전세사기 특별법 개정｜지원대상·신청방법·LH 매입지원

2026년 전세사기 특별법 지원을 받으려면 단순히 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로는 부족합니다. 전입신고·확정일자, 보증금 기준, 다수 피해 발생 가능성과 임대인의 반환 의도 등을 조사한 뒤 국토교통부 전세사기피해지원위원회의 결정을 받아야 합니다.

2026년 5월 12일 시행된 개정법에는 LH 등 공공주택사업자의 피해주택 매입, 공공임대 우선공급, 위반건축물 매입 관련 특례와 경·공매 지원 등이 반영돼 있습니다.

기준 시점: 2026년 9월 3일

3줄 요약

전세사기피해자로 인정받으려면 전입신고·확정일자, 보증금, 다수 피해와 임대인의 고의 의심 등 법정 요건을 심사받아야 합니다.
전세사기피해자 결정 후 경·공매 유예, 우선매수권, LH 피해주택 매입, 공공임대와 금융·법률지원을 신청할 수 있습니다.
특별법은 원칙적으로 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용되므로 계약일을 먼저 확인해야 합니다.

전세사기 특별법 지원대상과 신청서류를 상담받는 임차인

전세사기 특별법이란?

정식 명칭은 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법입니다.

전세사기로 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 전세사기피해자 등으로 결정하고, 경매·공매와 주거·금융·법률 지원을 제공하기 위해 마련된 특별법입니다.

피해자 결정과 실제 지원 신청은 구분됩니다.

전세사기피해자 결정 신청
↓
지방자치단체 피해사실 조사
↓
국토교통부 위원회 심의·의결
↓
결정문 수령
↓
필요한 지원을 관계기관에 별도 신청

피해자로 결정됐다고 모든 지원이 자동으로 지급되는 것은 아닙니다. LH 피해주택 매입, 경매 유예, 우선매수권, 금융지원과 법률지원 등 필요한 제도를 각각 신청해야 합니다.

2026년 특별법 적용 계약 범위

국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템은 특별법 적용범위를 원칙적으로 다음과 같이 안내하고 있습니다.

2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인
기존 계약의 갱신 여부와 구체적인 계약관계는 별도 확인
특별법상 피해자 결정요건을 충족해야 함
피해자 결정 신청 후 조사와 위원회 심의를 거쳐야 함

계약서를 다시 작성했더라도 최초 계약 체결일과 실질적인 계약관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 갱신계약이나 묵시적 갱신에 해당한다면 관할 접수기관에 적용 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

전세사기피해자 4가지 결정요건

전세사기피해자 결정을 받으려면 기본적으로 다음 요건을 심사받습니다.

구분	주요 요건
대항요건 등	주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우
보증금	임차보증금 5억원 이하
다수 피해	다수 임차인이 보증금을 받지 못했거나 피해 발생이 예상되는 경우
임대인의 의도	보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있는 경우

모든 요건을 충족하는지에 따라 이용할 수 있는 지원 범위가 달라질 수 있습니다.

주택 인도·전입신고·확정일자

기본적으로 임차주택을 인도받고 주민등록 전입신고를 마쳤으며 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

다음과 같은 경우도 법에서 인정될 수 있습니다.

임차권등기를 마친 경우
전세권을 설정한 경우
적법한 권한이 없는 사람과 계약한 일부 신탁사기·이중계약 피해
과거 주택을 인도받았지만 현재 점유가 어려운 경우

대항력이 없거나 임대권한이 없는 사람과 계약한 피해자는 이용 가능한 지원이 제한될 수 있지만, 처음부터 신청할 수 없다고 단정하면 안 됩니다. 계약과 점유관계를 조사받아야 합니다.

임차보증금 5억원 이하

기본 보증금 기준은 5억원 이하입니다.

다만 시·도별 여건과 피해자의 상황 등을 고려해 2억원 범위에서 상향 조정될 수 있어 최대 7억원 이하까지 심사 가능성이 있습니다.

보증금이 5억원을 넘는다고 바로 포기하지 말고 관할 시·도 접수처에 조정 대상이 되는지 확인해야 합니다.

다수 임차인 피해 발생 또는 예상

임대인의 파산·회생, 주택의 경매·공매, 국세·지방세 체납 압류 등으로 다수 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 피해가 예상돼야 합니다.

다음과 같은 자료가 판단에 활용될 수 있습니다.

같은 임대인의 다른 피해 임차인 현황
경매 또는 공매 개시 자료
임대인의 파산·회생 자료
임차권등기명령 또는 지급명령
보증금반환소송 판결문
임대인의 세금 체납과 압류 내역
경찰 수사와 고소·고발 자료

피해자가 본인 한 명만 확인되는 상황이라도 동일 임대인의 다수 주택 보유와 반환능력 등을 종합적으로 조사할 수 있으므로 접수기관에 상담하는 것이 좋습니다.

임대인의 보증금 미반환 의도

임대인이 보증금을 반환하지 못한 모든 사례가 전세사기로 인정되는 것은 아닙니다.

위원회는 다음과 같은 사정을 종합적으로 확인할 수 있습니다.

임대인 등에 대한 수사 개시
임대인의 기망 또는 허위 설명
보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 주택을 넘긴 경우
반환능력 없이 다수 주택을 취득한 경우
주택가격과 선순위 채권을 숨긴 경우
동일 임대인 관련 피해가 반복된 경우

단순한 임대인의 자금난인지, 처음부터 보증금을 반환하지 않을 의도가 의심되는 상황인지를 조사해 결정합니다.

전세사기피해자 결정을 위해 계약서와 확정일자 자료를 확인하는 임차인

피해자 결정에 따라 달라지는 지원

4가지 요건을 모두 충족하면 특별법에서 정한 경·공매, 금융, 신용회복과 긴급복지 등 폭넓은 지원을 신청할 수 있습니다.

일부 요건만 충족하는 경우에도 피해 유형에 따라 제한적인 지원을 받을 수 있습니다.

피해자 결정 유형	이용 가능한 주요 지원
4가지 요건 모두 충족	경·공매 특례, 금융·신용회복, 긴급복지 등
대항력이 없는 일부 피해자	일반 금융지원·긴급복지 등, 경·공매 특례 제한 가능
계약은 유효하지만 일부 요건 미충족	조세채권 안분 지원 등이 가능할 수 있음
요건 미충족 결정	특별법 외 일반 주택임대차·법률지원 검토

최종 지원범위는 결정문에 표시된 피해자 유형과 각 지원기관의 세부 심사를 기준으로 확인해야 합니다.

2026년 특별법 개정 핵심내용

LH 등 공공주택사업자의 피해주택 매입

전세사기피해자는 LH 등 공공주택사업자와 사전에 협의해 피해주택의 매입을 요청할 수 있습니다.

공공주택사업자가 경매나 공매에서 해당 주택을 매입하면 피해자가 기존 주택에서 계속 거주하거나 공공임대 지원을 받을 수 있는 길이 열립니다.

다만 매입 요청만 하면 LH가 모든 피해주택을 반드시 매입하는 것은 아닙니다.

주택의 권리관계
매입가격
주택 상태
불법·위반건축 여부
공공임대 활용 가능성
경매·공매 진행상태
안전성과 수선 가능성

이러한 내용을 검토해 실제 매입 여부가 결정됩니다.

경매차익을 활용한 주거지원

공공주택사업자가 피해주택을 경매·공매로 매입하는 과정에서 발생하는 차액을 활용해 임대료를 지원하는 구조가 적용될 수 있습니다.

피해자는 일정한 요건에서 최장 10년 동안 해당 주택에 거주하고, 이후 추가 임대 또는 남은 지원액 지급방식을 검토할 수 있습니다.

개인별 지원액은 다음 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

임차보증금
경매·공매 낙찰가격
선순위 채권
주택 매입비용
이미 회수한 보증금
임대료 지원액
다른 제도를 통해 변제받은 금액

모든 피해자에게 보증금 전액이 현금으로 지급되는 제도는 아닙니다.

공공임대주택 우선공급

피해주택을 공공주택사업자가 매입하지 못했거나 해당 주택을 공공임대로 제공받지 못한 피해자 등은 다른 공공임대주택 우선공급을 신청할 수 있습니다.

개정법은 일정한 피해 임차인이 공공임대주택에 최장 10년간 거주할 수 있도록 지원근거를 두고 있습니다.

실제 주택 배정은 지역별 공급물량과 신청자의 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

위반건축물 관련 매입 특례

불법 증축이나 용도변경 등 건축법 위반 사항이 있는 피해주택은 과거 공공매입이 어려운 경우가 있었습니다.

2026년 개정법에는 공공주택사업자가 피해주택을 매입해 보유하는 동안 기존 위반 사항과 관련한 일부 행정조치를 유예할 수 있는 특례가 마련됐습니다.

다만 모든 위반건축물이 자동으로 매입 대상이 되는 것은 아닙니다. 지방자치단체의 사전심의, 안전성과 공공임대 활용 가능성 등을 확인해야 합니다.

피해자와 공공주택사업자의 우선매수 조정

피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수를 신고한 경우 피해자가 직접 주택을 취득하겠다는 의사를 표시할 수 있도록 관련 절차가 보완됐습니다.

본인이 직접 낙찰받을지, LH 매입 후 임대로 거주할지는 자금조달과 주택가치 및 권리관계를 비교해 결정해야 합니다.

전세사기 피해자가 받을 수 있는 지원

경매·공매 유예와 정지

피해주택의 경매가 진행 중이라면 법원에 매각기일 지정 보류, 매각기일 변경이나 취소 등 경매절차 유예·정지를 신청할 수 있습니다.

국세와 지방세 체납으로 공매가 진행되는 경우에도 관련 절차의 유예·정지를 검토할 수 있습니다.

신청했다고 무조건 정지되는 것은 아니며 법원이나 관계기관의 판단이 필요합니다.

우선매수권

피해자는 경매나 공매에서 최고가 매수신청 가격으로 피해주택을 우선 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다.

직접 낙찰받으려면 다음 비용을 계산해야 합니다.

낙찰대금
기존 보증금 회수 예상액
취득세
법무·등기비용
주택 수선비
선순위 권리 인수 여부
대출 가능금액과 이자

우선매수권이 있다고 해서 낮은 가격으로 자동 취득하는 것은 아닙니다.

조세채권 안분

임대인의 세금 체납으로 여러 주택이 압류된 경우 전체 체납세액이 특정 피해주택의 경매대금에서 지나치게 우선 회수되면 임차인의 배당금이 줄어들 수 있습니다.

특별법에서는 일정 요건에 따라 임대인의 조세채권을 개별 주택별로 나누어 처리하는 지원을 신청할 수 있습니다.

금융지원

피해자 결정 후에는 요건에 따라 다음 금융지원을 검토할 수 있습니다.

전세피해 임차인 대상 정책대출
기존 전세대출의 저금리 대환
피해주택 낙찰을 위한 대출
신규 임차주택 전세자금 지원
대출 상환기간 연장 또는 상환유예
보증 관련 지원

실제 금리와 한도는 소득, 보증금, 주택가격, 기존 부채와 금융기관 심사에 따라 달라집니다.

신용회복지원

전세사기 피해로 기존 대출을 정상적으로 갚기 어려워진 경우 신용정보 등록 유예나 채무조정 등 지원을 검토할 수 있습니다.

자동으로 연체기록이 삭제되는 것은 아니므로 연체 전 금융회사와 지원기관에 상담하는 것이 중요합니다.

법률지원

경매·공매, 보증금반환소송, 지급명령과 임차권등기 등에 대한 법률상담이나 소송 지원을 받을 수 있습니다.

대한법률구조공단
전세피해지원센터
주택도시보증공사
지방자치단체 피해지원 창구
법률홈닥터 등 지역 법률지원

긴급복지와 주거지원

전세사기 피해로 생계와 주거가 어려워진 경우 소득·재산 등 별도 요건을 심사해 긴급복지 또는 긴급주거지원을 받을 수 있습니다.

피해자 결정이 모든 복지급여의 자격을 자동으로 보장하는 것은 아닙니다.

전세사기 피해주택 매입과 공공임대 지원을 상담받는 가족

전세사기피해자 결정 신청방법

전세사기피해자 결정은 온라인 또는 관할 지방자치단체의 접수창구를 통해 신청할 수 있습니다.

온라인 신청

전세사기피해자 지원관리시스템에 접속합니다.
본인인증 후 로그인합니다.
전세사기피해자 결정신청을 선택합니다.
임대차계약과 피해주택 정보를 입력합니다.
임대인과 보증금 미반환 상황을 작성합니다.
필수서류와 피해 입증자료를 첨부합니다.
신청서를 제출합니다.
나의 민원에서 조사와 결정 진행상황을 확인합니다.

온라인 시스템은 PC와 크롬 브라우저에 최적화돼 있으므로 휴대전화보다 PC를 이용하는 것이 편리할 수 있습니다.

방문 신청

피해주택 소재지의 시·도 또는 지정된 전세피해지원센터에서 신청할 수 있습니다.

방문 전 담당 부서와 운영시간을 확인하고 원본과 사본을 함께 준비하는 것이 좋습니다.

피해자 결정 신청서류

기본적으로 다음 서류를 준비해야 합니다.

서류	확인 목적
결정신청서	피해자 결정 공식 신청
신분증	신청인 본인 확인
임대차계약서 사본	계약당사자·보증금·기간 확인
주민등록표 초본	전입일과 주소변동 확인
확정일자 자료	우선변제권 관련 확인
등기사항증명서	소유자와 근저당·압류 확인
보증금 미반환 자료	문자, 내용증명, 계좌내역 등
경매·공매 자료	사건번호와 진행상태 확인
수사 관련 자료	고소장, 사건접수증, 수사통지 등
집행권원	판결문, 지급명령, 공정증서 등
임차권등기 자료	임차권등기명령 결정·등기 확인

신청서와 임대차계약서 및 주민등록 관련 자료 등은 기본 제출서류이고, 나머지는 해당 사실이 있는 경우 제출합니다.

자료가 부족하다고 신청을 미루기보다 접수기관에 필수서류와 보완 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

피해자 결정 처리기간

공식 절차는 다음과 같이 진행됩니다.

단계	담당기관	기본 처리기간
신청 접수	시·도 등 접수기관	신청 즉시
피해사실 조사	광역 시·도	신청일부터 30일 이내
위원회 심의·의결	국토교통부	안건 상정 후 30일 이내
심의기간 연장	국토교통부 위원회	필요한 경우 15일 연장 가능
결정문 송달	국토교통부	심의 후 별도 기간 소요

자료 보완, 임대인 수사와 다수 피해 확인 등에 따라 실제 기간은 더 길어질 수 있습니다.

불인정 결정 시 이의신청

결정 결과에 동의하지 않는다면 결정문을 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.

국토교통부는 이의신청일부터 원칙적으로 20일 이내에 다시 결정합니다.

이의신청 시에는 최초 신청 때 부족했던 자료를 보완하는 것이 중요합니다.

동일 임대인의 추가 피해자 자료
경찰 수사 진행상황
경매·공매 개시 자료
보증금 반환 요구 내용증명
임대인의 반환능력 부족을 보여주는 자료
확정일자나 점유 사실을 입증하는 자료
판결문 또는 지급명령

같은 내용만 반복하기보다 불인정 사유를 확인하고 그 판단을 바꿀 수 있는 자료를 제출해야 합니다.

피해주택에 계속 거주할 때 주의사항

임차권등기 없이 먼저 이사하지 않기

대항력과 우선변제권을 유지해야 하는 상황에서 주민등록을 옮기거나 주택 점유를 중단하면 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

이사가 필요하다면 임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료됐는지 확인한 뒤 이동하는 것이 안전합니다.

관리비와 공과금 확인하기

임대인이 연락되지 않더라도 실제 사용한 전기·수도·가스요금과 관리비 문제는 별도로 처리될 수 있습니다.

공용관리비와 임대인의 체납액이 섞여 있다면 관리주체에 세부 내역을 요청해야 합니다.

경매사건 진행상황 확인하기

경매가 시작됐다면 사건번호를 확인하고 배당요구 종기와 매각기일을 놓치지 않아야 합니다.

특별법 피해자 결정 신청 중이라는 이유만으로 모든 경매절차가 자동 정지되는 것은 아닙니다.

피해주택을 직접 낙찰받을 때 확인할 사항

피해자 우선매수권을 행사하기 전에는 다음을 계산해야 합니다.

확인사항	주요 내용
예상 낙찰가격	시세·감정가·유찰횟수 확인
선순위 권리	낙찰자가 인수할 권리 확인
보증금 회수액	배당과 상계 가능금액 확인
대출한도	피해자 전용 대출과 일반대출 비교
취득세	주택 수와 감면 여부 확인
건축물 상태	위반건축물·누수·하자 확인
실거주 가능성	기존 점유자와 명도 문제 확인
향후 매도가치	주변 시세와 거래량 확인

보증금을 돌려받기 위해 무리하게 낙찰받았다가 추가 대출과 수선비 부담이 커질 수 있으므로 법률·금융 상담을 함께 받는 것이 좋습니다.

전세사기 특별법 신청 체크리스트

최초 임대차계약 체결일이 특별법 적용범위에 해당하는지 확인했습니다.
임대차계약서 원본과 사본을 준비했습니다.
전입신고일과 확정일자를 확인했습니다.
임차주택을 점유하고 있는지 확인했습니다.
임차보증금이 기본 5억원 이하인지 확인했습니다.
등기부등본에서 소유자와 선순위 권리를 확인했습니다.
임대인에게 보증금 반환을 요구한 자료를 보관했습니다.
동일 임대인의 다른 피해자가 있는지 확인했습니다.
경매·공매 사건번호와 일정을 확인했습니다.
경찰 신고 또는 수사 관련 자료를 준비했습니다.
피해자 결정 신청과 지원 신청이 별도라는 점을 확인했습니다.
불인정 결정 시 30일 이내 이의신청 기한을 확인했습니다.

자주 묻는 질문 FAQ

보증금을 돌려받지 못하면 모두 전세사기피해자로 인정되나요?

아닙니다. 단순 보증금 미반환만으로 자동 인정되지 않습니다. 전입신고·확정일자, 보증금, 다수 피해와 임대인의 고의 의심 등 법정 요건을 조사받아야 합니다.

보증금이 5억원을 넘으면 신청할 수 없나요?

기본 기준은 5억원 이하이지만 지역과 피해자 사정 등을 고려해 2억원 범위에서 상향될 수 있습니다. 최대 7억원 이하에 해당한다면 관할 접수기관에 확인해볼 수 있습니다.

피해자가 본인 한 명뿐이면 신청할 수 없나요?

현재 확인된 피해자가 한 명이더라도 동일 임대인의 주택 보유와 다른 임차인의 피해 발생 가능성 등을 조사할 수 있습니다. 접수기관에 상담한 뒤 신청 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

전입신고를 하지 않았으면 지원을 전혀 못 받나요?

이용 가능한 경·공매 특례가 제한될 수 있습니다. 다만 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 이중계약·신탁사기 등 일부 피해 유형은 별도의 결정과 지원범위가 적용될 수 있습니다.

피해자로 인정되면 보증금 전액을 국가가 지급하나요?

아닙니다. 특별법은 국가가 모든 피해자의 보증금 전액을 바로 대신 지급하는 제도가 아닙니다. 경·공매, LH 매입과 임대료 지원, 금융·주거지원 등을 통해 피해회복을 돕는 구조입니다.

LH가 피해주택을 무조건 매입하나요?

아닙니다. 피해자가 매입을 요청하더라도 주택의 가격, 권리관계, 상태와 공공임대 활용 가능성 등을 검토해 매입 여부를 결정합니다.

위반건축물도 LH 매입이 가능한가요?

개정법에 관련 특례가 마련됐지만 모든 위반건축물이 자동 매입되는 것은 아닙니다. 지방자치단체 사전심의와 안전성 및 매입기준을 충족해야 합니다.

피해자 결정 신청만 하면 경매가 자동으로 정지되나요?

자동 정지되지 않습니다. 법원이나 관계기관에 경매·공매 유예 또는 정지를 별도로 신청해야 합니다.

결정 결과는 언제 나오나요?

시·도 조사는 신청일부터 30일 이내, 위원회 심의는 안건 상정 후 30일 이내가 기본이며 15일 연장될 수 있습니다. 결정문 송달에는 추가 기간이 필요할 수 있습니다.

불인정되면 다시 신청할 수 있나요?

결정문 송달일부터 30일 이내 이의신청을 할 수 있습니다. 불인정 사유를 확인하고 수사·경매·다수 피해 관련 자료를 보완하는 것이 중요합니다.

결론

2026 전세사기 특별법 지원을 받으려면 먼저 전세사기피해자 등으로 결정돼야 합니다. 전입신고와 확정일자, 보증금 기준, 다수 임차인의 피해 가능성과 임대인의 고의 의심 여부를 관련 자료로 입증해야 합니다.

피해자 결정 후에는 경·공매 유예, 우선매수권, LH 피해주택 매입, 공공임대, 금융·신용회복과 법률지원 중 본인에게 필요한 제도를 별도로 신청해야 합니다.

경매나 이사가 임박했다면 피해자 결정 결과만 기다리지 말고 임차권등기, 배당요구와 경매 유예 등 현재 권리를 보호할 수 있는 절차를 전세피해지원센터 또는 법률전문가와 함께 확인하시기 바랍니다.

공식 출처

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