2026 전세집 공매 넘어갔을 때 대처방법｜배분요구·보증금 회수 순서

전세집이 공매로 넘어갔다면 먼저 세금 체납에 따른 압류재산 공매인지, 신탁계약에 따른 신탁공매인지 구분해야 합니다. 두 공매는 진행 근거와 전세보증금 처리 방식이 다를 수 있습니다.

국세·지방세 체납에 따른 공매라면 공고에 표시된 배분요구 종기를 확인하고 임대차계약서, 주민등록초본과 확정일자 자료를 첨부해 채권신고 및 배분요구를 해야 합니다. 신탁공매라면 일반적인 세금 체납 공매와 동일하게 판단하지 말고 신탁원부, 수탁자 동의서와 공매 조건을 별도로 확인해야 합니다.

기준 시점: 2026년 8월 18일

3줄 요약

공매가 시작되면 압류재산 공매인지 신탁공매인지 먼저 구분해야 합니다.
압류재산 공매는 공고문에 기재된 배분요구 종기까지 채권신고 및 배분요구를 해야 합니다.
보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기가 등기부에 완료된 후 전출해야 합니다.

전세집 공매 진행 후 배분요구와 보증금 회수 방법을 확인하는 임차인

전세집 공매란?

공매는 국가기관, 지방자치단체, 공공기관 또는 신탁회사 등이 일정한 절차에 따라 부동산을 공개 매각하는 방식입니다.

임차인이 거주하는 주택도 집주인의 세금 체납이나 신탁계약 위반 등으로 공매될 수 있습니다.

전세집 공매는 크게 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

공매 유형	주요 원인	확인할 기관·서류
국세 체납 공매	국세 체납으로 주택 압류	세무서·공매 공고
지방세 체납 공매	지방세 체납으로 주택 압류	지방자치단체·공매 공고
신탁공매	신탁계약에 따른 처분	신탁회사·신탁원부
공공기관 매각	기관이 보유·관리하는 재산 매각	해당 기관 공고
전세사기 관련 매입·매각	피해지원 절차 등	결정기관·매각조건

같은 온비드에 공고된 물건이라도 공매의 법적 근거와 임차인의 배분 절차가 같다고 단정해서는 안 됩니다.

경매와 공매는 무엇이 다를까?

경매는 일반적으로 법원이 민사집행법에 따라 진행합니다. 세금 체납에 따른 압류재산 공매는 세무서 등 체납처분기관이 진행하거나 한국자산관리공사에 매각을 대행할 수 있습니다.

구분	법원 경매	압류재산 공매
주요 진행기관	법원	세무서·지자체·매각대행기관
확인 사이트	법원경매정보	온비드 등
보증금 참가 신청	배당요구	채권신고 및 배분요구
주요 기한	배당요구 종기	배분요구 종기
배당·배분	배당표	배분계산서
이의 절차	배당이의	배분 관련 이의·불복
주요 근거	민사집행법	국세징수법 등

경매에서 사용하는 배당요구서와 공매에서 사용하는 채권신고 및 배분요구서는 명칭과 제출기관이 다를 수 있습니다.

법원에 배당요구한 경험이 있다는 이유로 공매에서도 같은 방식으로 처리하면 안 됩니다.

공매 사실을 알게 되면 가장 먼저 할 일

집주인이나 공인중개사에게 공매 소식을 듣거나 온비드 공고를 확인했다면 다음 순서로 대응하세요.

최신 부동산 등기사항증명서를 발급합니다.
압류기관과 압류일을 확인합니다.
공매 유형을 확인합니다.
공매 공고번호와 물건번호를 확인합니다.
체납처분기관과 담당자 연락처를 확인합니다.
배분요구 종기를 확인합니다.
채권신고 및 배분요구서를 제출합니다.
공매재산명세서를 확인합니다.
예상 배분액을 계산합니다.
반환보증기관에 공매 사실을 알립니다.

공매 우편을 받지 못했더라도 절차가 진행될 수 있습니다. 등기부 갑구에 압류가 표시되어 있다면 공매 진행 여부를 직접 확인해야 합니다.

압류재산 공매인지 확인하는 방법

세금 체납에 따른 압류재산 공매라면 공고문에 다음 내용이 표시될 수 있습니다.

체납자
처분청
공매재산
공매 공고번호
입찰기간
매각예정가격
배분요구 종기
공매재산명세서
압류기관
담당자 연락처

공매 공고문에서 다음 표현을 확인하세요.

압류재산 공매
국세 체납
지방세 체납
국세징수법
체납처분
배분요구

처분청과 매각을 대행하는 기관이 다를 수 있으므로 채권신고 및 배분요구서를 어디에 제출해야 하는지 공고문이나 담당자에게 확인해야 합니다.

신탁공매인지 확인하는 방법

등기부 갑구의 소유자가 신탁회사이고 신탁등기가 표시되어 있다면 신탁공매일 가능성이 있습니다.

신탁공매에서는 다음 서류를 확인해야 합니다.

부동산 등기사항증명서
신탁원부 전체
수탁자 동의서
임대차계약서
공매 공고문
매매계약 조건
임차인 명도 조건
보증금 인수 여부
우선수익자
공매대금 정산 순서

신탁공매는 일반적인 국세 체납 공매와 법적 구조가 다를 수 있습니다.

임차인이 전입신고와 확정일자를 받았더라도 위탁자에게 적법한 임대 권한이 있었는지, 수탁자가 계약에 동의했는지와 보증금 반환 책임자가 누구인지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

신탁회사가 임대차계약에 동의했다는 이유만으로 신탁회사나 공매 매수인이 보증금 반환채무를 당연히 부담한다고 단정해서는 안 됩니다.

배분요구란?

배분요구는 공매로 주택이 매각됐을 때 임차인이 매각대금에서 전세보증금을 지급해 달라고 요구하는 절차입니다.

압류재산 공매의 채권신고 및 배분요구서에는 일반적으로 다음 내용을 적습니다.

공매재산
처분청
체납자
배분요구 종기
채권 종류
전세보증금 원금
이자와 기타 채권
주택 용도
전입일
확정일자
점유일자
월세
배분금 수령 계좌
배분기일 통지 주소

배분요구 종기가 지난 뒤에는 새롭게 배분에 참가하기 어려울 수 있으므로 기한을 반드시 지켜야 합니다.

배분요구 종기는 어디에서 확인할까?

배분요구 종기는 다음 자료에서 확인할 수 있습니다.

공매 공고문
온비드 물건 상세정보
체납처분기관 안내문
채권신고 및 배분요구 안내
담당 세무서 또는 지자체 안내
공매재산명세서

배분요구 종기는 입찰 마감일이나 매각결정일과 같지 않을 수 있습니다.

다음 날짜를 각각 기록해 두세요.

확인 날짜	의미
압류등기일	체납처분상 기준이 될 수 있는 날짜
공매공고일	공매 절차 공고일
배분요구 종기	채권 신고·배분요구 최종기한
입찰 시작일	입찰이 시작되는 날
입찰 마감일	입찰서 제출 마감
매각결정일	매수인을 결정하는 날
대금납부일	매수인이 대금을 납부하는 날
배분기일	매각대금을 채권자에게 나누는 날

배분요구할 때 필요한 서류

구체적인 서류는 처분청과 공매 유형에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 다음 자료를 준비합니다.

채권신고 및 배분요구서
임대차계약서 사본
확정일자가 있는 계약서
주민등록등본 또는 초본
보증금 이체 내역
주택 점유 확인자료
신분증 사본
통장 사본
계약 갱신서
보증금 증액 계약서
전세권설정계약서
임차권등기 자료
대리 신청 시 위임장

주민등록초본은 최초 전입일부터 현재까지 주소 변동내역이 표시되도록 발급하는 것이 좋습니다.

임대차계약이 갱신됐거나 보증금이 증액됐다면 최초 계약서와 변경 계약서를 모두 제출해야 합니다.

전입신고와 확정일자가 있으면 전액 받을까?

전입신고와 주택 점유, 확정일자를 갖춘 임차인은 공매 매각대금에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 배분받을 수 있는지 검토할 수 있습니다.

하지만 다음 권리가 임차인보다 빠르면 보증금 전액을 받지 못할 수 있습니다.

선순위 근저당권
법정기일이 빠른 세금
일정한 당해세
선순위 임차인
최우선변제 대상 채권
공매 체납처분비
다른 우선채권

확정일자가 있다는 사실은 배분순위를 판단하는 출발점일 뿐 전액 반환을 보장하는 증서는 아닙니다.

세금과 임차인의 우선순위는 어떻게 정할까?

세금과 확정일자 있는 임차인의 우선순위는 단순히 등기부 압류일만 비교해서 판단할 수 없습니다.

다음 날짜를 확인해야 합니다.

임차인의 대항요건 취득일
확정일자
근저당권 설정일
압류등기일
세금의 법정기일
해당 주택에 부과된 세금인지
소액임차인 최우선변제 요건

일부 조세채권은 등기부에 압류가 표시되기 전에 법정기일이 발생했을 수 있습니다.

따라서 등기부상 압류일이 확정일자보다 늦다는 이유만으로 임차인이 항상 세금보다 먼저 배분받는다고 단정하면 안 됩니다.

소액임차인 최우선변제 가능성

지역별 소액보증금 기준을 충족하는 임차인은 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있는지 확인해야 합니다.

공매에서는 다음 사항이 중요합니다.

주택 소재 지역
임차보증금 액수
적용 기준 시점
압류등기 전 대항요건 구비 여부
배분요구 종기 준수
주택가액의 일정 범위 제한
실제 주택 임차인인지 여부

세금 체납에 따른 공매에서는 소액임차인 판단 시 공매공고일이 아니라 체납처분 압류등기가 중요한 기준이 될 수 있습니다.

압류등기 후에 전입한 임차인은 최우선변제권을 주장하기 어려울 수 있으므로 날짜를 정확하게 비교해야 합니다.

대항력과 우선변제권을 언제까지 유지해야 할까?

공매에서 우선변제를 받으려면 전입신고와 주택 점유 등 대항요건을 필요한 시점까지 유지해야 합니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 임의로 전출하거나 주택을 인도하면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다.

이사해야 한다면 다음 순서를 지키는 것이 안전합니다.

임대차계약 종료 여부를 확인합니다.
보증금 반환을 요구합니다.
임차권등기명령을 신청합니다.
등기부에 임차권등기가 기입됐는지 확인합니다.
등기 완료 후 전출과 주택 인도를 진행합니다.

임차권등기 신청일이나 결정일이 아니라 등기부에 실제로 기입된 날짜를 확인해야 합니다.

공매재산명세서는 무엇일까?

공매재산명세서에는 공매 대상 부동산의 권리관계와 임차인 관련 내용이 기재될 수 있습니다.

다음 내용을 확인하세요.

임차인의 이름
전입일
확정일자
보증금
점유 부분
배분요구 여부
대항력 관련 내용
매수인이 인수할 수 있는 권리
전세권
임차권등기
체납 세금과 담보권

공매재산명세서에 임차인의 정보가 누락되거나 다르게 기재되어 있다면 담당 기관에 계약서와 주민등록자료를 제출하고 수정·반영 절차를 확인해야 합니다.

예상 배분액 계산 방법

전세보증금 예상 배분액을 계산하려면 다음 금액을 확인해야 합니다.

공매 낙찰 예상금액
체납처분비
최우선변제 대상 채권
선순위 담보권
우선하는 세금
선순위 임차보증금
임차인의 확정일자 순위
다른 배분요구 채권

단순 계산 예시

항목	금액
예상 공매 낙찰가	4억원
체납처분비	1천만원
선순위 근저당권	2억원
우선하는 세금	4천만원
임차인 전세보증금	2억원
단순 잔여액	1억5천만원
예상 미회수액	5천만원

실제 배분에서는 선순위 채권의 확정액과 법정 우선순위가 적용되므로 단순 계산과 결과가 다를 수 있습니다.

배분계산서를 확인해야 하는 이유

매각대금이 납부되면 처분청은 배분할 채권과 순위를 정리한 배분계산서를 작성합니다.

임차인은 다음 내용을 확인해야 합니다.

자신의 채권이 포함됐는지
전세보증금 액수가 정확한지
전입일과 확정일자가 맞는지
선순위 채권이 정확한지
세금의 법정기일
소액임차인 적용 여부
이미 반환받은 금액
배분받을 금액

배분계산서에 오류가 있다면 정해진 기한과 절차에 따라 이의를 제기해야 합니다.

배분기일이 지나 대금이 지급된 뒤에는 바로잡기 어려워질 수 있으므로 배분기일 전에 확인하는 것이 중요합니다.

공매 매수인에게 보증금을 청구할 수 있을까?

공매 매수인이 미회수 전세보증금을 인수하는지는 임차인의 대항력과 공매 유형, 배분 결과 및 매각조건에 따라 달라질 수 있습니다.

압류재산 공매

대항력이 압류나 선순위 권리보다 앞서는 임차인은 배분받지 못한 보증금을 매수인에게 주장할 수 있는지 검토할 수 있습니다.

반대로 후순위 임차권이 매각으로 소멸하면 매수인에게 미회수 보증금을 요구하기 어려울 수 있습니다.

신탁공매

수탁자의 임대차 동의, 신탁원부와 공매 매매조건에 따라 임차권과 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

수탁자가 임대차계약에 동의했더라도 보증금 반환 책임을 부담하지 않는다는 조건이 있을 수 있습니다.

공매 매수인이 보증금을 당연히 인수한다는 설명만 믿고 주택을 먼저 인도하면 안 됩니다.

보증금을 다 받지 못했다면?

공매 배분으로 보증금 일부만 받았다면 나머지 금액의 책임자를 확인해야 합니다.

검토할 수 있는 상대방은 다음과 같습니다.

기존 집주인
임대인 지위를 승계한 매수인
위탁자
수탁자
보증기관
공동임대인
보증금 반환 책임을 부담한 별도 보증인

책임자는 공매 유형과 계약 구조에 따라 달라집니다.

기존 집주인에게 청구할 수 있더라도 집주인에게 재산이 없거나 파산·개인회생 중이라면 실제 회수가 어려울 수 있습니다.

전세보증금 반환보증에 가입했다면?

반환보증 가입자는 공매개시 사실을 보증기관에 즉시 알려야 합니다.

준비할 수 있는 자료는 다음과 같습니다.

전세계약서
보증서
공매 공고문
공매 물건번호
채권신고 및 배분요구서
전입신고와 확정일자 자료
최신 등기사항증명서
계약 종료 통지
공매재산명세서
배분계산서

보증기관과 협의하지 않고 배분요구를 철회하거나 집주인·매수인과 보증금을 감액하는 합의를 하면 보증 이행에 영향을 줄 수 있습니다.

전세사기피해자 지원도 확인할까?

임대인의 세금 체납으로 주택이 압류·공매되고 여러 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있다면 전세사기피해자 결정 요건을 검토할 수 있습니다.

다만 공매가 진행된다는 사실만으로 자동 인정되는 것은 아닙니다.

다음 요건을 종합적으로 확인합니다.

주택 인도와 전입신고
확정일자 또는 임차권등기
전세보증금 기준
다수 임차인의 피해
임대인의 기망 또는 반환 의도 관련 정황
경매·공매 또는 파산·회생 진행

전세사기피해자로 결정되면 경·공매 유예·정지 신청, 우선매수권과 법률·금융지원 등을 검토할 수 있습니다.

전세집 공매에서 배분요구와 보증금 회수를 위한 최종 체크리스트

피해야 할 실수

전세집 공매 상황에서 다음 행동은 피해야 합니다.

경매와 공매가 같은 절차라고 생각하는 것
공매 유형을 확인하지 않는 것
배분요구 종기를 놓치는 것
법원에 배당요구서를 제출하는 것만으로 끝내는 것
처분청과 제출기관을 확인하지 않는 것
압류일만 보고 세금 순위를 판단하는 것
확정일자가 있으니 전액을 받을 것으로 단정하는 것
공매재산명세서를 확인하지 않는 것
배분계산서를 확인하지 않는 것
보증금 반환 전에 전출하는 것
신탁공매를 일반 압류재산 공매로 판단하는 것
공매 매수인에게 열쇠를 먼저 넘기는 것
반환보증기관에 공매 사실을 알리지 않는 것
일부 배분 후 잔액을 포기하는 서류에 서명하는 것

전세집 공매 대응 순서

단계	해야 할 일
1단계	최신 등기부 발급
2단계	공매 유형 확인
3단계	처분청·공매 물건번호 확인
4단계	배분요구 종기 확인
5단계	전입·확정일자·점유 확인
6단계	채권신고 및 배분요구
7단계	공매재산명세서 확인
8단계	예상 배분액 계산
9단계	반환보증기관 통지
10단계	매수인 인수 권리 확인
11단계	배분계산서 확인·이의 검토
12단계	미회수 보증금 청구

최종 체크리스트

압류재산 공매인지 신탁공매인지 확인했다.
최신 부동산 등기부를 발급했다.
압류기관과 압류일을 확인했다.
공매 공고번호와 물건번호를 확인했다.
처분청과 담당자 연락처를 확인했다.
배분요구 종기를 확인했다.
채권신고 및 배분요구서를 제출했다.
임대차계약서와 확정일자 자료를 제출했다.
주민등록초본을 제출했다.
보증금 이체 내역을 준비했다.
공매재산명세서를 확인했다.
세금 법정기일과 담보권 순위를 확인했다.
매수인의 보증금 인수 여부를 확인했다.
배분계산서의 순위와 금액을 확인했다.
반환보증기관에 공매 사실을 알렸다.
임차권등기 완료 전에는 전출하지 않았다.

결론

전세집이 공매로 넘어갔다면 가장 먼저 공매 유형을 확인해야 합니다.

국세·지방세 체납에 따른 압류재산 공매라면 배분요구 종기까지 채권신고 및 배분요구를 해야 합니다. 전입신고와 확정일자가 있어도 기한을 놓치면 공매대금에서 보증금을 받지 못할 수 있습니다.

신탁공매라면 신탁원부, 수탁자 동의서와 공매 조건을 확인해야 합니다. 일반 압류재산 공매와 같은 기준으로 보증금 반환 책임을 판단하면 안 됩니다.

보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 기입된 것을 확인한 후 전출하세요. 공매 매수인에게 주택을 인도하기 전에는 배분액과 미회수 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

전세집 공매와 법원 경매는 같은 절차인가요?

아닙니다. 법원 경매는 배당요구, 압류재산 공매는 채권신고와 배분요구 절차를 사용합니다. 진행기관과 제출서류도 다를 수 있습니다.

공매가 시작되면 바로 이사해야 하나요?

아닙니다. 공매개시만으로 즉시 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력과 매수인이 인수하는 권리를 확인해야 합니다.

확정일자가 있으면 보증금을 전액 배분받나요?

확정일자는 우선변제권의 중요한 요건이지만 선순위 담보권, 세금과 낙찰가에 따라 전액을 받지 못할 수 있습니다.

배분요구 종기를 놓치면 어떻게 되나요?

배분요구가 필요한 임차인이 기한을 놓치면 해당 공매에서 배분받지 못할 수 있습니다. 공매 공고문과 처분청을 통해 종기를 확인해야 합니다.

압류일이 확정일자보다 늦으면 임차인이 무조건 먼저인가요?

아닙니다. 세금의 법정기일과 세금 종류에 따라 순위가 달라질 수 있으므로 압류등기일만 비교해서는 안 됩니다.

신탁공매에서도 배분요구하면 보증금을 받을 수 있나요?

신탁공매는 신탁원부, 수탁자 동의와 공매 조건에 따라 보증금 처리 방식이 달라질 수 있습니다. 압류재산 공매와 동일하게 판단하면 안 됩니다.

공매 중 이사하려면 임차권등기를 해야 하나요?

계약이 종료되고 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 검토해야 합니다. 등기부에 임차권등기가 완료된 후 전출하는 것이 안전합니다.

공식 자료 출처

※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 내용입니다. 실제 배분순위와 매수인의 보증금 인수 여부는 공매 유형, 세금 법정기일, 대항력과 공매 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

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