2026 분양권 전매제한 기간｜수도권 3년·비수도권 1년 계산법

분양권 전매제한은 아파트에 당첨된 사람이 일정 기간 분양권을 다른 사람에게 매매·증여하거나 권리를 이전하지 못하도록 제한하는 제도입니다.

2026년 일반적인 전매제한 상한은 수도권 3년, 비수도권 1년입니다. 다만 수도권 민간택지는 과밀억제권역 1년, 성장관리권역·자연보전권역 6개월 등으로 구분될 수 있으며 특별공급·토지임대부·지분적립형 주택에는 더 긴 제한이 적용될 수 있습니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
정확한 전매제한기간은 해당 아파트의 입주자모집공고문과 분양계약서에 표시된 기간을 확인해야 합니다. 지역이 규제지역에서 해제됐더라도 기존 분양권의 제한이 자동으로 사라진다고 단정할 수 없습니다.

3줄 요약

• 일반적인 전매제한기간은 수도권 공공택지·규제지역 최대 3년, 비수도권 최대 1년입니다.
• 전매제한은 원칙적으로 해당 주택의 입주자로 선정된 날인 당첨자 발표일부터 계산합니다.
• 제한기간 중 매매뿐 아니라 증여와 권리변동을 수반하는 거래도 제한되며, 허용사유가 있으면 한국토지주택공사의 동의 등이 필요할 수 있습니다.

2026년 분양권 전매제한의 수도권 3년과 비수도권 1년 기준을 확인하는 아파트 당첨자

분양권 전매제한이란?

분양권 전매제한은 주택 청약에 당첨돼 취득한 입주자 지위나 분양계약상 권리를 일정 기간 다른 사람에게 넘기지 못하도록 하는 제도입니다.

전매제한기간에는 원칙적으로 다음 행위가 제한됩니다.

• 분양권 매매
• 분양권 증여
• 배우자나 자녀에게 명의 이전
• 프리미엄을 받고 권리를 양도하는 행위
• 실제 권리자를 변경하는 명의신탁
• 분양권 전매를 중개하거나 알선하는 행위
• 매매예약 등 사실상 권리변동을 목적으로 하는 거래

상속은 일반적인 매매·증여와 다르게 취급되지만, 상속을 가장한 우회거래는 인정되지 않을 수 있습니다.

분양권과 입주권 차이

분양권과 조합원입주권은 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 권리지만 발생 과정이 다릅니다.

구분	분양권	조합원입주권
발생 원인	일반·특별공급 청약 당첨 또는 분양계약	재개발·재건축 조합원 권리
주요 법률	주택법·주택공급에 관한 규칙	도시 및 주거환경정비법 등
전매제한	주택법상 지역·택지별 기준	조합원 지위양도 제한 등 별도 적용
거래 확인	입주자모집공고문·분양계약서	정비사업 단계·조합 정관·법령
세금	분양권 세율과 주택 수 검토	입주권 관련 별도 세법 검토

조합원입주권을 일반 분양권과 같은 전매제한기간으로 계산하면 안 됩니다.

2026년 일반적인 전매제한기간

2023년 시행령 개정 이후 일반적인 주택 전매제한기간은 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 단축됐습니다.

대표적인 구조는 다음과 같습니다.

공급지역·택지	일반적인 전매제한기간
수도권 공공택지	3년
수도권 규제지역	3년
수도권 민간택지·과밀억제권역	1년
수도권 민간택지·성장관리권역	6개월
수도권 민간택지·자연보전권역	6개월
비수도권 공공택지	1년
비수도권 규제지역	1년
비수도권 광역시 도시지역 민간택지	6개월
비수도권 그 밖의 민간택지	제한이 없을 수 있음

이 표는 일반적인 지역·택지 기준입니다. 공공분양주택의 분양가격 수준, 특별공급, 토지임대부·지분적립형 주택 등에는 별도 기간이 적용될 수 있습니다.

수도권 공공택지는 3년

수도권 공공택지에서 공급되는 일반적인 분양주택은 당첨일부터 3년의 전매제한을 우선 확인해야 합니다.

공공택지는 국가·지방자치단체·한국토지주택공사나 지방공사 등이 개발한 택지로, 대표적으로 신도시와 공공주택지구 등이 포함될 수 있습니다.

다음 지역에서 공급되는 주택은 공공택지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

• 3기 신도시
• 공공주택지구
• 택지개발지구
• 도시개발사업구역
• 개발제한구역 해제 공공택지
• 한국토지주택공사 공급택지

같은 시에 있는 아파트라도 한 단지는 공공택지, 다른 단지는 민간택지일 수 있습니다.

수도권 규제지역은 3년

수도권의 투기과열지구나 조정대상지역에서 공급되는 일반적인 주택은 3년의 전매제한을 확인해야 합니다.

청약 당시 규제지역 여부와 입주자모집공고 시점이 중요합니다.

지역이 규제지역으로 새로 지정되거나 해제된 경우에는 다음 날짜를 비교해야 합니다.

• 규제지역 지정 발표일
• 지정 효력 발생일
• 입주자모집공고 승인 신청일
• 입주자모집공고일
• 당첨자 발표일
• 규제지역 해제일

규제지역 지정 전에 모집공고가 나온 주택과 지정 후 모집공고가 나온 주택의 적용기간이 다를 수 있습니다.

수도권 민간택지 전매제한

수도권 민간택지는 수도권정비계획법상 권역에 따라 일반적인 전매제한기간이 달라질 수 있습니다.

과밀억제권역

일반적인 전매제한기간은 1년입니다.

성장관리권역

일반적인 전매제한기간은 6개월입니다.

자연보전권역

일반적인 전매제한기간은 6개월입니다.

다만 민간택지라도 투기과열지구나 조정대상지역, 분양가상한제 적용주택에 해당하면 더 긴 제한을 적용할 수 있습니다.

비수도권 공공택지는 1년

비수도권 공공택지에서 공급되는 일반적인 주택은 당첨일부터 1년간 전매가 제한될 수 있습니다.

공급지역이 비규제지역이라고 해서 공공택지 전매제한까지 없어지는 것은 아닙니다.

공공택지 여부는 다음 자료에서 확인할 수 있습니다.

• 입주자모집공고문
• 토지이용계획확인서
• 사업주체 분양 안내
• 해당 지구 개발계획
• 지방자치단체 고시
• 분양계약서

비수도권 규제지역은 1년

비수도권의 투기과열지구나 조정대상지역에서 공급되는 주택은 일반적으로 1년의 전매제한을 확인합니다.

다만 특별공급이나 공공분양 등 다른 제한사유가 있으면 그중 더 긴 기간이 적용될 수 있습니다.

비수도권 광역시 민간택지

비수도권 광역시의 도시지역에 있는 민간택지 주택은 일반적으로 6개월의 전매제한이 적용될 수 있습니다.

여기서 광역시 전체가 동일한 것은 아닙니다. 도시지역 여부와 공공택지·민간택지 구분을 확인해야 합니다.

비수도권의 광역시가 아닌 시·군 민간택지는 별도 전매제한이 없을 수 있지만 모집공고문에 다른 제한이 명시돼 있다면 이를 따라야 합니다.

여러 전매제한이 겹치면 어떻게 할까?

한 주택이 공공택지이면서 규제지역이거나 분양가상한제 적용주택일 수 있습니다.

전매제한 사유가 여러 개라면 일반적으로 가장 긴 기간을 적용합니다.

사례

수도권 공공택지이면서 규제지역에 있는 일반 아파트라면 두 기준 모두 3년이므로 전매제한은 3년입니다.

수도권 과밀억제권역의 민간택지 기준은 1년이지만 별도로 분양가상한제에 따라 3년이 적용된다면 더 긴 3년을 적용할 수 있습니다.

전매제한은 언제부터 계산할까?

전매제한기간은 원칙적으로 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 계산합니다.

일반적인 청약 당첨자는 당첨자 발표일이 시작일이 됩니다.

전매 가능 예상일 = 당첨자 발표일 + 전매제한기간

계약체결일이나 계약금 납부일, 중도금대출 실행일 또는 입주일을 시작일로 계산하는 것이 아닙니다.

사례 1｜수도권 3년

• 당첨자 발표일: 2026년 9월 10일
• 전매제한기간: 3년
• 전매 가능 예상일: 2029년 9월 10일 전후

사례 2｜수도권 민간택지 1년

• 당첨자 발표일: 2026년 10월 5일
• 전매제한기간: 1년
• 전매 가능 예상일: 2027년 10월 5일 전후

사례 3｜비수도권 민간택지 6개월

• 당첨자 발표일: 2026년 8월 25일
• 전매제한기간: 6개월
• 전매 가능 예상일: 2027년 2월 25일 전후

정확한 날짜는 사업주체와 관할 지방자치단체에 확인해야 합니다.

예비당첨자의 시작일

예비입주자가 추가 당첨돼 계약하는 경우 전매제한 시작일을 자신의 계약일로 오해하기 쉽습니다.

청약 관련 공식 FAQ에서는 예비입주자의 전매제한 기산일을 최초 당첨자의 입주자 선정일인 최초 당첨자 발표일부터 보는 구조를 안내하고 있습니다.

따라서 예비순번으로 수개월 뒤 계약했다면 계약 시점에는 전매제한기간 일부가 이미 지나 있을 수 있습니다.

무순위 당첨자의 시작일

무순위 사후접수나 계약취소주택 재공급은 공급유형에 따라 전매제한 기산일이 달라질 수 있습니다.

일부 무순위·잔여세대는 최초 입주자 선정일을 기준으로 기존 전매제한의 남은 기간을 적용할 수 있습니다.

반면 새로운 당첨자 발표일을 기준으로 별도 기간을 적용하는 공고도 있을 수 있으므로 다음 내용을 확인해야 합니다.

• 최초 입주자모집공고일
• 최초 당첨자 발표일
• 무순위 당첨자 발표일
• 기존 전매제한 종료일
• 무순위 모집공고문의 전매제한 문구

‘무순위 당첨일부터 새로 3년’이라고 일률적으로 계산하면 안 됩니다.

미분양 선착순 계약자의 시작일

최초 청약 이후 남은 미분양 주택을 선착순으로 계약한 사람도 전매제한 적용 여부와 기산일을 확인해야 합니다.

공식 청약 FAQ에서는 일부 미분양 계약자의 전매제한을 최초 당첨자의 입주자 선정일을 기준으로 계산하는 사례를 안내합니다.

계약한 날짜보다 최초 당첨자 발표일이 훨씬 빠르다면 계약 당시 이미 전매제한이 끝났을 가능성도 있습니다.

그러나 선착순 계약이라고 언제나 제한이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

소유권이전등기를 하면 제한이 끝날까?

전매제한기간이 3년 이내인데 해당 기간이 지나기 전에 주택이 준공돼 소유권이전등기를 완료하는 경우, 등기 완료 시점에 제한기간이 지난 것으로 보는 규정이 적용될 수 있습니다.

하지만 모든 주택과 특별공급에 동일하게 적용되는 것은 아니며, 별도 의무가 있으면 계속 제한될 수 있습니다.

또한 소유권이전등기 후에는 ‘분양권 전매’가 아니라 완성된 주택의 매매가 되지만 다음 규제를 확인해야 합니다.

• 실거주 의무
• 토지거래허가
• 대출 전입조건
• 양도소득세
• 단기 양도세율
• 취득세와 중개보수
• 전세 계약 가능 여부

등기만 마치면 아무 제한 없이 팔 수 있다고 단정하면 안 됩니다.

전매제한과 재당첨 제한 차이

두 제도는 이름이 비슷하지만 제한 대상이 다릅니다.

구분	전매제한	재당첨 제한
제한 대상	당첨된 분양권과 주택	당첨자와 그 세대
주요 효과	분양권 매매·증여 제한	다른 제한 대상주택 당첨 제한
대표 기간	수도권 최대 3년·비수도권 최대 1년	10년·7년·5년·3년·1년
시작일	입주자로 선정된 날	과거 주택 당첨일
종료 후	분양권 전매 가능 여부 회복	다른 청약 당첨 가능성 회복

전매제한은 끝났지만 재당첨 제한은 남아 있을 수 있습니다.

전매제한과 실거주 의무 차이

실거주 의무는 해당 주택에 실제 입주해 일정 기간 거주해야 하는 제도입니다.

구분	전매제한	실거주 의무
목적	단기 분양권 투기 방지	실수요자 중심 공급
제한 내용	권리 양도 제한	실제 거주 요구
시작일	당첨일 중심	최초 입주가능일 등
종료 효과	전매 가능	임대·매도 제한 완화 가능
예외	법정 전매동의 사유	해외체류·근무 등 법정 사유

전매제한 3년이 끝났더라도 실거주 의무를 이행하지 않았다면 매도나 임대에 문제가 생길 수 있습니다.

전매제한과 토지거래허가 차이

토지거래허가구역에서는 전매제한이 끝난 아파트를 매도하더라도 새로운 매수자가 관할 관청의 거래허가를 받아야 할 수 있습니다.

분양권 거래와 준공 후 아파트 거래는 적용방식이 다를 수 있으므로 다음을 구분해야 합니다.

• 분양권 상태인지
• 소유권이전등기가 끝난 주택인지
• 토지거래허가 대상 면적을 초과하는지
• 매수자가 2년 실거주할 수 있는지
• 관할 관청의 사전허가가 필요한지

전매제한 해제는 토지거래허가 면제를 의미하지 않습니다.

수도권 공공택지 3년 민간택지 1년 6개월 비수도권 1년 전매제한 비교

전매제한기간 중 증여할 수 있을까?

주택법상 전매에는 매매뿐 아니라 증여 등 권리변동을 수반하는 행위가 포함됩니다.

따라서 배우자나 자녀에게 대가 없이 넘기는 증여도 원칙적으로 전매제한 대상이 될 수 있습니다.

다음과 같은 방식도 주의해야 합니다.

• 배우자 명의로 변경
• 자녀에게 지분 증여
• 가족에게 매매 형식으로 이전
• 실제 자금을 다른 사람이 부담하고 명의만 유지
• 계약서 없이 권리를 넘기는 행위

가족 간 이전이라고 자동으로 허용되는 것은 아닙니다.

공동명의로 변경할 수 있을까?

당첨 후 배우자를 공동명의자로 추가하는 행위도 분양권의 일부 권리를 이전하는 것이므로 전매제한에 영향을 받을 수 있습니다.

사업주체가 배우자 공동명의 변경을 허용하더라도 다음을 확인해야 합니다.

• 주택법상 전매제한
• 사업주체의 명의변경 가능 여부
• 분양계약서 조건
• 배우자 증여세
• 취득세와 향후 양도소득세
• 중도금대출 채무자 변경
• 보증기관 동의

분양사무실에서 서류접수가 가능하다는 말만 듣고 진행하지 말고 관할 지방자치단체의 전매 가능 여부까지 확인해야 합니다.

이혼하면 배우자에게 넘길 수 있을까?

이혼에 따른 재산분할은 법정 예외로 인정될 가능성이 있지만, 자동으로 명의변경이 가능한 것은 아닙니다.

다음 서류와 절차가 필요할 수 있습니다.

• 협의이혼의사확인서 또는 판결문
• 재산분할협의서
• 가족관계증명서
• 혼인관계증명서
• 사업주체 명의변경 승인
• 한국토지주택공사 동의
• 대출은행 동의

위장이혼이나 허위 재산분할로 전매제한을 회피하면 불법전매로 판단될 수 있습니다.

상속은 가능한가?

전매제한 중 당첨자가 사망해 상속이 발생한 경우는 일반적인 매매·증여와 다르게 처리됩니다.

상속인은 사업주체에 사망과 상속관계를 증명하고 분양계약자 명의를 변경해야 할 수 있습니다.

대표적인 서류는 다음과 같습니다.

• 사망진단서 또는 기본증명서
• 가족관계증명서
• 상속재산분할협의서
• 상속인의 인감증명서
• 분양계약서
• 중도금대출 승계자료

대출 승계와 상속세 신고는 별도로 진행해야 합니다.

전매제한기간 중 허용될 수 있는 사유

전매제한기간 중이라도 생업·질병·취학·결혼·해외이주 등 법령에서 정한 불가피한 사유가 있으면 전매 동의를 신청할 수 있습니다.

대표적으로 검토될 수 있는 사유는 다음과 같습니다.

• 세대원 전원이 다른 지역으로 이전하는 경우
• 생업상의 사정으로 다른 지역에 이주하는 경우
• 질병 치료를 위해 장기간 이주하는 경우
• 취학을 위해 이전하는 경우
• 결혼으로 세대원 전원이 이전하는 경우
• 해외로 이주하거나 장기간 체류하는 경우
• 이혼에 따른 배우자 이전
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
• 채무 불이행에 따른 경매·공매
• 국가나 지방자치단체의 수용
• 그 밖에 법령에서 인정하는 사유

실제 허용 여부는 주택 유형과 공급지역, 이전 거리 및 세대원 전원의 이주 여부 등을 심사해 결정합니다.

직장 이동만으로 전매할 수 있을까?

직장이 다른 지역으로 변경됐다는 사실만으로 자동 허용되는 것은 아닙니다.

생업상 이주 예외를 신청하려면 다음 내용을 확인할 수 있습니다.

• 인사발령의 실제성
• 새 근무지의 위치
• 현재 주택에서 통근 가능 여부
• 세대원 전원의 이전 여부
• 새 지역에서의 거주계획
• 회사 발령일과 전매 신청일
• 분양권 취득 당시 예상 가능했던 이동인지

단순 부서 이동이나 같은 생활권 내 근무지 변경은 인정되지 않을 수 있습니다.

해외이주·장기체류

해외이주나 장기근무가 확정된 경우 전매 동의 사유를 검토할 수 있습니다.

준비할 수 있는 서류는 다음과 같습니다.

• 해외 발령서
• 비자
• 고용계약서
• 해외이주신고확인서
• 출입국사실증명서
• 가족 동반체류 자료
• 항공권과 체류예정 자료

단기출장이나 여행은 일반적으로 해외이주 예외로 인정받기 어렵습니다.

질병 치료

본인이나 세대원의 질병 치료를 위해 다른 지역으로 장기간 이주해야 한다면 예외를 검토할 수 있습니다.

단순 통원치료가 아니라 현재 지역에서 치료하기 어려운 사정과 장기간 거주이전 필요성을 증명해야 할 수 있습니다.

대표적인 자료는 다음과 같습니다.

• 진단서
• 입원확인서
• 의사 소견서
• 치료 예정기간
• 치료기관 위치
• 새 거주지 계약서
• 가족관계증명서

전매 동의는 어디에서 받을까?

법정 예외에 해당하는 경우 한국토지주택공사 등의 동의가 필요할 수 있습니다.

진행 순서는 일반적으로 다음과 같습니다.

1. 해당 분양권의 전매제한기간을 확인합니다.
2. 본인의 사유가 법정 예외에 해당하는지 확인합니다.
3. 사업주체와 관할 지방자치단체에 문의합니다.
4. 한국토지주택공사 등 동의기관을 확인합니다.
5. 사유를 입증할 자료를 제출합니다.
6. 전매동의서를 발급받습니다.
7. 중도금대출 승계 가능 여부를 확인합니다.
8. 정식 분양권 매매계약을 체결합니다.
9. 실거래신고와 명의변경을 진행합니다.

동의가 나오기 전에 매수인에게 계약금을 받거나 확정적인 계약을 체결하면 분쟁이 생길 수 있습니다.

전매 동의 전에 가계약해도 될까?

전매 허용 여부가 확정되지 않은 상태에서 계약금이나 가계약금을 받는 것은 위험합니다.

동의가 거절되면 명의변경을 할 수 없어 매수인이 계약금 반환과 손해배상을 요구할 수 있습니다.

부득이하게 합의서를 작성한다면 다음 내용을 명확히 해야 합니다.

• 전매 동의를 조건으로 한다는 내용
• 동의 신청기한
• 매도인과 매수인의 협조 의무
• 동의 거절 시 지급금 반환
• 반환기한
• 대출 승계 거절 시 처리
• 불법전매가 되지 않도록 본계약 시점 제한

전매제한을 피하기 위한 이면계약이나 명의신탁은 작성해서는 안 됩니다.

전매제한 종료 전에 매매계약만 체결할 수 있을까?

명의변경과 잔금은 제한 종료 후 진행하기로 하고 제한기간 중 미리 매매계약을 체결하는 방식도 불법전매로 판단될 위험이 있습니다.

주택법상 전매는 형식적인 명의변경뿐 아니라 권리변동을 목적으로 하는 매매계약 등을 포함할 수 있습니다.

다음 방식은 특히 위험합니다.

• 전매 가능일 전 계약금 수령
• 매도예약과 매매예약 가등기
• 프리미엄을 미리 지급받는 계약
• 공증으로 권리를 넘기는 방식
• 매수인이 중도금을 대신 납부
• 백지위임장 교부
• 실제 매수인과 명의자를 다르게 두는 방식

전매 가능일이 지난 후 정식 계약을 체결하는 것이 안전합니다.

중도금대출 승계

전매제한이 끝나 분양권을 매도할 수 있어도 중도금대출이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

매수인은 은행의 채무인수 심사를 받아야 합니다.

확인 항목은 다음과 같습니다.

• 매수인의 소득
• 신용점수
• 기존 부채
• DSR 적용 여부
• 주택 보유 수
• 대출규제
• 보증기관의 보증 승계
• 연체 이력
• 대출금리 변경 여부

매수인이 대출을 승계하지 못하면 매도인이 기존 중도금대출을 상환해야 명의변경이 가능할 수 있습니다.

전매제한 해제 후 거래절차

전매가 가능한 상태라면 다음 순서로 진행할 수 있습니다.

1. 입주자모집공고와 분양계약서에서 전매 가능일을 확인합니다.
2. 사업주체에 명의변경 가능일과 필요서류를 문의합니다.
3. 중도금대출 은행에 채무승계 가능 여부를 확인합니다.
4. 분양대금 납부내역과 프리미엄을 정리합니다.
5. 공인중개사를 통해 분양권 매매계약서를 작성합니다.
6. 법정기한 안에 분양권 실거래신고를 합니다.
7. 매수인이 중도금대출 승계심사를 받습니다.
8. 사업주체에서 명의변경을 진행합니다.
9. 매도인은 양도소득세를 신고·납부합니다.
10. 매수인은 향후 잔금과 취득세 자금을 준비합니다.

분양권 실거래신고

분양권도 거래가격과 계약내용을 법정기한 안에 신고해야 합니다.

신고가격에는 일반적으로 다음 금액을 구분해 작성합니다.

• 당초 분양가격
• 매도인이 납부한 계약금·중도금
• 발코니 확장비
• 유상옵션
• 프리미엄
• 대출 승계액
• 실제 지급금액

계약서를 낮은 금액으로 작성하는 다운계약이나 높은 금액으로 작성하는 업계약은 과태료와 세금 추징 문제가 발생할 수 있습니다.

분양권 전매 전 제한 종료일과 전매동의 중도금대출 실거래신고 세금을 확인하는 체크리스트

분양권 양도소득세

전매제한이 끝났다는 사실과 양도소득세 부담은 별개입니다.

분양권을 단기간 보유한 뒤 매도하면 높은 양도소득세율이 적용될 수 있습니다.

양도소득세 계산에는 다음 항목이 영향을 줍니다.

• 분양권 취득일
• 양도일
• 보유기간
• 실제 프리미엄
• 필요경비
• 중개보수
• 해당 연도의 세법
• 다른 분양권·주택 양도 여부

전매 가능일이 됐다고 세금까지 유리해진 것은 아니므로 계약 전에 예상 양도세를 계산해야 합니다.

취득일과 양도일 판단

분양권의 취득일과 양도일은 일반적으로 대금청산일 등 세법상 기준에 따라 판단합니다.

계약일과 명의변경일, 잔금일이 서로 다르면 보유기간 계산이 달라질 수 있습니다.

다음 자료를 보관해야 합니다.

• 최초 분양계약서
• 당첨자 발표자료
• 계약금 납부영수증
• 중도금 납부내역
• 분양권 매매계약서
• 프리미엄 지급내역
• 잔금 입금내역
• 명의변경 확인서

세금 신고는 전매제한 계산과 다른 기준일을 사용할 수 있으므로 세무 확인이 필요합니다.

전매제한 위반 시 처벌

전매제한을 위반해 분양권을 매매하거나 이를 알선하면 형사처벌과 공급계약 취소 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

발생할 수 있는 불이익은 다음과 같습니다.

• 형사처벌
• 벌금
• 분양계약 취소
• 주택 환수
• 일정 기간 청약자격 제한
• 매수인과 계약금 반환 분쟁
• 불법 프리미엄 몰수·추징 문제
• 공인중개사 행정처분
• 양도소득세와 가산세 추징

불법전매를 알선한 중개업자와 명의를 빌려준 사람도 책임을 질 수 있습니다.

불법전매 계약은 보호받을 수 있을까?

전매제한을 위반한 계약은 정상적인 분양권 매매와 달리 법적 보호가 제한되거나 복잡한 반환 분쟁이 발생할 수 있습니다.

매수인이 프리미엄과 계약금을 지급했더라도 정식 명의변경을 하지 못할 수 있고, 매도인이 마음을 바꾸면 소송이 필요할 수 있습니다.

다음과 같은 제안을 받아서는 안 됩니다.

• 전매제한이 끝나면 명의를 바꿔주겠다는 약속
• 중도금을 대신 내주면 입주 후 소유권을 넘기겠다는 약속
• 공증하면 안전하다는 설명
• 가족 명의를 잠시 빌리자는 제안
• 실거래신고 없이 프리미엄만 현금으로 지급하자는 제안
• 계약서를 낮게 작성하자는 제안

규제지역 해제 후 전매 가능 여부

분양 이후 해당 지역이 투기과열지구나 조정대상지역에서 해제되면 전매제한도 바로 풀리는지 궁금할 수 있습니다.

하지만 전매제한은 해당 주택의 모집공고 시점과 법령의 경과조치에 따라 결정됩니다.

다음 항목을 확인해야 합니다.

• 최초 모집공고 당시 규제지역 여부
• 규제지역 해제일
• 시행령 개정일
• 개정규정 소급적용 여부
• 분양계약서상 전매제한기간
• 사업주체의 명의변경 공지

지역이 해제됐다는 뉴스만 보고 계약을 체결해서는 안 됩니다.

전매제한 완화가 소급 적용될까?

과거 전매제한 완화 개정에서는 개정 전 분양받은 주택에도 단축된 기간을 적용하는 경과조치가 마련된 사례가 있습니다.

따라서 오래된 분양계약서에 5년이나 소유권이전등기일까지로 적혀 있더라도 현재 법령에 따라 기간이 단축됐을 가능성이 있습니다.

반대로 모든 개정이 기존 분양권에 소급되는 것은 아닙니다.

확인 순서는 다음과 같습니다.

1. 최초 입주자모집공고일을 확인합니다.
2. 당시 전매제한기간을 확인합니다.
3. 이후 시행령 개정과 부칙을 확인합니다.
4. 사업주체의 변경 안내문을 확인합니다.
5. 관할 지방자치단체에 최종 확인합니다.

특별공급 전매제한

신혼부부·생애최초·다자녀·기관추천 등 특별공급 주택은 지역·택지 기준 외에 별도의 전매제한이 적용될 수 있습니다.

특히 투기과열지구 특별공급이나 분양가격이 주변 시세보다 크게 낮은 공공분양주택은 일반 기준보다 긴 제한을 적용할 수 있습니다.

특별공급 당첨자는 다음 내용을 별도로 확인해야 합니다.

• 특별공급 유형
• 분양가격과 인근 주택가격의 비율
• 공공분양 여부
• 전매제한기간
• 실거주 의무기간
• 특별공급 재당첨 제한
• 공급계약 해제 조건

토지임대부 분양주택

토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양받는 구조로 일반 분양주택과 다른 전매제한이 적용됩니다.

양도할 때 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 하거나 장기간의 전매제한이 적용될 수 있습니다.

일반적인 수도권 최대 3년 기준만 적용해서는 안 됩니다.

지분적립형 분양주택

지분적립형 분양주택은 입주자가 장기간에 걸쳐 지분을 나누어 취득하는 방식입니다.

2026년 관련 제도에서는 일반 분양주택보다 긴 전매제한과 거주의무가 적용될 수 있습니다.

공급공고에서 다음을 확인해야 합니다.

• 최초 취득지분
• 추가 지분 취득일정
• 전매제한기간
• 거주의무기간
• 공공기관 매입조건
• 처분이익 배분방법

생활숙박시설·오피스텔 분양권

생활숙박시설과 오피스텔은 주택법상 아파트 분양권과 동일한 전매제한을 적용하지 않을 수 있습니다.

다만 건축물 분양에 관한 법률 등 다른 법령과 지역별 규제가 적용될 수 있습니다.

다음 사항을 확인해야 합니다.

• 건축물대장상 용도
• 분양 관련 적용 법률
• 분양계약서 전매제한 조항
• 전매 가능 횟수
• 사용승인 전 명의변경 가능 여부
• 주거용 사용 가능 여부

‘분양권’이라는 명칭만으로 아파트와 같은 기준을 적용하면 안 됩니다.

상황별 적용 사례

사례 1｜수도권 공공택지 일반분양

2026년 9월 1일 당첨되고 전매제한 3년이 적용된다면 2029년 9월 1일 전후까지 전매가 제한될 수 있습니다.

사례 2｜수도권 과밀억제권역 민간택지

규제지역이나 분양가상한제 등 다른 사유가 없다면 일반적으로 1년 제한을 확인할 수 있습니다.

사례 3｜수도권 성장관리권역 민간택지

다른 제한사유가 없다면 일반적으로 6개월 제한을 확인할 수 있습니다.

사례 4｜비수도권 공공택지

당첨일부터 1년의 전매제한을 우선 확인합니다.

사례 5｜비수도권 광역시 도시지역 민간택지

일반적으로 6개월의 전매제한이 적용될 수 있습니다.

사례 6｜예비당첨 후 6개월 뒤 계약

전매제한이 자신의 계약일부터 시작되는 것이 아니라 최초 당첨자 발표일부터 계산될 수 있습니다.

사례 7｜배우자에게 증여

전매제한기간 중 배우자 명의로 변경하는 것도 전매에 포함될 수 있으므로 임의로 진행할 수 없습니다.

사례 8｜직장 발령으로 타지역 이전

법정 예외가 인정될 가능성은 있지만 발령 사실과 세대원 전원의 이전 등을 증명하고 사전 동의를 받아야 합니다.

전매 전 최종 체크리스트

• [ ] 아파트 분양권인지 조합원입주권인지 구분했는가?
• [ ] 최초 입주자모집공고문을 확인했는가?
• [ ] 당첨자 발표일을 확인했는가?
• [ ] 수도권·비수도권을 구분했는가?
• [ ] 공공택지·민간택지를 구분했는가?
• [ ] 수도권정비계획상 권역을 확인했는가?
• [ ] 규제지역 여부를 확인했는가?
• [ ] 분양가상한제 적용 여부를 확인했는가?
• [ ] 특별공급의 별도 제한을 확인했는가?
• [ ] 법령 개정에 따른 기간 단축 여부를 확인했는가?
• [ ] 정확한 전매 가능일을 사업주체에 확인했는가?
• [ ] 실거주 의무가 남아 있지 않은가?
• [ ] 토지거래허가 대상인지 확인했는가?
• [ ] 중도금대출 승계 가능 여부를 확인했는가?
• [ ] 프리미엄과 양도소득세를 계산했는가?
• [ ] 실거래신고와 명의변경 일정을 확인했는가?
• [ ] 전매 동의가 필요하다면 승인 전에 계약하지 않았는가?

자주 묻는 질문

Q1. 2026년 수도권 분양권 전매제한은 몇 년인가요?

일반적인 수도권 공공택지와 규제지역은 최대 3년입니다. 수도권 민간택지는 권역에 따라 1년 또는 6개월이 적용될 수 있습니다.

Q2. 비수도권은 몇 년인가요?

일반적인 비수도권 공공택지와 규제지역은 최대 1년이며, 광역시 도시지역 민간택지는 6개월이 적용될 수 있습니다.

Q3. 전매제한은 계약일부터 계산하나요?

아닙니다. 원칙적으로 해당 주택의 입주자로 선정된 날인 당첨자 발표일부터 계산합니다.

Q4. 예비당첨자는 계약일부터 계산하나요?

일부 예비당첨자는 최초 당첨자 발표일부터 계산할 수 있으므로 모집공고와 사업주체를 확인해야 합니다.

Q5. 무순위 당첨자는 무순위 당첨일부터 계산하나요?

공급유형에 따라 최초 당첨자 발표일부터 남은 기간을 적용할 수 있으므로 공고문을 확인해야 합니다.

Q6. 선착순 미분양은 전매제한이 없나요?

최초 당첨자 발표일부터 기존 제한이 적용되거나 이미 종료됐을 수 있습니다. 선착순 계약이라는 이유만으로 무조건 제한이 없는 것은 아닙니다.

Q7. 전매제한기간 중 매매계약만 먼저 작성해도 되나요?

권리이전을 목적으로 계약금이나 프리미엄을 지급받으면 불법전매로 판단될 위험이 있습니다.

Q8. 배우자에게 증여할 수 있나요?

증여도 권리변동을 수반하는 전매에 포함될 수 있으므로 원칙적으로 제한됩니다.

Q9. 배우자를 공동명의자로 추가할 수 있나요?

일부 권리 이전에 해당할 수 있으므로 사업주체와 관할 관청의 허용 여부 및 증여세를 확인해야 합니다.

Q10. 상속도 전매제한을 받나요?

상속은 일반적인 매매·증여와 다르게 처리되지만 사업주체의 명의변경과 대출 승계절차가 필요합니다.

Q11. 이혼하면 배우자에게 분양권을 넘길 수 있나요?

재산분할에 따른 예외가 인정될 수 있지만 판결문이나 협의서와 사전 동의가 필요할 수 있습니다.

Q12. 직장 발령이 나면 전매할 수 있나요?

생업상 다른 지역으로 세대원 전원이 이전하는 등 법정 요건을 충족하고 전매 동의를 받으면 가능성을 검토할 수 있습니다.

Q13. 해외발령은 예외가 되나요?

장기간 해외근무와 가족 동반 이주 등이 확인되면 예외를 검토할 수 있지만 자동으로 허용되는 것은 아닙니다.

Q14. 전매 동의는 어디에서 받나요?

사업주체와 관할 지방자치단체를 통해 한국토지주택공사 등 동의기관과 절차를 확인해야 합니다.

Q15. 전매제한이 끝나면 바로 명의변경할 수 있나요?

사업주체의 명의변경 일정과 중도금대출 승계심사를 거쳐야 합니다.

Q16. 중도금대출은 자동으로 매수인에게 넘어가나요?

아닙니다. 매수인이 은행의 채무인수와 보증 승계심사를 통과해야 합니다.

Q17. 소유권이전등기를 하면 전매제한이 끝나나요?

일부 3년 이내 제한주택은 등기 완료 시 제한기간이 지난 것으로 볼 수 있지만 별도 실거주 의무와 다른 규제는 남을 수 있습니다.

Q18. 전매제한이 끝나면 실거주하지 않고 팔 수 있나요?

실거주 의무나 토지거래허가, 대출 전입조건이 남아 있다면 매도가 제한되거나 불이익이 생길 수 있습니다.

Q19. 규제지역이 해제되면 분양권도 바로 거래할 수 있나요?

기존 분양권의 제한이 자동 해제되는 것은 아닙니다. 모집공고 시점과 경과조치를 확인해야 합니다.

Q20. 과거 5년 전매제한이 3년으로 줄었나요?

시행령 개정의 경과조치에 따라 기존 분양권에도 단축된 기간이 적용된 사례가 있습니다. 해당 단지의 변경 공지를 확인해야 합니다.

Q21. 분양계약서에는 5년이라고 적혀 있으면 5년인가요?

이후 법령 개정으로 단축됐을 수 있으므로 계약서만 보지 말고 현재 법령과 사업주체 안내를 확인해야 합니다.

Q22. 전매제한과 재당첨 제한은 같은가요?

아닙니다. 전매제한은 분양권 양도를, 재당첨 제한은 다른 주택 당첨을 제한합니다.

Q23. 전매제한 중 전세를 놓을 수 있나요?

분양권 상태에서는 아직 완성된 주택이 아니므로 일반적인 전세계약이 어렵습니다. 준공 후에는 실거주 의무와 대출조건을 확인해야 합니다.

Q24. 분양권 거래도 실거래신고를 해야 하나요?

네. 법정기한 안에 실제 거래가격과 프리미엄 등을 신고해야 합니다.

Q25. 프리미엄을 낮게 신고해도 되나요?

안 됩니다. 다운계약은 과태료와 세금 추징, 가산세 및 형사문제로 이어질 수 있습니다.

Q26. 분양권을 팔면 양도소득세가 발생하나요?

프리미엄 등 양도차익이 발생하면 양도소득세를 신고해야 합니다. 단기보유에는 높은 세율이 적용될 수 있습니다.

Q27. 오피스텔 분양권도 수도권 3년인가요?

오피스텔은 아파트와 적용 법률이 다를 수 있으므로 분양계약서와 별도 법령을 확인해야 합니다.

Q28. 조합원입주권도 수도권 3년인가요?

조합원입주권은 정비사업의 조합원 지위양도 제한 등을 별도로 확인해야 합니다.

Q29. 특별공급도 일반분양과 기간이 같나요?

주택과 특별공급 유형에 따라 더 긴 제한이 적용될 수 있으므로 모집공고문을 확인해야 합니다.

Q30. 정확한 전매 가능일은 어디에서 확인하나요?

입주자모집공고문과 분양계약서를 확인한 뒤 사업주체, 관할 시·군·구청 및 중도금대출 은행에 문의하는 것이 가장 안전합니다.

정리

2026년 일반적인 분양권 전매제한 상한은 수도권 3년, 비수도권 1년입니다.

수도권 공공택지와 규제지역은 3년, 수도권 민간택지는 과밀억제권역 1년과 성장관리권역·자연보전권역 6개월을 우선 확인합니다. 비수도권 공공택지와 규제지역은 1년, 광역시 도시지역 민간택지는 6개월이 적용될 수 있습니다.

전매제한기간은 계약일이 아니라 해당 주택의 입주자로 선정된 날인 당첨자 발표일부터 계산하는 것이 원칙입니다. 예비당첨자·무순위 당첨자·미분양 계약자는 최초 당첨자 발표일부터 남은 기간을 적용할 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

전매제한 중에는 매매뿐 아니라 배우자 증여와 공동명의 변경 등 권리변동도 제한될 수 있습니다. 직장 이동이나 해외이주 등 불가피한 사유가 있다면 임의로 계약하지 말고 사전 전매 동의를 받아야 합니다.

가장 안전한 확인 순서는 모집공고문 확인 → 당첨일 확인 → 지역·택지 구분 → 가장 긴 제한기간 확인 → 법령 개정·경과조치 확인 → 사업주체에 전매 가능일 확인 → 대출 승계와 세금 계산 → 정식 계약과 실거래신고입니다.

참고자료

• 국가법령정보센터, 주택법 제64조
• 국가법령정보센터, 주택법 시행령
• 찾기쉬운 생활법령정보, 아파트 분양받기
• 해당 주택 입주자모집공고문
• 사업주체 및 관할 지방자치단체 주택 담당 부서

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