2026 부담부증여 양도소득세｜증여세·채무인수 계산방법 총정리

부담부증여는 주택 등 재산을 증여하면서 해당 재산에 담보된 대출이나 임대보증금 채무를 수증자가 함께 인수하는 방식입니다.

재산가액에서 인수한 채무를 뺀 금액에는 수증자의 증여세가 부과되고, 채무에 해당하는 부분은 유상으로 이전한 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 부과됩니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
배우자나 직계존비속 간 부담부증여는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하므로 실제 채무 인수와 상환 능력을 객관적인 자료로 입증해야 합니다.

3줄 요약

수증자가 인수한 채무 부분에는 증여자의 양도소득세가 발생합니다.
재산가액에서 인정 채무를 뺀 순수 증여 부분에는 수증자의 증여세가 발생합니다.
증여 후에도 증여자가 원리금이나 임대보증금을 부담하면 채무공제가 부인될 수 있습니다.

2026 부담부증여 양도소득세와 증여세 및 채무 인수 구조를 확인하는 모습

부담부증여란?

부담부증여는 재산과 함께 해당 재산에 관련된 채무를 수증자에게 이전하는 증여입니다.

대표적인 채무는 다음과 같습니다.

증여 부동산에 담보된 주택담보대출
증여 부동산과 관련된 금융기관 대출
임대주택의 전세보증금 반환채무
월세보증금 반환채무
국가나 지방자치단체에 대한 객관적인 채무
법원 판결 등으로 확인되는 채무

세법에서는 부담부증여를 두 부분으로 나눕니다.

구분	세법상 처리	납세의무자
채무 인수 부분	유상양도	증여자에게 양도소득세
순수 증여 부분	무상증여	수증자에게 증여세
부동산 취득	유상·무상 취득 구분	수증자에게 취득세

부담부증여라고 해서 증여세만 줄어드는 것은 아닙니다. 증여자의 양도소득세와 수증자의 증여세·취득세를 합산해 일반증여와 비교해야 합니다.

부담부증여 세금 구조

재산가액이 10억원이고 수증자가 인정되는 채무 4억원을 인수한다면 다음과 같이 구분합니다.

전체 재산가액 10억원
=
채무 인수 부분 4억원
+
순수 증여 부분 6억원

채무 4억원: 증여자가 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세 계산
순수 증여 6억원: 수증자가 증여받은 것으로 보아 증여세 계산
전체 부동산 취득: 수증자에게 취득세 발생

대출 4억원이 설정돼 있다는 이유만으로 자동 공제되는 것은 아닙니다. 수증자가 실제 채무자가 되고 향후 원금과 이자를 부담해야 합니다.

부담부증여 양도소득세 계산식

증여자가 부담하는 양도소득세는 수증자가 인수한 채무에 해당하는 부분만 계산합니다.

양도로 보는 부분의 양도가액
= 수증자가 인수한 인정 채무액

취득가액과 필요경비는 전체 재산에서 채무가 차지하는 비율만큼 안분합니다.

채무비율
= 인수 채무액 ÷ 증여재산가액

양도 부분 취득가액
= 전체 취득가액 × 채무비율

양도 부분 필요경비
= 전체 필요경비 × 채무비율

양도차익
= 양도가액 - 안분 취득가액 - 안분 필요경비

여기에 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제, 적용 세율을 반영해 양도소득세를 계산합니다.

부담부증여 양도소득세 계산 사례

다음 조건으로 부모가 성인 자녀에게 아파트를 부담부증여한다고 가정하겠습니다.

증여 당시 아파트 평가액: 10억원
자녀가 인수할 주택담보대출: 4억원
부모의 실제 취득가액: 5억원
취득세·중개보수 등 전체 필요경비: 5,000만원
장기보유특별공제: 적용하지 않는 것으로 가정

채무비율

채무비율
= 4억원 ÷ 10억원
= 40%

양도로 보는 부분의 양도가액

양도가액
= 자녀가 인수한 채무액
= 4억원

양도 부분 취득가액

양도 부분 취득가액
= 5억원 × 40%
= 2억원

양도 부분 필요경비

양도 부분 필요경비
= 5,000만원 × 40%
= 2,000만원

양도차익

양도차익
= 4억원 - 2억원 - 2,000만원
= 1억8,000만원

실제 양도소득세는 보유기간, 장기보유특별공제, 증여자의 주택 수, 조정대상지역 여부와 같은 해 다른 양도소득에 따라 달라집니다.

부담부증여 증여세 계산식

수증자의 증여세는 전체 증여재산가액에서 인정되는 채무를 차감해 계산합니다.

증여세 과세가액
= 증여재산가액 - 인정 채무액

여기에서 증여재산공제를 차감한 후 증여세율을 적용합니다.

증여세 과세표준
= 증여세 과세가액 - 증여재산공제

증여세 산출세액
= 과세표준 × 세율 - 누진공제

부모가 성인 자녀에게 증여하는 경우 일반적인 증여재산공제는 10년간 합산해 5,000만원입니다.

미성년 자녀는 일반적으로 10년간 2,000만원의 공제를 적용합니다.

증여세 계산 사례

앞의 사례에서 순수 증여 부분은 다음과 같습니다.

아파트 평가액: 10억원
인정 채무: 4억원
순수 증여가액: 6억원
성인 자녀 증여재산공제: 5,000만원
최근 10년간 부모로부터 받은 다른 증여는 없다고 가정

증여세 과세가액

증여세 과세가액
= 10억원 - 4억원
= 6억원

증여세 과세표준

증여세 과세표준
= 6억원 - 5,000만원
= 5억5,000만원

증여세는 해당 과세표준에 누진세율과 누진공제를 적용해 계산합니다.

자녀가 최근 10년 이내에 부모로부터 다른 재산을 증여받았다면 해당 증여재산을 합산해야 할 수 있습니다.

증여세율

일반적인 증여세율은 다음과 같습니다.

증여세 과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	없음
1억원 초과∼5억원 이하	20%	1,000만원
5억원 초과∼10억원 이하	30%	6,000만원
10억원 초과∼30억원 이하	40%	1억6,000만원
30억원 초과	50%	4억6,000만원

세대를 건너뛰어 조부모가 손자녀에게 직접 증여하면 산출세액에 세대생략 할증이 추가될 수 있습니다.

증여재산공제 한도

증여재산공제는 증여자와 수증자의 관계에 따라 달라집니다.

증여자와 수증자의 관계	10년간 공제한도
배우자	6억원
직계존속→성년 직계비속	5,000만원
직계존속→미성년 직계비속	2,000만원
직계비속→직계존속	5,000만원
기타 친족	1,000만원
친족이 아닌 사람	없음

공제한도는 증여할 때마다 새로 적용되는 것이 아니라 원칙적으로 10년간 합산해 관리합니다.

부모가 증여자인 경우 아버지와 어머니의 증여액을 동일인 범위에서 합산해야 하는 사례가 있으므로 기존 증여내역을 확인해야 합니다.

채무로 인정받기 위한 조건

수증자가 채무를 인수한다고 증여계약서에 적는 것만으로는 충분하지 않습니다.

다음 내용을 객관적으로 입증할 수 있어야 합니다.

증여일 현재 실제 채무가 존재할 것
해당 증여재산에 담보되거나 관련된 채무일 것
수증자가 채무를 실제로 인수할 것
금융기관에서 채무자 변경을 승인할 것
수증자가 원금과 이자를 상환할 능력이 있을 것
증여 후 수증자가 자신의 자금으로 채무를 상환할 것
증여자가 대신 변제하지 않을 것
임대보증금은 실제 임대차계약과 임차인이 존재할 것

채무 인수 사실을 확인할 수 없다면 해당 채무가 증여재산가액에서 공제되지 않고 전체 재산가액에 증여세가 부과될 수 있습니다.

재산가액에서 채무 부분의 양도소득세와 순수 증여 부분의 증여세를 계산하는 모습

배우자·직계존비속 간 채무 인수 입증

배우자 또는 부모·자녀 등 직계존비속 간 부담부증여에서는 수증자가 증여자의 채무를 인수했더라도 세법상 실제 인수하지 않은 것으로 추정합니다.

따라서 수증자가 객관적으로 인정되는 채무를 실제 인수했다는 사실을 입증해야 합니다.

대표적으로 인정 가능성을 검토할 수 있는 채무는 다음과 같습니다.

금융기관 주택담보대출
국가와 지방자치단체에 대한 채무
법원의 판결로 확정된 채무
실제 임대차계약에 따른 임대보증금
공증서류와 금융거래로 확인되는 채무

개인 간에 작성한 차용증만 있고 실제 대출금 입금과 이자 지급내역이 없다면 채무로 인정받기 어려울 수 있습니다.

주택담보대출 인수 방법

증여 부동산에 주택담보대출이 설정돼 있다면 금융기관의 채무자 변경 또는 대출 승계 절차를 확인해야 합니다.

일반적인 절차는 다음과 같습니다.

금융기관에 부담부증여 가능 여부를 문의합니다.
수증자의 소득과 신용, DSR 등을 심사합니다.
대출 승계 또는 채무자 변경 승인을 받습니다.
부담부증여 계약서를 작성합니다.
증여등기와 근저당 관련 절차를 진행합니다.
이후 수증자 계좌에서 원금과 이자를 납부합니다.

부동산 명의만 자녀에게 이전하고 대출 채무자는 부모로 그대로 남아 있다면 실질적인 채무 인수를 인정받지 못할 수 있습니다.

금융기관이 채무자 변경을 승인하지 않는다면 부담부증여 계획 자체를 다시 검토해야 합니다.

임대보증금도 채무가 될까?

증여주택에 실제 임차인이 거주하고 있다면 임대보증금 반환채무도 부담부증여의 채무로 인정될 수 있습니다.

예를 들어 부모가 전세보증금 3억원이 있는 주택을 자녀에게 증여하면서 임대인의 지위와 보증금 반환의무를 자녀가 승계하는 경우입니다.

다음 자료를 준비해야 합니다.

임대차계약서
임차인의 주민등록 전입자료
확정일자 자료
보증금 지급내역
임대인 지위 승계자료
임차인에 대한 통지 또는 확인서
수증자의 보증금 반환능력
실제 보증금 반환내역

허위 임차인을 만들거나 실제 지급되지 않은 보증금을 계약서에만 표시하면 채무공제가 부인되고 가산세가 부과될 수 있습니다.

증여 후 채무 사후관리

부담부증여 신고가 끝났다고 채무 검증도 끝나는 것은 아닙니다.

국세청은 증여 후 실제 채무 상환자를 확인할 수 있습니다.

다음과 같은 경우에는 문제가 될 수 있습니다.

부모가 계속 대출이자를 납부하는 경우
부모가 자녀 계좌에 돈을 넣어 원리금을 상환하는 경우
자녀에게 채무 상환 능력이 없는 경우
임대보증금을 부모가 대신 반환하는 경우
채무 인수 직후 부모의 돈으로 대출을 상환하는 경우
수증자가 부담할 채무를 증여자가 다시 인수하는 경우

수증자가 소득이 부족해 부모의 지원으로 채무를 상환하면 해당 지원금이 추가 증여로 판단될 수 있습니다.

수증자의 채무상환 능력

수증자가 채무를 실제로 부담할 능력이 있는지도 중요합니다.

국세청은 다음 자료를 통해 상환 능력을 확인할 수 있습니다.

근로소득 원천징수영수증
사업소득금액증명
금융소득 자료
기존 보유재산
통장 잔액과 금융거래
대출심사 자료
원리금 상환내역
임대소득
부채 현황

소득이 없는 미성년 자녀가 수억원의 대출을 인수했다고 신고하면 실제 채무 인수 여부에 대한 소명이 필요할 가능성이 높습니다.

일반증여와 부담부증여 비교

구분	일반증여	부담부증여
채무 인수	없음	수증자가 실제 인수
증여자 양도소득세	일반적으로 없음	채무 부분에 발생
수증자 증여세	전체 재산가액 기준	재산가액에서 인정 채무 차감
수증자 취득세	무상취득 기준	유상·무상 부분 구분 가능
채무 입증	불필요	객관적인 입증 필요
사후관리	증여재산 중심	채무 상환자까지 확인
유리한 경우	증여자의 양도차익이 큰 경우 등	인정 채무가 크고 증여자의 양도세가 적은 경우 등

부담부증여가 항상 일반증여보다 유리한 것은 아닙니다.

증여자의 취득가액이 낮아 양도차익이 크거나 다주택 중과세율이 적용되면 양도소득세가 크게 발생할 수 있습니다.

부담부증여가 불리할 수 있는 경우

다음과 같은 상황에서는 부담부증여의 전체 세금이 일반증여보다 많아질 수 있습니다.

증여자의 부동산 취득가액이 매우 낮은 경우
부동산 가격이 크게 상승한 경우
증여자가 조정대상지역 다주택 중과 대상인 경우
단기간 보유한 주택인 경우
장기보유특별공제를 받을 수 없는 경우
수증자의 채무상환 능력이 부족한 경우
유상취득 부분의 취득세 부담이 큰 경우
채무 인수가 금융기관에서 승인되지 않는 경우
증여 후 증여자가 채무를 대신 상환할 예정인 경우

증여세만 비교해서 부담부증여를 결정하면 안 됩니다.

1세대 1주택 비과세 적용 가능성

부담부증여의 채무 부분은 양도로 보기 때문에 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 검토할 수 있습니다.

다음 조건을 확인해야 합니다.

증여일 현재 세대 기준 1주택인지
해당 주택을 2년 이상 보유했는지
취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주했는지
미등기 주택은 아닌지
주거용 오피스텔과 분양권 등 다른 주택 수가 없는지
고가주택 계산이 필요한지

다만 부담부증여는 일반적인 매매와 양도가액 산정구조가 다르므로 1세대 1주택 비과세와 고가주택 기준 적용은 개별 거래에 맞춰 확인해야 합니다.

비과세를 예상하고 부담부증여를 진행하기 전에 관할 세무서나 세무 전문가에게 사전 검토를 받는 것이 안전합니다.

다주택자 부담부증여

증여자가 다주택자라면 채무 부분의 양도소득세를 계산할 때 중과세율 적용 여부를 확인해야 합니다.

2026년 5월 10일 이후 조정대상지역의 중과 대상 주택을 부담부증여하면 다음 불이익이 발생할 수 있습니다.

2주택자: 기본세율에 20%포인트 가산 가능
3주택 이상: 기본세율에 30%포인트 가산 가능
장기보유특별공제 배제 가능

부담부증여도 채무 부분은 양도로 보기 때문에 다주택 중과를 피할 수 있는 증여 방식으로 단정하면 안 됩니다.

장기보유특별공제

부담부증여의 양도로 보는 부분도 법정 요건을 충족하면 장기보유특별공제를 검토할 수 있습니다.

일반 부동산: 3년 이상 보유 시 연 2%, 최대 30%
일정한 1세대 1주택: 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%
중과 대상 다주택자 주택: 공제 배제 가능
미등기 자산: 공제 배제

전체 양도차익이 아니라 채무비율에 따라 계산된 양도 부분의 양도차익을 기준으로 공제액을 계산합니다.

수증자가 부담하는 취득세

부담부증여를 받는 수증자는 증여세 외에 취득세도 납부해야 합니다.

취득세에서는 일반적으로 다음과 같이 구분해 계산할 수 있습니다.

채무 인수 부분: 유상취득
순수 증여 부분: 무상취득

하지만 주택 수, 조정대상지역, 주택가액, 증여자와 수증자의 관계에 따라 적용 세율이 달라질 수 있습니다.

특히 주택 증여 취득세는 과세표준과 중과세율 적용 여부가 양도소득세·증여세와 다르게 판단될 수 있습니다.

부담부증여 전 다음 세금을 함께 계산해야 합니다.

전체 예상세금
= 증여자 양도소득세
+ 수증자 증여세
+ 수증자 취득세
+ 지방소득세
+ 등기비용

부담부증여 전 대출 승계와 채무상환 능력 및 세금 신고서류 확인

부담부증여 신고기한

부담부증여는 증여자와 수증자가 각각 다른 세금을 신고해야 합니다.

증여자의 양도소득세

부동산 부담부증여의 양도소득세 예정신고기한은 일반적으로 증여일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

예를 들어 2026년 8월 20일에 부담부증여했다면 일반적인 양도소득세 신고기한은 2026년 10월 31일까지입니다.

마지막 날이 공휴일이면 다음 영업일로 조정될 수 있습니다.

수증자의 증여세

증여세 신고기한은 일반적으로 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.

증여세 신고기한
= 증여일이 속한 달의 말일 + 3개월

수증자의 취득세

부동산 취득세는 취득일부터 법정 신고기한 안에 지방자치단체에 신고·납부해야 합니다.

상세 기한과 필요서류는 부동산 소재지 관할 시·군·구 세무부서 또는 위택스에서 확인하는 것이 안전합니다.

부담부증여 신고방법

양도소득세

홈택스 → 세금신고 → 양도소득세 신고 → 예정신고

증여자는 채무에 해당하는 양도 부분의 양도가액, 취득가액과 필요경비를 입력해야 합니다.

증여세

홈택스 → 세금신고 → 증여세 신고 → 일반증여 신고

수증자는 전체 증여재산가액과 인수한 채무, 증여재산공제와 최근 10년간 증여내역을 입력합니다.

취득세

위택스 또는 관할 지방자치단체 → 취득세 신고

부담부증여는 유상취득과 무상취득 부분을 나눠 계산할 수 있으므로 계약서와 채무자료를 제출해야 할 수 있습니다.

부담부증여 필요서류

확인 목적	준비할 자료
증여재산	부동산 등기부등본, 건축물대장
증여가액	감정평가서, 매매사례가액 자료
증여계약	부담부증여 계약서
금융기관 채무	대출잔액증명서, 채무승계동의서
임대보증금	임대차계약서, 보증금 지급내역
채무상환 능력	소득금액증명, 원천징수영수증
증여자 취득가액	취득계약서, 취득세 납부자료
필요경비	중개보수, 법무사비, 자본적 지출 증빙
증여재산공제	가족관계증명서
과거 증여	최근 10년 증여세 신고내역
취득세	주택 수와 세대관계 확인자료

증여계약서에는 수증자가 인수하는 채무의 종류와 잔액, 채권자, 상환방법을 구체적으로 표시하는 것이 좋습니다.

부담부증여 계약서에 넣을 내용

계약서에는 일반적으로 다음 사항을 명확하게 기록합니다.

증여자와 수증자의 인적사항
증여 부동산의 표시
증여일
증여재산 평가액
수증자가 인수하는 채무의 종류
채권자와 대출계좌
증여일 현재 채무잔액
원금과 이자 상환책임
임대보증금 반환책임
소유권이전등기 일정
세금과 비용 부담 주체

계약서에 채무 인수 내용이 없거나 금액이 실제 대출잔액과 다르면 세금 신고 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

부담부증여에서 자주 하는 실수

대출이 있다는 이유만으로 모두 채무공제하는 경우

해당 증여재산과 관련된 증여자의 실제 채무이며 수증자가 인수해야 합니다.

대출 명의를 변경하지 않는 경우

증여 후에도 증여자가 채무자로 남아 있으면 실질적인 채무 인수가 부인될 수 있습니다.

부모가 계속 이자를 납부하는 경우

수증자가 인수한 채무라면 수증자의 소득과 자금으로 원리금을 상환해야 합니다.

증여세만 비교하는 경우

증여자의 양도소득세와 수증자의 취득세, 지방소득세까지 합산해야 합니다.

재산가액을 임의로 낮게 평가하는 경우

증여재산은 상속세 및 증여세법상 시가 평가원칙에 따라 평가해야 합니다.

필요경비 전체를 양도 부분에서 공제하는 경우

취득가액과 필요경비는 일반적으로 채무비율만큼 안분합니다.

기존 증여내역을 누락하는 경우

최근 10년간 동일인에게 받은 증여재산은 합산될 수 있습니다.

임대보증금이 실제보다 크다고 신고하는 경우

실제 임대차계약과 보증금 지급 사실이 확인되지 않으면 채무공제가 부인될 수 있습니다.

부담부증여 전 체크리스트

증여재산의 정확한 시가는 얼마인가?
증여일 현재 실제 채무잔액은 얼마인가?
해당 채무가 증여재산에 담보된 채무인가?
금융기관이 채무자 변경을 승인하는가?
수증자에게 원리금 상환 능력이 있는가?
증여 후 수증자가 직접 원리금을 납부할 수 있는가?
임대보증금과 임차인이 실제로 존재하는가?
증여자의 부동산 취득가액을 확인했는가?
양도 부분의 필요경비를 비율대로 계산했는가?
증여자가 1세대 1주택 비과세 대상인가?
증여자가 다주택 중과 대상인가?
장기보유특별공제를 적용할 수 있는가?
최근 10년간 증여내역을 확인했는가?
증여세·양도소득세·취득세를 모두 비교했는가?
부담부증여 후 채무상환 자료를 보관할 수 있는가?

결론

2026년 부담부증여는 재산가액에서 채무를 빼 증여세를 계산하지만 채무 부분에는 증여자의 양도소득세가 발생하는 구조입니다.

증여세가 줄어든다는 이유만으로 부담부증여가 일반증여보다 항상 유리한 것은 아닙니다. 증여자의 취득가액이 낮거나 다주택 중과 대상이라면 양도소득세가 크게 발생할 수 있습니다.

배우자나 부모·자녀 간 부담부증여는 채무를 실제 인수하지 않은 것으로 추정하므로 금융기관 채무승계, 수증자의 상환 능력과 실제 원리금 납부내역을 입증해야 합니다.

부담부증여 전에는 증여자의 양도소득세, 수증자의 증여세와 취득세를 모두 계산하고 금융기관의 대출 승계 가능 여부까지 확인하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

부담부증여를 하면 증여세가 없어지나요?

아닙니다. 재산가액에서 인정 채무를 뺀 순수 증여 부분에는 증여세가 부과됩니다.

채무 부분에는 어떤 세금이 발생하나요?

수증자가 인수한 채무 부분은 유상양도로 보므로 증여자에게 양도소득세가 발생합니다.

부모 명의 대출을 그대로 두어도 되나요?

부모가 계속 채무자로 남아 원리금을 납부하면 실제 채무 인수가 부인될 수 있습니다. 금융기관의 채무자 변경과 자녀의 실제 상환이 중요합니다.

전세보증금도 채무로 공제할 수 있나요?

실제 임대차계약과 보증금 지급 사실이 있고 수증자가 임대인의 지위와 보증금 반환의무를 인수한다면 공제를 검토할 수 있습니다.

소득이 없는 자녀도 대출을 인수할 수 있나요?

금융기관의 대출심사를 통과해야 하며 세법상 실제 상환 능력도 입증해야 합니다. 부모가 대신 상환하면 추가 증여로 판단될 수 있습니다.

부담부증여 양도소득세 취득가액은 어떻게 계산하나요?

일반적으로 증여자의 전체 취득가액에 증여재산가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱해 계산합니다.

1세대 1주택도 부담부증여 양도세가 발생하나요?

채무 부분은 양도로 보지만 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 비과세 적용 가능성을 검토할 수 있습니다. 고가주택 여부 등은 별도로 확인해야 합니다.

부담부증여 신고는 누가 하나요?

증여자는 양도소득세를 신고하고 수증자는 증여세와 취득세를 각각 신고해야 합니다.

공식 자료 출처

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