2026 전세사기피해자 신청 조건·절차｜인정요건과 지원내용 총정리

집주인이 전세보증금을 돌려주지 않았다고 해서 자동으로 전세사기피해자가 되는 것은 아닙니다. 임차인이 관할 시·도에 결정 신청서를 제출하고, 피해사실 조사와 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 국토교통부장관의 결정을 받아야 합니다.

2026년에는 개정된 특별법에 따라 임차보증금 기본 한도가 5억 원 이하로 확대됐고, 2인 이상의 임차인에게 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상되는 경우 다수 피해 요건을 충족할 수 있습니다.

기준 시점

이 글은 2026년 8월 18일 기준으로 작성했습니다.

현재 특별법은 2026년 5월 12일 시행된 개정 내용을 기준으로 하며, 원칙적으로 2025년 5월 31일 이전에 최초로 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용됩니다.

3줄 요약

전세사기피해자는 보증금 미반환만으로 자동 인정되지 않으며 법에서 정한 요건을 심사받아야 합니다.
임차보증금 기본 한도는 5억 원 이하이며 위원회가 2억 원 범위에서 상향 조정할 수 있습니다.
피해주택 소재지 관할 시·도에 신청하고 불인정되면 결정문을 받은 날부터 30일 이내 이의신청할 수 있습니다.

전세사기피해자 결정을 받기 위해 신청서와 임대차계약서를 준비하는 임차인

전세사기피해자 결정이란?

전세사기피해자 결정은 임차인이 특별법상 요건을 갖췄는지 조사하고 심의해 국토교통부장관이 공식적으로 피해자 지위를 인정하는 절차입니다.

결정받으면 피해 유형과 개별 요건에 따라 다음 지원을 신청할 수 있습니다.

경매·공매 유예 또는 정지
경매·공매 절차 지원
피해주택 우선매수권
LH 등 공공주택사업자의 피해주택 매입
공공임대주택 우선 공급
저리 전세자금 및 대환대출
긴급 주거지원
법률상담과 소송 지원
조세채권 안분 관련 특례
신용정보 등록 유예·삭제 지원
피해주택 낙찰 시 취득세·재산세 지원
생계·의료 등 긴급복지 연계

다만 피해자 결정을 받았다고 모든 지원이 자동으로 제공되는 것은 아닙니다. 지원제도별 소득, 자산, 무주택 여부, 주택 상태와 경매 진행 상황 등을 다시 심사할 수 있습니다.

2026년 전세사기피해자 인정요건

특별법상 전세사기피해자로 인정받으려는 자연인 임차인은 원칙적으로 다음 네 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.

구분	핵심 인정요건
1호	주택 인도·전입신고·확정일자 등 대항력과 우선변제 관련 요건
2호	임차보증금 5억 원 이하
3호	2인 이상 임차인에게 보증금 미반환 피해 발생 또는 예상
4호	임대인에게 반환채무를 이행하지 않을 의도가 의심되는 상당한 이유

경매나 공매절차가 이미 완료된 임차인은 법에 따라 일부 요건이 제외될 수 있습니다.

1호 요건: 전입신고와 확정일자

원칙적으로 임차인이 다음 요건을 갖춰야 합니다.

주택을 인도받아 실제로 점유했다.
해당 주소로 전입신고를 마쳤다.
임대차계약서에 확정일자를 받았다.

다음의 경우도 포함될 수 있습니다.

임차권등기를 완료한 경우
전세권설정등기를 마친 경우

신청서에는 전입일, 점유일, 확정일자와 대항력 발생일 등을 작성합니다.

일반적으로 대항력은 주택 인도와 전입신고를 모두 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 전입일과 점유일이 다르면 두 요건을 모두 갖춘 날을 확인해야 합니다.

이미 이사했다면?

임차권등기를 완료한 뒤 이사한 경우에는 임차권등기 관련 서류를 제출할 수 있습니다.

다음 자료를 준비합니다.

임차권등기가 표시된 등기사항증명서
임차권등기명령 결정문
전입 및 전출내역이 표시된 주민등록초본
임대차계약서
기존 점유를 증명할 자료

임차권등기 없이 전출했다는 이유만으로 무조건 신청할 수 없다고 단정할 수는 없지만, 권리관계와 적용 유형을 별도로 심사받아야 합니다.

2호 요건: 임차보증금 5억 원 이하

2026년 개정법에서는 피해자 인정의 기본 보증금 한도가 5억 원 이하입니다.

전세사기피해지원위원회는 시·도별 주거여건과 피해자의 사정을 고려해 2억 원 범위에서 상한을 높일 수 있습니다.

구분	금액
기본 임차보증금 한도	5억 원 이하
위원회 상향 가능 범위	최대 2억 원
심사를 통해 인정 가능한 범위	최대 7억 원 가능

보증금이 5억 원을 초과한다고 즉시 신청을 포기할 필요는 없습니다. 지역과 피해자의 사정에 따라 상향 심사 가능 여부를 관할 접수기관에 확인해야 합니다.

보증부 월세라면 계약서에 적힌 보증금을 기준으로 하되, 구체적인 산정은 제출자료와 사실조사를 통해 결정됩니다.

3호 요건: 2인 이상 임차인의 미반환 피해

다음 중 하나에 해당하면서 2인 이상의 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상돼야 합니다.

임대인의 파산절차 개시
임대인의 회생절차 개시
피해주택 경매 개시
피해주택 공매 개시
국세 또는 지방세 체납에 따른 주택 압류
임차인의 보증금 반환 판결 등 집행권원 확보
그 밖에 보증금 반환이 어려울 것으로 인정되는 상황

동일 건물에 피해자가 여러 명이어야만 하는 것은 아닙니다. 동일 임대인 또는 법에서 정한 관련 임대인·조직이 보유한 여러 주택에서 2인 이상 피해가 발생한 경우도 조사 대상이 될 수 있습니다.

현재 확인된 피해자가 본인 한 명뿐이라도 다른 피해 발생 가능성과 임대인의 주택 보유 현황 등을 접수기관에 설명해 심사를 요청할 수 있습니다.

4호 요건: 임대인의 사기 의도가 의심되는 사정

단순히 집주인이 돈이 부족하다는 사실만으로는 부족할 수 있습니다.

다음과 같이 임대인이 처음부터 또는 계약 과정에서 보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 필요합니다.

임대인에 대한 사기 혐의 수사가 시작됐다.
주택가액이나 선순위 채무를 속였다.
보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 주택을 넘겼다.
반환 능력 없이 다수의 주택을 매입하고 임대했다.
동일한 주택에 이중으로 임대차계약을 체결했다.
신탁회사의 동의 없이 임대차계약을 체결했다.
공인중개사나 분양업자 등이 조직적으로 관여했다.
매매가보다 과도한 보증금을 받았다.
세금 체납과 선순위 담보를 숨겼다.
계약 직후 명의가 무자력자에게 이전됐다.
여러 임차인에게 같은 방식의 피해가 반복됐다.

형사판결이 확정돼야만 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 수사 개시, 임대인의 기망행위와 거래구조 등 여러 사정을 종합해 판단합니다.

전세사기피해자 인정요건인 전입신고와 보증금 및 경매 여부를 확인하는 장면

전세사기피해자 적용 제외 대상

네 가지 요건을 갖춘 것처럼 보여도 보증금 전액을 돌려받을 수 있다면 특별법 적용 대상에서 제외될 수 있습니다.

반환보증으로 전액 회수 가능한 경우

임차인이 전세보증금 반환보증에 가입했거나 임대인이 보증에 가입해 보증금 전액 반환이 가능하다면 적용 대상에서 제외될 수 있습니다.

보증사고 접수가 지연되고 있다는 사정과 보증이행 자체가 거절된 상황은 구분해서 확인해야 합니다.

보증금 전액이 최우선변제되는 경우

임차인의 보증금 전액이 주택임대차보호법상 최우선변제 범위에 포함돼 전액 회수가 가능하다면 제외될 수 있습니다.

단순히 소액임차인이라는 이유만으로 제외되는 것은 아닙니다. 실제 매각대금과 선순위 관계를 고려해 보증금 전액 회수가 가능한지가 중요합니다.

대항력·우선변제권으로 전액 회수 가능한 경우

임차인이 대항력이나 우선변제권을 행사해 보증금 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되면 적용 대상에서 제외될 수 있습니다.

반대로 권리는 있지만 매각 예상가가 낮아 전액 회수가 어렵다면 예상 배당표, 감정평가액과 선순위 채권자료를 제출해 설명할 필요가 있습니다.

특별법 적용 계약 시점

현재 특별법은 원칙적으로 2025년 5월 31일 이전에 최초로 체결한 임대차계약에 적용됩니다.

갱신계약을 작성했더라도 최초 계약일이 언제인지 확인해야 합니다.

계약 상황	확인할 날짜
최초 전세계약	최초 계약서 작성일
보증금 증액 갱신	최초 계약일과 증액일 모두 확인
묵시적 갱신	최초 임대차계약 체결일
계약서 재작성	실제 최초 임대차관계 시작일
임대인 변경 후 재계약	기존 계약 승계 여부 확인

계약서가 여러 장이면 모두 제출해 최초 계약과 갱신 과정을 설명하는 것이 안전합니다.

어디에 신청해야 할까?

전세사기피해자 결정은 일반적으로 피해주택 소재지를 관할하는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 접수창구에 신청합니다.

지역에 따라 다음 기관이 접수를 담당할 수 있습니다.

시·도청 전세사기피해 전담부서
전세피해지원센터
전월세 종합지원센터
시·군·구의 지정 접수창구

현재 거주지가 아니라 피해주택 소재지를 기준으로 접수기관을 확인하는 것이 중요합니다.

HUG 안심전세포털의 지역별 결정 신청 접수창구에서 주소와 연락처를 확인한 뒤 방문 또는 접수방법을 문의하는 것이 안전합니다.

신청에 필요한 서류

필수 기본서류

전세사기피해자등 결정신청서
임대차계약서 사본
신청인 신분증
주민등록초본
개인정보 수집·이용 동의서
확정일자 확인자료
보증금 송금내역
임대인에게 반환을 요구한 자료

행정정보 공동이용에 동의하면 주민등록초본 제출이 생략될 수 있습니다.

해당하는 경우 추가할 서류

임차권등기명령 결정문
임차권등기가 표시된 등기사항증명서
경매개시결정문
경매통지서 또는 최고서
공매통지서
등기사항전부증명서
파산선고 결정문
회생절차 개시결정문
보증금 반환소송 판결문
확정된 지급명령
강제집행 인낙 공정증서
배당요구 신청서
예상배당표 또는 배당표
수사기관 사건접수증
고소장과 진술서
임대인의 기망행위를 보여주는 문자·녹취
중개대상물 확인·설명서
공인중개사와 주고받은 자료
감정평가 또는 주택가격 자료
다른 피해자 현황
대리신청 시 위임장
유족 신청 시 가족관계증명서

모든 자료를 반드시 갖춰야 접수할 수 있는 것은 아닙니다. 확보하지 못한 자료가 있다면 신청서에 그 사유를 적고 접수기관의 보완 안내를 받아야 합니다.

신청서 작성방법

신청인과 피해주택 정보

신청인 성명과 생년월일
현재 주소와 연락처
피해주택 지번주소
전·현 임대인 정보
공인중개사 정보
주택 유형

계약 정보

최초 계약일
계약기간
전세 또는 보증부 월세 여부
임차보증금
월세
선순위 담보권
압류 여부

1호 요건 정보

전입일
점유일
확정일자
대항력 발생일
임차권등기 사건번호
현재 거주 또는 퇴거 여부

3호 요건 정보

파산·회생 사건번호
경매 사건번호
공매 물건관리번호
압류 사건번호
집행권원 확보 여부

4호 요건 설명

집주인이 보증금을 돌려주지 않았다는 결론만 작성하지 말고 다음 순서로 사실을 정리하는 것이 좋습니다.

계약 당시 설명→ 실제 권리관계→ 숨겨진 선순위 채무나 세금→ 소유권 이전 경위→ 보증금 반환 요구→ 집주인의 답변과 연락두절→ 경매·압류 진행→ 다른 피해자의 발생 상황

날짜, 금액, 관련자와 증거자료 이름을 함께 적으면 사실조사에 도움이 됩니다.

신청 절차

피해상황 확인

등기사항증명서, 임대차계약서, 경매·공매 진행 여부와 보증금 반환 가능성을 확인합니다.

관할 접수창구 문의

피해주택 소재지 시·도의 전세사기피해자 결정 접수창구와 제출방법을 확인합니다.

신청서 및 증빙자료 제출

결정신청서와 계약서, 전입·확정일자 및 피해증거를 제출합니다. 신청 수수료는 없습니다.

시·도의 피해사실 조사

담당 기관이 신청인을 면담하거나 피해주택을 확인하고 수사기관·금융기관·공공기관 등에 필요한 자료를 요청할 수 있습니다.

전세사기피해지원위원회 심의

조사자료를 바탕으로 네 가지 요건과 적용 제외 사유를 심의합니다.

국토교통부장관 결정

위원회 심의·의결에 따라 전세사기피해자, 일부 요건에 해당하는 전세사기피해자등 또는 불인정으로 결정될 수 있습니다.

결정문 송달

신청인에게 인정 여부와 결정 이유가 적힌 결정문이 송달됩니다.

지원제도 별도 신청

결정문을 받은 다음 본인에게 필요한 경·공매, 주거, 금융 또는 법률지원을 별도로 신청합니다.

처리기간은 얼마나 걸릴까?

공식 결정신청서에는 처리기간이 60일로 안내돼 있으며, 필요한 경우 15일 이내에서 연장될 수 있습니다.

다만 다음과 같은 사유로 실제 처리기간이 달라질 수 있습니다.

보완서류 제출
임대인과 관련자 조사
다른 피해자 확인
수사자료 회신
금융 및 등기자료 확인
위원회 심의 일정
긴급 경매 유예 필요 여부

경매 매각기일이 임박했다면 신청서의 긴급 유예·정지 필요 여부를 표시하고 접수 담당자에게 별도로 알려야 합니다.

전세사기 피해사실 조사와 위원회 심의를 거쳐 결정문을 받는 절차

불인정되면 이의신청할 수 있을까?

가능합니다. 결정에 이의가 있는 신청인은 결정문을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청할 수 있습니다.

이의신청서에는 다음 내용을 포함하는 것이 좋습니다.

최초 신청번호와 결정번호
불인정된 요건
기존 결정이 잘못됐다고 보는 이유
추가로 확인된 피해사실
새로운 수사·경매·압류 자료
다른 피해자 확인자료
보증금 회수 가능성 재계산
임대인의 기망 또는 무자력 증거

동일한 주장만 반복하기보다 불인정 사유를 확인하고 그 요건을 보완할 자료를 제출해야 합니다.

이의신청이 기각됐더라도 이후 수사 개시, 경매 진행, 추가 피해자 확인 등 중요한 사정변경이 발생하면 재신청 가능성을 검토할 수 있습니다.

피해자 유형에 따라 지원이 달라질 수 있다

결정 결과는 모든 요건을 갖춘 전세사기피해자 외에도 일부 요건에 해당하는 유형으로 구분될 수 있습니다.

결정 유형	의미
전세사기피해자	법정 네 가지 요건을 모두 충족한 유형
일부 요건 충족 피해자등	법에서 정한 일부 요건에 해당하는 유형
신탁·이중계약 등 별도 유형	적법한 임대권한이 없는 자와의 계약 등
불인정	인정요건을 충족하지 못하거나 적용 제외에 해당

유형별로 이용할 수 있는 경·공매, 금융, 주거지원의 범위가 다를 수 있으므로 결정문에 표시된 유형을 확인해야 합니다.

피해자 결정 후 신청할 수 있는 지원

경매·공매 유예 및 정지

피해주택의 경매나 공매가 진행 중이라면 일정 요건에서 매각 유예 또는 정지를 요청할 수 있습니다.

다만 결정 신청만 했다고 경매가 자동으로 중단되는 것은 아닙니다. 매각기일이 임박했다면 긴급 유예 요청과 법원 사건 대응을 함께 진행해야 합니다.

경매·공매 대행 지원

HUG 경·공매지원센터를 통해 법률전문가의 상담과 경·공매 절차 지원을 받을 수 있습니다.

지원 범위와 본인 부담 여부는 신청 시점의 공식 안내를 확인해야 합니다.

우선매수권

피해주택이 경매나 공매로 매각되는 경우 피해 임차인이 우선매수권을 행사하거나 공공주택사업자에게 양도하는 방안을 검토할 수 있습니다.

주택의 선순위 채무, 위반건축물 여부, 감정가격과 향후 거주계획을 확인한 뒤 결정해야 합니다.

공공매입 및 임대지원

피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하면 LH 등이 피해주택을 매입해 공공임대로 공급하는 지원을 검토할 수 있습니다.

모든 피해주택이 자동으로 매입되는 것은 아닙니다. 권리관계, 주택 상태, 매입 가능성과 사업 요건을 별도로 심사합니다.

금융지원

상황에 따라 다음 지원을 검토할 수 있습니다.

저리 전세대출
기존 전세대출 대환
최우선변제금 수준의 무이자 또는 저리 대출
경락자금 대출
신용정보 등록 유예 또는 삭제 지원

대출은 피해자 결정 외에도 소득, 자산, 신용도와 주택 요건을 별도로 심사할 수 있습니다.

법률지원

법률상담
지급명령 및 반환소송 상담
경매·공매 절차 지원
집행권원 확보비용 지원
상속재산관리인 선임지원
피해 임차인 공동대응 안내

피해자 신청과 별도로 해야 할 일

전세사기피해자 결정 신청이 다음 법적 절차를 대신하지는 않습니다.

임대차계약 해지 또는 갱신 거절 통보
배당요구
임차권등기명령
보증기관 사고 접수
전세보증금 반환소송
지급명령
집주인 재산 가압류
형사고소
경매 배당표 확인 및 배당이의
대출 연장과 상환유예 신청

특히 배당요구 종기, 매각기일, 소송기한은 피해자 결정 심사를 기다려주지 않을 수 있으므로 각각의 기한을 별도로 관리해야 합니다.

신청 전 체크리스트

최초 임대차계약일 확인
임대차계약서와 갱신계약서 확보
보증금 송금내역 확보
전입일·점유일·확정일자 확인
임차권등기 여부 확인
보증 가입 및 이행 가능 여부 확인
최신 등기사항증명서 발급
경매·공매·압류 사건번호 확인
보증금 반환 판결 또는 지급명령 확인
집주인에 대한 수사 진행 여부 확인
다른 피해자 발생 여부 확인
임대인의 기망행위 자료 정리
예상 배당금과 미회수 보증금 계산
피해주택 관할 접수창구 확인
경매 유예가 긴급한지 확인

자주 발생하는 실수

보증금 미반환만 적는 경우

특별법은 반환 지연뿐 아니라 다수 피해와 임대인의 사기 의도가 의심되는 사정을 함께 심사합니다. 계약부터 피해 발생까지 시간순으로 작성해야 합니다.

다른 피해자를 확인하지 않는 경우

동일 건물이나 동일 임대인의 다른 주택에 피해자가 있다면 연락 가능한 범위에서 피해 현황을 정리해 제출하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

신청하면 경매가 자동 중단된다고 생각하는 경우

피해자 결정 신청과 경매 유예·정지 절차는 구분됩니다. 매각기일이 임박했다면 긴급 대응을 별도로 요청해야 합니다.

피해자 결정을 기다리느라 배당요구를 놓치는 경우

배당요구 종기까지 적법하게 신청하지 않으면 경매에서 보증금을 배당받지 못할 수 있습니다.

불인정 결정문을 늦게 확인하는 경우

이의신청 기간은 결정문을 송달받은 날부터 30일입니다. 송달일과 불인정 사유를 즉시 확인해야 합니다.

결론

2026년 전세사기피해자 인정요건은 전입·확정일자, 보증금 한도, 2인 이상의 피해와 임대인의 사기 의도가 의심되는 사정으로 구성됩니다.

보증금 기본 한도는 5억 원 이하로 확대됐으며 지역과 피해자의 사정에 따라 2억 원 범위에서 상향 심사를 받을 수 있습니다.

신청할 때는 보증금이 반환되지 않았다는 사실만 제출하지 말고 계약 당시 설명, 실제 권리관계, 경매·압류 진행, 임대인의 재산상태와 다른 피해자 발생 상황을 구체적인 자료로 정리해야 합니다.

또한 피해자 결정 신청과 배당요구, 임차권등기, 반환소송 및 경매 대응은 별개의 절차이므로 각각의 법정기한을 놓치지 않아야 합니다.

자주 묻는 질문

보증금을 못 받으면 자동으로 전세사기피해자가 되나요?

아닙니다. 관할 시·도에 결정 신청서를 제출하고 피해사실 조사와 위원회 심의를 거쳐 국토교통부장관의 결정을 받아야 합니다.

보증금이 5억 원을 넘으면 신청할 수 없나요?

기본 한도는 5억 원이지만 위원회가 지역과 피해자의 사정을 고려해 2억 원 범위에서 상향할 수 있습니다. 접수기관에 상향 심사 가능성을 확인해야 합니다.

피해자가 저 혼자여도 신청할 수 있나요?

현재 확인된 피해자가 본인뿐이더라도 다른 피해가 발생할 가능성이나 동일 임대인의 임대현황을 조사받을 수 있습니다. 다만 전세사기피해자 인정에는 원칙적으로 2인 이상의 피해 발생 또는 예상 요건이 적용됩니다.

집주인을 형사고소해야만 신청할 수 있나요?

형사판결 확정이 필수는 아닙니다. 수사 개시, 기망행위, 무자력자에게 소유권 이전 등 반환 의도가 없었다고 의심할 상당한 사정을 종합적으로 심사합니다.

전세보증보험에 가입했어도 신청할 수 있나요?

보증을 통해 보증금 전액 반환이 가능하면 특별법 적용 대상에서 제외될 수 있습니다. 보증이행이 거절됐거나 전액 회수가 불가능하다면 관련 자료를 제출해 심사받아야 합니다.

피해자 결정까지 얼마나 걸리나요?

공식 신청서상 처리기간은 60일이며 필요한 경우 15일 이내에서 연장될 수 있습니다. 보완서류와 사실조사 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

불인정되면 다시 신청할 수 있나요?

결정문을 받은 날부터 30일 이내 이의신청할 수 있습니다. 이후 수사 개시나 경매 진행 등 중요한 사정변경이 발생하면 재신청 가능성도 검토할 수 있습니다.

공식 자료 출처

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