2026 소형 신축주택 주택수 제외｜2028년 연장·수도권 6억원

정부는 2026년 8·13 주택 신속공급 방안에서 소형 신축 일반주택을 취득세·종합부동산세·양도소득세 산정 시 주택 수에서 제외하는 특례를 2028년 12월까지 연장하겠다고 발표했습니다.

대상은 원칙적으로 2024년 1월부터 2028년 12월까지 준공된 전용면적 60㎡ 이하의 비아파트 신축주택입니다. 취득가격 기준은 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하이며 해당 기간에 최초로 구입해야 합니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
2028년 연장은 2026년 8·13 대책에서 발표된 내용입니다. 세목별 실제 적용에는 관련 법령 개정이 필요할 수 있으므로 계약 전 시행일과 세부 요건을 다시 확인해야 합니다.

3줄 요약

전용 60㎡ 이하, 취득가격 수도권 6억원·지방 3억원 이하인 소형 신축주택이 대상입니다.
2024년 1월부터 2028년 12월까지 준공되고 같은 기간 최초 구입한 주택이어야 합니다.
오피스텔·다가구·다세대·도시형생활주택 등이 포함될 수 있지만 일반 아파트는 원칙적으로 제외됩니다.

2026년 소형 신축주택 주택수 제외 특례와 수도권 6억원 기준을 확인하는 매수자

소형 신축주택 주택수 제외 특례란?

일정 요건을 갖춘 신축 비아파트를 구입했을 때 취득세·종합부동산세·양도소득세를 계산하는 과정에서 해당 주택을 주택 수 산정에서 제외하는 제도입니다.

다주택자 세금 부담 때문에 오피스텔이나 빌라 등 비아파트 구입을 꺼리는 문제를 완화하고 소형주택 공급을 늘리기 위해 도입됐습니다.

정부는 기존 2027년 12월까지였던 적용기간을 2028년 12월까지 1년 연장한다는 방침을 2026년 8·13 대책에 포함했습니다.

대상 주택 핵심 조건

구분	적용 기준
준공기간	2024년 1월~2028년 12월
취득기간	2024년 1월~2028년 12월
취득방식	해당 기간 중 최초 구입
전용면적	60㎡ 이하
수도권 가격	취득가격 6억원 이하
지방 가격	취득가격 3억원 이하
주택 유형	오피스텔·다가구·다세대·연립·도시형생활주택 등
일반 아파트	원칙적으로 제외
도시형생활주택인 아파트	포함 가능

모든 조건을 충족해야 하므로 면적이나 가격 하나만 맞는다고 특례가 적용되는 것은 아닙니다.

가장 먼저 준공일을 확인해야 합니다

특례는 기존에 오래된 빌라나 오피스텔을 구입하는 경우가 아니라 정해진 기간에 준공된 신축주택을 대상으로 합니다.

준공일은 단순한 분양공고일이나 계약일이 아니라 일반적으로 사용승인일 등 공식 공부에 표시된 날짜를 기준으로 확인해야 합니다.

다음 서류를 확인하세요.

건축물대장
사용승인서
분양계약서
매매계약서
등기사항증명서
집합건축물대장

2023년에 착공했더라도 2024년 1월 이후 준공됐다면 다른 요건과 함께 적용 가능성을 검토할 수 있습니다.

반대로 2023년 12월 이전에 준공된 주택을 2026년에 구입하는 경우에는 취득시기만 보고 특례 대상으로 판단하면 안 됩니다.

최초 구입 조건이란?

해당 주택을 신축한 사업자로부터 최초로 분양받거나 준공 후 최초 소유자가 되는 거래인지 확인해야 합니다.

이미 다른 사람이 취득했던 주택을 다시 구입하는 일반적인 중고주택 거래는 최초 구입 조건을 충족하지 못할 수 있습니다.

다음과 같은 거래는 특별히 확인해야 합니다.

미분양 주택을 시행사로부터 처음 구입
건축주가 보유한 신축 다세대주택을 처음 구입
최초 수분양자가 계약을 해지한 주택
분양권 전매 후 소유권을 이전받는 경우
법인 명의로 먼저 등기된 후 개인이 구입
신탁등기된 주택을 구입
보존등기 이후 매매 이력이 있는 주택

등기부에 소유권이전 이력이 있다면 최초 구입 여부를 세무 전문가나 관할 세무기관에 확인하는 것이 안전합니다.

어떤 주택이 포함되나?

주거용 오피스텔

전용면적과 가격, 준공·취득기간을 충족한 주거용 오피스텔은 특례 대상에 포함될 수 있습니다.

업무용으로 실제 사용하면 주택 수 판단 자체가 달라질 수 있지만 주민등록, 임대차계약, 내부 구조와 실제 사용현황 등을 종합해 주거용으로 판단될 수 있습니다.

다세대·연립주택

일반적으로 빌라라고 부르는 다세대·연립주택도 전용 60㎡ 이하이고 가격과 기간 요건을 충족하면 대상이 될 수 있습니다.

다가구주택

한 명이 건물 전체를 소유하는 다가구주택도 정책상 대상 유형에 포함될 수 있지만 취득가격과 면적을 건물 전체 또는 가구별로 어떻게 판단하는지는 세목별 세부기준을 확인해야 합니다.

도시형생활주택

도시형생활주택은 건축물대장상 유형에 따라 공동주택 또는 아파트로 표시될 수 있습니다.

일반 아파트는 제외되지만 도시형생활주택에 해당하는 아파트는 포함 가능하므로 건축물대장과 분양계약서에서 정확한 주택 유형을 확인해야 합니다.

일반 아파트는 제외됩니다

전용면적 60㎡ 이하이고 수도권 6억원 이하인 신축 아파트라도 일반 아파트라면 원칙적으로 소형 신축주택 주택 수 제외 특례 대상이 아닙니다.

다만 건축물대장상 아파트로 표시됐어도 주택법상 도시형생활주택에 해당한다면 포함 가능성이 있으므로 명칭만 보고 판단하면 안 됩니다.

주택 유형	적용 가능성
일반 신축 아파트	원칙적으로 제외
도시형생활주택인 아파트	포함 가능
신축 주거용 오피스텔	포함 가능
신축 다세대·연립주택	포함 가능
오래된 구축 빌라	준공기간 요건 미충족 가능
분양권	완성된 주택과 별도 판단 필요

소형 신축주택 주택수 제외의 전용 60㎡와 수도권·지방 가격 조건

취득세에서는 어떻게 적용되나?

주택을 취득할 때 기존 주택 수에 따라 취득세 중과세율이 적용될 수 있습니다.

요건을 갖춘 소형 신축주택은 취득세를 계산할 때 주택 수 산정에서 제외하는 특례를 적용받을 수 있습니다.

다만 ‘주택 수 제외’가 다음 의미와 같지는 않습니다.

취득세를 전혀 내지 않는다는 의미가 아닙니다.
취득가격 전체가 비과세되는 것이 아닙니다.
모든 취득세 감면을 자동 적용받는 것이 아닙니다.
면적·가격·준공·최초 구입 조건을 충족해야 합니다.
구입 당시 시행 중인 지방세법령을 적용해야 합니다.

매매계약 전에 위택스 또는 관할 시·군·구 세무부서에서 예상 취득세율과 특례 적용 여부를 확인해야 합니다.

종합부동산세에서는 어떻게 적용되나?

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격과 주택 수 등을 기준으로 판단합니다.

특례 대상 소형 신축주택은 종부세 주택 수 계산에서 제외될 수 있지만 해당 주택의 과세표준 포함 여부나 1세대 1주택 특례 적용은 별도로 확인해야 합니다.

특히 기존 1주택자가 소형 신축주택을 추가로 구입했다고 해서 무조건 종부세 1세대 1주택자 혜택을 그대로 유지한다고 단정하면 안 됩니다.

주택 수 제외와 다음 항목은 서로 다른 판단이 필요합니다.

종부세 과세표준 합산 여부
1세대 1주택 기본공제
고령자 세액공제
장기보유 세액공제
부부 공동명의 1주택 특례
합산배제 임대주택 요건

양도소득세에서는 어떻게 적용되나?

양도소득세를 계산할 때 특례 대상 소형 신축주택을 다주택자 주택 수에서 제외할 수 있습니다.

그러나 주택 수에서 제외된다는 이유만으로 소형 신축주택 자체의 양도차익이 비과세되는 것은 아닙니다.

또한 기존 1주택자가 소형 신축주택을 추가 취득한 경우 기존 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세가 자동 적용된다고 단정할 수 없습니다.

다음 항목을 별도로 확인해야 합니다.

양도하는 주택이 기존 주택인지 신축 소형주택인지
세대 기준 실제 보유주택 수
거주요건과 보유기간
조정대상지역 취득 여부
일시적 2주택 특례 적용 여부
소형 신축주택 특례의 적용 세목
양도일 당시 시행 중인 소득세법령

‘주택수 제외’의 정확한 의미

주택수 제외는 세법의 특정 규정을 적용할 때 해당 주택을 보유주택 수 계산에서 빼준다는 의미입니다.

부동산과 관련된 모든 제도에서 무주택자로 인정된다는 뜻은 아닙니다.

판단 항목	자동 적용 여부
취득세 주택 수	요건 충족 시 특례 검토
종부세 주택 수	요건 충족 시 특례 검토
양도세 다주택 판단	요건 충족 시 특례 검토
청약 무주택자 판단	자동 제외 아님
주택담보대출 주택 수	자동 제외 아님
전세대출 보증 주택 수	자동 제외 아님
건강보험료 재산	자동 제외 아님
기초연금 재산	자동 제외 아님

따라서 세금에서 주택 수가 제외된다는 설명만 믿고 청약이나 대출에서도 무주택자로 인정된다고 판단하면 안 됩니다.

수도권 6억원·지방 3억원 기준

정책 발표 기준으로 취득가격이 다음 금액 이하여야 합니다.

수도권: 6억원 이하
수도권 외 지방: 3억원 이하

수도권은 서울특별시, 인천광역시와 경기도를 의미합니다.

가격 기준은 일반적으로 실제 취득가격을 중심으로 판단하지만 분양권 프리미엄, 옵션비용, 부가가치세, 지분취득이나 특수관계인 거래 등은 별도 검토가 필요할 수 있습니다.

경계금액을 주의하세요

수도권 주택의 실제 취득가격이 정확히 6억원이면 ‘6억원 이하’에 해당할 수 있지만 6억1만원이라도 기준을 초과할 수 있습니다.

다운계약이나 별도계약으로 가격을 임의 분리해서는 안 됩니다. 유상옵션과 추가 지급액이 취득가격에 포함되는지 반드시 확인해야 합니다.

전용면적 60㎡는 어디에서 확인하나?

전용면적은 매물광고에 표시된 평형이나 공급면적이 아니라 건축물대장과 분양계약서에 표시된 전유부분 면적 또는 주거전용면적을 확인해야 합니다.

전용면적 60㎡는 약 18.15평이지만 아파트식 공급면적으로는 20평대 중반으로 표시될 수 있습니다.

다음 면적을 혼동하지 마세요.

전용면적
공급면적
계약면적
공용면적
서비스면적
발코니 확장면적

특례 요건은 전용면적 기준이므로 공급면적이 60㎡를 넘더라도 전용면적이 60㎡ 이하라면 다른 조건과 함께 적용 가능성을 확인할 수 있습니다.

계약 전 반드시 확인할 서류

건축물대장

준공일, 주택 유형, 용도, 전용면적과 도시형생활주택 여부를 확인합니다.

등기사항증명서

소유권보존등기와 소유권이전 이력을 확인해 최초 구입 조건을 검토합니다.

분양계약서 또는 매매계약서

실제 취득가격, 옵션비용, 계약일과 잔금일을 확인합니다.

사용승인서

정책에서 정한 준공기간에 포함되는지 확인합니다.

세금 적용 확인자료

관할 지방자치단체와 세무서에 문의한 내용은 가능하면 서면이나 공식 회신 형태로 보관하는 것이 좋습니다.

시행 전 계약할 때 주의할 점

정부 발표와 실제 법령 시행 사이에는 차이가 생길 수 있습니다.

2028년 연장 방침만 보고 계약하기 전에 다음 사항을 확인하세요.

취득세 관련 지방세법령 개정 여부
양도소득세 관련 소득세법령 개정 여부
종합부동산세 관련 시행령 개정 여부
연장 특례의 적용 취득일
계약일과 잔금일 중 어떤 날짜를 기준으로 하는지
기존 특례와 동일한 주택 유형이 적용되는지
경과규정이 마련됐는지

세금 혜택이 계약의 핵심 조건이라면 매매계약서에 특례 미적용 시 책임을 어떻게 처리할지 세무사·공인중개사와 협의하는 것도 방법입니다.

소형 신축주택 계약 전 건축물대장과 등기부 및 취득가격 확인 체크리스트

계약 전 체크리스트

[ ] 2024년 1월부터 2028년 12월 사이에 준공된 주택인지 확인했다.
[ ] 같은 기간 중 취득하는 주택인지 확인했다.
[ ] 신축 후 최초 구입에 해당하는지 확인했다.
[ ] 건축물대장에서 전용면적 60㎡ 이하인지 확인했다.
[ ] 수도권 6억원·지방 3억원 이하인지 확인했다.
[ ] 실제 취득가격에 옵션비용 등이 포함되는지 확인했다.
[ ] 일반 아파트가 아닌지 확인했다.
[ ] 도시형생활주택이라면 법적 유형을 확인했다.
[ ] 주거용 오피스텔의 실제 사용용도를 확인했다.
[ ] 취득세·종부세·양도세 적용요건을 각각 확인했다.
[ ] 청약과 대출에서는 별도의 주택 수 기준이 적용된다는 점을 확인했다.
[ ] 2028년 연장을 위한 관련 법령 시행 여부를 확인했다.

자주 묻는 질문 FAQ

1. 소형 신축주택 주택수 제외 특례는 언제까지 연장되나요?

정부는 2026년 8·13 대책에서 기존 2027년 말까지인 특례를 2028년 12월까지 연장하겠다고 발표했습니다.

2. 이미 법 개정이 모두 완료된 건가요?

세목에 따라 관련 법령 개정이 필요할 수 있습니다. 계약 전 실제 시행 여부와 적용일을 확인해야 합니다.

3. 어떤 세금에서 주택 수가 제외되나요?

정책 발표 기준으로 취득세·종합부동산세·양도소득세 산정 시 주택 수 제외 특례를 적용합니다.

4. 세금을 전혀 내지 않는 제도인가요?

아닙니다. 주택 수를 계산할 때 제외하는 특례이며 취득세나 양도세 자체가 전액 면제되는 것은 아닙니다.

5. 전용면적 기준은 얼마인가요?

전용면적 60㎡ 이하입니다.

6. 공급면적이 60㎡를 넘으면 대상이 아닌가요?

공급면적이 아니라 전용면적을 기준으로 하므로 건축물대장과 계약서를 확인해야 합니다.

7. 수도권 가격 기준은 얼마인가요?

취득가격 6억원 이하입니다.

8. 지방 가격 기준은 얼마인가요?

취득가격 3억원 이하입니다.

9. 수도권은 어느 지역인가요?

서울특별시, 인천광역시와 경기도가 수도권에 해당합니다.

10. 일반 아파트도 대상인가요?

일반 아파트는 원칙적으로 제외됩니다.

11. 도시형생활주택이 아파트로 표시돼 있으면 제외되나요?

도시형생활주택인 아파트는 포함될 수 있으므로 건축물대장과 주택법상 유형을 확인해야 합니다.

12. 오피스텔도 대상인가요?

전용면적, 취득가격, 준공·취득기간과 최초 구입 요건을 충족한 주거용 오피스텔은 대상이 될 수 있습니다.

13. 업무용 오피스텔도 주택수 제외를 신청해야 하나요?

실제로 업무용으로 사용한다면 세법상 주택에 해당하는지부터 달라질 수 있습니다. 실제 사용현황을 기준으로 판단해야 합니다.

14. 다세대주택과 빌라도 대상인가요?

신축 다세대·연립주택이 모든 요건을 충족하면 대상이 될 수 있습니다.

15. 다가구주택도 포함되나요?

정책상 대상 유형에 포함될 수 있지만 면적과 가격을 어떻게 판단하는지는 세목별 기준을 확인해야 합니다.

16. 2023년에 준공된 주택을 2026년에 구입하면 되나요?

준공기간 요건을 충족하지 못할 수 있으므로 취득일만으로 판단하면 안 됩니다.

17. 2023년에 착공하고 2024년에 준공된 주택은 가능한가요?

준공일이 2024년 1월 이후라면 다른 조건과 함께 대상 여부를 검토할 수 있습니다.

18. 구축 빌라를 리모델링한 경우도 신축주택인가요?

일반적인 수선이나 리모델링만으로 신축 준공 요건을 충족한다고 보기 어렵습니다. 건축물대장의 사용승인과 건축행위 유형을 확인해야 합니다.

19. 최초 구입은 어떤 의미인가요?

신축 후 최초 소유자가 되는 거래인지가 중요합니다. 이미 다른 사람에게 소유권이 이전됐던 주택은 제외될 수 있습니다.

20. 미분양 주택을 시행사에서 처음 사면 가능한가요?

준공·면적·가격·취득기간을 충족하고 최초 구입에 해당한다면 적용 가능성을 검토할 수 있습니다.

21. 분양권을 사도 주택수에서 제외되나요?

분양권의 주택 수 판단과 완공된 주택 취득 후 특례는 다릅니다. 분양권 취득단계부터 별도로 확인해야 합니다.

22. 6억원 이하인지 공시가격으로 판단하나요?

정책 발표에서는 취득가격 기준을 제시하고 있습니다. 계약금액 외 추가비용이 취득가격에 포함되는지 확인해야 합니다.

23. 수도권에서 6억1만원이면 대상인가요?

6억원 이하 기준을 초과하므로 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

24. 기존 1주택자가 추가로 구입해도 되나요?

구입은 가능하지만 1세대 1주택 양도세 비과세나 종부세 특례까지 자동 유지되는 것은 아니므로 별도로 검토해야 합니다.

25. 기존 다주택자도 적용받을 수 있나요?

다주택자도 요건을 갖춘 소형 신축주택을 취득할 때 세목별 주택 수 제외 특례를 검토할 수 있습니다.

26. 이 주택을 팔 때 양도세도 비과세인가요?

주택 수 제외와 양도차익 비과세는 다른 문제입니다. 해당 소형주택 자체를 양도할 때는 일반적인 양도세 계산이 필요할 수 있습니다.

27. 청약에서도 무주택자로 인정되나요?

자동으로 인정되지 않습니다. 청약의 무주택 기준은 주택공급규칙에 따라 별도로 판단합니다.

28. 주택담보대출에서도 무주택자로 인정되나요?

자동으로 인정되지 않습니다. 금융기관과 보증기관의 주택 보유 기준을 별도로 확인해야 합니다.

29. 어디에서 특례 적용 여부를 확인하나요?

취득세는 관할 시·군·구 세무부서 또는 위택스, 양도세·종부세는 국세청 126이나 관할 세무서에 확인할 수 있습니다.

30. 계약 전에 가장 먼저 볼 서류는 무엇인가요?

건축물대장과 등기사항증명서로 준공일, 전용면적, 주택 유형과 최초 구입 여부부터 확인해야 합니다.

마무리

2026년 8·13 대책에 따라 소형 신축주택 주택 수 제외 특례가 2028년 12월까지 연장될 예정입니다.

핵심 조건은 2024년 1월부터 2028년 12월 사이에 준공·취득한 전용 60㎡ 이하의 신축주택이며 취득가격은 수도권 6억원, 지방 3억원 이하여야 합니다.

그러나 ‘주택수 제외’가 세금 전액 면제나 청약·대출상 무주택 인정을 의미하는 것은 아닙니다. 계약 전에 건축물대장과 등기부를 확인하고 취득세·종부세·양도세의 실제 적용요건과 관련 법령 시행 여부를 각각 확인하세요.

공식 확인처

국토교통부 8·13 주택 신속공급 방안
국가법령정보센터
국세청
위택스
국세청 세금상담: 국번 없이 126
지방세 상담: 해당 주택 소재지 시·군·구 세무부서

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