전세사기피해자로 결정된 임차인은 피해주택이 경매·공매로 넘어갔을 때 최고 입찰가격과 같은 가격으로 주택을 우선매수하거나, 우선매수권을 LH 등 공공주택사업자에게 양도해 공공임대로 계속 거주하는 방법을 검토할 수 있습니다.
직접 낙찰받는 방법과 LH에 우선매수권을 양도하는 방법은 자금 부담과 주택 소유 여부가 완전히 다릅니다. 감정가격만 보지 말고 선순위 권리, 낙찰자금, 체납 관리비와 건물 상태까지 확인한 후 선택해야 합니다.
목차
기준 시점
이 글은 2026년 8월 18일 기준으로 작성했습니다.
현재 시행 중인 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법과 국토교통부·HUG의 공식 경·공매 지원 안내를 기준으로 정리했습니다.
3줄 요약
- 피해 임차인은 최고매수신고가격과 같은 금액으로 피해주택을 우선매수할 수 있습니다.
- 직접 매수하기 어렵다면 사전협의를 거쳐 우선매수권을 LH 등 공공주택사업자에게 양도할 수 있습니다.
- 피해자 결정이나 지원 신청만으로 경매가 자동 중단되지 않으므로 매각기일을 별도로 확인해야 합니다.
전세사기피해자가 경매 입찰가격과 우선매수권 사용방법을 확인하는 모습
전세사기피해자 우선매수권이란?
우선매수권은 피해주택 경매에서 다른 사람이 가장 높은 가격을 제시하더라도 전세사기피해자가 그 최고매수신고가격과 같은 가격으로 먼저 매수할 수 있는 권리입니다.
일반적인 경매에서는 가장 높은 가격을 신고한 사람이 매수인이 됩니다. 그러나 특별법상 우선매수 신고가 적법하게 이뤄지면 법원은 전세사기피해자에게 매각을 허가합니다.
기존 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 취급됩니다.
우선매수권은 보증금을 돌려주는 제도일까?
아닙니다. 우선매수권은 보증금을 현금으로 반환해 주는 제도가 아니라 피해 임차인에게 주택을 먼저 매수할 기회를 주는 제도입니다.
피해자가 직접 매수하면 다음 자금이 필요할 수 있습니다.
- 입찰보증금
- 낙찰잔금
- 취득세 등 세금
- 소유권이전 비용
- 체납 관리비 중 인수할 수 있는 금액
- 수리비
- 대출이자
- 기존 전세대출 정산금
배당받는 보증금이 있더라도 낙찰대금 납부 시점과 배당금 수령 시점이 다를 수 있으므로 별도의 자금계획이 필요합니다.
이용할 수 있는 사람
원칙적으로 국토교통부로부터 특별법상 전세사기피해자 결정을 받은 임차인이 대상입니다.
다음 사항을 확인해야 합니다.
- 전세사기피해자 결정문 보유
- 결정문에 표시된 피해주택과 경매주택 일치
- 경매 또는 공매절차가 진행 중인지
- 매각기일 또는 매각결정기일
- 우선매수 신고 가능 시점
- 본인이 직접 매수할지 공공주택사업자에게 양도할지
일부 요건만 충족한 ‘전세사기피해자등’은 지원 범위가 다를 수 있으므로 결정문에 표시된 유형과 해당 지원 자격을 먼저 확인해야 합니다.
경매와 공매의 차이
| 구분 | 경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 주요 진행기관 | 법원 | 한국자산관리공사 등의 공매 시스템 |
| 주요 발생원인 | 담보권 실행·강제집행 | 국세·지방세 체납 등 |
| 우선매수 기준가격 | 최고매수신고가격 | 최고가 매수가격 또는 공매예정가격 |
| 신청 시점 | 원칙적으로 매각기일까지 | 매각결정기일 전까지 |
| 보증 | 민사집행법상 매수신청 보증 | 관계 법령상 공매보증금 |
| 확인할 자료 | 매각물건명세서·현황조사서 | 공매재산명세·공고문 |
주택 등기부에 경매개시결정과 압류가 함께 표시돼 있다면 어떤 절차가 실제 매각으로 진행되고 있는지 확인해야 합니다.
경매 우선매수권 행사방법
특별법상 전세사기피해주택이 민사집행법에 따라 경매되는 경우 피해자는 매각기일까지 보증을 제공하고 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다.
기본 절차
- 전세사기피해자 결정문 확인
- 경매 사건번호와 매각기일 확인
- 매각물건명세서와 등기사항증명서 확인
- 선순위 권리와 예상 배당액 분석
- 낙찰잔금 마련 가능 여부 확인
- 필요한 매수신청 보증 준비
- 집행법원에 우선매수 신고
- 최고매수신고가격 확인
- 동일한 가격으로 우선매수 의사 확정
- 매각허가결정 확인
- 대금지급기한까지 잔금 납부
- 소유권이전과 기존 권리 정리
우선매수권이 있더라도 입찰보증이나 잔금 납부의무가 면제되는 것은 아닙니다.
우선매수 가격은 얼마일까?
다른 입찰자가 있다면 그 사람이 신고한 최고매수신고가격과 같은 가격입니다.
예를 들어 다른 입찰자가 1억 8,000만 원을 제시했고 피해자가 적법하게 우선매수 신고를 했다면 피해자는 같은 1억 8,000만 원에 우선매수할 수 있습니다.
다른 입찰자의 최고가격 1억 8,000만 원피해자의 우선매수가격 1억 8,000만 원
우선매수권이 있다고 감정가격이나 최저매각가격보다 낮은 금액에 임의로 살 수 있는 것은 아닙니다.
공매 우선매수권 행사방법
피해주택이 국세 체납으로 공매되는 경우 전세사기피해자는 매각결정기일 전까지 공매보증을 제공하고 우선매수 신청을 할 수 있습니다.
최고가 매수신청인이 있는 경우
최고가 매수신청인이 제시한 가격으로 우선매수합니다.
최고가 매수신청인이 없는 경우
관계 법령에 따른 공매예정가격으로 우선매수할 수 있습니다.
지방세 체납에 따른 공매도 유사한 구조이지만 신청기관과 서류가 다를 수 있으므로 관할 지방자치단체와 공매 담당기관에 확인해야 합니다.
우선매수권을 쓰기 전 확인할 사항
낙찰대금 마련 가능성
보증금이 배당될 예정이라는 이유만으로 잔금 납부가 해결되는 것은 아닙니다.
경매대금은 법원이 정한 지급기한까지 납부해야 하며 배당금은 별도 배당절차를 거쳐 지급됩니다. 두 시점 사이에 자금 공백이 발생할 수 있습니다.
전세대출 처리
기존 전세대출이 있다면 다음 내용을 금융기관과 확인해야 합니다.
- 기존 전세대출 잔액
- 배당금의 대출 상환 처리
- 우선매수용 경락자금대출 가능 여부
- 소유권 취득에 따른 기존 대출 만기
- 보증기관 대위변제 여부
- 추가 담보대출 가능 금액
- 총부채원리금상환비율 적용 여부
주택의 실제 가치
감정가격이 현재 시세를 정확하게 반영한다고 단정할 수 없습니다.
- 최근 실거래가
- 같은 건물의 거래가격
- 공실률
- 위반건축물 여부
- 누수·균열·화재 등 하자
- 불법 용도변경
- 대지권
- 재건축·철거 위험
- 수리비
피해 회복이 목적이더라도 시세보다 지나치게 높은 가격에 매수하면 추가 손실이 발생할 수 있습니다.
인수하는 권리
경매로 모든 권리가 사라지는 것은 아닙니다.
매각으로 소멸하지 않는 권리, 유치권 주장, 법정지상권, 대항력 있는 다른 임차인 등이 있는지 확인해야 합니다.
체납 관리비
공용부분 관리비 등 일부 금액은 낙찰자에게 문제가 될 수 있습니다. 관리사무소에 총 체납액과 세부내역을 확인해야 합니다.
직접 우선매수와 LH 양도의 차이
| 구분 | 피해자가 직접 매수 | LH 등에 우선매수권 양도 |
|---|---|---|
| 주택 소유자 | 피해 임차인 | 공공주택사업자 |
| 낙찰대금 부담 | 피해 임차인 | 공공주택사업자 |
| 입찰·낙찰 절차 | 피해자가 직접 진행 | 공공주택사업자가 참여 |
| 이후 거주 | 소유자로 거주 | 공공임대 임차인으로 거주 가능 |
| 대출 필요성 | 경락자금 마련 필요 | 직접 낙찰대금 부담 없음 |
| 주택가격 변동 위험 | 피해자가 부담 | 공공주택사업자가 소유 |
| 사전심사 | 권리분석과 자금심사 | 주택 매입 가능성 심사 |
직접 소유를 원하는지, 대출 부담 없이 안정적으로 거주하기를 원하는지에 따라 선택이 달라집니다.
LH에 우선매수권을 양도하는 방법
전세사기피해자는 공공주택사업자와 사전협의를 거쳐 피해주택 매입을 요청하고 우선매수권을 양도할 수 있습니다.
LH가 주택을 매입하면 피해자가 해당 주택에 공공임대 방식으로 계속 거주하는 지원을 검토할 수 있습니다.
기본 절차
피해자의 주택매입 사전협의 신청→ LH의 권리·주택 상태 심사→ 매입 가능 여부 통보→ 피해자의 주택매입 요청→ 우선매수권 양도→ LH의 경매·공매 참여→ 피해주택 매입→ 공공임대 공급 및 거주지원
사전협의가 중요한 이유
우선매수권을 먼저 양도한다고 LH가 반드시 주택을 매입하는 것은 아닙니다.
LH는 다음 내용을 검토할 수 있습니다.
- 주택 권리관계
- 선순위 채권
- 주택가격과 낙찰 예상가
- 건축물 상태
- 불법·위반건축물 여부
- 공공임대로 활용 가능한지
- 수선 가능성
- 안전 문제
- 공동담보 관계
- 다른 피해 임차인 현황
따라서 매각기일 전에 충분한 시간을 두고 사전협의를 신청해야 합니다.
LH 매입을 요청하면 받을 수 있는 지원
공공주택사업자가 피해주택을 매입한 경우 피해자는 요건에 따라 해당 주택을 공공임대로 우선 공급받을 수 있습니다.
지원내용은 다음과 같이 구성될 수 있습니다.
- 기존 피해주택에서 계속 거주
- 공공임대주택 우선 공급
- 임대료 지원 또는 감면
- 불가피한 경우 다른 공공임대주택으로 이주
- 장기간 안정적인 거주 지원
- 공공임대 의무기간 이후 우선매각 기회 검토
실제 임대기간, 임대료와 지원금액은 주택 매입가격, 피해금액과 적용되는 공공임대 유형에 따라 달라질 수 있습니다.
여러 피해자가 함께 우선매수를 신청하면?
다가구주택이나 공동담보 주택처럼 한 주택에 여러 피해자가 있는 경우 복수의 전세사기피해자가 동시에 우선매수 의사를 표시할 수 있습니다.
2026년 개정 내용에 따라 피해자들 사이에 별도 협의가 없다면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율 등을 기준으로 공동 매수관계가 정해질 수 있습니다.
공동매수는 다음 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 합의해야 합니다.
- 지분 비율
- 낙찰대금 부담
- 대출 실행
- 수리비와 세금
- 주택 사용방법
- 추후 매도 여부
- 다른 임차인과의 관계
합의가 어렵다면 개별적으로 직접 매수하기보다 LH 공공매입 가능성을 먼저 검토하는 것이 현실적일 수 있습니다.
경·공매 지원서비스란?
HUG는 전세사기피해자의 신청을 받아 경매·공매와 관련한 지원서비스를 제공합니다.
지원 범위에는 다음 내용이 포함될 수 있습니다.
- 권리분석 상담
- 배당 가능금액 검토
- 경매·공매 신청 지원
- 배당요구 지원
- 우선매수권 행사 상담
- 매각 유예·정지 신청 안내
- 조세채권 안분 신청 지원
- 법률전문가 연계
- 경·공매 절차 대행
서비스별 지원비율과 본인 부담 여부는 신청 시점의 HUG 안내를 확인해야 합니다.
신청 준비서류
- 전세사기피해자 결정문
- 신분증
- 임대차계약서
- 등기사항증명서
- 주민등록초본
- 경매개시결정문 또는 공매통지서
- 배당요구 신청자료
- 확정일자 자료
- 임차권등기 관련 서류
- 보증금 지급내역
- 위임장
- 신청하려는 서비스별 추가서류
경매 유예·정지는 언제 신청할까?
피해자 결정이나 LH 사전협의가 끝나기 전에 매각기일이 잡혔다면 경매·공매 유예 또는 정지 신청을 검토할 수 있습니다.
다음 상황에서는 신속한 대응이 필요합니다.
- 피해자 결정 심사 중 매각기일이 지정됐다.
- LH 매입 사전협의가 완료되지 않았다.
- 다수 피해자 간 우선매수 협의가 필요하다.
- 배당요구나 조세채권 안분 절차가 진행 중이다.
- 우선매수 자금을 마련할 시간이 필요하다.
하지만 신청했다고 매각절차가 자동으로 중단되는 것은 아닙니다. 법원, 세무서장이나 지방자치단체가 사건 사정을 고려해 결정합니다.
매각기일이 임박했다면 시·도 피해 접수기관, HUG 경·공매지원센터와 집행법원에 동시에 진행 상황을 알려야 합니다.
우선매수에 필요한 자금 계산 예시
다음은 구조를 이해하기 위한 단순한 예시입니다.
피해 임차보증금 2억 원경매 최고매수신고가격 1억 6,000만 원예상 배당금 8,000만 원경락자금대출 가능액 1억 원
낙찰대금만 보면 다음과 같습니다.
낙찰대금 1억 6,000만 원- 경락자금대출 가능액 1억 원= 별도 마련할 낙찰자금 6,000만 원
그러나 실제로는 다음 비용도 추가해야 합니다.
- 취득세
- 등기비용
- 법률비용
- 수리비
- 체납 관리비
- 대출 부대비용
- 배당금 수령 전 자금 공백백
예상 배당금 8,000만 원을 받을 수 있더라도 잔금 납부일까지 사용할 수 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
직접 매수하면 세금은 어떻게 될까?
전세사기피해자가 피해주택을 취득하면 일정 요건에서 취득세와 재산세 감면을 받을 수 있습니다.
다만 다음 사항에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
- 전세사기피해자 결정 여부
- 피해주택과 취득주택의 동일성
- 취득 원인
- 취득 당시 주택가액
- 감면 신청기한
- 기존 주택 보유 여부
- 관련 지방세법상 요건
세금 감면은 자동 적용되지 않을 수 있으므로 소유권 취득 후 관할 지방자치단체 세무부서에 감면 신청서와 피해자 결정문을 제출해야 합니다.
전세사기피해자가 우선매수권을 LH에 양도해 공공임대 거주를 상담하는 모습
직접 매수가 유리할 수 있는 경우
- 피해주택에서 장기간 거주할 계획이다.
- 최고 입찰가격이 주변 시세보다 충분히 낮다.
- 건물 하자와 위반사항이 크지 않다.
- 선순위 권리와 인수 부담이 명확하다.
- 낙찰잔금과 세금을 마련할 수 있다.
- 경락자금대출 상환이 가능하다.
- 주택을 직접 소유하는 것이 장기적으로 유리하다.
LH 양도가 유리할 수 있는 경우
- 낙찰잔금을 마련하기 어렵다.
- 추가 대출을 감당하기 어렵다.
- 직접 소유보다 안정적인 거주가 중요하다.
- 장기간 공공임대로 거주하기를 원한다.
- 주택가격 하락 위험을 부담하기 어렵다.
- 다수 피해자로 권리관계가 복잡하다.
- LH의 매입 심사를 통과할 가능성이 있다.
어느 방법이 항상 유리한 것은 아닙니다. LH 매입이 불가능한 주택도 있고, 직접 매수가 오히려 추가 손실로 이어지는 주택도 있습니다.
신청 순서 체크리스트
- 전세사기피해자 결정문 확인
- 경매·공매 사건번호 확인
- 매각기일과 매각결정기일 확인
- 배당요구 완료 여부 확인
- 매각물건명세서와 등기사항증명서 확인
- 예상 배당금 계산
- 주택 시세와 건물 상태 확인
- 인수할 권리와 관리비 확인
- 직접 매수 또는 LH 양도 선택
- 직접 매수 시 대출과 잔금계획 확인
- LH 양도 시 매입 사전협의 신청
- 경·공매 지원서비스 신청
- 필요한 입찰보증 준비
- 매각 유예·정지 필요 여부 확인
- 취득 후 세금 감면 신청 여부 확인
자주 발생하는 실수
우선매수권이 있으면 싸게 살 수 있다고 생각하는 경우
다른 입찰자가 있다면 최고매수신고가격과 동일한 금액으로 매수해야 합니다. 피해자라는 이유로 별도의 할인 가격이 자동 적용되지는 않습니다.
배당금을 잔금으로 바로 사용할 수 있다고 생각하는 경우
잔금 납부와 배당금 지급 시점이 다를 수 있습니다. 단기 자금 공백을 포함해 계획해야 합니다.
선순위 권리분석 없이 직접 매수하는 경우
낙찰 후에도 소멸하지 않는 권리나 체납 관리비, 건물 하자 때문에 추가 비용이 생길 수 있습니다.
LH가 모든 피해주택을 매입한다고 생각하는 경우
LH는 권리관계와 건축물 상태 및 공공임대 활용 가능성을 심사합니다. 사전협의 신청만으로 매입이 확정되는 것은 아닙니다.
피해자 결정만 기다리다가 매각기일을 놓치는 경우
피해자 결정 신청으로 경매가 자동 중단되지 않습니다. 긴급 유예·정지와 경매 대응을 별도로 진행해야 합니다.
우선매수권 양도 전에 사전협의를 하지 않는 경우
공공주택사업자의 매입 가능 여부가 확인되지 않은 상태에서 절차를 진행하면 매각기일 대응이 어려워질 수 있습니다.
결론
전세사기피해자의 우선매수권은 피해주택을 지키기 위한 중요한 권리이지만, 보증금을 현금으로 보전해 주는 제도는 아닙니다.
직접 우선매수하려면 최고 입찰가격과 같은 낙찰대금, 세금, 수리비 및 기존 전세대출까지 감당할 수 있는지 확인해야 합니다.
직접 매수가 어렵다면 LH 등 공공주택사업자에게 우선매수권을 양도해 공공임대로 계속 거주하는 방법을 검토할 수 있습니다. 다만 LH 매입도 사전심사를 거쳐야 하므로 매각기일 전에 충분한 시간을 두고 신청해야 합니다.
어떤 방법을 선택하든 피해자 결정, 배당요구, 경매 유예, 우선매수 신고와 대출 신청은 서로 다른 절차이므로 각각의 기한을 별도로 관리해야 합니다.
자주 묻는 질문
우선매수권을 사용하면 감정가격으로 살 수 있나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 다른 입찰자가 있다면 최고매수신고가격과 같은 가격으로 매수해야 합니다.
우선매수권을 사용하려면 입찰보증금이 필요한가요?
네. 경매나 공매 관계 법령에 따른 보증을 제공해야 합니다. 구체적인 금액과 납부방법은 해당 매각 공고와 집행기관에 확인해야 합니다.
배당받을 보증금으로 낙찰잔금을 낼 수 있나요?
잔금 납부일과 배당금 지급일이 다를 수 있으므로 자동으로 충당된다고 보면 안 됩니다. 금융기관 및 경매계와 자금 일정을 확인해야 합니다.
우선매수권을 LH에 양도하면 바로 공공임대가 되나요?
아닙니다. LH가 권리관계와 주택 상태를 심사하고 경·공매에서 실제로 주택을 취득해야 합니다.
LH가 매입하지 않으면 우선매수권도 사라지나요?
사전협의 및 양도 단계와 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다. LH 매입 불가 통보를 받은 즉시 우선매수권 행사 가능 상태와 매각기일을 확인해야 합니다.
피해자 신청 중인데 매각기일이 잡혔습니다. 어떻게 해야 하나요?
피해자 결정 신청만으로 경매가 중단되지 않습니다. 관할 시·도와 HUG 경·공매지원센터에 긴급 유예 필요성을 알리고 집행법원 절차도 함께 확인해야 합니다.
직접 낙찰받으면 취득세를 내야 하나요?
취득세 납세의무는 발생하지만 전세사기피해자에게는 일정 요건에서 감면이 적용될 수 있습니다. 관할 지방자치단체에 별도 감면신청 여부를 확인해야 합니다.
공식 자료 출처
- 국가법령정보센터 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
- HUG 전세사기피해자 경·공매 지원서비스
- HUG 경·공매 유예·정지 안내
- 국토교통부 전세사기 피해주택 매입 및 주거지원 현황
- 공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입 업무처리지침
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