재산세 계산기 2026｜공시가격 4억 1주택 약 45만 2,800원, 공정시장가액비율 43~60%·세율표

재산세 계산기에 공시가격만 넣으면 올해 내 집 재산세가 대략 얼마인지 바로 알 수 있습니다. 재산세는 공시가격에 세율을 곧바로 곱하는 세금이 아닙니다. 공정시장가액비율로 과세표준을 먼저 구하고, 누진세율을 적용한 뒤 도시지역분과 지방교육세를 더해야 고지서 금액과 비슷해집니다.

이 글은 2026년 기준 주택분 재산세 계산 방법을 단계별로 정리하고, 1세대 1주택과 다주택 예시 4가지를 직접 계산해 보았습니다. 아래 계산 결과는 모두 법정 세율로 계산한 단순 계산이며, 실제 고지액은 위택스나 관할 시·군·구에서 확인해야 합니다.

재산세 계산기(2026 주택분)

공시가격은 만원 단위로 넣으면 됩니다. 4억 원이면 40000을 입력합니다. 전년도 고지서에 적힌 과세표준을 알면 함께 넣어 주세요. 그러면 과표상한 5%까지 반영됩니다.

공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서, 전년도 과세표준은 위택스 납부 내역이나 지난해 고지서에서 확인할 수 있습니다. 재산세 확인과 납부 방법은 재산세 조회·납부 방법 글에 따로 정리했습니다.

재산세 계산 방법 4단계

주택 재산세 계산은 아래 4단계로 이뤄집니다. 계산기도 같은 순서로 계산합니다.

단계	계산식	핵심 기준
① 과세표준	공시가격 × 공정시장가액비율	1세대 1주택 43~45%, 그 밖의 주택 60%
② 과표상한	①과 ‘전년도 과세표준 × 105%’ 중 낮은 금액	2026년 과표상한율 5%
③ 재산세 본세	과세표준 × 누진세율	표준세율 0.1~0.4%, 1주택 특례 0.05~0.35%
④ 부가세목	도시지역분 + 지방교육세	도시지역분 과표의 0.14%, 지방교육세 본세의 20%

과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 집을 사실상 소유한 사람이 그해 재산세를 냅니다. 5월 31일 이전에 잔금을 치르고 집을 샀다면 매수자가, 6월 2일 이후에 넘겼다면 매도자가 내는 구조입니다.

공정시장가액비율: 1주택 43~45%, 다주택 60%

행정안전부는 2026년에도 1세대 1주택 공정시장가액비율 특례를 1년 더 유지했습니다. 기준은 전년과 같습니다. 다주택자와 법인은 원칙인 60%가 그대로 적용됩니다.

구분	공시가격	공정시장가액비율
1세대 1주택	3억 원 이하	43%
1세대 1주택	3억 원 초과~6억 원 이하	44%
1세대 1주택	6억 원 초과	45%
다주택·법인 등	금액 무관	60%

같은 공시가격 5억 원 주택이라도 1주택자는 과세표준이 2억 2,000만 원(44%)이고, 다주택자는 3억 원(60%)입니다(단순 계산). 이 차이 때문에 1주택 여부가 재산세 계산에서 가장 큰 변수가 됩니다.

재산세 세율표: 표준세율과 1주택 특례세율

주택 재산세는 과세표준 구간마다 세율이 올라가는 누진세율 구조입니다. 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택에는 구간별로 0.05%포인트 낮은 특례세율이 적용됩니다.

과세표준	표준세율	1주택 특례세율(공시가격 9억 원 이하)
6,000만 원 이하	0.1%	0.05%
6,000만 원 초과~1억 5,000만 원 이하	6만 원 + 초과분의 0.15%	3만 원 + 초과분의 0.1%
1억 5,000만 원 초과~3억 원 이하	19만 5,000원 + 초과분의 0.25%	12만 원 + 초과분의 0.2%
3억 원 초과	57만 원 + 초과분의 0.4%	42만 원 + 초과분의 0.35%

※ 특례세율의 구간별 기본세액(3만·12만·42만 원)은 구간별 특례세율로 누적해 계산한 값입니다(단순 계산).

여기에 두 가지가 더 붙습니다. 도시지역 안의 주택에는 과세표준의 0.14%인 도시지역분이 따로 붙습니다. 재산세 본세에는 20%의 지방교육세가 더해집니다. 실제 고지서에는 이 밖에 건축물분 지역자원시설세가 함께 나올 수 있습니다. 이 글의 계산기는 지역자원시설세를 반영하지 않았습니다.

공시가격별 재산세 계산 예시 4가지

전년도 과세표준이 없거나 과표상한에 걸리지 않는다고 가정하고, 도시지역 안의 아파트로 계산했습니다(모두 단순 계산).

사례	과세표준	재산세 본세	도시지역분	지방교육세	합계
1주택, 공시가격 4억 원	1억 7,600만 원(44%)	17만 2,000원	24만 6,400원	3만 4,400원	약 45만 2,800원
1주택, 공시가격 8억 원	3억 6,000만 원(45%)	63만 원	50만 4,000원	12만 6,000원	약 126만 원
1주택, 공시가격 12억 원	5억 4,000만 원(45%)	153만 원(표준세율)	75만 6,000원	30만 6,000원	약 259만 2,000원
다주택, 공시가격 5억 원	3억 원(60%)	57만 원	42만 원	11만 4,000원	약 110만 4,000원

공시가격 12억 원 1주택은 공정시장가액비율 45%는 적용되지만 9억 원을 넘어 특례세율은 받지 못합니다. 그래서 본세가 표준세율로 계산됩니다. 공시가격이 높은 1주택자라면 재산세와 별도로 종합부동산세 대상인지도 확인해야 합니다. 종부세 공제 기준은 종부세 과세표준 기준 글에 정리했습니다.

과표상한제 5%: 공시가격이 많이 올라도 과표는 5%까지

2024년부터 주택분 재산세에는 105~130%의 세부담상한 대신 과세표준상한제가 적용됩니다. 2026년 과표상한율은 5%입니다. 올해 ‘공시가격 × 공정시장가액비율’이 전년도 과세표준의 105%보다 크면, 105% 금액이 과세표준이 됩니다.

예를 들어 1주택 공시가격 8억 원 아파트의 전년도 과세표준이 3억 원이라고 해 보겠습니다. 올해 계산상 과세표준은 3억 6,000만 원이지만, 상한액 3억 1,500만 원이 적용됩니다. 이때 재산세 합계는 약 100만 8,000원으로 줄어듭니다(단순 계산: 본세 47만 2,500원 + 도시지역분 44만 1,000원 + 지방교육세 9만 4,500원). 다만 5%는 최종 세액의 상한이 아닙니다. 누진 구간이 바뀌면 세액 증가율은 5%보다 커질 수 있습니다. 자세한 내용은 주택 재산세 과표상한제 글을 참고하세요.

재산세 납부 시기와 분할 기준

주택분 재산세는 보통 절반씩 두 번에 나눠 냅니다. 1기분은 7월 16~31일, 2기분은 9월 16~30일입니다. 주택분 세액이 20만 원 이하이면 지자체 조례에 따라 7월에 한 번에 부과될 수 있습니다. 위 계산기는 이 기준에 따라 납부 방식까지 함께 보여 줍니다.

구분	납부기간
주택분 1기(세액의 1/2)	7월 16~31일
주택분 2기(세액의 1/2)	9월 16~30일
건축물분	7월 16~31일
토지분	9월 16~30일

고지서 금액이 계산기 결과와 크게 다르면 먼저 세 가지를 확인해 보세요. 1세대 1주택 특례를 적용받았는지, 전년도 과세표준이 얼마였는지, 감면이 있었는지입니다. 공시가격 자체가 잘못됐다고 생각되면 이의신청 기간에 다툴 수 있습니다. 관련 기관은 부동산 공식 사이트 정리 글에서 확인할 수 있습니다.

재산세 계산할 때 자주 틀리는 부분

공시가격 대신 시세를 넣는 경우가 가장 많습니다. 재산세는 실거래가가 아니라 매년 발표되는 주택 공시가격이 기준입니다. 아파트라면 공동주택 공시가격, 단독주택이라면 개별주택가격을 넣어야 합니다.

부부 공동명의 1주택도 1세대 1주택 특례를 받습니다. 재산세는 지분만큼 나눠 각자에게 고지되지만, 공시가격 전체를 기준으로 계산한 뒤 지분 비율로 나누는 구조입니다. 계산기에는 주택 전체 공시가격을 넣고 결과에 본인 지분율을 곱하면 됩니다.

불법 증축 부분이 있다면 그 면적에도 재산세가 붙을 수 있습니다. 이행강제금과는 별개입니다. 자세한 내용은 위반건축물 재산세 글에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 재산세 계산기 결과와 고지서 금액이 왜 다른가요?
과표상한, 감면, 지역자원시설세, 지자체 조례가 반영되지 않았기 때문입니다. 정확한 금액은 위택스 ‘납부하기’ 메뉴나 고지서로 확인하세요.

Q. 1세대 1주택 특례세율은 언제까지 적용되나요?
공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택 특례세율은 2026년 납부분까지로 안내되어 있습니다. 2027년 이후 적용 여부는 법 개정에 따라 달라집니다.

Q. 일시적 2주택도 1주택 특례를 받을 수 있나요?
요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택 등은 1세대 1주택으로 보는 특례가 있습니다. 해당 여부는 관할 시·군·구 세무과에 확인하는 것이 가장 확실합니다.

※ 이 글은 2026년 10월 기준 공개 자료로 작성했습니다. 세율과 특례는 법 개정으로 바뀔 수 있으니 납부 전 위택스와 고지서를 꼭 확인하세요.