2026 주택임대 간주임대료｜2주택도 보증금 12억원 초과하면 과세

2026년부터 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택을 포함해 2주택을 보유하고, 전세보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하면 간주임대료 과세 대상이 될 수 있습니다.

기존에는 주로 3주택 이상 보유자의 보증금 합계액이 3억원을 초과할 때 간주임대료를 계산했지만, 2026년 귀속분부터 일부 고가주택 2주택자까지 대상이 확대됐습니다.

기준 시점: 2026년 8월 19일
주택 수는 원칙적으로 부부 합산으로 판단하며, 실제 과세금액은 임대기간·보증금·주택 유형과 해당 귀속연도의 적용 이자율 등에 따라 달라집니다.

3줄 요약

2026년부터 고가주택을 포함한 2주택자의 보증금 합계가 12억원을 초과하면 간주임대료가 과세될 수 있습니다.
기존 3주택 이상 보유자는 비소형주택 보증금 합계가 3억원을 초과하면 과세 대상입니다.
전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 말까지 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

2026 주택임대 간주임대료와 2주택 보증금 12억원 과세 기준을 확인하는 모습

주택임대 간주임대료란?

간주임대료는 임대인이 전세금이나 임대보증금을 받아 운용하면서 얻을 수 있는 이익을 임대수입으로 간주해 과세하는 제도입니다.

실제로 은행에 예금해 이자를 받지 않았더라도 일정한 계산식에 따라 산출한 금액을 주택임대소득의 총수입금액에 포함할 수 있습니다.

주택임대소득 총수입금액
= 월세 수입
+ 보증금 등에 대한 간주임대료

월세가 없는 순수 전세계약이라도 주택 수와 보증금 요건을 충족하면 주택임대소득이 발생할 수 있습니다.

2026년부터 달라진 핵심 내용

2025년 귀속분까지는 비소형주택을 3채 이상 보유하고 보증금 등의 합계가 3억원을 초과하는 경우가 주요 과세 대상이었습니다.

2026년 귀속분부터는 다음 조건에 해당하는 2주택자도 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다.

부부 합산 2주택을 보유하고 있을 것
기준시가 12억원을 초과하는 고가주택이 포함될 것
해당 주택의 보증금 등 합계액이 12억원을 초과할 것

단순히 2주택이라는 이유만으로 과세되는 것은 아닙니다. 주택별 기준시가와 전체 보증금 합계액을 함께 확인해야 합니다.

2026년 간주임대료 과세 대상 비교

구분	주택 요건	보증금 요건
2주택자	기준시가 12억원 초과 고가주택 포함	보증금 등 합계액 12억원 초과
3주택 이상	비소형주택 3채 이상	보증금 등 합계액 3억원 초과
소형주택 특례	전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하	2026년 말까지 주택 수에서 제외 가능
1주택자	주택 수 요건 미충족	일반적으로 보증금 간주임대료 대상 아님

월세 소득의 과세 여부와 보증금 간주임대료 과세 여부는 별도로 판단해야 합니다.

2주택 간주임대료 과세 사례

사례 1: 고가주택 없이 2주택 보유

A주택 기준시가: 10억원
B주택 기준시가: 8억원
보증금 합계: 15억원

보증금 합계는 12억원을 넘지만 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택이 없으므로 2026년 신설된 고가주택 2주택자 과세 요건에 해당하지 않을 수 있습니다.

사례 2: 고가주택은 있지만 보증금이 12억원 이하

A주택 기준시가: 15억원
B주택 기준시가: 7억원
보증금 합계: 11억원

기준시가 12억원 초과 주택을 보유하고 있지만 보증금 합계가 12억원을 초과하지 않으므로 2주택 간주임대료 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

사례 3: 두 가지 조건을 모두 충족

A주택 기준시가: 16억원
B주택 기준시가: 9억원
보증금 합계: 14억원

고가주택을 포함한 2주택자이면서 보증금 합계가 12억원을 초과하므로 2026년 귀속 간주임대료 과세 대상이 될 수 있습니다.

기준시가 12억원은 어떤 가격인가요?

기준시가는 실제 매매가격이나 전세보증금이 아닙니다.

아파트·연립주택·다세대주택 등 공동주택은 일반적으로 공시된 공동주택가격을 확인하고, 단독주택은 개별주택가격을 확인합니다.

다음 금액을 혼동하면 안 됩니다.

실제 매매가
전세계약서상 보증금
KB시세 등 민간 시세
취득 당시 가격
주택 공시가격 또는 세법상 기준시가

공동주택가격은 부동산공시가격알리미 등 공식 조회서비스에서 확인할 수 있습니다.

주택 수는 부부 합산으로 계산합니다

주택임대소득 과세 여부를 판단할 때 주택 수는 원칙적으로 본인과 배우자가 보유한 주택을 합산합니다.

예를 들어 남편 명의로 한 채, 아내 명의로 한 채를 보유했다면 각각 1주택자가 아니라 부부 합산 2주택자로 판단할 수 있습니다.

배우자가 별도 주소에 거주하거나 세대가 분리되어 있어도 주택임대소득의 주택 수 판단에서는 부부 합산 원칙이 적용됩니다.

공동명의 주택은 누구의 주택으로 계산하나요?

공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 계산합니다.

다만 소수지분자도 다음 중 하나에 해당하면 자신의 주택 수에 포함될 수 있습니다.

해당 공동주택에서 발생한 본인 지분 임대수입이 연간 600만원 이상
기준시가 12억원 초과 주택의 지분을 30% 초과해 보유

부부가 같은 주택의 지분을 동일하게 보유했다면 부부가 합의해 어느 한 사람의 주택으로 계산할 수 있습니다.

공동명의 주택은 주택 수 판단과 실제 임대소득 귀속을 별도로 검토해야 합니다.

소형주택은 주택 수에서 제외되나요?

다음 두 조건을 모두 충족하는 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 과세를 위한 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

주거전용면적 40㎡ 이하
해당 과세기간 기준시가 2억원 이하

둘 중 하나라도 충족하지 못하면 소형주택 특례를 적용받을 수 없습니다.

소형주택 판단 예시

전용면적	기준시가	주택 수 제외 가능성
39㎡	1억8천만원	가능
39㎡	2억3천만원	불가능
45㎡	1억5천만원	불가능
40㎡	2억원	가능

면적은 계약서에 표시된 공급면적이 아니라 주거전용면적을 확인해야 합니다.

고가주택 2주택자의 기준시가와 전세보증금 간주임대료 과세 조건

보증금 합계에는 어떤 금액이 포함되나요?

간주임대료 판단에 사용하는 보증금 등에는 일반적으로 다음 금액이 포함됩니다.

전세보증금
월세계약의 임대보증금
반전세계약의 보증금
임대와 관련해 받은 유사한 성격의 금액

계약별 보증금은 실제 임대한 기간을 반영해 계산할 수 있습니다. 연도 중 보증금이 변경되거나 임차인이 바뀌었다면 각 기간을 구분해야 합니다.

월세보증금도 포함되나요?

네. 보증부월세 계약의 보증금도 간주임대료 판단을 위한 보증금 합계에 포함될 수 있습니다.

월세 부분은 실제 월세 수입으로 신고하고, 보증금 부분은 간주임대료 요건을 충족하는지 별도로 계산합니다.

보증부월세 주택의 총수입금액
= 실제 월세 수입
+ 계산된 간주임대료

간주임대료 계산 구조

주택 간주임대료는 일반적으로 다음 요소를 반영해 계산합니다.

과세 대상 주택의 보증금 합계
법에서 정한 공제금액
임대기간
보증금에 적용하는 비율
해당 귀속연도의 정기예금 이자율
임대사업에서 발생한 금융수익 조정액
공동사업자의 지분

개념적인 계산 구조는 다음과 같습니다.

간주임대료
= 과세 대상 보증금에서 공제액을 차감한 금액
× 적용 비율
× 해당 연도 정기예금 이자율
× 임대일수 ÷ 365
- 관련 금융수익 조정액

2주택자 신설 규정과 3주택 이상자의 계산 조건은 세부 적용 방식이 다를 수 있습니다. 실제 신고에서는 해당 귀속연도에 적용되는 법령과 홈택스 계산 화면을 사용해야 합니다.

보증금이 기준을 넘으면 초과분에만 과세하나요?

보증금 합계가 과세 기준을 넘는다고 해서 전체 보증금에 세율을 바로 곱하는 방식은 아닙니다.

간주임대료 계산식에는 법정 공제액, 적용 비율, 임대일수와 정기예금 이자율 등이 반영됩니다.

따라서 보증금 합계가 13억원이라고 해서 13억원이 임대소득으로 잡히거나 1억원 전액에 소득세율을 적용하는 것은 아닙니다.

전세보증금을 중간에 올렸다면

연도 중 보증금을 증액했다면 증액 전후의 기간을 나누어 계산해야 할 수 있습니다.

예를 들어 7월 1일에 보증금이 5억원에서 6억원으로 올랐다면 다음과 같이 구분합니다.

1월 1일~6월 30일: 5억원
7월 1일~12월 31일: 6억원

보증금 변경계약서와 실제 지급일, 임대기간 자료를 보관해야 합니다.

임차인이 중간에 바뀐 경우

한 해 동안 임차인이 바뀌고 보증금도 달라졌다면 계약별 임대기간을 나눠 입력해야 합니다.

기존 계약의 종료일과 새 계약의 시작일이 겹치거나 공백이 생겼다면 실제 보증금 보유기간을 기준으로 확인해야 합니다.

홈택스 입력 시 동일 주택의 계약기간을 여러 구간으로 나누어 등록할 수 있습니다.

전세금 반환을 위해 대출받은 이자는 공제되나요?

전세보증금 반환대출의 이자가 간주임대료에서 자동으로 공제되는 것은 아닙니다.

주택임대업의 필요경비 인정 여부는 대출의 실제 사용 목적, 장부기장 방식, 총수입금액과의 관련성 등을 검토해야 합니다.

단순히 주택과 관련된 대출이라는 이유만으로 전액을 필요경비로 처리하면 안 됩니다.

임대사업자 등록을 하지 않아도 과세되나요?

세무서나 지방자치단체에 임대사업자로 등록하지 않았더라도 실제로 주택을 임대해 과세 요건을 충족하면 신고 대상이 될 수 있습니다.

임대사업자 등록 여부와 주택임대소득 과세 여부는 별개의 문제입니다.

사업자등록 대상인데 등록하지 않았다면 별도의 가산세나 불이익이 발생할 수 있으므로 사업자등록 의무도 확인해야 합니다.

주택임대소득이 2천만원 이하라면

주택임대 총수입금액이 연 2천만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있는 경우가 있습니다.

총수입금액에는 실제 월세뿐 아니라 계산된 간주임대료도 포함됩니다.

주택임대 총수입금액
= 연간 월세
+ 간주임대료

간주임대료가 추가되면서 총수입금액이 2천만원을 넘을 수 있으므로 월세만 기준으로 판단하면 안 됩니다.

분리과세와 종합과세 차이

구분	분리과세	종합과세
적용 가능 대상	주택임대 총수입금액 2천만원 이하	선택 또는 2천만원 초과
세율 구조	일반적으로 14% 분리과세	다른 종합소득과 합산해 누진세율
필요경비	법정 필요경비율 적용 가능	실제 필요경비 반영
공제	등록 여부 등 요건에 따라 차이	종합소득공제 등을 함께 검토
유리한 경우	다른 소득이 많거나 경비가 적은 경우	다른 소득이 적거나 실제 경비가 큰 경우

어느 방식이 유리한지는 근로·사업·금융소득과 실제 필요경비에 따라 달라집니다.

언제 신고해야 하나요?

2026년 귀속 주택임대소득은 원칙적으로 2027년 5월 종합소득세 신고기간에 신고합니다.

주택임대사업자는 별도로 사업장현황신고 대상이 될 수 있으므로 다음 해 2월 신고 일정도 확인해야 합니다.

사업장현황신고: 일반적으로 다음 해 2월
종합소득세 신고: 일반적으로 다음 해 5월
개인지방소득세 신고: 종합소득세와 함께 확인

구체적인 신고기한은 해당 연도의 국세청 공지를 확인해야 합니다.

필요한 증빙서류

주택별 임대차계약서
변경·갱신계약서
보증금 입금내역
보증금 반환내역
월세 입금내역
주택 공시가격 확인자료
주택별 전용면적 자료
등기사항증명서
공동명의 지분 확인자료
임대기간 확인자료
임대사업 관련 금융수익 자료
필요경비 증빙
전년도 종합소득세 신고서

특히 계약기간과 보증금 변경내역은 간주임대료 계산에 직접 영향을 주므로 계약별로 구분해 보관해야 합니다.

주택임대소득 간주임대료 신고를 위해 계약서와 공시가격을 확인하는 임대인

신고할 때 자주 하는 실수

부부가 각자 1주택이라 1주택자로 판단

주택임대소득의 주택 수는 부부 합산이 원칙이므로 실제로는 2주택자가 될 수 있습니다.

실거래가로 고가주택 여부 판단

고가주택 여부는 매매시세가 아니라 해당 과세기간의 기준시가를 확인해야 합니다.

보증금 12억원 이상과 초과를 혼동

2026년 귀속 고가주택 2주택자 규정은 국세청 안내상 보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하는 경우를 대상으로 합니다.

월세만 임대수입으로 신고

간주임대료 대상이라면 월세와 계산된 간주임대료를 함께 총수입금액에 반영해야 합니다.

소형주택 면적만 확인

전용면적 40㎡ 이하뿐 아니라 기준시가 2억원 이하 조건도 충족해야 합니다.

공동명의 지분을 누락

일정한 수입금액이나 지분율 요건을 충족하면 소수지분자의 주택 수에도 포함될 수 있습니다.

신고 전 체크리스트

[ ] 본인과 배우자의 주택을 모두 확인했다.
[ ] 부부 합산 주택 수를 계산했다.
[ ] 공동명의 주택의 지분율을 확인했다.
[ ] 공동명의 임대수입 귀속자를 확인했다.
[ ] 주택별 기준시가를 확인했다.
[ ] 실제 매매가와 기준시가를 구분했다.
[ ] 기준시가 12억원 초과 주택이 있는지 확인했다.
[ ] 주택별 전용면적을 확인했다.
[ ] 소형주택 특례 요건을 확인했다.
[ ] 모든 임대차계약서를 준비했다.
[ ] 월세계약의 보증금도 합산했다.
[ ] 전세보증금 합계액을 계산했다.
[ ] 계약별 임대기간을 확인했다.
[ ] 연도 중 보증금 변경내역을 확인했다.
[ ] 임차인 변경일을 확인했다.
[ ] 월세 수입을 합산했다.
[ ] 간주임대료 과세 대상인지 확인했다.
[ ] 해당 귀속연도의 적용 이자율을 확인했다.
[ ] 총수입금액 2천만원 초과 여부를 확인했다.
[ ] 분리과세와 종합과세를 비교했다.
[ ] 실제 필요경비 증빙을 준비했다.
[ ] 임대사업자 등록 의무를 확인했다.
[ ] 사업장현황신고 대상인지 확인했다.
[ ] 종합소득세 신고기한을 확인했다.
[ ] 개인지방소득세 신고를 확인했다.

자주 묻는 질문 FAQ

1. 간주임대료는 실제로 받은 이자인가요?

아닙니다. 전세보증금 등을 운용해 얻을 수 있는 이익을 세법상 임대수입으로 간주한 금액입니다.

2. 월세가 없어도 세금이 발생할 수 있나요?

네. 보증금 간주임대료 과세 요건을 충족하면 순수 전세계약도 주택임대소득이 발생할 수 있습니다.

3. 2026년부터 2주택자는 모두 과세되나요?

아닙니다. 기준시가 12억원 초과 고가주택 포함 여부와 보증금 합계액을 함께 확인해야 합니다.

4. 2주택자의 보증금 기준은 얼마인가요?

2026년 귀속분부터 고가주택을 포함한 2주택자의 보증금 등 합계액이 12억원을 초과하는 경우가 대상입니다.

5. 고가주택 기준은 얼마인가요?

해당 과세기간 기준시가가 12억원을 초과하는 주택입니다.

6. 매매가격이 12억원을 넘으면 고가주택인가요?

실제 매매가격이 아니라 세법상 기준시가를 확인해야 합니다.

7. 보증금이 정확히 12억원이면 과세되나요?

국세청 안내는 합계액이 12억원을 초과하는 경우로 규정하고 있으므로 정확히 12억원인 경우와 초과하는 경우를 구분해야 합니다.

8. 고가주택이 없지만 보증금이 12억원을 넘으면 과세되나요?

2주택자 신설 규정은 기준시가 12억원 초과 주택의 포함 여부도 함께 확인합니다.

9. 고가주택은 있지만 보증금이 12억원 이하라면 과세되나요?

2주택자 간주임대료 요건에서는 보증금 기준을 충족하지 않아 제외될 수 있습니다.

10. 3주택자의 보증금 기준은 얼마인가요?

비소형주택 3채 이상을 보유하고 보증금 합계가 3억원을 초과하면 과세 대상이 될 수 있습니다.

11. 부부가 각각 한 채씩 보유하면 몇 주택인가요?

주택임대소득에서는 원칙적으로 부부 합산 2주택으로 판단합니다.

12. 부부가 세대분리하면 각각 1주택으로 보나요?

세대분리 여부와 관계없이 부부 합산 원칙이 적용됩니다.

13. 공동명의 주택도 주택 수에 포함되나요?

최다지분자를 기준으로 계산하는 것이 원칙이지만 임대수입과 지분율에 따라 소수지분자에게도 포함될 수 있습니다.

14. 공동명의 지분이 30%면 주택 수에 포함되나요?

고가 공동주택은 30%를 초과하는 지분인지 확인해야 합니다. 정확히 30%인 경우와 초과하는 경우를 구분해야 합니다.

15. 소형 오피스텔도 주택 수에서 제외되나요?

실제 주거용인지와 전용면적·기준시가 요건을 모두 확인해야 합니다.

16. 소형주택의 면적 기준은 얼마인가요?

주거전용면적 40㎡ 이하입니다.

17. 소형주택의 가격 기준은 얼마인가요?

해당 과세기간 기준시가 2억원 이하입니다.

18. 소형주택 특례는 언제까지인가요?

현행 국세청 안내 기준으로 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.

19. 월세보증금도 합산하나요?

네. 전세보증금뿐 아니라 보증부월세의 보증금도 포함될 수 있습니다.

20. 상가 보증금도 주택 보증금과 합산하나요?

상가 임대보증금은 주택 간주임대료 규정과 별도로 부동산임대소득 규정을 확인해야 합니다.

21. 보증금을 연도 중 돌려줬다면 어떻게 하나요?

실제로 보증금을 보유했던 임대기간을 반영해 계산해야 합니다.

22. 임차인이 바뀌면 계약을 따로 입력하나요?

보증금과 임대기간이 다르면 계약별 기간을 구분해 입력하는 것이 원칙입니다.

23. 간주임대료율은 매년 같은가요?

아닙니다. 해당 귀속연도에 고시되거나 적용되는 정기예금 이자율에 따라 달라질 수 있습니다.

24. 보증금 초과분 전체가 소득이 되나요?

아닙니다. 공제액, 적용 비율, 이자율과 임대기간 등을 반영해 간주임대료를 계산합니다.

25. 임대사업자 등록을 안 하면 과세되지 않나요?

등록하지 않았더라도 실제 과세 요건을 충족하면 신고해야 합니다.

26. 간주임대료도 총수입금액 2천만원 판단에 포함되나요?

네. 실제 월세와 간주임대료를 합산해 판단합니다.

27. 주택임대수입이 2천만원 이하이면 세금이 없나요?

아닙니다. 일정 요건에서 분리과세를 선택할 수 있다는 의미이며 세금이 자동으로 면제되는 것은 아닙니다.

28. 분리과세 세율은 얼마인가요?

일반적으로 14% 세율이 적용되지만 필요경비와 공제 조건을 함께 계산해야 합니다.

29. 2026년 임대소득은 언제 신고하나요?

원칙적으로 2027년 5월 종합소득세 신고기간에 신고합니다.

30. 간주임대료 대상 여부를 어디서 확인하나요?

국세청 홈택스의 주택임대소득 신고 및 간주임대료 계산 화면을 이용하거나 국세상담센터와 세무전문가에게 확인할 수 있습니다.

정리

2026년부터 주택임대 보증금 간주임대료 과세 범위가 일부 고가주택 2주택자까지 확대됐습니다.

부부 합산 2주택 중 기준시가 12억원을 초과하는 주택이 포함되고 보증금 합계가 12억원을 초과한다면 2026년 귀속 주택임대소득 신고에 간주임대료가 반영될 수 있습니다.

3주택 이상 보유자는 기존처럼 비소형주택 수와 보증금 3억원 초과 여부를 확인해야 합니다. 공동명의와 소형주택 특례까지 반영한 후 계약별 보증금과 임대기간을 정확히 입력하는 것이 중요합니다.

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