확인하려면 신청 자격과 임대인 동의를 갖춰 주민센터나 등기소에 요청하는 방식이 기본입니다.

온라인 신청 가능 범위와 본인 계약 조회 기능은 서비스 개편에 따라 달라질 수 있으므로 인터넷등기소에서 현재 제공되는 메뉴를 확인해야 합니다.

확정일자 정보제공 수수료

주택임대차 확정일자 정보제공 수수료는 일반적으로 1건마다 600원입니다.

출력물이 10장을 초과하면 초과 1장마다 50원이 추가될 수 있습니다.

구분	수수료
확정일자 정보제공	1건당 600원
출력물 10장 초과	초과 1장당 50원
열람과 동시에 출력물 제공	별도 열람 수수료 계산 방식 확인

수급자 등 법령상 수수료 면제 대상에 해당하면 증명자료를 통해 면제를 신청할 수 있습니다.

실제 비용은 신청 기관과 자료 범위에 따라 달라질 수 있으므로 접수할 때 확인해야 합니다.

신청서에는 무엇을 적어야 할까?

확정일자 정보제공 요청서에는 일반적으로 다음 내용을 작성합니다.

신청인 성명과 주소
주민등록번호 등 신청인 확인정보
신청 자격
정보를 요청하는 주택의 주소
임대차 목적물 범위
요청하는 정보의 범위
사용 목적
임대인 동의 여부
대리 신청 여부
신청일과 서명 또는 날인

다가구주택은 호실만 조회할 것인지 건물 전체 임대차 현황이 필요한지 명확하게 설명해야 합니다.

‘302호만 확인해 달라’고 신청하면 다른 호실의 선순위 보증금을 파악하지 못할 수 있습니다. 계약 안전성 확인 목적이라면 법령상 제공 가능한 범위 안에서 건물 전체의 선순위 임대차 정보를 확인할 수 있는지 문의해야 합니다.

어떤 정보를 확인해야 할까?

확정일자 부여현황을 받으면 단순히 세입자 수만 확인하지 말고 다음 항목을 정리해야 합니다.

확정일자 부여일

나보다 먼저 확정일자를 받은 임대차가 몇 건인지 확인합니다.

다만 확정일자 순서만으로 우선순위가 완전히 결정되는 것은 아닙니다. 해당 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 언제 했는지도 확인해야 합니다.

보증금

각 임대차의 보증금을 합산해 선순위 가능 금액을 계산합니다.

보증부월세라면 보증금과 월세를 구분해서 확인합니다.

계약기간

이미 계약기간이 끝난 임대차가 있더라도 보증금이 반환되지 않았다면 권리가 남아 있을 수 있습니다.

계약 종료일이 지났다는 이유만으로 선순위 보증금 합계에서 제외해서는 안 됩니다.

계약 변경과 갱신

재계약으로 보증금이 증액됐거나 감액됐는지 확인합니다.

증액분은 최초 보증금과 우선순위가 다를 수 있으므로 변경계약의 새로운 확정일자도 확인해야 합니다.

선순위 보증금은 어떻게 계산할까?

확정일자 현황에 나온 보증금을 모두 단순 합산하는 것만으로 정확한 선순위 금액이 확정되는 것은 아닙니다.

다음 정보를 함께 비교해야 합니다.

전입세대확인서상 전입일
확정일자 부여일
실제 점유 여부
보증금 반환 여부
계약 갱신·증액 여부
선순위 근저당권 접수일
소액임차인 최우선변제 가능성

기본적인 위험금액 계산은 다음과 같습니다.

선순위 위험금액= 선순위 근저당권 관련 채권+ 나보다 앞선 임차보증금+ 우선권 있는 조세채권 가능액+ 기타 선순위 권리

그리고 회수 여력을 계산합니다.

보증금 회수 여력= 보수적인 예상 경매가격- 선순위 위험금액- 예상 경매비용

회수 여력이 내 보증금보다 충분히 커야 합니다.

계산 사례

다음과 같은 다가구주택을 가정해 보겠습니다.

구분	금액
보수적으로 평가한 예상 경매가격	9억 원
선순위 근저당권 관련 채권	2억 원
기존 임차인 보증금 합계	4억5,000만 원
새로 계약할 내 보증금	2억 원
단순 채권 합계	8억5,000만 원

단순 계산상 예상 경매가격 안에 들어오지만 여유금액은 5,000만 원에 불과합니다.

경매비용, 조세채권, 실제 낙찰가격 하락을 고려하면 내 보증금 전액 회수가 어려워질 수 있습니다.

집주인이 주장하는 매매가격이 11억 원이라는 이유만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 거래 가능한 가격과 예상 경매가격을 보수적으로 적용해야 합니다.

확정일자 현황에 없는 세입자는 안전한가?

확정일자 부여현황에 나오지 않는다고 세입자가 없다고 단정할 수 없습니다.

다음과 같은 임차인이 있을 수 있습니다.

확정일자를 받지 않은 임차인
전입신고만 한 임차인
전입신고 없이 실제 점유 중인 임차인
외국인등록 또는 국내거소신고를 한 임차인
법인 임차인
전세권 설정등기만 한 사람
임차권등기를 마친 과거 임차인
보증금을 받지 못했지만 전출한 임차인

따라서 다음 자료를 함께 확인해야 합니다.

확정일자 부여현황+ 전입세대확인서+ 외국인체류확인서+ 등기부등본+ 임대차 현황표+ 현장 확인

전입세대확인서와 무엇이 다를까?

구분	확정일자 부여현황	전입세대확인서
핵심 정보	확정일자·보증금 등	전입세대·전입일
확정일자 없는 임차인	누락 가능	전입신고했다면 확인 가능성
전입신고 없는 임차인	확정일자를 받았다면 자료 존재 가능	누락 가능
보증금	확인 가능한 범위 있음	표시되지 않음
우선순위 확정	단독으로 불가능	단독으로 불가능
계약 전 확인	임대인 동의 필요 가능	신청 자격 또는 위임 필요

두 서류는 서로 대체하는 자료가 아니라 함께 확인해야 하는 자료입니다.

확정일자 부여현황과 전입세대확인서를 비교해 선순위 보증금을 계산하는 모습

집주인이 정보 제공을 거부하면?

집주인이 선순위 임차보증금과 확정일자 현황 확인에 협조하지 않으면 해당 주택의 보증금 회수 가능성을 제대로 판단하기 어렵습니다.

다음과 같이 요청할 수 있습니다.

다가구주택은 다른 임차인의 선순위 보증금이 제 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로 계약 전에 확정일자 부여현황과 전입세대 현황을 확인할 필요가 있습니다. 개인정보를 제외한 선순위 보증금과 확정일자 확인에 협조해 주시기 바랍니다.

계약서에는 다음 특약을 넣을 수 있습니다.

임대인은 계약일 현재 선순위 임차보증금 총액과 확정일자 부여현황이 고지한 내용과 같음을 확인한다. 고지하지 않은 선순위 임대차가 확인되거나 제공한 내용이 사실과 다른 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 금액을 즉시 반환한다.

임대인은 잔금 지급 전 최신 확정일자 부여현황, 전입세대확인서 및 임대차 현황 확인에 필요한 자료 제공과 열람 절차에 협조한다.

자료 제공을 거부하면서 “모두 월세 세입자라 문제없다”거나 “근저당이 없으니 안전하다”고만 설명한다면 계약금 지급을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

계약 당일 한 번만 확인하면 될까?

계약일과 잔금일 사이에 새로운 임대차계약이나 담보권이 생길 수 있습니다.

따라서 다음 시점에 확인하는 것이 안전합니다.

계약금 지급 전

기존 확정일자 현황
전입세대 현황
선순위 보증금
근저당권과 압류
반환보증 가능성

잔금 지급 직전

최신 등기부등본
변경된 확정일자 현황
신규 전입세대
기존 세입자의 퇴거·보증금 반환 여부
임대인의 소유권 유지 여부

입주 직후

즉시 전입신고
계약서에 확정일자
임대차 신고 대상 확인
반환보증 신청
보증금 이체내역 보관

확정일자 현황 확인 체크리스트

신청 전

정확한 주택 주소를 확인했다.
다가구인지 다세대인지 구분했다.
신청 자격을 확인했다.
임대인의 동의 또는 위임이 필요한지 확인했다.
신분증과 계약서를 준비했다.
건물 전체 현황을 확인할 수 있는지 문의했다.
수수료와 처리기관을 확인했다.

현황 확인 시

확정일자 부여 건수를 확인했다.
각 계약의 보증금을 확인했다.
계약기간을 확인했다.
갱신·증액 계약을 확인했다.
계약이 끝난 임차인의 보증금 반환 여부를 확인했다.
집주인이 고지한 임대차 현황과 비교했다.

계약 결정 전

전입세대확인서와 비교했다.
외국인체류확인 필요 여부를 확인했다.
등기부의 근저당권을 합산했다.
예상 경매가격을 보수적으로 계산했다.
반환보증 가입 가능성을 확인했다.
자료가 다르면 계약을 중단하고 원인을 확인했다.

결론

확정일자 부여현황은 다가구주택 전세계약에서 선순위 임차보증금을 확인하기 위한 핵심 자료입니다.

하지만 이 자료만으로 우선순위를 확정할 수는 없습니다. 확정일자는 받았지만 아직 전입하지 않은 사람도 있을 수 있고, 반대로 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 임차인도 있을 수 있기 때문입니다.

따라서 다음 자료를 반드시 함께 확인해야 합니다.

확정일자 부여현황+ 전입세대확인서+ 등기부등본+ 건축물대장+ 임대차 현황+ 세금 체납 관련 자료

집주인이 관련 자료 확인을 거부한다면 선순위 위험을 알 수 없는 계약입니다. 계약금과 잔금을 지급하기 전에 자료 제공과 반환보증 가입 가능 여부부터 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

계약 전에도 확정일자 부여현황을 확인할 수 있나요?

임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 정보 제공을 요청할 수 있습니다. 집주인이 직접 신청해 제공하는 방법도 있습니다.

확정일자 부여현황은 인터넷으로 조회할 수 있나요?

다른 임차인의 보증금 등이 포함된 건물 전체 정보는 공개정보가 아니므로 주소만으로 누구나 온라인 조회할 수 없습니다. 신청 자격을 갖춰 주민센터나 등기소 등에 요청하는 방식이 기본입니다.

확정일자 현황에 나온 보증금을 모두 선순위로 계산하나요?

각 임차인의 전입일, 점유, 확정일자와 보증금 반환 여부를 함께 확인해야 합니다. 현황에 나온 금액을 단순 합산하는 것만으로 정확한 우선순위가 정해지지는 않습니다.

확정일자 현황에 아무것도 없으면 안전한가요?

확정일자를 받지 않은 임차인이나 외국인·법인 임차인 등이 있을 수 있습니다. 전입세대확인서, 외국인체류확인서와 현장 확인을 함께 해야 합니다.

확정일자 정보제공 수수료는 얼마인가요?

일반적으로 1건당 600원이며 출력물이 10장을 초과하면 초과 1장당 50원이 추가될 수 있습니다.

공식 자료 출처

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