2026 전세사기 예방 체크리스트｜계약 전 반드시 확인할 12가지

전세사기는 계약서만 꼼꼼하게 읽는다고 예방할 수 있는 문제가 아닙니다.

집주인이 실제 소유자인지, 주택가격에 비해 전세보증금이 지나치게 높지 않은지, 등기부에 근저당권·압류·신탁등기가 있는지, 다른 세입자의 선순위 보증금과 집주인의 세금 체납이 얼마나 되는지를 함께 확인해야 합니다.

특히 빌라와 다가구주택은 아파트처럼 시세가 명확하지 않고 다른 세입자의 보증금이 등기부에 모두 표시되지 않아 더욱 주의해야 합니다.

계약 전 확인뿐 아니라 잔금 지급 직전 등기부 재확인, 전입신고와 확정일자, 전세보증금반환보증 가입까지 완료해야 보증금 피해 가능성을 낮출 수 있습니다.

기준 시점: 2026년 8월 28일

3줄 요약

계약 전에는 소유자·시세·등기부·건축물대장·선순위 보증금·세금 체납을 함께 확인해야 합니다.
계약 당일 확인한 등기부도 잔금 지급 직전에 다시 열람하고 보증금은 원칙적으로 소유자 명의 계좌로 지급합니다.
입주 당일 전입신고와 확정일자를 받고, 계약기간이 절반 지나기 전에 반환보증 가입을 완료하는 것이 안전합니다.

전세계약 전에 등기부등본과 건축물대장을 확인하는 임차인

전세사기는 어떻게 발생하나요?

전세사기는 단순히 집주인이 보증금을 늦게 돌려주는 문제만을 의미하지 않습니다.

다음과 같은 구조가 결합해 피해가 발생할 수 있습니다.

주택가격보다 전세보증금과 대출금이 많은 경우
신축 빌라의 실제 가치보다 전세가격을 부풀린 경우
임대인이 여러 주택을 보유하면서 보증금으로 돌려막기한 경우
등기부상 소유자가 아닌 사람이 계약한 경우
신탁회사의 동의 없이 신탁주택을 임대한 경우
다가구주택의 선순위 임차보증금을 숨긴 경우
계약 후 잔금일 사이에 근저당권을 설정한 경우
임대인의 국세·지방세 체납이 누적된 경우
전세보증금반환보증에 가입할 수 없는 주택인 경우

“부동산에서 안전하다고 했다”거나 “등기부에 대출이 없다”는 말만 믿고 계약하면 안 됩니다.

임차인이 직접 공식 서류와 보증가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

전세계약 전 확인해야 할 12가지

순서	확인사항	핵심 위험
1	등기부상 소유자 확인	무권한자·가짜 집주인 계약
2	등기부 권리관계 확인	근저당·압류·가압류·신탁
3	적정 시세 확인	깡통전세
4	건축물대장 확인	위반건축물·용도 불일치
5	선순위 보증금 확인	다가구주택 배당 부족
6	임대인 세금 체납 확인	국세·지방세 우선 배당
7	반환보증 가입 가능 여부	보증기관 가입 거절
8	임대인·중개사 이력 확인	상습 채무불이행·무등록 중개
9	대리계약 서류 확인	대리권 없는 계약
10	안전특약 작성	계약 후 추가 담보 설정
11	보증금 입금계좌 확인	제3자 계좌 송금사고
12	잔금일 등기부 재확인	계약 후 새 권리 발생

1. 등기부상 집주인과 계약자가 같은지 확인하세요

등기부등본의 갑구에 표시된 현재 소유자와 계약서상 임대인이 같은 사람인지 확인해야 합니다.

확인할 항목은 다음과 같습니다.

소유자 이름
소유자의 주소
소유권 취득일
공유지분 여부
임대인 신분증
계약서에 적힌 주민등록번호
보증금 입금계좌의 예금주

공동명의 주택이라면 공유자 전원이 계약에 참여하는 것이 안전합니다.

일부 공유자만 계약한다면 다른 공유자로부터 임대차계약 권한을 위임받았는지 확인해야 합니다.

등기부상 소유자와 계약자가 다르거나 집주인이 신분증 확인을 거부한다면 계약을 중단하는 것이 좋습니다.

2. 등기부에서 어떤 권리를 확인해야 하나요?

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다.

구분	주요 확인내용
표제부	주소·면적·건물 종류·대지권
갑구	소유자·압류·가압류·가처분·경매개시
을구	근저당권·전세권·임차권·담보권

특히 다음 표시가 있다면 원인과 금액을 확인해야 합니다.

근저당권
압류
가압류
가처분
경매개시결정
임차권등기
신탁등기
소유권이전청구권 가등기

근저당권은 등기부에 표시된 채권최고액을 기준으로 위험을 검토해야 합니다. 채권최고액은 실제 대출잔액보다 높게 설정되는 경우가 많지만, 임차인이 실제 대출잔액을 임의로 단정해서는 안 됩니다.

계약 당시 근저당권이 없더라도 잔금 전에 새로 설정될 수 있으므로 등기부는 계약일과 잔금일에 최소 두 번 확인해야 합니다.

전세계약 전에 등기부 소유자와 근저당권을 확인하는 모습

3. 전세보증금이 주택가격보다 높지 않은지 확인하세요

집주인에게 돌려받지 못한 보증금은 최종적으로 주택의 매각대금에서 회수해야 할 수 있습니다.

따라서 보증금만 보지 말고 주택가격과 선순위 채권을 함께 비교해야 합니다.

기본 위험검토 금액
= 전세보증금
+ 선순위 근저당권 채권최고액
+ 선순위 임차보증금
+ 우선 배당될 가능성이 있는 세금

예를 들어 주택의 실제 처분가능가격이 2억원인데 전세보증금 1억5,000만원과 선순위 근저당권 채권최고액 7,000만원이 있다면 합계가 2억2,000만원입니다.

전세보증금        150,000,000원
근저당 채권최고액  70,000,000원
합계              220,000,000원
확인한 주택가격    200,000,000원
차이              -20,000,000원

이런 주택은 경매가격이 시세보다 낮아지면 보증금 손실 가능성이 커집니다.

다만 단순 비율 하나만으로 안전 여부를 확정할 수는 없습니다. HUG 등 보증기관이 인정하는 주택가격과 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 함께 확인하는 것이 좋습니다.

빌라 시세는 어떻게 확인해야 하나요?

빌라·다세대주택은 매도인의 호가나 중개사의 설명만으로 시세를 판단하면 안 됩니다.

다음 자료를 교차 확인합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템
안심전세 앱 시세
한국부동산원 부동산테크
공동주택 공시가격
같은 건물 또는 인근 유사 주택의 거래가
최근 경매 낙찰가격
보증기관이 인정하는 주택가격

비교할 때는 다음 조건이 비슷한 주택을 찾아야 합니다.

전용면적
준공연도
층수와 방향
엘리베이터
주차공간
대지권
역과의 거리
위반건축물 여부

신축 빌라는 실거래 사례가 부족할 수 있습니다. 분양가격이나 매도인의 호가만 제시되고 객관적인 비교자료가 없다면 더욱 신중해야 합니다.

4. 건축물대장에서 무엇을 확인해야 하나요?

건축물대장에서는 다음 내용을 확인합니다.

계약서 주소와 건축물대장 주소가 같은지
건물 용도가 주택인지
동·층·호수가 실제 현황과 일치하는지
위반건축물 표시가 있는지
불법 증축이나 용도변경이 있는지
소유자 정보가 등기부와 일치하는지

현관문에 호수가 붙어 있다고 해서 법적으로 독립된 주택으로 등록된 것은 아닐 수 있습니다.

근린생활시설을 주거용으로 개조하거나 불법으로 방을 나눈 주택은 전세대출과 반환보증 가입이 제한될 수 있습니다.

건축물대장은 정부24 또는 세움터에서 확인할 수 있습니다.

5. 다가구주택은 선순위 보증금을 확인하세요

다가구주택은 건물 전체가 하나의 주택으로 등기되지만 여러 임차인이 각 호실에 거주합니다.

다른 세입자의 보증금은 일반적인 등기부등본에 모두 표시되지 않습니다. 경매가 진행되면 먼저 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 배당받을 수 있으므로 선순위 보증금을 반드시 확인해야 합니다.

확인할 자료는 다음과 같습니다.

전입세대확인서
확정일자 부여현황
임대차정보 제공 요청을 통해 확인한 보증금 현황
임대인이 작성한 전체 임대차 현황
다른 세입자의 전입일·확정일자·보증금
근저당권과 세금 체납

다가구주택의 위험금액은 세대 하나만 계산해서는 안 됩니다.

다가구주택 위험검토
= 근저당권 채권최고액
+ 선순위 임차인 전체 보증금
+ 본인 보증금
+ 우선 배당 가능 세금

임대인이 다른 세입자의 보증금 현황 제공을 거부하거나 설명과 확인자료가 다르다면 계약하지 않는 것이 안전합니다.

6. 집주인의 세금 체납은 어떻게 확인하나요?

등기부에 압류가 없더라도 임대인에게 이미 체납된 국세나 지방세가 있을 수 있습니다.

계약 전에는 임대인에게 다음 서류를 요청할 수 있습니다.

국세 납세증명서
지방세 납세증명서
미납국세 열람 동의
지방세 미납 내역 확인 협조

납세증명서는 발급일과 유효기간을 확인해야 합니다.

계약 후에는 일정한 요건을 충족하면 임대인의 동의 없이 임차주택 소재지 관할 세무서나 지방자치단체에서 미납세금을 열람할 수 있습니다. 그러나 이미 계약금을 지급한 뒤 확인하는 것보다 계약 전에 확인하는 것이 안전합니다.

세금의 법정기일과 임차인의 대항력·확정일자 취득일에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 체납이 확인되면 전문가의 검토 없이 계약을 진행하지 않는 것이 좋습니다.

7. 반환보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요

전세보증금반환보증은 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증기관이 심사를 거쳐 임차인에게 보증금을 지급하는 상품입니다.

HUG 전세보증금반환보증의 주요 기본조건은 다음과 같습니다.

수도권 전세보증금 7억원 이하
수도권 외 지역 5억원 이하
전세계약기간이 1년 이상
원칙적으로 계약기간의 절반이 지나기 전 신청
주택가격과 선순위채권에 관한 보증한도 충족
건물과 토지가 임대인 소유
공인중개사를 통해 체결한 계약서 등 상품요건 충족

보증금 한도만 충족한다고 가입되는 것은 아닙니다.

다음 사유로 가입이 제한될 수 있습니다.

주택가격보다 보증금과 선순위채권이 과다한 경우
위반건축물
소유권 분쟁이나 압류·가압류
신탁등기 처리 미비
임대인의 보증사고 이력
대지권 또는 토지 소유관계 문제
보증기관이 인정할 수 있는 주택가격 부족

계약금을 지급하기 전에 주소와 보증금으로 보증가입 가능 여부를 조회하고, 가능하면 보증기관이나 취급은행에 사전 상담을 받아야 합니다.

8. 임대인과 공인중개사 정보도 확인하세요

안심전세 앱에서는 주택 시세와 임대인 관련 정보, 반환보증 가입 가능 여부 등을 확인할 수 있습니다.

함께 확인할 항목은 다음과 같습니다.

임대인의 상습 채무불이행 여부
보증가입 제한 여부
등록임대사업자 여부
등록임대주택의 임대보증금보증 가입 여부
공인중개사 영업 상태
중개사무소 등록 여부
중개보조원이 공인중개사처럼 계약을 진행하는지

공인중개사 이름과 사무소 정보는 국가공간정보포털이나 관할 지방자치단체의 중개업 조회 서비스를 통해 확인할 수 있습니다.

중개대상물 확인·설명서에는 권리관계, 관리비, 위반건축물, 임대인의 세금 체납과 보증 관련 확인내용이 제대로 기재됐는지 살펴봐야 합니다.

9. 대리인과 계약할 때 필요한 서류는 무엇인가요?

집주인의 배우자나 가족이 나왔다는 이유만으로 계약 권한이 인정되는 것은 아닙니다.

대리계약에서는 다음 서류를 확인해야 합니다.

임대인 본인이 발급한 위임장
임대인의 인감증명서 또는 본인서명사실확인서
임대인 신분증 사본
대리인 신분증
임대인 명의 계좌
위임 범위와 유효기간

위임장에는 다음 권한이 구체적으로 표시돼야 합니다.

해당 주택의 임대차계약 체결
전세보증금과 계약기간 결정
계약금·중도금·잔금 수령
특약 작성
계약 변경과 해제

서류를 확인한 후에도 등기부상 소유자에게 직접 전화해 계약조건과 입금계좌를 재확인하는 것이 좋습니다.

10. 전세계약서에는 어떤 특약을 넣어야 하나요?

특약은 모든 피해를 자동으로 막아주는 장치는 아니지만, 집주인의 의무와 계약해제 기준을 명확하게 하는 데 도움이 됩니다.

추가 담보권 설정 금지 특약

임대인은 계약 체결일부터 임차인의 전입신고 다음 날까지
본 주택에 근저당권, 전세권, 신탁, 압류 등 새로운 권리를
설정하거나 소유권을 이전하지 않는다.

이를 위반하면 임차인은 계약을 해제할 수 있으며,
임대인은 지급받은 금액 전액을 즉시 반환하고
그로 인한 손해를 배상한다.

대항력은 일반적으로 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 발생하므로, 잔금일 당일뿐 아니라 다음 날까지 새로운 권리 설정을 제한하는 취지입니다.

반환보증 가입 협조 특약

임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 필요한
서류 제출과 정보 제공에 협조한다.

임대인 또는 임차주택의 사유로 반환보증 가입이 거절되는 경우
임차인은 계약을 해제할 수 있으며,
임대인은 지급받은 계약금과 보증금을 즉시 반환한다.

가입 거절 사유가 임차인의 신용이나 서류 미제출 때문인 경우까지 무조건 해제할 수 있도록 작성하면 분쟁이 생길 수 있습니다. 적용 사유를 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.

체납·선순위 보증금 고지 특약

임대인이 제공한 국세·지방세 체납 및 선순위 임차보증금
정보가 사실과 다른 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며,
임대인은 지급받은 금액 전액을 반환한다.

특약은 당사자가 합의한 최종 문구와 실제 거래상황에 따라 효력이 달라질 수 있으므로 고액 계약이나 위험한 권리관계가 있다면 법률전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.

전세 잔금 지급 전에 최신 등기부와 전입신고 일정을 확인하는 모습

11. 보증금은 누구 계좌로 보내야 하나요?

전세보증금은 원칙적으로 등기부상 소유자 명의 계좌로 지급하는 것이 안전합니다.

다음과 같은 요청에는 주의해야 합니다.

배우자 명의 계좌로 보내달라는 요청
법인 소유 주택인데 대표자 개인계좌로 보내라는 요청
중개사 계좌에 잠시 보관하겠다는 요청
기존 세입자에게 직접 잔금을 보내라는 요청
여러 계좌로 나누어 송금해 달라는 요청
현금으로 지급해 달라는 요청

제3자 계좌로 지급해야 하는 특별한 사정이 있다면 소유자의 명확한 서면 지시와 수령 권한을 확인해야 합니다.

계약금·중도금·잔금을 지급한 뒤에는 계좌이체 내역과 임대인의 영수증을 보관합니다.

12. 잔금 지급 직전에 다시 확인할 것은 무엇인가요?

계약일에 안전했던 주택도 잔금일 전에 권리관계가 바뀔 수 있습니다.

잔금을 보내기 직전에 최신 등기부를 다시 열람해 다음 사항을 확인해야 합니다.

소유자가 변경되지 않았는지
새 근저당권이 설정되지 않았는지
압류·가압류가 추가되지 않았는지
신탁등기가 발생하지 않았는지
임차권등기나 경매개시결정이 표시되지 않았는지

이상이 있다면 잔금을 바로 지급하지 말고 원인과 계약 특약을 확인해야 합니다.

잔금 지급과 주택 인도, 열쇠 수령을 같은 날 진행하고 가능한 한 그날 전입신고와 확정일자도 완료하는 것이 좋습니다.

계약 후에는 무엇을 해야 하나요?

전입신고

실제 입주한 날 주민센터 또는 정부24에서 전입신고를 합니다.

주택을 인도받고 전입신고를 완료하면 일반적으로 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다.

확정일자

임대차계약서에 확정일자를 받아야 경매·공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 확보하는 데 도움이 됩니다.

전입신고와 확정일자는 서로 목적이 다르므로 둘 다 완료해야 합니다.

주택임대차계약 신고

보증금이나 월세가 신고대상 기준을 충족하는 지역의 임대차계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

임대차계약 신고 과정에서 확정일자가 자동 부여될 수 있지만 처리 결과를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

반환보증 가입

HUG 반환보증은 원칙적으로 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.

보증기관의 심사와 보완서류 제출에 시간이 걸릴 수 있으므로 계약 직후 신청하는 것이 안전합니다.

신탁등기가 있으면 왜 위험한가요?

신탁등기가 설정된 주택은 등기부상 소유자가 집주인이 아니라 신탁회사로 표시될 수 있습니다.

이 경우 위탁자인 기존 집주인과 계약했더라도 신탁계약과 신탁원부상 권한에 따라 임대차계약의 효력이 문제될 수 있습니다.

신탁주택을 계약하려면 최소한 다음 사항을 확인해야 합니다.

등기부상 수탁자
신탁원부
임대차계약 권한
신탁회사의 동의서
보증금 입금계좌
우선수익자와 담보채무
반환보증 가입 가능 여부

“신탁회사 동의는 나중에 받으면 된다”거나 “원래 집주인이 계속 관리한다”는 설명만으로 계약하면 안 됩니다.

신탁등기가 있는 주택은 구조가 복잡하므로 신탁회사와 보증기관에 직접 확인한 후 계약해야 합니다.

이런 전세매물은 계약을 다시 생각하세요

주변 실거래가보다 전세보증금이 지나치게 높은 주택
매매가와 전세가가 거의 같은 신축 빌라
정확한 주소를 알려주지 않고 계약을 재촉하는 매물
계약 당일에만 특별 할인해 준다는 매물
임대인이 신분증이나 납세증명서 제시를 거부하는 경우
다른 세입자의 보증금 현황을 알려주지 않는 다가구주택
반환보증 가입 여부를 확인하지 못하게 하는 주택
등기부에 신탁·압류·가압류가 있는 주택
중개사가 매매가를 증명할 객관적인 자료를 제시하지 못하는 경우
집주인이 아닌 제3자 계좌로 보증금을 요구하는 경우
중개보조원이 공인중개사처럼 모든 계약을 진행하는 경우
계약서를 먼저 쓰고 서류는 나중에 확인하자는 경우

조건이 지나치게 좋고 계약을 서두르게 하는 매물일수록 확인 절차를 생략하면 안 됩니다.

전세사기 예방 계약 전 체크리스트

등기부상 소유자와 임대인의 신분이 일치하나요?
공동명의자 전원의 동의 또는 위임이 있나요?
근저당권·압류·가압류·신탁등기를 확인했나요?
최근 실거래가와 보증기관 인정가격을 확인했나요?
전세보증금과 선순위채권을 합산했나요?
건축물대장에서 위반건축물 여부를 확인했나요?
다가구주택의 선순위 보증금 현황을 확인했나요?
임대인의 국세·지방세 납세증명서를 확인했나요?
반환보증 가입 가능 여부를 사전 확인했나요?
임대인과 공인중개사의 이력을 확인했나요?
대리계약이라면 위임장과 인감증명서를 확인했나요?
추가 담보 설정 금지 특약을 작성했나요?
반환보증 가입 협조 특약을 작성했나요?
보증금을 소유자 명의 계좌로 지급하나요?
잔금 지급 직전에 등기부를 다시 확인했나요?
입주 당일 전입신고와 확정일자를 받을 계획인가요?

자주 묻는 질문

공인중개사가 확인했으면 등기부를 직접 보지 않아도 되나요?

공인중개사에게 확인·설명 의무가 있더라도 임차인이 직접 최신 등기부를 확인하는 것이 좋습니다. 계약 당일과 잔금 지급 직전에 다시 열람해야 합니다.

근저당권이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?

근저당권이 있다는 사실만으로 모든 계약이 위험한 것은 아닙니다. 그러나 주택가격, 채권최고액, 선순위 보증금, 세금과 본인 보증금을 합산해 회수 가능성을 검토해야 합니다.

집주인이 잔금으로 대출을 갚는다고 하면 안전한가요?

잔금 지급과 근저당권 말소를 동시에 진행하고 실제 말소 접수 여부를 확인해야 합니다. 말로만 대출을 갚겠다는 약속을 믿고 잔금을 먼저 지급하면 위험할 수 있습니다.

전세대출이 승인되면 안전한 집인가요?

은행의 전세대출 승인과 전세보증금의 안전성은 동일하지 않습니다. 대출보증은 금융기관의 대출금 상환을 보증하는 제도일 수 있으므로 반환보증 가입 여부를 별도로 확인해야 합니다.

확정일자만 받으면 보증금을 보호받나요?

확정일자만으로 충분하지 않습니다. 주택을 인도받고 전입신고를 통해 대항요건을 갖추는 것이 중요하며, 선순위 권리와 주택가격에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 수도 있습니다.

반환보증에 가입하면 모든 피해를 보상받나요?

보증상품의 약관과 보증한도, 가입조건을 충족해야 합니다. 허위계약, 권리관계 변경 미통지나 대항력 상실 등은 보증이행에 영향을 줄 수 있으므로 가입 후에도 의무사항을 지켜야 합니다.

마무리

전세사기를 예방하려면 계약서 한 장이 아니라 주택, 임대인, 권리관계와 보증가입 가능성을 함께 확인해야 합니다.

계약 전에는 등기부와 건축물대장, 실제 시세, 선순위 임차보증금과 집주인의 세금 체납을 확인해야 합니다. 대리계약이나 신탁주택처럼 권리관계가 복잡하다면 서류 확인 전 계약금을 지급하지 않는 것이 좋습니다.

계약 후에도 안심해서는 안 됩니다. 잔금 지급 직전에 최신 등기부를 다시 열람하고, 입주 당일 전입신고와 확정일자를 받은 뒤 전세보증금반환보증을 가능한 한 빨리 신청해야 합니다.

하나라도 확인되지 않는 항목이 있다면 계약을 서두르기보다 확인이 끝날 때까지 보류하는 것이 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법입니다.

공식 확인처

📌 사이버범죄·피싱·사기 관련 글 모음