2026 전세계약 전 확인사항｜근저당·선순위보증금·체납정보 확인방법

전세계약에서 가장 위험한 실수는 집이 마음에 든다는 이유로 보증금부터 보고 계약하는 것입니다.

2026년 전세계약에서는 최소한 주택가격 → 등기부등본 → 근저당 → 선순위보증금 → 임대인 체납 → 보증사고 이력 → 반환보증 가입 가능 여부까지 확인한 뒤 계약하는 것이 좋습니다.

특히 다가구주택은 등기부등본의 근저당만 확인해서는 부족합니다. 나보다 먼저 들어온 세입자의 선순위보증금까지 확인해야 실제 보증금 위험을 판단할 수 있습니다. HUG 역시 계약 전 체크사항으로 적정 전세가율, 선순위 권리관계, 다가구주택의 선순위보증금, 임대인의 세금 체납 여부를 확인하도록 안내하고 있습니다.

기준 시점: 2026년 8월 12일
HUG(주택도시보증공사)의 현재 전세보증금반환보증 및 모바일HUG 계약 전 체크사항을 기준으로 작성했습니다. 실제 계약에서는 해당 주택의 등기부등본과 HUG 심사 결과를 개별적으로 확인하세요.

3줄 요약

• 전세계약 전에는 시세와 등기부등본만 확인하고 끝내면 안 됩니다.
• 근저당 등 선순위채권과 다가구의 선순위보증금, 임대인의 체납 여부까지 확인하세요.
• 마지막으로 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하는 것이 중요합니다. HUG 반환보증의 일반 상품은 현재 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하의 전세보증금을 대상으로 합니다.

2026 전세계약 전 근저당 선순위보증금 임대인 체납정보 확인방법

2026 전세계약 안전도 조회기

전세계약 전 무엇부터 확인해야 할까?

순서가 중요합니다.

순서	확인사항	확인 목적
1	주택가격	전세보증금이 지나치게 높지 않은지 확인
2	등기부등본	소유자·압류·가압류 등 확인
3	근저당	선순위채권 확인
4	선순위보증금	특히 다가구주택 위험 확인
5	임대인 체납	국세·지방세 위험 확인
6	임대인 정보	보증사고·채무불이행 위험 확인
7	반환보증	HUG 가입 가능 여부 확인

HUG 모바일HUG의 계약 전 셀프체크에서도 주택상태, 적정 전세가율, 선순위 권리관계, 임대인 세금 체납 여부를 주요 확인항목으로 제시합니다.

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1. 먼저 주택가격부터 확인하세요

전세보증금 3억원이라는 숫자만 봐서는 안전한지 판단할 수 없습니다.

주택가격이 6억원인 집의 전세 3억원과 주택가격이 3억2천만원인 집의 전세 3억원은 위험도가 전혀 다릅니다.

따라서 가장 먼저:

주택가격
↓
전세보증금
↓
선순위채권

을 함께 봐야 합니다.

특히 HUG 보증을 고려한다면 임의의 인터넷 매물가격만 넣어 판단해서는 안 됩니다. HUG에서 인정하는 주택가격 산정방식과 실제 심사조건을 확인해야 합니다.

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2. 등기부등본에서 집주인부터 확인하세요

계약하려는 사람이 실제 소유자인지 확인해야 합니다.

등기부등본 갑구에서는 소유권과 관련된 내용을 확인할 수 있습니다.

특히:

소유자

압류

가압류

가처분

경매 관련 등기

등이 있는지 살펴봐야 합니다.

계약서의 임대인과 등기부등본의 소유자가 다르다면 바로 계약하기보다 대리권 등 계약 권한부터 확인해야 합니다.

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3. 근저당은 등기부등본 을구에서 확인하세요

전세계약에서 매우 중요한 것이 선순위채권입니다.

HUG 역시 선순위채권을 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권으로 설명하면서 등기부등본 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인하도록 안내하고 있습니다.

예를 들어:

주택가격 5억원

근저당 2억원

전세보증금 3억원

이라고 해서 단순히:

5억원 - 2억원 = 3억원

이므로 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

실제 위험도와 반환보증 가입 여부는 HUG가 인정하는 주택가격과 선순위채권, 다른 권리관계 등을 종합해 확인해야 합니다.

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4. 채권최고액과 실제 대출금은 구분하세요

등기부등본에:

채권최고액 2억4천만원

이라고 적혀 있다고 해서 현재 집주인의 대출잔액이 정확히 2억4천만원이라는 뜻은 아닙니다.

근저당권의 채권최고액과 실제 대출잔액은 다른 개념입니다.

하지만 세입자가 계약 위험을 판단할 때는 임의로:

실제 대출은 이것보다 적겠지

라고 가정해서는 안 됩니다.

공식 보증심사나 권리분석에서 어떤 금액을 선순위채권으로 인정하는지 확인하는 것이 안전합니다.

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5. 다가구주택은 선순위보증금이 특히 중요합니다

아파트와 다가구주택은 확인방법이 다릅니다.

다가구주택에는 한 건물 안에 여러 세입자가 있을 수 있습니다.

따라서 등기부에 나타난 근저당 외에도 나보다 우선하는 다른 임차인의 보증금이 있을 수 있습니다.

HUG도 다가구주택의 계약 전 선순위 권리관계 확인방법으로 전입세대열람내역과 확정일자 부여현황 등을 통한 선순위보증금 확인을 안내하고 있습니다.

2026 전세계약 등기부등본 근저당 선순위채권 선순위보증금 확인

6. 선순위보증금을 모르는데 계약해도 될까?

특히 다가구라면 주의해야 합니다.

예를 들어:

주택가격 8억원
근저당 2억원
내 전세보증금 1억5천만원

만 보면 여유가 있어 보입니다.

하지만 기존 세입자들의 선순위보증금이 4억원 있다면 상황은 크게 달라집니다.

따라서 다가구 전세계약에서:

“다른 세입자 보증금은 개인정보라 알려줄 수 없습니다.”

라는 말만 듣고 넘어가기보다 공식적으로 확인 가능한 자료와 HUG 보증가입 가능 여부를 확인한 뒤 계약 여부를 판단하는 편이 좋습니다.

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7. 임대인의 국세·지방세 체납도 확인하세요

집에 근저당이 없다고 무조건 안전한 것은 아닙니다.

임대인의 세금 체납도 확인해야 합니다.

HUG 계약 전 셀프체크에서는 임대인의 세금 체납 여부를 확인하도록 안내하면서 국세는 세무서·홈택스, 지방세는 주민센터·위택스 등을 안내하고 있습니다. 또한 계약 체결 후에는 일정한 절차에 따라 임대인 동의 없이 미납 국세를 확인할 수 있다는 점도 안내합니다.

따라서 계약 전에는 임대인에게 관련 확인에 협조해달라고 요청하는 것이 좋습니다.

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8. 임대인의 보증사고 이력도 확인하세요

2026년에는 이것도 중요한 확인항목입니다.

모바일HUG에서는 임대인 정보조회 기능을 제공하고 있으며, 별도로 전세보증금을 상습적으로 반환하지 않은 상습 채무불이행자 명단도 공개하고 있습니다.

즉 이제는 집만 확인할 것이 아니라 집주인도 확인해야 합니다.

계약 전에 모바일HUG에서 제공되는 임대인 관련 정보를 확인해보는 것이 좋습니다.

모바일HUG 안심조회·임대인 정보조회

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9. 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 확인하세요

전세계약을 체결한 뒤 나중에:

“보증보험 가입하려고 했는데 안 된다고 합니다.”

라는 상황이 생기면 곤란합니다.

따라서 가능하면 계약 전에 반환보증 가입 가능성을 확인하는 것이 좋습니다.

현재 HUG 전세보증금반환보증의 일반 상품은 전세계약 종료 후 임대인이 반환해야 하는 전세보증금 반환을 책임지는 상품이며, 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하입니다.

신규 전세계약의 보증신청 기한은 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전입니다. 갱신계약 역시 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다.

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10. HUG 90% 기준은 어떻게 볼까?

현재 HUG 공식 FAQ에서는 반환보증 심사와 관련해 다음 구조를 안내합니다.

전세보증금 + 선순위채권 등
≤
주택가격 × 담보인정비율

현재 안내되는 담보인정비율은 **90%**입니다.

보증한도 역시:

주택가격 × 90%
- 선순위채권 등

구조입니다.

그래서 이번에 만든 전세계약 안전도 조회기에서도 이 90% 값을 참고기준으로 사용했습니다.

다만 매우 중요합니다.

조회기 결과가 ‘안전’이라고 나왔다고 HUG 반환보증 가입이 확정되는 것은 아닙니다.

실제 보증심사에는 주택가격 산정부터 권리관계, 주택유형, 보증금, 신청기한 등 다른 조건도 적용됩니다.

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11. 계약 직전 등기부를 다시 확인하세요

집을 처음 본 날 등기부등본을 확인했다고 끝이 아닙니다.

계약을 결정했다면 계약 직전 최신 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

그리고 잔금을 지급할 때도 권리관계가 바뀌지 않았는지 확인해야 합니다.

전세계약은:

집을 본 날
→
계약하는 날
→
잔금 지급일

사이에 시간이 있기 때문입니다.

그 사이 새로운 근저당이나 압류 등 권리변동이 생겼는지를 확인하는 과정이 필요합니다.

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12. 계약서 특약도 활용하세요

권리관계를 확인했다면 계약서에도 세입자 보호를 위한 내용을 구체적으로 정하는 방법을 고려할 수 있습니다.

예를 들어 계약 이후 잔금 지급 전까지 새로운 담보권을 설정하지 않는 내용이나, 임대인의 귀책으로 반환보증 가입이 불가능해지는 상황 등에 대한 처리방법을 당사자 간 명확하게 정하는 방식입니다.

다만 인터넷에 있는 특약 문구를 그대로 복사한다고 모든 상황에서 법적 효과가 보장되는 것은 아닙니다.

계약 상황에 맞게 중개사 또는 필요한 경우 법률전문가와 확인하는 것이 안전합니다.

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13. 전입신고와 확정일자도 잊지 마세요

계약 전 확인만큼 계약 후 조치도 중요합니다.

HUG 반환보증의 보증조건에서도 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받을 것을 요구하는 조건이 안내되고 있습니다.

따라서 전세계약을 마친 뒤에는:

잔금

→ 주택 인도

→ 전입신고

→ 확정일자

등 자신의 임차권 보호에 필요한 절차를 빠뜨리지 않아야 합니다.

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전세계약 전 최종 체크리스트

확인항목	반드시 볼 것
주택가격	적정 시세인지
전세보증금	주택가격 대비 지나치게 높지 않은지
등기부 갑구	소유자·압류·가압류 등
등기부 을구	근저당 등 선순위채권
다가구주택	다른 임차인의 선순위보증금
임대인	세금 체납 여부
임대인 정보	보증사고·채무불이행 관련 정보
건축물	위반건축물 등 문제 여부
반환보증	가입 가능 여부
계약 직전	최신 등기부 재확인
계약 후	전입신고·확정일자

2026 전세계약 전 등기부 근저당 체납정보 반환보증 안전 체크리스트

특히 계약을 서두르지 말아야 할 상황

아래 상황이라면 계약금을 바로 보내기보다 추가 확인부터 하는 것이 좋습니다.

시세를 명확하게 확인하기 어려운 주택

전세보증금이 주택가격에 지나치게 근접한 주택

근저당 등 선순위채권이 많은 주택

다가구인데 선순위보증금을 확인하기 어려운 경우

압류·가압류 등 복잡한 권리관계가 있는 경우

임대인이 체납정보 확인에 비협조적인 경우

반환보증 가입 가능 여부가 불확실한 경우

등기부상 소유자와 계약 상대방이 다른 경우

특히 오늘 계약해야 한다, 다른 사람이 바로 계약한다는 말 때문에 확인 절차를 생략해서는 안 됩니다.

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결론｜전세는 집보다 ‘보증금 회수 가능성’을 먼저 보세요

2026년 전세계약에서 가장 중요한 질문은:

“이 집이 좋은가?”

보다:

“계약이 끝났을 때 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는가?”

입니다.

따라서 계약 전에는 최소한:

주택가격 확인
↓
등기부등본 확인
↓
근저당·선순위채권 확인
↓
다가구 선순위보증금 확인
↓
임대인 체납정보 확인
↓
임대인 정보 확인
↓
HUG 반환보증 가능 여부 확인
↓
계약 직전 등기부 재확인

순서로 확인하세요.

HUG 모바일HUG에서도 계약 전 핵심 점검항목으로 적정 전세가율, 선순위 권리관계와 임대인 세금 체납 여부 등을 제시하고 있습니다.

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자주 묻는 질문

전세계약 전에 가장 먼저 무엇을 확인해야 하나요?

주택가격과 전세보증금을 먼저 비교하고 등기부등본에서 소유자와 선순위 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다. 이후 다가구라면 선순위보증금, 임대인의 체납 여부와 반환보증 가입 가능 여부까지 확인하세요.

근저당이 있으면 전세계약을 하면 안 되나요?

근저당이 있다는 이유만으로 모든 계약이 위험하다고 단정할 수는 없습니다. 주택가격과 선순위채권, 전세보증금 및 다른 권리관계를 함께 봐야 합니다.

다가구주택은 무엇을 추가로 확인해야 하나요?

다른 세입자의 선순위보증금이 중요합니다. HUG 역시 다가구주택의 선순위보증금 확인을 계약 전 체크사항으로 안내합니다.

임대인 세금 체납도 확인해야 하나요?

네. HUG 계약 전 체크사항에도 임대인의 국세·지방세 체납 여부 확인이 포함돼 있습니다.

전세보증금반환보증은 언제까지 신청해야 하나요?

HUG 일반 반환보증의 신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다.

수도권 전세보증금이 7억원을 넘으면 HUG 일반 반환보증에 가입할 수 있나요?

현재 HUG 일반 전세보증금반환보증의 대상 전세보증금은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하입니다.

안전도 조회기에서 안전하다고 나오면 계약해도 되나요?

아닙니다. 이번 조회기는 수치상 위험신호를 확인하는 참고도구입니다. 체납·보증사고 이력·위반건축물·권리변동 등 비수치 요소와 HUG의 실제 보증심사를 별도로 확인해야 합니다.

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