2026 부동산 자금조달계획서 작성법｜제출 대상·증빙서류 총정리

2026년부터 주택 자금조달계획서의 대출·자기자금 항목이 세분화되고, 토지거래허가구역에서 주택을 매수할 때는 계획서와 증빙서류 제출 의무가 확대됐습니다.

공인중개사가 주택 매매거래를 신고하는 경우에도 매매계약서 사본과 계약금 지급 증빙자료를 함께 제출해야 하므로 계약금은 가급적 매도인 명의 계좌로 이체하고 금융거래내역을 보관해야 합니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
자금조달계획서 제출 대상은 주택 소재지, 거래가격, 매수인의 법인·외국인 여부와 토지거래허가구역 포함 여부에 따라 달라집니다. 실제 제출 전 부동산거래관리시스템이나 관할 시·군·구청에서 해당 거래의 제출 대상을 확인하세요.

3줄 요약

2026년에는 자금조달계획서에 대출 유형과 금융기관명, 부동산 처분대금 및 임대보증금 등을 더 구체적으로 작성해야 합니다.
토지거래허가구역에서 주택을 매수할 때는 가격과 관계없이 자금조달계획서와 항목별 증빙서류 제출 여부를 먼저 확인해야 합니다.
부모에게 받은 돈을 차입금으로 작성하려면 실제 차용과 상환이 이뤄져야 하며, 무상으로 받은 자금은 증여 항목에 작성하고 증여세 신고 여부를 검토해야 합니다.

2026년 부동산 자금조달계획서의 자기자금 대출 증여 항목과 증빙서류를 확인하는 주택 매수자

부동산 자금조달계획서란?

주택취득자금 조달 및 입주계획서는 주택을 구입하는 사람이 매매대금을 어떤 자금으로 마련하는지와 구입한 주택을 어떻게 사용할 것인지를 신고하는 서류입니다.

일반적으로 다음 내용을 구분해 작성합니다.

본인이 보유한 예금
주식·채권 매각대금
기존 부동산 처분대금
증여 또는 상속받은 자금
금융기관 대출
임대보증금
가족이나 회사로부터 빌린 자금
현금 등 그 밖의 자금
매수한 주택의 입주계획
기존 주택 보유 여부와 처분계획

정부와 지방자치단체는 제출된 계획서를 통해 거래대금과 신고소득의 차이, 편법 증여, 명의신탁, 허위 대출 및 비정상적인 현금 거래 가능성을 확인할 수 있습니다.

2026년 달라진 핵심 내용

2026년에는 부동산 거래의 실제 여부와 자금 출처를 더 구체적으로 확인할 수 있도록 거래신고와 자금조달계획서 작성 방식이 강화됐습니다.

구분	2026년 주요 내용
금융기관 대출	대출 유형을 세분화해 작성
금융기관명	대출받는 은행 등 금융기관명을 직접 기재
자기자금	부동산 처분대금과 주식·채권 등 세부 항목 강화
임대보증금	취득주택과 취득주택 외 임대보증금을 구분
토지거래허가구역	주택 매수 시 계획서와 증빙자료 제출 의무 확대
중개거래 신고	매매계약서 사본과 계약금 지급 증빙자료 제출
외국인 거래	체류자격과 국내 거주 여부 등 신고 강화

계획서의 총금액은 실제 주택 매매가격과 일치해야 합니다. 단순히 대출 예상액과 보유자금을 대략 적는 것이 아니라 항목별 금액과 증빙자료가 서로 맞아야 합니다.

자금조달계획서 제출 대상

자금조달계획서 제출 여부는 주택의 소재지와 거래가격, 매수인 유형에 따라 달라집니다.

일반적으로 다음 거래는 제출 대상이 될 수 있습니다.

규제지역에 있는 주택을 매수하는 경우
토지거래허가구역에서 주택을 매수하는 경우
비규제지역에서 일정 가격 이상의 주택을 매수하는 경우
법인이 주택을 매수하는 경우
외국인이 주택을 매수하는 경우
공동명의로 주택을 취득하는 경우
분양권이나 입주권을 유상으로 취득하는 경우

비규제지역의 개인 간 주택 거래는 거래가격에 따라 계획서 제출 여부가 달라질 수 있습니다. 반면 법인이 매수하거나 토지거래허가구역의 주택을 취득하면 가격 기준과 관계없이 더 강화된 제출 규정이 적용될 수 있습니다.

계약 전에 다음 세 가지를 반드시 확인해야 합니다.

계약일 현재 해당 지역이 규제지역인지
토지거래허가구역에 포함되는지
거래가격 기준상 계획서와 증빙자료 제출 대상인지

토지거래허가구역은 왜 더 주의해야 할까?

2026년에는 토지거래허가구역에서 주택을 매수할 때 자금조달계획서와 증빙서류 제출 의무가 확대됐습니다.

토지거래허가 신청 단계에서도 토지취득자금 조달계획과 실제 이용계획을 제출할 수 있고, 허가 후 부동산거래신고 과정에서도 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 요구받을 수 있습니다.

두 서류의 자금 항목이 서로 다르면 소명 요구가 발생할 수 있습니다.

예를 들어 토지거래허가 신청 당시 자기자금 4억원과 주택담보대출 3억원을 기재했는데, 거래신고에서는 부모 차입금 2억원과 현금 2억원으로 변경했다면 자금 출처와 변경 사유를 설명해야 할 수 있습니다.

다음 내용을 일관되게 작성해야 합니다.

총 매매가격
계약금·중도금·잔금
금융기관 대출액
기존 부동산 처분대금
임대보증금 승계액
증여·상속 금액
가족 차입금
실제 입주 예정일
기존 주택 처분계획

자금조달계획서 제출기한

자금조달계획서는 부동산거래신고와 함께 제출하는 것이 일반적입니다.

부동산 매매계약을 체결하면 법정 신고기한 안에 실제 거래가격과 계약내용을 신고해야 합니다. 제출 대상인데 계획서를 빠뜨리면 신고가 완료되지 않거나 보완 요구를 받을 수 있습니다.

공인중개사가 중개한 계약이라면 공인중개사가 거래신고를 담당하는 경우가 많습니다. 그러나 자금 출처와 입주계획은 매수인의 정보이므로 작성 내용의 정확성에 대한 책임까지 공인중개사에게 전부 맡길 수는 없습니다.

매수인은 다음 자료를 직접 확인해야 합니다.

계획서에 기재된 총금액
대출 예정 금융기관
자기자금과 차입금 구분
증여·상속 여부
기존 부동산 처분계획
취득주택의 입주 또는 임대계획
공동명의자의 지분별 부담액

부동산거래신고와 자금조달계획서는 다르다

두 서류는 함께 제출되는 경우가 많지만 목적과 작성 내용이 다릅니다.

구분	부동산거래신고	자금조달계획서
주요 목적	실제 거래가격과 계약내용 신고	매매대금 출처와 입주계획 확인
주요 내용	매도인·매수인·주소·가격·계약일	예금·대출·증여·처분대금·입주계획
작성 주체	거래당사자 또는 공인중개사	주택을 취득하는 매수인
제출 시점	계약 체결 후 법정기한 내	거래신고와 함께 제출
추가자료	계약서·계약금 증빙 등	항목별 자금 증빙서류

토지거래허가구역에서는 여기에 토지거래계약허가 신청까지 추가될 수 있습니다.

계약금 지급 증빙자료란?

2026년부터 공인중개사가 주택 매매계약을 신고할 때는 매매계약서 사본과 계약금 지급 증빙자료를 함께 제출하도록 거래 검증이 강화됐습니다.

대표적인 계약금 증빙자료는 다음과 같습니다.

계좌이체확인증
금융거래내역서
무통장입금증
은행 애플리케이션 이체내역
자기앞수표 사본과 발행내역
현금 지급 영수증
매도인의 계약금 수령 확인서

가장 안전한 방법은 매수인 명의 계좌에서 등기부상 매도인 명의 계좌로 직접 이체하는 것입니다.

계약금을 가족 계좌에서 보내도 될까?

부모나 배우자 계좌에서 계약금을 보내면 실제 자금 부담자가 누구인지 확인이 필요할 수 있습니다.

매수인 명의는 자녀인데 부모 계좌에서 계약금이 지급됐다면 다음 중 어느 경우인지 정리해야 합니다.

부모가 자녀에게 돈을 증여한 경우
부모가 자녀에게 돈을 빌려준 경우
부모가 일시적으로 대신 지급하고 자녀가 즉시 상환한 경우
부모가 실질적인 주택 소유자인 명의신탁 가능성이 있는 경우

증여라면 자금조달계획서의 증여·상속 항목에 작성하고 증여세 신고 여부를 확인해야 합니다. 차입이라면 차용증과 이자·원금 상환계획 및 실제 금융거래가 필요합니다.

단순히 계약 후 돈을 매수인 계좌로 옮겨 거래내역을 맞추는 방식은 자금 흐름 전체를 확인할 때 문제가 될 수 있습니다.

계약금을 현금으로 지급해도 될까?

현금 지급이 무조건 금지되는 것은 아니지만 자금 출처와 실제 지급 여부를 입증하기 어렵습니다.

부득이하게 현금으로 지급했다면 다음 내용을 포함한 영수증을 받아야 합니다.

지급 날짜
지급 금액
대상 부동산 주소
지급 목적
매도인과 매수인의 이름
매도인의 서명 또는 날인
계약서와 연결되는 문구
현금 출처를 확인할 수 있는 인출내역

고액의 현금을 사용하면 자금 출처에 대한 추가 소명을 요구받을 수 있으므로 가능한 한 계좌이체를 이용하는 것이 안전합니다.

자금조달계획서 금액 맞추는 방법

계획서에 작성한 모든 자금의 합계는 매매가격과 일치해야 합니다.

계산 구조는 다음과 같습니다.

자기자금 합계 + 차입금 합계 = 주택 매매가격

취득세와 중개보수, 등기비용은 일반적으로 주택 매매가격에 포함되지 않습니다. 따라서 매매대금과 별도로 준비한 부대비용까지 대출 가능액 계산에 반영해야 합니다.

작성 예시｜7억원 아파트 매수

금융기관 예금: 1억5,000만원
기존 주택 처분대금: 2억원
부모에게 증여받은 금액: 5,000만원
주택담보대출: 2억5,000만원
신용대출: 5,000만원

자기자금 합계는 4억원이고 차입금 합계는 3억원입니다.

총 7억원으로 매매가격과 일치합니다.

실제 대출금이 계획과 달라지면 어떻게 할까?

계획서를 제출할 당시 대출이 아직 실행되지 않았거나 최종 한도가 확정되지 않은 경우가 있습니다.

이때는 대출신청서, 상담확인서나 금융기관의 예상 한도자료를 제출하고 실제 대출이 확정되지 않은 사유를 설명할 수 있습니다.

계획서에 주택담보대출 3억원을 작성했지만 실제 대출이 2억5,000만원만 승인됐다면 부족한 5,000만원을 어떤 자금으로 마련했는지 증빙해야 할 수 있습니다.

부족한 금액을 부모에게 받았다면 이를 단순 예금으로 작성할 것이 아니라 증여 또는 차입 여부에 맞게 처리해야 합니다.

부동산 자금조달계획서의 예금 대출 증여 부동산 처분대금별 증빙서류

금융기관 예금액 작성법

본인 명의의 예금과 적금, 입출금통장 잔액을 주택 구입에 사용하는 경우 금융기관 예금액 항목에 작성합니다.

대표적인 증빙서류는 다음과 같습니다.

예금잔액증명서
계좌잔액확인서
예금통장 사본
거래내역서
적금 만기 예상내역
계약금 이체내역

잔액증명서는 계획서 제출일과 지나치게 멀지 않은 날짜로 발급하는 것이 좋습니다.

계획서에 예금 2억원을 작성했지만 본인 계좌 잔액은 5,000만원뿐이고 나머지가 부모 계좌에 있다면 전액을 본인 예금으로 작성하면 안 됩니다.

주식·채권 매각대금 작성법

주식이나 채권을 매도해 마련한 자금은 주식·채권 매각대금 항목에 작성합니다.

증빙자료로 다음 서류를 준비할 수 있습니다.

증권계좌 잔액증명서
주식 매매내역서
채권 매각 확인서
증권계좌 거래내역
매각대금이 입금된 계좌내역

아직 주식을 팔지 않았다면 현재 평가금액이 아니라 실제 처분 가능한 금액을 기준으로 작성해야 합니다. 주가 변동으로 예상 매각대금이 줄어들 수 있으므로 잔금계획에는 여유를 두는 것이 좋습니다.

부동산 처분대금 작성법

현재 보유한 주택, 상가나 토지를 매도해 받은 돈을 사용하는 경우 부동산 처분대금 항목에 작성합니다.

대표적인 증빙자료는 다음과 같습니다.

기존 부동산 매매계약서
계약금·중도금·잔금 수령내역
소유권이전 관련 서류
임대차계약서
임차보증금 반환내역
부동산 등기사항전부증명서

기존 주택이 아직 팔리지 않았다면 매도계약 체결 여부와 잔금 예정일을 확인해야 합니다.

새 집 잔금일보다 기존 집 잔금일이 늦다면 일시적인 자금 부족이 발생할 수 있으므로 잔금일 조정이나 단기대출 가능 여부를 검토해야 합니다.

증여·상속 자금 작성법

부모나 조부모, 배우자 등에게 무상으로 받은 돈은 증여·상속 항목에 작성합니다.

증빙자료로 다음 서류를 활용할 수 있습니다.

증여계약서
증여세 신고서
증여세 납부서
상속세 신고서
유산분할협의서
계좌이체내역
상속재산 처분 관련 자료

증여재산공제 범위 안이라 실제 납부할 증여세가 없더라도 자금조달계획서에는 자금의 실질에 맞게 증여로 작성해야 합니다.

세금이 없다는 것과 증여가 아니라는 것은 다른 문제입니다.

배우자가 부담한 돈도 증여일까?

부부 공동생활비와 주택 취득자금은 세무상 판단이 다를 수 있습니다.

남편 단독명의 주택의 매매대금을 아내가 자신의 자금으로 부담하면 배우자 사이의 증여로 볼 가능성이 있습니다. 반대로 공동명의로 취득하고 각자 지분만큼 자금을 부담하면 증여 문제를 줄일 수 있습니다.

검토할 항목은 다음과 같습니다.

등기 지분
실제 자금 부담액
부부 각자의 소득과 재산
공동계좌 자금의 형성과정
기존 부동산 처분대금의 소유자
대출의 채무자와 실제 상환자

배우자 증여재산공제가 있더라도 일정 기간 내 증여액을 합산하므로 과거 증여내역까지 확인해야 합니다.

금융기관 대출액 작성법

은행과 보험사, 저축은행 등 금융기관에서 빌리는 돈은 금융기관 대출액 항목에 작성합니다.

2026년 개정 양식에서는 대출 유형과 금융기관명을 더 구체적으로 작성해야 합니다.

대표적인 대출 유형은 다음과 같습니다.

주택담보대출
신용대출
전세보증금 반환대출
예금담보대출
보험계약대출
사업자대출
중도금대출
잔금대출
그 밖의 금융기관 대출

증빙자료는 다음과 같습니다.

금융거래확인서
부채증명서
대출신청서
대출승인서
대출 약정서
금융기관 상담확인 자료
대출금 입금내역

사업자대출을 실제 주택 구입에 사용하면서 다른 항목으로 작성하거나 용도를 다르게 설명하면 대출 약정 위반과 자금출처 조사 문제가 함께 발생할 수 있습니다.

신용대출도 모두 작성해야 할까?

주택 구입에 사용하는 신용대출은 자금조달계획서에 포함해야 합니다.

기존에 받아 둔 신용대출이라도 실제 잔액을 매매대금으로 사용한다면 자금 출처에 반영해야 합니다.

신용대출금을 본인 계좌에 넣어두었다는 이유로 금융기관 예금으로 바꾸어 작성하면 자금의 원천이 왜곡될 수 있습니다. 예금이 대출로 형성됐다면 실질적인 원천은 차입금입니다.

임대보증금 작성법

2026년 양식에서는 임대보증금을 취득주택과 취득주택 외 부동산으로 구분해 작성하도록 세분화됐습니다.

취득주택 임대보증금

매수하는 주택에 기존 세입자가 있고 전세보증금이나 임대보증금을 승계하는 경우입니다.

예를 들어 6억원 아파트에 전세보증금 3억원이 설정돼 있고 이를 승계한다면 취득주택 임대보증금에 3억원을 작성할 수 있습니다.

다만 토지거래허가구역의 2년 실거주 대상 주택이라면 기존 임차인 승계와 실거주계획이 충돌할 수 있으므로 허가 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.

취득주택 외 임대보증금

본인이 보유한 다른 주택이나 상가에서 받은 임대보증금을 주택 매수에 사용하는 경우입니다.

이 돈은 계약 종료 후 임차인에게 반환해야 하는 채무입니다. 매수자금으로 사용했다면 향후 반환계획도 함께 세워야 합니다.

대표적인 증빙자료는 임대차계약서와 보증금 입금내역입니다.

회사지원금·사채·그 밖의 차입금

금융기관이 아닌 회사나 가족, 지인에게 돈을 빌리는 경우 해당 차입금 항목에 작성합니다.

필요한 증빙자료는 다음과 같습니다.

금전소비대차계약서
차용증
채권자 계좌에서 채무자 계좌로 이체된 내역
이자 지급내역
원금 상환일정
채권자의 자금 보유 증빙
담보 또는 보증 약정서

차용증을 작성했다는 사실만으로 차입금이 인정되는 것은 아닙니다. 계약 내용에 맞게 이자와 원금을 실제로 상환해야 합니다.

부모에게 빌린 돈과 증여의 차이

부모에게 받은 돈을 차입금으로 인정받으려면 정상적인 금전대차 관계가 있어야 합니다.

구분	부모 차입금	부모 증여
자금 성격	갚아야 할 돈	무상으로 받은 돈
기본 서류	차용증·상환계획	증여계약서·증여세 신고
이자	약정에 따라 실제 지급	없음
원금	정해진 일정에 따라 상환	상환 의무 없음
계획서 항목	그 밖의 차입금	증여·상속
세무상 핵심	상환능력과 실제 거래	증여재산공제와 세율

소득이 거의 없는 자녀가 부모에게 수억원을 빌렸다고 작성하면서 만기와 상환방법이 없으면 실질적인 증여로 의심받을 수 있습니다.

현금 등 그 밖의 자금 작성법

오랫동안 보관한 현금이나 다른 항목에 포함되지 않는 자기자금은 현금 등 그 밖의 자금에 작성할 수 있습니다.

그러나 고액의 현금을 작성하면 자금 형성과정을 설명해야 할 수 있습니다.

증빙자료로 다음 서류가 활용될 수 있습니다.

근로소득 원천징수영수증
소득금액증명원
과거 예금 인출내역
사업소득 신고자료
자산 매각자료
외화 반입 신고자료
퇴직금 수령내역

‘오랫동안 모은 돈’이라는 설명만으로는 부족할 수 있습니다. 신고소득과 생활비를 고려했을 때 실제로 저축 가능한 금액인지 확인될 수 있습니다.

공동명의 자금조달계획서 작성법

부부나 가족이 공동명의로 주택을 취득하면 취득자별로 자신의 지분에 해당하는 자금조달계획을 작성하는 것이 원칙입니다.

사례｜8억원 아파트를 부부가 50%씩 취득

남편과 아내의 취득가액은 각각 4억원입니다.

남편이 6억원을 부담하고 아내가 2억원만 부담하면 지분과 실제 자금 부담액이 다르므로 남편이 아내에게 2억원을 증여한 것으로 볼 가능성이 있습니다.

안전하게 작성하려면 다음 내용이 일치해야 합니다.

각자의 등기 지분
각자의 자기자금
각자 명의의 대출
공동대출의 부담비율
증여 또는 차입 여부
실제 계약금과 잔금 지급내역

공동명의자 중 한 명의 계좌에서 매도인에게 전액 송금했다면 내부적으로 각자가 부담한 자금의 이체내역을 보관해야 합니다.

기존 주택 처분계획 작성법

매수인이 기존 주택을 보유하고 있다면 해당 주택을 처분할지, 임대할지 또는 계속 보유할지를 작성해야 할 수 있습니다.

처분 예정이라면 다음 정보를 준비합니다.

기존 주택 주소
예상 처분가격
매매계약 체결 여부
계약금 수령액
잔금 예정일
기존 담보대출 상환액
처분 후 실제 사용 가능한 순자금

기존 주택을 5억원에 매도하더라도 담보대출 2억원과 임차보증금 1억원을 상환해야 한다면 새 주택에 사용할 수 있는 순자금은 2억원 수준일 수 있습니다.

매매가격 전체를 처분대금으로 작성하면 실제 가용자금과 차이가 발생합니다.

입주계획 작성법

자금조달계획서에는 취득한 주택에 언제, 어떤 방식으로 입주할지도 작성합니다.

대표적인 입주계획은 다음과 같습니다.

본인 입주
본인 외 가족 입주
기존 임차인 계약 종료 후 입주
임대
재건축·재개발 등으로 이용이 어려운 경우
그 밖의 이용계획

토지거래허가구역에서 실거주 목적으로 허가받았다면 토지이용계획서의 입주 일정과 자금조달계획서의 입주계획이 일치해야 합니다.

주택담보대출 약정에 전입조건이 있다면 은행에 제출한 입주계획과도 맞아야 합니다.

주택 매매 전 자금조달계획서와 계약금 이체내역 대출 증여 입주계획을 점검하는 체크리스트

자금조달계획서 작성 사례 1｜무주택 직장인

무주택 직장인이 6억원 아파트를 구입한다고 가정해 보겠습니다.

본인 예금: 1억5,000만원
퇴직연금 중도인출 예정액: 5,000만원
부모 증여: 5,000만원
주택담보대출: 3억원
신용대출: 5,000만원

총액은 6억원입니다.

부모 증여금은 증여·상속 항목에 작성하고, 주택담보대출과 신용대출은 금융기관 대출액에서 각각 구분해 작성합니다.

퇴직연금 중도인출은 실제 인출 요건과 가능금액을 미리 확인해야 합니다.

작성 사례 2｜기존 주택을 처분하는 일시적 2주택자

7억원 기존 주택을 매도하고 10억원 주택을 매수한다고 가정해 보겠습니다.

기존 주택에 담보대출 2억원이 남아 있다면 실제 사용할 수 있는 처분자금은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

기존 주택 매도가격: 7억원
기존 담보대출 상환: 2억원
실제 사용 가능한 금액: 약 5억원
본인 예금: 1억원
신규 주택담보대출: 4억원

총 10억원입니다.

기존 주택의 매매계약서와 담보대출 잔액, 잔금 수령예정일을 증빙해야 할 수 있습니다.

작성 사례 3｜부부 공동명의

부부가 8억원 아파트를 지분 50%씩 매수한다고 가정하겠습니다.

남편의 4억원

본인 예금: 2억원
주택담보대출 부담액: 2억원

아내의 4억원

본인 예금: 1억5,000만원
부모 증여: 1억원
주택담보대출 부담액: 1억5,000만원

각자의 합계가 지분 취득금액 4억원과 일치합니다. 부모 증여금은 아내의 계획서와 증여세 신고에서 동일하게 확인돼야 합니다.

작성 사례 4｜전세를 승계한 갭투자

비규제지역의 5억원 아파트에 전세보증금 3억원을 승계하고 자기자금 2억원으로 매수한다고 가정하겠습니다.

본인 예금: 2억원
취득주택 임대보증금: 3억원

총액은 5억원입니다.

하지만 임차보증금 3억원은 향후 세입자에게 반환해야 하는 채무입니다. 주택가격 하락이나 세입자 퇴거 시 반환자금이 부족할 수 있으므로 별도의 상환계획이 필요합니다.

토지거래허가구역이라면 이러한 임대 승계 방식이 실거주 의무와 충돌할 수 있습니다.

작성 사례 5｜부모에게 돈을 빌리는 경우

자녀가 5억원 주택을 구입하면서 부모에게 1억원을 빌린다고 가정하겠습니다.

본인 예금: 1억원
주택담보대출: 3억원
부모 차입금: 1억원

부모 차입금은 그 밖의 차입금에 작성하고 다음 자료를 준비합니다.

차용증
부모 계좌에서 자녀 계좌로 이체한 내역
상환일정표
실제 이자 지급내역
자녀의 원금 상환능력
부모의 자금 출처

자녀가 원리금을 갚을 만한 소득이 없다면 차입금으로 인정받기 어려울 수 있습니다.

자금출처 조사는 언제 나올까?

자금조달계획서를 제출했다고 모든 거래가 세무조사로 이어지는 것은 아닙니다.

다만 다음과 같은 거래는 추가 소명 대상으로 선정될 가능성이 있습니다.

신고소득에 비해 고가주택을 취득한 경우
연령이 어린 매수자가 큰 자기자금을 작성한 경우
부모와 자녀 사이에 거액의 자금 이동이 있는 경우
현금 등 그 밖의 자금 비중이 큰 경우
차입금으로 작성했지만 상환능력이 부족한 경우
계약금과 잔금 지급자가 매수인과 다른 경우
계획서와 실제 등기 지분이 다른 경우
대출 용도와 실제 사용처가 다른 경우
기존 부동산 처분대금이 실제보다 과다한 경우
거래가격이 주변 시세와 크게 다른 경우
신고 후 계약 해제를 반복한 경우

국토교통부와 지방자치단체가 거래 내용을 확인하고 탈세 혐의가 있으면 국세청 등에 관련 자료가 전달될 수 있습니다.

소명 요구를 받으면 어떻게 대응할까?

소명 안내를 받으면 계획서에 작성한 항목별로 실제 자금 흐름을 정리해야 합니다.

다음 순서로 준비하면 이해하기 쉽습니다.

전체 매매가격을 확인합니다.
계약금·중도금·잔금 지급일을 정리합니다.
지급자와 수령자 계좌를 확인합니다.
자기자금의 최초 형성 출처를 확인합니다.
대출 실행일과 금액을 확인합니다.
증여·상속 및 차입금을 구분합니다.
공동명의자는 각자의 부담액을 분리합니다.
계획서와 실제 자금 흐름의 차이를 설명합니다.
관련 증빙서류를 날짜순으로 정리합니다.

자료를 임의로 수정하거나 실제 거래와 다른 차용증을 소급 작성하면 문제가 커질 수 있습니다.

잘못 작성한 계획서를 수정할 수 있을까?

단순 오기나 대출금액 변경 등이 발생했다면 관할 시·군·구청 또는 부동산거래관리시스템을 통해 정정 방법을 확인해야 합니다.

다음과 같은 변경은 정정 필요성이 생길 수 있습니다.

대출 금융기관 변경
대출 유형 변경
실제 대출금액 감소
부모 지원금의 증여·차입 구분 변경
공동명의 지분 변경
기존 부동산 처분계약 해제
임대보증금 승계액 변경
실제 입주일 변경

오류를 발견했다면 조사 연락이 올 때까지 기다리지 말고 자진 정정 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

증빙서류를 제출하지 못하면 어떻게 될까?

계획서 제출일 현재 대출이나 기존 주택 매매가 확정되지 않아 증빙서류를 준비하지 못할 수 있습니다.

이 경우 준비되지 않은 이유를 설명하는 사유서를 제출할 수 있는지 확인해야 합니다.

예를 들어 다음과 같은 상황입니다.

주택담보대출 심사가 진행 중인 경우
주식 매각 전이라 거래내역이 없는 경우
기존 주택이 아직 매매되지 않은 경우
증여세 신고기한이 아직 지나지 않은 경우
임대차계약 체결 전인 경우

증빙자료가 없다는 이유로 임의의 금액을 작성해서는 안 됩니다. 예정 금액의 산출 근거와 향후 확보 계획을 설명해야 합니다.

과태료와 불이익

자금조달계획서를 제출하지 않거나 거짓으로 작성하면 과태료 등 행정제재를 받을 수 있습니다.

대표적인 문제는 다음과 같습니다.

계획서 미제출
제출기한 경과
거래가격 허위 신고
증여금을 자기자금으로 허위 작성
금융기관 대출을 예금으로 작성
임대보증금 승계 사실 누락
공동명의자의 실제 부담액 허위 작성
허위 계약서 또는 금융자료 제출

편법 증여나 소득 누락이 확인되면 과태료와 별도로 증여세·소득세 및 가산세가 부과될 수 있습니다.

자금조달계획서 작성 전 체크리스트

[ ] 계약일 현재 규제지역 여부를 확인했는가?
[ ] 토지거래허가구역 여부를 확인했는가?
[ ] 자금조달계획서 제출 대상인지 확인했는가?
[ ] 증빙서류까지 함께 제출해야 하는지 확인했는가?
[ ] 매매가격과 전체 조달금액이 일치하는가?
[ ] 계약금 지급 계좌와 지급자를 확인했는가?
[ ] 매도인 명의 계좌로 이체했는가?
[ ] 본인 예금잔액을 실제로 확인했는가?
[ ] 대출 유형과 금융기관명을 정확히 작성했는가?
[ ] 신용대출을 예금으로 잘못 분류하지 않았는가?
[ ] 부모 지원금을 증여와 차입 중 정확히 구분했는가?
[ ] 가족 차입금의 상환능력과 실제 이자 지급계획이 있는가?
[ ] 기존 부동산의 순처분대금을 계산했는가?
[ ] 임대보증금을 취득주택과 그 외 주택으로 구분했는가?
[ ] 공동명의자는 지분별 부담액이 일치하는가?
[ ] 입주계획이 대출 및 토지거래허가 내용과 일치하는가?
[ ] 계약서와 금융거래내역을 보관했는가?
[ ] 실제 자금계획이 바뀌면 정정할 계획이 있는가?

자주 묻는 질문

Q1. 자금조달계획서는 모든 주택 거래에 제출하나요?

아닙니다. 주택 소재지와 거래가격, 규제지역·토지거래허가구역 여부 및 매수인 유형에 따라 제출 대상이 달라집니다.

Q2. 6억원 미만 주택은 제출하지 않아도 되나요?

지역과 매수인에 따라 다릅니다. 규제지역이나 토지거래허가구역, 법인 매수 등은 가격과 관계없이 제출 대상이 될 수 있습니다.

Q3. 토지거래허가구역에서는 반드시 제출해야 하나요?

2026년에는 토지거래허가구역 내 주택 매수에 대한 자금조달계획서와 증빙자료 제출 의무가 확대됐으므로 계약 전에 관할 관청에서 확인해야 합니다.

Q4. 누가 작성해야 하나요?

주택을 취득하는 매수인이 자신의 자금 출처와 입주계획을 작성합니다. 공동명의라면 취득자별로 작성할 수 있습니다.

Q5. 공인중개사가 대신 작성해도 되나요?

작성과 제출을 도와줄 수 있지만 자금 출처의 사실관계는 매수인이 직접 확인해야 합니다. 잘못된 내용을 그대로 제출하면 매수인에게 문제가 생길 수 있습니다.

Q6. 제출기한은 언제인가요?

일반적으로 부동산거래신고 기한 안에 거래신고와 함께 제출합니다. 정확한 기한은 계약일을 기준으로 관할 시·군·구청에 확인해야 합니다.

Q7. 계약금 이체내역도 제출하나요?

2026년부터 공인중개사가 주택 매매거래를 신고할 때 매매계약서 사본과 계약금 지급 증빙자료 제출이 의무화됐습니다.

Q8. 배우자 계좌에서 계약금을 보내도 되나요?

가능할 수 있지만 명의자와 실제 자금 부담자가 다르면 배우자 증여나 공동재산 여부를 소명해야 할 수 있습니다.

Q9. 현금으로 계약금을 지급해도 되나요?

가능하더라도 실제 지급과 자금 출처를 입증하기 어렵습니다. 현금영수증이 아니라 매도인의 수령증과 인출내역 등 별도 증빙을 보관해야 합니다.

Q10. 부모에게 받은 돈은 어떻게 작성하나요?

무상으로 받았다면 증여·상속 항목, 실제로 갚아야 하는 돈이라면 그 밖의 차입금 항목에 작성합니다.

Q11. 증여재산공제 범위 안이면 작성하지 않아도 되나요?

아닙니다. 증여세 납부액이 없더라도 실제 자금의 성격이 증여라면 계획서에는 증여로 작성해야 합니다.

Q12. 부모 차입금은 차용증만 있으면 되나요?

아닙니다. 실제 자금 이체와 이자·원금 상환, 자녀의 상환능력이 함께 확인돼야 합니다.

Q13. 주택담보대출이 아직 승인되지 않았다면 어떻게 하나요?

대출신청서나 상담자료를 제출하고 아직 실행되지 않은 사유를 설명할 수 있는지 확인해야 합니다.

Q14. 예상 대출액과 실제 대출액이 다르면 어떻게 하나요?

부족한 금액을 마련한 출처를 정리하고 계획서 정정이나 추가 소명이 필요한지 관할 관청에 문의해야 합니다.

Q15. 신용대출도 작성해야 하나요?

주택 매매대금에 사용한다면 금융기관 대출액으로 작성해야 합니다.

Q16. 이미 받아 둔 신용대출을 예금으로 작성해도 되나요?

대출금으로 형성된 예금이라면 실질적인 원천은 차입금입니다. 단순히 계좌에 보관했다는 이유로 자기자금으로 바꾸어 작성해서는 안 됩니다.

Q17. 주식은 현재 평가금액으로 작성하나요?

주택 매수에 실제 사용할 매각대금을 기준으로 작성합니다. 아직 매도하지 않았다면 매각 예정과 관련된 증빙 또는 사유서가 필요할 수 있습니다.

Q18. 기존 주택 매매가격 전액을 처분대금으로 적나요?

기존 담보대출이나 임차보증금 등 상환해야 할 금액이 있다면 실제 사용할 수 있는 순자금을 확인해야 합니다.

Q19. 전세보증금 승계액은 어디에 작성하나요?

매수하는 주택의 임차보증금을 승계한다면 취득주택 임대보증금 항목에 작성합니다.

Q20. 다른 주택에서 받은 전세보증금도 쓸 수 있나요?

사용할 수 있지만 세입자에게 반환해야 하는 채무입니다. 취득주택 외 임대보증금으로 구분하고 반환계획을 마련해야 합니다.

Q21. 부부 공동명의면 한 장만 작성하나요?

취득자별 지분과 자금 부담을 구분해 작성해야 할 수 있습니다. 신고 시스템과 관할 관청 안내에 따라 제출하세요.

Q22. 공동명의 지분과 자금 부담이 다르면 어떻게 되나요?

한 배우자가 상대방 지분의 자금까지 부담하면 배우자 증여로 판단될 수 있습니다.

Q23. 자금조달계획서를 제출하면 세무조사가 나오나요?

제출만으로 모든 거래가 조사 대상이 되는 것은 아닙니다. 다만 소득과 취득금액의 차이가 크거나 비정상적인 자금 흐름이 있으면 소명을 요구받을 수 있습니다.

Q24. 잘못 작성한 내용을 수정할 수 있나요?

오류나 자금계획 변경을 발견하면 관할 시·군·구청이나 부동산거래관리시스템에서 정정 방법을 확인해야 합니다.

Q25. 증빙서류를 모두 제출해야 하나요?

거래 지역과 가격, 매수인 유형에 따라 제출 범위가 다릅니다. 제출 대상이라면 계획서에 작성한 항목별 증빙자료를 준비해야 합니다.

Q26. 서류가 아직 준비되지 않았다면 어떻게 하나요?

제출일 현재 증빙이 불가능한 이유를 적은 사유서로 대체할 수 있는지 관할 관청에 확인해야 합니다.

Q27. 취득세와 중개보수도 계획서 총금액에 포함하나요?

계획서의 조달금액 합계는 일반적으로 주택 매매가격과 맞춥니다. 취득세와 중개보수 등 부대비용은 별도로 준비해야 합니다.

Q28. 분양권 매수도 자금조달계획서를 제출하나요?

분양권·입주권도 유상 취득과 지역 및 가격 조건에 따라 제출 대상이 될 수 있습니다. 거래신고 전에 확인해야 합니다.

Q29. 외국인도 동일한 계획서를 제출하나요?

외국인의 부동산 거래는 체류자격과 국내 거주 여부, 해외자금 반입내역 등 추가 신고와 증빙이 필요할 수 있습니다.

Q30. 서류는 얼마나 보관해야 하나요?

법정 보관기간뿐 아니라 향후 자금출처 소명과 세금 신고에 대비해 계약서, 이체내역, 대출자료와 증여·차입 증빙을 장기간 함께 보관하는 것이 좋습니다.

정리

2026년 부동산 자금조달계획서는 단순히 예금과 대출 금액을 합해 작성하는 서류가 아닙니다.

대출 유형과 금융기관명, 부동산 처분대금, 취득주택과 그 외 주택의 임대보증금 등을 구체적으로 구분해야 하며, 작성한 금액을 실제 금융자료로 증명할 수 있어야 합니다.

특히 토지거래허가구역에서 주택을 매수할 때는 계획서와 증빙자료 제출 의무가 확대됐습니다. 토지거래허가 신청서, 부동산거래신고와 자금조달계획서에 작성한 자금 출처와 입주계획이 서로 일치해야 합니다.

부모나 배우자가 부담한 자금은 증여인지 차입인지 실제 성격에 맞게 작성해야 합니다. 차입금으로 처리하려면 차용증뿐 아니라 실제 이자와 원금 상환, 채무자의 상환능력이 필요합니다.

계약 전에는 제출 대상 확인 → 계약금 계좌이체 → 항목별 자금 구분 → 대출 사전심사 → 증여·차입 검토 → 증빙서류 준비 → 입주계획 확인 순서로 점검하는 것이 안전합니다.

참고자료

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