2026 동탄·기흥·구리 토지거래허가구역｜2년 실거주·허가 절차 총정리

2026년 7월 5일부터 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시의 5층 이상 공동주택이 토지거래허가구역으로 지정됐습니다.

지정 지역에서 일정 면적을 초과하는 아파트 등을 매수하려면 매매계약 체결 전에 관할 시청의 허가를 받아야 합니다. 주거 목적으로 허가받았다면 원칙적으로 취득 후 2년간 직접 거주해야 하므로 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 제한됩니다.

기준 시점: 2026년 8월 20일
지정 기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지입니다. 같은 지역에 적용되는 조정대상지역·투기과열지구 규제와 토지거래허가구역은 별도의 제도이므로 각각 확인해야 합니다.

3줄 요약

동탄구·기흥구·구리시의 5층 이상 공동주택은 2026년 7월 5일부터 토지거래허가 대상입니다.
주거지역에서 대지지분 6㎡를 초과하는 아파트 거래는 사실상 대부분 허가 대상이며, 계약 전에 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.
주거 목적으로 허가받으면 원칙적으로 2년간 실거주해야 하므로 전세를 끼고 매수하는 방식은 어렵습니다.

2026년 동탄구 기흥구 구리시 토지거래허가구역과 2년 실거주 의무를 확인하는 아파트 매수자

동탄·기흥·구리 토지거래허가구역 지정 내용

국토교통부와 경기도가 발표한 규제지역 지정 방안에 따라 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시에 부동산 규제가 추가됐습니다.

세 지역은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐고, 2026년 7월 5일부터 토지거래허가구역 지정 효력이 시작됐습니다.

구분	적용 내용
대상 지역	화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시
토지거래허가 효력	2026년 7월 5일부터
지정 종료 예정일	2027년 12월 31일
대상 건축물	5층 이상 공동주택
주거지역 허가기준	대지지분 6㎡ 초과
주요 의무	계약 전 허가와 원칙적 2년 실거주
대표 제한	전세를 끼고 매수하는 갭투자 제한

지정 기간이 끝났다고 자동으로 규제가 해제되는 것은 아닙니다. 시장 상황에 따라 기간이 연장되거나 범위가 조정될 수 있으므로 계약 당시의 최신 지정 공고를 확인해야 합니다.

토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 투기성 거래가 발생하거나 지가가 급격하게 상승할 우려가 있는 지역에서 토지 거래를 제한하는 제도입니다.

허가구역 안에서 기준 면적을 초과하는 토지나 토지 지분을 유상으로 이전하는 계약을 체결하려면 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.

아파트 매매도 건물과 함께 대지지분을 취득하는 거래이므로 토지거래허가 대상이 될 수 있습니다.

일반적인 부동산 거래와 가장 큰 차이는 다음과 같습니다.

매매계약 전에 허가 절차를 거쳐야 합니다.
실수요 목적을 구체적으로 소명해야 합니다.
허가받은 이용목적대로 부동산을 사용해야 합니다.
주거 목적으로 허가받으면 직접 거주 의무가 발생합니다.
의무를 위반하면 이행강제금이나 허가 취소 등의 문제가 생길 수 있습니다.

동탄구·기흥구·구리시에서 모든 부동산이 대상일까?

이번 지정은 해당 지역에 있는 모든 토지와 건축물을 일괄적으로 규제하는 방식이 아닙니다.

공식 발표 기준으로 동탄구·기흥구·구리시의 5층 이상 공동주택이 대상입니다. 일반적으로 아파트가 핵심 대상이며, 건축물의 층수와 용도, 대지지분에 따라 개별 판단이 필요합니다.

다음 부동산은 허가 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.

5층 이상 아파트
주상복합아파트
도시형생활주택
5층 이상 연립·다세대주택
오피스텔
재건축·재개발 입주권
분양권
단독주택
상가와 업무시설
나대지

오피스텔은 공동주택이 아니라 업무시설로 분류되는 경우가 많습니다. 건물 외관만 보고 판단하지 말고 건축물대장상 용도와 지정 공고의 필지별 범위를 확인해야 합니다.

대지지분 6㎡ 기준은 어떻게 확인할까?

주거지역의 토지거래허가 기준은 대지지분 6㎡ 초과입니다.

아파트 전용면적이 아니라 해당 세대가 보유하는 토지 지분을 기준으로 판단합니다. 전용면적이 작은 아파트도 대지지분이 6㎡를 넘으면 허가 대상이 될 수 있습니다.

대지지분은 다음 자료에서 확인할 수 있습니다.

해당 세대의 등기사항전부증명서
집합건축물대장
토지대장
부동산종합증명서
공인중개사가 제공하는 권리관계 자료
관할 시청 토지거래허가 담당 부서

사례 1｜대지지분이 32㎡인 아파트

주거지역 허가기준인 6㎡를 초과하므로 토지거래허가 대상에 해당할 가능성이 높습니다.

사례 2｜전용면적 20㎡, 대지지분 8㎡인 소형 아파트

전용면적이 작더라도 대지지분이 6㎡를 초과하므로 허가 대상이 될 수 있습니다.

사례 3｜대지지분이 정확히 6㎡인 경우

허가기준이 ‘6㎡ 초과’라면 정확히 6㎡인 거래는 면적 기준상 허가 대상에서 제외될 수 있습니다. 다만 지분 계산과 공고 적용방식을 관할 관청에 확인해야 합니다.

토지거래허가는 계약 전 받아야 한다

토지거래허가구역의 핵심은 허가를 먼저 받고 본계약을 체결해야 한다는 점입니다.

허가 대상 부동산을 일반 지역처럼 확정적으로 매매한 뒤 사후에 허가받는 방식으로 진행하면 계약 효력과 계약금 반환을 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다.

실무에서는 매도인과 매수인이 매매조건에 합의한 후 토지거래허가 신청서를 공동으로 제출합니다. 관할 관청의 허가가 나오면 확정적인 매매계약 이행과 잔금·등기 절차를 진행합니다.

안전한 진행 순서는 다음과 같습니다.

대상 주택의 허가구역 포함 여부를 확인합니다.
등기부등본과 건축물대장, 대지지분을 확인합니다.
매수인의 실거주 가능 여부와 자금계획을 검토합니다.
매도인과 가격 및 거래조건을 협의합니다.
허가를 전제로 한 합의서나 조건부 계약서를 작성합니다.
매도인과 매수인이 공동으로 허가를 신청합니다.
관할 관청의 허가 여부를 확인합니다.
허가 후 계약 이행과 잔금 지급을 진행합니다.
소유권이전등기와 전입 절차를 완료합니다.
허가받은 목적대로 직접 거주합니다.

가계약금을 먼저 보내도 될까?

토지거래허가를 받기 전에 매도인에게 가계약금을 보내는 것은 신중해야 합니다.

허가가 나오지 않으면 거래를 진행할 수 없는데, 문자나 계약서에 가계약금 반환 조건이 불명확하면 매도인과 매수인 중 누구의 책임인지 분쟁이 발생할 수 있습니다.

부득이하게 금전을 지급한다면 다음 내용을 서면에 명확하게 기재하는 것이 좋습니다.

본 합의는 토지거래허가를 정지조건으로 하며, 관할 관청에서 허가받지 못한 경우 당사자에게 별도의 귀책사유가 없는 한 합의의 효력은 발생하지 않는다. 매도인은 지급받은 금원을 정해진 기한 안에 전액 반환한다.

다음 항목도 구체적으로 작성해야 합니다.

지급한 금액의 성격
토지거래허가 신청기한
허가 신청에 필요한 협조 의무
허가 불허 시 반환기한
매도인이나 매수인이 신청에 협조하지 않을 때의 책임
대출 불승인 시 계약 처리방법
기존 임차인 퇴거가 지연될 때의 처리방법

단순히 ‘허가가 안 나오면 반환한다’는 문구만 넣기보다 반환 시기와 당사자의 협조 의무까지 작성하는 것이 안전합니다.

2년 실거주 의무는 무엇일까?

주거 목적으로 토지거래허가를 받은 매수인은 원칙적으로 취득한 주택에서 2년간 직접 거주해야 합니다.

실거주 의무는 주민등록만 해당 주소로 이전하면 끝나는 형식적인 절차가 아닙니다. 실제 생활 근거지를 해당 주택으로 옮겨 지속적으로 이용해야 합니다.

관할 관청은 필요한 경우 다음 자료를 통해 이용 실태를 확인할 수 있습니다.

주민등록 전입 여부
전기·수도·가스 사용량
관리비 납부내역
현장 조사 결과
우편물 수령지
가족의 실제 거주관계
다른 주택의 임대차계약 및 사용내역

주소만 이전하고 실제로는 다른 곳에서 거주하면 이용의무 위반으로 판단될 수 있습니다.

2년은 언제부터 계산할까?

실거주 의무기간의 정확한 시작일은 허가조건과 취득일, 등기일 등을 기준으로 확인해야 합니다.

일반적으로 소유권을 취득한 뒤 허가받은 이용목적에 따라 사용해야 하지만, 기존 임차인의 계약기간이나 주택 인도 시점에 따라 실제 입주 시기가 달라질 수 있습니다.

허가신청 단계에서 다음 날짜를 명확히 확인해야 합니다.

매매계약 체결 예정일
잔금 지급일
소유권이전등기일
기존 임차인의 계약 종료일
매수인의 실제 입주 예정일
실거주 의무기간 시작일과 종료일

허가서에 기재된 토지 이용계획과 이용의무기간이 최종 판단의 기준이 되므로 허가서를 보관해야 합니다.

토지거래허가구역 아파트의 계약 전 허가와 2년 실거주 의무 절차

세입자가 있는 아파트도 매수할 수 있을까?

세입자가 거주하는 아파트라고 해서 매매 자체가 무조건 불가능한 것은 아닙니다. 다만 매수인이 실거주 의무를 이행할 수 있어야 하므로 기존 임대차계약의 종료 시점이 매우 중요합니다.

세입자의 계약기간이 장기간 남아 있거나 계약갱신요구권 행사 가능성이 있다면 매수인이 계획한 시점에 입주하지 못할 수 있습니다.

계약 전 다음 내용을 확인해야 합니다.

기존 임대차계약의 시작일과 종료일
세입자의 계약갱신요구권 사용 여부
매도인의 갱신 거절 통보 여부
세입자의 퇴거 의사와 이사 예정일
전세보증금 반환 재원
매수인의 실거주 개시 가능일
허가관청이 인정하는 입주 유예 여부

기존 임차인이 있다는 이유만으로 자동으로 입주 유예가 인정되는 것은 아닙니다. 허가 신청 전에 임대차계약서를 제출하고 관할 관청에서 실거주계획의 인정 여부를 확인해야 합니다.

전세를 끼고 아파트를 살 수 있을까?

원칙적으로 어렵습니다.

토지거래허가구역에서 주거 목적으로 아파트를 매수하면 직접 거주해야 하므로, 매수 후 새로운 전세계약을 체결하거나 기존 세입자의 전세보증금을 승계해 장기간 임대하는 방식은 허가 목적과 충돌할 수 있습니다.

특히 다음과 같은 계획은 허가받기 어려울 수 있습니다.

전세보증금을 승계하고 2년 이상 임대하는 계획
매수 직후 새로운 세입자를 구하는 계획
단기 시세차익을 목적으로 매수하는 계획
본인은 다른 지역에 거주하면서 가족 명의만 이전하는 계획
재건축 기대감만 보고 실제 이용계획 없이 매수하는 경우

기존 임차인의 계약 종료 후 직접 입주하는 계획은 개별 사정에 따라 심사될 수 있습니다. 다만 입주까지 허용되는 기간과 제출해야 할 증빙을 관할 관청에 먼저 확인해야 합니다.

주택담보대출을 받아 매수할 수 있을까?

토지거래허가구역이라고 해서 주택담보대출이 모두 금지되는 것은 아닙니다. 하지만 동탄구·기흥구·구리시는 조정대상지역과 투기과열지구 규제도 함께 적용되므로 대출 조건이 크게 강화됐습니다.

규제지역에서는 주택가격, 주택 보유 수, 소득, 기존 부채와 처분조건 등에 따라 실제 대출한도가 달라집니다.

확인 항목	주요 내용
LTV	무주택자·처분조건부 1주택자도 강화된 비율 적용 가능
유주택자	추가 주택 구입 목적 대출 제한 가능
주택가격별 한도	고가주택은 주담대 총액 제한 적용 가능
DSR	연소득과 기존 대출 원리금 반영
스트레스 DSR	미래 금리상승 위험을 반영해 한도 산정
실거주	토지거래허가 조건과 대출 약정의 전입의무를 모두 확인

토지거래허가를 받았다고 대출이 승인되는 것은 아니며, 대출 승인을 받았다고 토지거래허가가 자동으로 나오는 것도 아닙니다.

두 절차는 별개이므로 허가 신청 전 은행의 사전심사를 함께 진행해야 합니다.

5억·7억·10억원 아파트 필요 현금 예시

다음 계산은 단순한 구조를 보여주기 위한 예시입니다. 실제 LTV와 대출한도는 신청자별로 달라집니다.

5억원 아파트

LTV 40%를 단순 적용하면 담보가액 기준 대출은 최대 2억원입니다.

매매가격: 5억원
단순 계산 대출: 최대 2억원
기본 자기자금: 최소 3억원
별도 준비: 취득세·중개보수·등기비용·이사비

7억원 아파트

LTV 40%를 단순 적용하면 최대 2억8,000만원입니다.

매매가격: 7억원
단순 계산 대출: 최대 2억8,000만원
기본 자기자금: 최소 4억2,000만원
별도 준비: 취득 부대비용

10억원 아파트

LTV 40%를 단순 적용하면 최대 4억원입니다.

매매가격: 10억원
단순 계산 대출: 최대 4억원
기본 자기자금: 최소 6억원
별도 준비: 취득 부대비용

하지만 DSR 계산 결과가 더 낮으면 실제 대출금도 줄어듭니다. 토지거래허가 신청서에 작성한 자금조달계획과 실제 대출 가능액이 일치하는지 확인해야 합니다.

토지거래허가 신청서류

관할 지방자치단체와 거래 유형에 따라 추가 서류가 필요할 수 있지만 일반적으로 다음 자료를 준비합니다.

토지거래계약허가 신청서
토지이용계획서
토지취득자금 조달계획서
매도인과 매수인의 신분증
법인의 경우 법인등기사항증명서
등기사항전부증명서
토지대장
건축물대장
부동산 매매 합의서 또는 조건부 계약서
자금조달 증빙자료
주택담보대출 상담 또는 승인 자료
기존 임대차계약서
현재 주거상황을 확인할 수 있는 자료
실거주 사유를 증명하는 재직·통학·가족관계 자료
대리 신청 시 위임장과 본인서명사실확인서 등

자금조달계획에는 자기자금과 차입금의 출처를 구분해 작성해야 합니다.

자금조달계획에는 무엇을 적을까?

매수인은 매매대금을 어떤 방법으로 마련하는지 구체적으로 소명해야 합니다.

대표적인 자금 항목은 다음과 같습니다.

자기자금

금융기관 예금
주식·채권 매각대금
부동산 처분대금
기존 임차보증금 반환액
증여·상속받은 자금
현금 등 기타 자금

차입금

주택담보대출
신용대출
기존 주택 처분조건부 대출
가족에게 빌린 자금
회사 지원 대출
그 밖의 차입금

부모에게 받은 돈을 차입금으로 기재하려면 실제 차용관계가 존재해야 합니다. 차용증만 작성하고 이자나 원금을 상환하지 않으면 세무상 증여로 판단될 수 있습니다.

토지거래허가 처리기간

법정 처리기간과 실제 처리기간은 신청 내용 및 보완 요구 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

신청서에 누락이 없고 이용목적과 자금조달계획이 명확하면 비교적 빠르게 처리될 수 있지만, 다음 사유가 있으면 시간이 더 필요할 수 있습니다.

기존 임차인의 퇴거일이 불명확한 경우
매수인의 현재 주거지와 취득 목적이 불분명한 경우
자금 출처 증빙이 부족한 경우
법인 명의 취득인 경우
여러 필지나 지분을 함께 거래하는 경우
신청서와 계약조건이 일치하지 않는 경우
실거주 개시 시점에 추가 확인이 필요한 경우

잔금일을 지나치게 촉박하게 정하지 말고 허가와 대출 심사기간을 반영해야 합니다.

매도인과 매수인이 함께 신청해야 하는 이유

토지거래허가는 매도인과 매수인이 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다.

매수인이 실거주계획과 자금조달계획을 제출하더라도 매도인이 서류 제출이나 서명을 거부하면 정상적인 허가 절차가 어렵습니다.

조건부 계약서에는 다음 협조 의무를 넣는 것이 좋습니다.

신청서 공동 작성
인감 또는 서명 관련 서류 제공
보완 요구 발생 시 자료 제출
기존 임대차계약 정보 제공
허가 결과가 나올 때까지 일방적으로 제3자와 계약하지 않을 의무
허가 후 본계약과 소유권 이전에 협조할 의무

허가가 나오지 않으면 어떻게 될까?

허가가 불허되면 허가 대상 거래를 그대로 이행하기 어렵습니다.

허가 전에 작성한 합의서나 조건부 계약은 허가 여부에 따라 효력이 결정될 수 있으므로 계약금 반환 조건을 명확히 해야 합니다.

허가 불허 사유가 매수인의 거짓 실거주계획이나 자금조달 실패 때문이라면 당사자 사이에서 책임 문제가 발생할 수 있습니다. 반대로 매도인이 허가 신청에 협조하지 않았다면 매도인의 책임이 문제 될 수 있습니다.

따라서 계약서에는 단순 불허뿐 아니라 다음 상황을 나누어 규정하는 것이 안전합니다.

당사자 귀책사유 없는 불허
매수인의 자료 미제출로 인한 불허
매도인의 신청 거부로 인한 불허
대출 불승인
기존 임차인 미퇴거
허가조건을 수용할 수 없는 경우

허가받은 뒤 계약조건을 바꿔도 될까?

매매가격이나 취득 지분, 이용목적, 잔금일 등 중요한 계약조건이 변경되면 기존 허가로 거래할 수 있는지 확인해야 합니다.

사소한 일정 변경과 달리 다음 사항이 달라지면 변경허가 또는 재신청이 필요할 수 있습니다.

매매가격의 큰 변경
공동명의자 추가 또는 제외
취득 지분 변경
매수인 변경
대상 부동산 변경
실거주 시작일 변경
임대차 승계조건 변경
자금조달 구조의 중대한 변경

변경된 계약을 체결하기 전에 관할 시청 담당 부서에 문의하는 것이 안전합니다.

공동명의 매수도 가능한가?

부부 공동명의로 매수하는 것도 가능하지만 공동매수인 모두의 취득 목적과 이용계획을 확인할 수 있습니다.

부부 중 한 명만 전입하고 다른 배우자는 장기간 다른 지역에 거주할 예정이라면 가족의 실제 생활 근거지와 별거 사유를 소명해야 할 수 있습니다.

공동명의를 선택할 때는 다음 항목을 함께 검토해야 합니다.

각자의 지분
자금 부담 비율
부부 사이 증여세 가능성
주택담보대출 채무자
취득세 납부
향후 양도소득세
실거주 의무 이행방법

명의 지분과 실제 자금 부담이 크게 다르면 배우자 증여 문제가 발생할 수 있습니다.

법인도 아파트를 살 수 있을까?

토지거래허가구역에서 법인이 주거용 아파트를 취득하려면 개인보다 실수요 목적을 인정받기 어려울 수 있습니다.

법인은 실제로 주거할 수 없기 때문에 직원 숙소 등 구체적인 이용목적과 필요성을 소명해야 합니다. 단순 임대 또는 시세차익 목적이라면 허가가 제한될 가능성이 큽니다.

법인 취득은 토지거래허가뿐 아니라 취득세 중과, 주택담보대출 제한과 세무 문제도 함께 검토해야 합니다.

상속·증여도 허가 대상일까?

토지거래허가제는 원칙적으로 대가를 지급하고 소유권이나 지상권을 이전·설정하는 계약을 대상으로 합니다.

상속처럼 계약에 의하지 않은 취득이나 순수한 증여는 일반적인 매매와 다르게 취급될 수 있습니다. 다만 부담부증여처럼 채무 인수 등 대가성이 포함된 거래는 개별 판단이 필요합니다.

명의만 증여 형식으로 꾸미고 실제로 매매대금을 지급하면 탈법 거래로 판단될 수 있습니다.

경매로 취득할 때도 허가가 필요할까?

법원의 경매나 공매를 통한 취득은 일반 매매계약과 허가 적용방식이 다를 수 있습니다.

그러나 경매로 취득했다는 이유만으로 실거주, 대출, 세금과 다른 규제까지 모두 사라지는 것은 아닙니다. 입찰 전 해당 물건의 허가제 적용 여부와 취득 후 이용의무를 법원, 관할 관청 및 전문가에게 확인해야 합니다.

동탄 기흥 구리 아파트 매수 전 토지거래허가와 자금조달 실거주 계획을 확인하는 체크리스트

실거주 의무를 위반하면 어떻게 될까?

허가받은 목적대로 부동산을 이용하지 않으면 관할 관청이 이행명령을 내릴 수 있습니다.

정해진 기간 안에 이행명령을 따르지 않으면 토지 취득가액을 기준으로 이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다. 거짓이나 부정한 방법으로 허가받거나 허가 없이 거래하면 형사처벌과 계약 효력 문제가 발생할 수 있습니다.

대표적인 위반 사례는 다음과 같습니다.

실거주한다고 신청한 후 바로 전세를 놓는 경우
주민등록만 이전하고 실제로는 거주하지 않는 경우
취득한 주택을 사무실이나 숙박시설로 사용하는 경우
이용계획서와 다른 목적으로 사용하는 경우
허가 없이 매매계약을 확정적으로 체결하는 경우
허위 자금조달계획이나 거짓 자료를 제출하는 경우

불가피하게 거주하지 못하면 어떻게 할까?

취업지 변경, 질병 치료, 해외 발령, 가족 돌봄과 같은 불가피한 사정이 발생할 수 있습니다.

이 경우 임의로 전출하거나 주택을 임대하지 말고 먼저 관할 관청에 사유와 증빙자료를 제출해 예외 인정 또는 이용계획 변경이 가능한지 확인해야 합니다.

검토될 수 있는 자료는 다음과 같습니다.

인사발령서
재직증명서
입원확인서와 진단서
해외근무 명령서
가족관계증명서
학교 입학 또는 전학 자료
기존 주택의 재해·철거 관련 자료

개인 사정이 있다는 것만으로 자동 면제되는 것은 아닙니다. 반드시 처분이나 임대 전에 담당 부서의 안내를 받아야 합니다.

2년 안에 다시 팔 수 있을까?

실거주 의무기간 중 주택을 다시 매도하는 것은 허가 목적과 이용의무에 영향을 줄 수 있습니다.

단순히 가격이 올랐다는 이유로 단기간에 매도하면 애초 실거주 목적의 진정성을 의심받을 수 있습니다. 새로운 매수자 역시 허가 대상이라면 별도로 토지거래허가를 받아야 합니다.

근무지 이전이나 질병 등 불가피한 사유로 처분해야 한다면 매매계약 전에 관할 관청에 이용의무 처리방법을 문의해야 합니다.

토지거래허가와 부동산거래신고는 다르다

토지거래허가를 받았다고 부동산거래신고 절차가 모두 끝나는 것은 아닙니다.

구분	토지거래허가	부동산거래신고
목적	투기 거래 제한과 이용목적 심사	실거래가격과 계약내용 신고
처리 시점	원칙적으로 본계약 체결 전	계약 체결 후 법정기한 내
담당 기관	관할 시·군·구	관할 시·군·구
주요 자료	이용계획·자금조달계획	계약내용·실거래가격
위반 결과	이행강제금·처벌·계약 효력 문제	과태료 등

허가 후 계약을 체결했다면 부동산거래신고와 자금조달계획서 제출, 취득세 신고 및 등기 절차를 차례대로 진행해야 합니다.

조정대상지역과 토지거래허가구역 차이

동탄구·기흥구·구리시는 여러 규제가 동시에 적용되기 때문에 제도를 구분해야 합니다.

구분	토지거래허가구역	조정대상지역·투기과열지구
핵심 목적	투기성 토지거래 제한	주택시장 과열 억제
주요 절차	계약 전 거래허가	별도 사전 매매허가는 없음
실거주	허가 목적에 따라 2년 의무	대출·청약 등에서 별도 규제
대출	자체 대출제도는 아님	LTV·유주택자 대출 제한 강화
청약	직접적인 청약제도는 아님	1순위·재당첨·전매 제한 강화
세금	허가 자체가 세율을 정하지 않음	취득세·양도세 규제와 연동 가능
해제	지정권자의 별도 공고	국토교통부의 별도 절차

토지거래허가구역이 해제돼도 조정대상지역이나 투기과열지구 규제는 남을 수 있습니다. 반대의 경우도 가능하므로 각각의 지정 현황을 확인해야 합니다.

매수 전 반드시 확인할 비용

토지거래허가와 대출 가능 여부만 확인하고 부대비용을 빠뜨리면 잔금일에 자금이 부족할 수 있습니다.

다음 비용을 함께 계산해야 합니다.

매매 잔금
취득세와 지방교육세
농어촌특별세 적용 여부
부동산 중개보수
소유권이전등기 비용
법무사 비용
주택담보대출 인지세
근저당권 설정 관련 비용
기존 임차보증금 반환 또는 승계금액
이사비와 수리비
관리비 정산금

특히 기존 세입자가 있는 주택은 매도인이 반환해야 할 보증금을 누가 어떤 방식으로 마련할지 계약서에 명확히 작성해야 합니다.

계약서 특약에 넣을 내용

상황에 따라 달라질 수 있지만 토지거래허가 대상 아파트 계약에서는 다음 사항을 검토할 수 있습니다.

본 계약이 토지거래허가를 조건으로 한다는 내용
매도인과 매수인의 허가 신청 협조 의무
허가 불허 시 지급금 반환방법과 반환기한
당사자 귀책사유로 불허됐을 때의 책임
대출 불승인 시 계약 처리방법
기존 임차인의 계약 종료일과 명도 책임
잔금일 전 새로운 권리 설정 금지
잔금 직전 등기부등본 재확인
체납세금과 관리비 정산 책임
실거주를 위한 주택 인도일
하자와 불법 구조변경 고지
허가조건 변경 시 협의방법

특약 문구는 실제 거래 상황에 따라 법률전문가나 공인중개사의 도움을 받아 작성하는 것이 안전합니다.

상황별 적용 사례

사례 1｜동탄구 아파트를 직접 거주 목적으로 매수

무주택자가 동탄구 아파트에 직접 입주할 계획이라면 거래허가를 신청할 수 있습니다.

대지지분과 자금조달계획, 현재 주거상황 및 입주예정일을 제출하고 허가받은 뒤 2년간 실거주해야 합니다.

사례 2｜기흥구 아파트를 전세 끼고 매수

기존 세입자의 계약이 장기간 남아 있고 매수인이 계속 전세를 유지할 계획이라면 실거주 목적과 맞지 않아 허가받기 어려울 수 있습니다.

기존 임대차 종료 후 입주가 가능한지 관할 관청에 먼저 확인해야 합니다.

사례 3｜구리시 아파트를 자녀 명의로 매수

자녀 명의로 취득하면서 부모가 대금을 전액 부담하면 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 자녀가 실제로 거주하지 않는다면 토지거래허가 목적도 인정받기 어려울 수 있습니다.

사례 4｜동탄구 아파트를 부부 공동명의로 매수

부부가 실제 거주하고 각자 지분에 맞게 자금을 부담한다면 공동명의 신청을 검토할 수 있습니다.

다만 부부 중 한 명이 다른 지역에 계속 거주할 예정이라면 실제 가족의 거주계획을 소명해야 할 수 있습니다.

사례 5｜기흥구 세입자 거주 아파트를 매수해 3개월 뒤 입주

세입자의 계약 종료와 명도 일정이 확정돼 있고 관할 관청에서 해당 입주계획을 인정한다면 허가 가능성을 검토할 수 있습니다.

구두 퇴거 약속만 믿지 말고 임대차계약서와 세입자의 의사를 확인해야 합니다.

사례 6｜구리시 아파트를 매수한 뒤 해외발령

허가 당시 예상하지 못한 해외발령이 발생했다면 임의로 임대하기 전에 관할 관청에 사유와 증빙자료를 제출해야 합니다.

예외가 자동 인정되는 것은 아닙니다.

매수자 최종 체크리스트

[ ] 아파트가 토지거래허가구역에 포함되는지 확인했는가?
[ ] 지정 기간과 효력 발생일을 확인했는가?
[ ] 건축물의 용도와 층수를 확인했는가?
[ ] 해당 세대의 대지지분을 확인했는가?
[ ] 계약 전에 허가받아야 한다는 점을 알고 있는가?
[ ] 실제로 2년간 거주할 수 있는가?
[ ] 현재 직장과 자녀 학교 등 생활 여건을 검토했는가?
[ ] 기존 임차인의 계약 종료일을 확인했는가?
[ ] 계약갱신요구권 행사 여부를 확인했는가?
[ ] 실거주 개시 시점을 관할 관청에 확인했는가?
[ ] 주택담보대출 사전심사를 받았는가?
[ ] LTV와 DSR을 모두 계산했는가?
[ ] 취득세와 중개보수 등 부대비용을 준비했는가?
[ ] 자기자금의 출처를 증명할 수 있는가?
[ ] 조건부 계약서에 불허 시 반환조항을 넣었는가?
[ ] 잔금 전 등기부등본을 다시 확인할 계획인가?
[ ] 허가서와 제출서류 사본을 보관할 것인가?

자주 묻는 질문

Q1. 동탄구·기흥구·구리시는 언제부터 토지거래허가구역인가요?

2026년 7월 5일부터 지정 효력이 시작됐으며, 지정 종료 예정일은 2027년 12월 31일입니다.

Q2. 세 지역의 모든 부동산이 허가 대상인가요?

이번 지정은 5층 이상 공동주택을 중심으로 적용됩니다. 건축물 용도와 층수, 대지지분 및 필지별 지정 여부를 확인해야 합니다.

Q3. 소형 아파트도 허가받아야 하나요?

전용면적이 아니라 대지지분을 기준으로 판단합니다. 주거지역에서 대지지분이 6㎡를 초과하면 소형 아파트도 허가 대상이 될 수 있습니다.

Q4. 계약한 뒤 허가를 신청해도 되나요?

허가 대상 거래는 원칙적으로 확정적인 계약 체결 전에 허가받아야 합니다. 허가 전에는 허가를 조건으로 하는 합의 방식이 활용될 수 있으나 계약금 반환 조건을 명확히 해야 합니다.

Q5. 가계약금을 보내도 되나요?

분쟁 위험이 있으므로 신중해야 합니다. 금전을 지급한다면 허가 불허 시 전액 반환, 반환기한과 신청 협조 의무를 서면으로 작성해야 합니다.

Q6. 실거주 의무는 몇 년인가요?

주거 목적으로 허가받은 경우 원칙적으로 2년간 직접 거주해야 합니다.

Q7. 주민등록만 이전하면 실거주로 인정되나요?

아닙니다. 실제 생활 근거지가 해당 주택이어야 하며 전기·수도 사용량이나 현장 조사 등을 통해 확인될 수 있습니다.

Q8. 전세를 끼고 아파트를 살 수 있나요?

장기간 전세를 유지할 계획이라면 2년 실거주 목적과 충돌해 허가받기 어렵습니다.

Q9. 기존 세입자가 있으면 무조건 매수할 수 없나요?

무조건 금지되는 것은 아니지만 세입자의 계약기간과 매수인의 입주 가능 시점을 심사받아야 합니다. 계약 전에 관할 관청에 확인해야 합니다.

Q10. 세입자가 계약갱신요구권을 사용하면 어떻게 되나요?

매수인의 입주 일정이 늦어져 허가받은 이용계획을 이행하지 못할 수 있습니다. 갱신요구권 사용 여부와 실제 퇴거 가능일을 계약 전에 확인해야 합니다.

Q11. 토지거래허가를 받으면 대출도 승인되나요?

아닙니다. 거래허가와 은행 대출심사는 별개입니다. 소득, 기존 부채, 신용도와 주택가격을 기준으로 별도의 심사를 받아야 합니다.

Q12. 무주택자도 LTV 규제를 받나요?

동탄구·기흥구·구리시는 규제지역으로도 지정돼 있으므로 무주택자 역시 강화된 LTV 기준과 대출한도 심사를 받을 수 있습니다.

Q13. 공동명의로 매수할 수 있나요?

가능하지만 공동매수인의 자금 부담과 실거주계획을 소명해야 합니다. 지분과 실제 부담액이 다르면 증여세 문제도 확인해야 합니다.

Q14. 부모가 돈을 주고 자녀 명의로 사도 되나요?

부모가 무상으로 매매대금을 제공하면 증여세가 발생할 수 있습니다. 자녀가 실제로 거주하지 않으면 허가 목적에도 문제가 생길 수 있습니다.

Q15. 법인 명의로 아파트를 살 수 있나요?

법인은 직접 거주할 수 없기 때문에 취득 필요성과 구체적인 이용목적을 더 엄격하게 심사받을 수 있습니다. 단순 투자나 임대 목적은 허가받기 어려울 수 있습니다.

Q16. 상속받는 경우에도 허가가 필요한가요?

상속은 일반적인 매매계약과 다르게 취급됩니다. 다만 부담부증여 등 대가성이 있는 거래는 관할 관청에 개별적으로 확인해야 합니다.

Q17. 허가 신청은 매수인이 혼자 하나요?

매도인과 매수인이 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다. 대리 신청 시에는 적법한 위임서류가 필요합니다.

Q18. 허가 처리에는 얼마나 걸리나요?

서류 완성도와 보완 요구 여부에 따라 달라집니다. 잔금일을 촉박하게 정하지 말고 관할 관청의 예상 처리기간을 먼저 확인해야 합니다.

Q19. 허가받은 뒤 매매가격을 바꿀 수 있나요?

가격이나 매수인, 지분, 이용목적 등이 크게 변경되면 변경허가 또는 재신청이 필요할 수 있습니다.

Q20. 2년 안에 주택을 팔 수 있나요?

불가피한 사유 없이 단기간에 처분하면 허가 목적과 이용의무 문제가 발생할 수 있습니다. 계약 전에 관할 관청의 안내를 받아야 합니다.

Q21. 해외발령이나 지방 전근이 나면 어떻게 하나요?

임의로 전출하거나 임대하지 말고 발령서 등 증빙자료를 준비해 관할 관청에 예외나 이용계획 변경 가능 여부를 문의해야 합니다.

Q22. 토지거래허가구역이 해제되면 실거주 의무도 즉시 없어지나요?

구역이 해제되더라도 이미 허가받은 거래의 이용의무가 자동으로 종료되는지는 허가조건과 관련 규정을 확인해야 합니다.

Q23. 지정 종료일이 지나면 자동으로 해제되나요?

시장 상황에 따라 재지정되거나 기간이 연장될 수 있으므로 계약일 기준 최신 공고를 확인해야 합니다.

Q24. 분양권도 토지거래허가 대상인가요?

분양권은 완성된 주택과 토지 지분을 직접 이전하는 일반 매매와 법적 구조가 다릅니다. 다만 투기과열지구의 전매 제한 등 별도 규제가 적용될 수 있습니다.

Q25. 오피스텔도 허가받아야 하나요?

이번 지정 대상인 공동주택과 오피스텔은 건축법상 용도가 다를 수 있습니다. 해당 건축물의 용도와 필지별 공고 범위를 관할 관청에 확인해야 합니다.

Q26. 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?

계약 효력이 인정되지 않거나 형사처벌 문제가 발생할 수 있습니다. 허가 대상 여부가 불분명하면 계약금 지급 전에 확인해야 합니다.

Q27. 실거주 의무를 위반하면 어떤 제재가 있나요?

이행명령과 이행강제금 부과 등의 제재를 받을 수 있으며, 거짓이나 부정한 방법으로 허가받으면 더 무거운 책임이 발생할 수 있습니다.

Q28. 토지거래허가를 받으면 부동산거래신고는 하지 않아도 되나요?

아닙니다. 허가 후 계약이 성립하면 부동산거래신고와 세금 신고, 소유권이전등기를 별도로 진행해야 합니다.

Q29. 담당 부서는 어디인가요?

대상 주택이 있는 화성시·용인시·구리시의 토지거래허가 담당 부서에 문의해야 합니다. 동탄구와 기흥구는 정확한 관할 행정구역과 접수처를 확인해야 합니다.

Q30. 계약 전에 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요?

주택 주소와 동·호수, 건축물 용도, 대지지분을 준비해 관할 관청에 허가 대상 여부부터 확인해야 합니다. 그다음 실거주 가능성과 대출한도를 점검하는 것이 안전합니다.

정리

2026년 7월 5일부터 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시의 5층 이상 공동주택에는 토지거래허가제가 적용되고 있습니다.

주거지역에서 대지지분 6㎡를 초과하는 아파트는 사실상 대부분 허가 대상이므로 확정적인 매매계약을 체결하기 전에 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

허가받은 매수인은 원칙적으로 2년간 직접 거주해야 합니다. 기존 전세를 장기간 승계하거나 매수 직후 새로운 세입자를 받는 방식은 허가 목적과 맞지 않을 수 있습니다.

또한 세 지역은 조정대상지역과 투기과열지구로도 지정돼 대출과 청약, 세금 관련 규제를 함께 확인해야 합니다. 토지거래허가를 받았더라도 주택담보대출이 자동 승인되는 것은 아니므로 계약 전에 은행의 사전심사를 받아야 합니다.

가장 안전한 순서는 허가 대상 확인 → 실거주 가능 여부 확인 → 기존 임차인 확인 → 대출 사전심사 → 조건부 계약 → 공동 허가 신청 → 허가 후 잔금과 등기 → 2년 실거주입니다.

참고자료

국토교통부, 투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정
경기부동산포털 토지거래허가구역 지정 현황
국토교통부 토지거래허가제도 안내
화성시·용인시·구리시 토지거래허가 담당 부서

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