토지거래허가구역 실거주 유예 2027년까지｜무주택 요건·갱신계약 총정리

토지거래허가구역 실거주 유예 신청기한이 2027년 12월 31일까지 연장될 예정입니다. 현재 세입자가 거주하는 주택을 매수하는 무주택자는 기존 임대차계약의 남은 기간뿐 아니라 갱신계약 1회, 최대 2년까지 입주를 유예받을 수 있게 됩니다.

하지만 세입자가 있다는 이유만으로 모든 매수자가 유예 대상이 되는 것은 아닙니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 하며, 세입자가 퇴거한 뒤에는 해당 주택에 입주해 2년 동안 실제로 거주해야 합니다.

토지거래허가구역 실거주 유예 핵심 내용

국토교통부는 2026년 9월 17일 실거주 유예 신청기한을 2027년 12월 31일까지 연장하고, 유예 인정 범위를 임대차계약 갱신까지 확대하는 방안을 발표했습니다.

관련 시행령 개정안은 입법예고 등을 거쳐 2026년 10월 1일부터 시행될 예정입니다.

구분	변경 내용
시행 예정일	2026년 10월 1일
신청기한	2027년 12월 31일까지
대상 주택	토지거래허가구역 안에서 현재 임대 중인 주택
매수자 요건	2026년 5월 12일부터 계속 무주택 유지
기존 유예 범위	현재 임대차계약의 잔여기간
확대되는 범위	갱신계약 1회, 최대 2년 추가 인정
입주 후 의무	해당 주택에서 2년간 실제 거주
기본 원칙	갭투자는 허용하지 않고 무주택 실수요자에게만 적용

실거주 유예가 필요한 이유

토지거래허가구역에서 주거용 주택을 매수할 때는 허가받은 이용 목적에 따라 실제로 거주해야 합니다. 그런데 매매 시점에 세입자의 임대차계약이 남아 있다면 매수자가 바로 입주하기 어렵습니다.

기존 제도를 엄격하게 적용하면 세입자가 있는 주택은 사실상 거래가 막히거나, 매매 때문에 세입자가 계약기간 중 퇴거 압박을 받을 수 있습니다.

실거주 유예는 이런 상황에서 다음 두 가지를 함께 고려한 조치입니다.

무주택 실수요자가 임대 중인 주택을 매수할 기회 보장
기존 임차인의 계약기간과 주거 안정 보호

유예는 실거주 의무를 없애는 제도가 아닙니다. 입주 시점을 세입자의 임대차계약 종료 이후로 늦춰주는 제도입니다.

누가 신청할 수 있나

신청 대상은 다음 요건을 모두 확인해야 합니다.

매수하려는 주택이 토지거래허가구역 안에 있을 것
계약 당시 해당 주택에 임차인이 실제로 거주하고 있을 것
매수자가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태일 것
임대차계약이 끝난 뒤 매수자가 직접 입주할 것
입주 후 2년 동안 실제로 거주할 것
관할 허가권자에게 유예를 신청해 인정받을 것

매수자가 현재 무주택자라도 2026년 5월 12일 이후 주택을 보유했던 기간이 있다면 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

무주택 여부는 세대 구성과 주택 소유 형태에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 매매계약을 체결하기 전에 관할 시·군·구 토지거래허가 담당 부서에 확인해야 합니다.

세입자가 있으면 모두 유예되나

아닙니다. 이번 조치는 토지거래허가구역 안에서 현재 임대 중인 주택을 대상으로 합니다.

빈집을 매수한 뒤 새로 임대하거나, 매수 후 실거주하지 않기 위해 형식적인 임대차계약을 만드는 방식은 인정받기 어렵습니다. 국토교통부는 갭투자를 허용하지 않는다는 원칙을 유지하고 있습니다.

다음과 같은 주택은 별도 확인이 필요합니다.

상황	확인할 사항
현재 세입자가 거주 중	유예 대상 검토 가능
계약만 있고 입주 전	실제 임대 상태와 적용 기준 확인
가족이나 친척이 거주	정상적인 임대차계약인지 확인
단기 임대 중	계약기간과 실제 점유관계 확인
매수 후 새로 임대 예정	원칙적으로 유예 취지와 맞지 않음
주택이 아닌 상가·토지	이번 주택 실거주 유예와 별도 판단

임대차 갱신도 최대 2년까지 인정

기존 조치에서는 매매계약 당시 남아 있던 임대차계약 기간까지만 실거주 입주를 미룰 수 있었습니다.

2026년 10월 1일부터 시행될 개정안은 기존 임차인과의 갱신계약도 1회에 한해 인정합니다. 갱신으로 추가 인정되는 기간은 최대 2년입니다.

예를 들어 기존 임대차계약이 2027년 3월에 끝나지만 임차인이 2년 갱신을 요구하고 갱신계약이 인정된다면, 매수자의 입주 시점은 갱신계약 종료 시점까지 늦춰질 수 있습니다.

다만 ‘갱신계약 1회, 최대 2년’은 실거주 의무 자체를 면제하는 기간이 아닙니다. 임대차 종료 후에는 매수자가 입주해 2년간 거주해야 합니다.

상황별 유예기간 예시

잔여 임대차기간만 있는 경우

매매 시점에 기존 계약이 10개월 남아 있고 갱신하지 않는다면 10개월의 잔여기간을 기준으로 유예를 검토할 수 있습니다. 계약이 끝나면 매수자는 입주해 2년간 거주해야 합니다.

기존 임차인이 계약을 갱신하는 경우

기존 계약이 8개월 남은 상황에서 임차인과 2년 갱신계약을 체결했다면 잔여기간과 갱신기간을 반영한 유예를 검토할 수 있습니다. 갱신 인정은 1회, 최대 2년입니다.

임차인이 계약 종료 전에 퇴거하는 경우

임차인이 예상보다 일찍 퇴거하면 유예 사유가 사라질 수 있습니다. 이 경우 실제 입주해야 하는 시점과 변경신고 여부를 관할 허가 부서에 즉시 확인해야 합니다.

갱신계약이 2년을 초과하는 경우

개정안에서 추가로 인정하는 갱신계약은 최대 2년입니다. 이를 초과하는 기간까지 자동으로 유예되는 것은 아니므로 계약 전에 확인해야 합니다.

신청기한은 2027년 12월 31일까지

일반적인 실거주 유예 신청기한은 2027년 12월 31일까지로 연장될 예정입니다.

여기서 주의할 점은 2027년 12월 31일이 입주기한이나 임대차계약 종료일이 아니라 유예 신청기한이라는 것입니다.

신청기한 안에 매매계약만 체결하면 자동 적용되는 것도 아닙니다. 토지거래허가 절차에서 임대차 현황과 무주택 요건, 향후 입주계획을 제출하고 유예를 인정받아야 합니다.

등록임대주택과 재건축·재개발 특례

조정대상지역의 등록임대주택은 의무임대기간이 남아 있을 수 있습니다. 투기과열지구의 재건축·재개발 주택은 사업 단계에 따라 조합원 지위 양도가 제한될 수도 있습니다.

정부는 이러한 사유로 거래 가능한 시점이 늦어지는 경우 신청기간을 별도로 조정할 계획입니다.

등록임대주택의 의무임대 종료일
재건축·재개발 사업의 이전고시일
세제 적용기간이 조정되는 기준일

해당 기준일부터 15개월 동안 실거주 유예를 신청할 수 있도록 하는 방안이 포함됐습니다.

이 특례는 모든 등록임대주택이나 정비사업 주택에 자동으로 적용되는 것이 아닙니다. 의무임대기간, 세제 적용 여부, 조합원 지위 양도 가능 시점과 토지거래허가 요건을 함께 확인해야 합니다.

매수 전 확인할 서류

실거주 유예가 필요한 거래라면 일반적인 매매계약보다 확인할 서류가 많습니다.

토지거래허가구역 지정 공고
대상 주택의 등기사항증명서
매수자의 무주택 확인자료
기존 임대차계약서
임대차계약 확정일자와 신고 내역
임차인의 실제 거주 여부
임대차 보증금과 계약 종료일
갱신계약서 또는 갱신 예정 여부
토지이용계획서
자금조달계획서
입주 예정일과 2년 실거주 계획

기존 임대차계약서의 임대인과 등기부상 소유자가 다르거나 계약기간·보증금이 실제 신고 내용과 다르면 허가 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.

매매계약 특약에 넣을 내용

토지거래허가구역에서는 허가 여부에 따라 계약 효력이 달라질 수 있으므로 계약서 특약을 신중하게 작성해야 합니다.

다음 사항을 특약으로 검토할 수 있습니다.

토지거래허가를 받지 못했을 때 계약 처리 방법
실거주 유예가 인정되지 않을 때 계약금 반환 여부
기존 임대차계약의 보증금·기간·갱신 여부
임대차보증금 반환 책임과 정산 방법
임차인의 조기 퇴거 시 입주 일정 조정
매도인이 제공한 임대차 정보가 사실과 다를 때 책임
허가 신청에 필요한 서류 제출 의무
잔금일과 소유권 이전 시점
임대차보증금 승계 여부

특약 문구에 따라 계약금 반환과 손해배상 결과가 달라질 수 있습니다. 거래금액이 크거나 권리관계가 복잡하다면 공인중개사 설명만으로 결정하지 말고 부동산 전문 변호사나 법무사에게 검토를 받는 것이 안전합니다.

신청 절차

구체적인 서식과 접수방법은 관할 지방정부에 따라 달라질 수 있지만 일반적인 확인 순서는 다음과 같습니다.

주택이 토지거래허가 대상인지 확인합니다.
기존 임대차계약과 실제 거주 상태를 확인합니다.
매수자의 무주택 요건을 확인합니다.
매도인과 매수인이 매매 조건을 협의합니다.
토지이용계획과 실거주 계획을 작성합니다.
관할 시·군·구에 토지거래허가를 신청합니다.
실거주 유예에 필요한 자료를 함께 제출합니다.
허가 조건과 유예 인정기간을 확인합니다.
허가 후 계약 이행과 소유권 이전을 진행합니다.
임대차 종료 후 정해진 시점에 입주합니다.
입주 후 2년 실거주 의무를 이행합니다.

신청 전 관할 지방정부에 주소와 지번을 알려주고 대상 여부, 필요서류와 처리기간을 먼저 문의하는 편이 좋습니다.

매수 전 최종 체크리스트

주택이 토지거래허가구역 안에 있다.
거래하려는 면적과 용도가 허가 대상에 해당한다.
현재 임차인이 실제로 거주하고 있다.
기존 임대차계약서와 신고 내용이 일치한다.
계약 종료일과 갱신 여부를 확인했다.
매수자가 2026년 5월 12일부터 무주택 상태를 유지했다.
세대원의 주택 보유 여부까지 확인했다.
유예 신청기한 안에 신청할 수 있다.
세입자 퇴거 후 직접 입주할 계획이 있다.
입주 후 2년간 거주할 수 있다.
유예 불승인 시 계약 처리 특약을 마련했다.
관할 허가 부서에 적용 가능 여부를 확인했다.

주의사항

실거주 유예가 인정됐더라도 허가받은 목적대로 주택을 이용하지 않으면 이행명령이나 이행강제금 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

다음과 같은 행동은 피해야 합니다.

실제 거주 의사 없이 유예만 신청하는 행위
허위 임대차계약서를 제출하는 행위
세입자 퇴거 후에도 입주하지 않는 행위
입주 후 2년 거주의무를 지키지 않는 행위
주택을 보유했던 사실을 누락하는 행위
허가받은 계획과 다르게 다시 임대하는 행위

실거주 여부는 주민등록만으로 판단하지 않고 전기·수도 사용, 생활 근거와 실제 점유 상태 등을 종합적으로 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

현재 1주택자도 기존 집을 팔기로 하면 신청할 수 있나요?

이번 조치는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람을 대상으로 합니다. 기존 주택을 앞으로 처분할 예정이라는 사유만으로는 요건을 충족하기 어려울 수 있습니다.

세입자가 갱신요구권을 사용해야만 유예되나요?

정부 발표는 임대차 갱신계약 1회, 최대 2년을 유예 범위에 포함하는 내용입니다. 구체적인 갱신 형태와 증빙방법은 시행되는 개정 규정과 관할 허가권자의 안내를 확인해야 합니다.

신청하면 무조건 최대 2년을 더 유예받나요?

아닙니다. 실제 갱신계약 기간을 기준으로 하며 추가 인정 한도가 최대 2년이라는 의미입니다. 자동으로 2년이 부여되는 것은 아닙니다.

유예기간이 끝나면 바로 입주해야 하나요?

원칙적으로 임대차계약이 종료되고 유예 사유가 없어지면 허가 조건에 따라 입주해야 합니다. 정확한 입주기한은 허가서와 관할 지방정부의 안내를 확인하세요.

입주 후 얼마 동안 거주해야 하나요?

입주 후 2년간 실제로 거주해야 합니다. 이번 개정은 입주 전 유예 범위를 확대하는 것이며 입주 후 2년 거주의무는 그대로 유지됩니다.

토지거래허가구역 실거주 유예 결론

토지거래허가구역 실거주 유예 신청기한은 2027년 12월 31일까지 연장될 예정이며, 기존 임대차계약의 잔여기간에 더해 갱신계약 1회, 최대 2년까지 유예 범위가 확대됩니다.

그러나 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태여야 하고, 세입자 퇴거 후 직접 입주해 2년 동안 거주해야 합니다. 실거주 의무가 면제되거나 갭투자가 허용되는 제도는 아닙니다.

매매계약을 먼저 체결하기보다 대상 주택의 임대차 현황과 본인의 무주택 요건을 확인하고, 관할 시·군·구에서 실거주 유예 적용 가능 여부를 확인한 다음 계약을 진행하는 것이 안전합니다.

공식자료

※ 공식자료 확인일: 2026년 9월 20일
※ 시행령 개정안은 입법예고와 공포 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있으므로 실제 신청 시 최종 시행 규정을 확인하세요.

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